Immobilier locatif : frais déductibles au réel dans le neuf…

Voulez vous louer cette maison en nu ou meublé ?
Le meublé avec le statut de LMNP permet d’amortir la valeur du bien et de ne pas payer d’impôts durant pas mal d’années, surtout sur un bien peu rentable.

Dans les deux cas, à condition d’être au régime dit réel (ni micro foncier, ni micro BIC), les travaux d’amélioration sont effectivement des charges déductibles.

Si le bien est si peu rentable, n’est-il pas plus intéressant de le vendre ?

Des éléments chiffrés ainsi qu’une vraie présentation permettrait de mieux comprendre votre situation et de vous apporter des conseils plus ciblés.

Bonjour @Tiilanx,

je me suis un peu posé cette question il y a quelques temps, dans le cadre d’un projet de constructions neuves dans un but locatif, disposant en famille de parcelles constructibles.

Un ami était dans le même cas il y a peu, il a choisi de louer sa maison (car il laissait des "plumes") mais celui-ci était dans l’ancien rénové et il n’avait plus de crédits dessus, donc il a opté pour le régime au forfait…

Attention à la notion de bâtiment neuf aux yeux du fisc, je pense qu’il le considère neuf jusqu’à 2 ans à compter de la livraison du bâti (à vérifier).

Vous ne pourrez déduire des charges de réparation/d’amélioration que sur un logement ancien et donc dans ce cas de figure il faut qu’il ai plus de 2 ans… Aussi tout travaux d’extension (ajout de garage, pièce supplémentaires, aménagement de combles) ne peut être déduit en charges.

A mon avis, vous ne pourrez déduire des charges que dans 2 ans (une fois la maison achevée), impossible de passer en charges les factures qui sont datées d’avant 2016 donc. Vous pourrez passer théoriquement en charge les travaux menés à partir de 2016, factures à l’appui, à condition de ne plus y habiter à la date des travaux et à partir du moment où vous vous engager à y faire de la location continue durant 3 ans.

C’est sans doute border-line mais peut être que vous pourriez envisagez de faire les finitions (peintures, enduits, cuisines aménagée…) + terrassement après les 2 ans à condition que le candidat locataire accepte de vivre un peu dans les travaux.

Attention aussi, si vous conservez ce bien pour le louer, il risque de se transformer en résidence secondaire car vous louerez/achèterez sans doute un logement dans une autre région (à titre de résidence principale). Donc vous pourrez être assujetti aux plu-values éventuelles (il faut attendre 22 ans puis 30 ans pour la CSG pour ne plus à devoir payer cette taxe).

Si vous louez meublé, le LMNP cité par @DDtee est très avantageux (amortissement du bien à l’exception du prix du terrain) mais il faut voir si vous aurez effectivement des candidats intéressés pour résider dans un meublé (plus facile dans du locatif type studio pour étudiant) ou bien faire du saisonnier…

Si vous louez en vide, rapprochez-vous de l’ANAH et sa convention "loyer intermédiaire", cet organisme fixe un prix au m² à respecter (+ ou - rentable selon la zone) qui peut se révéler tout de même intéressant sur les grandes superficies à louer. Vous devrez louer à des gens ayant des conditions de ressources modérées également (mais rien à voir avec le social, ce qui laisse des candidatures très intéressantes). Vous aurez en contrepartie le droit à un abattement de 30 % sur les loyers perçu (obligation d’être au régime réel)