Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ?

Si c’est une vente à la SCI, ça doit ressembler à une cession de gré à gré : il faut payer 5% du prix de cession au Trésor Public, payer les impôts sur les éventuelles plus-values (si détenue depuis - de 15 ans), et éventuellement un petit frais de gestion à la SCPI (50 à 100€, différent pour chaque SCPI)…. et pas mal de paperasse (aller au Tresor Public avec 2 originaux du Cerfa2759 recto-verso, dossier pour les sociétés de gestion des SCPI, qui ne demandent pas toutes les mêmes documents). Sans doute y a-t-il des précautions à prendre lorsque c’est un des associés d’une SCI qui vend à la SCI…

Si c’est un apport en nature à la SCI, c’est peut-être différent….

Cependant, si la SCI est créée juste pour faire don de parts de SCPI, la SCI ne sert pas à grand chose en fait, sinon à se compliquer la vie, à payer des frais de création et de fonctionnement, et à diminuer la liquidité pour les enfant dans le futur. Bien sur, il peut y avoir d’autres intérêts, par exemple si les statuts de la SCI permettent d’en donner des parts aux enfants tout en gardant le contrôle de la gestion de la SCI.

"Une fois l’acte signé, le notaire notifie aux sociétés de gestion le transfert des parts."

1/ Est ce qu’il y a un coût associé à cette opération au niveau de la société de gestion ?

2/ Du côté de l’acte notarié combien celà coûte t-il ? Est-ce de l’ordre de 1% comme me le signale un ami ?

cdlt,

Bonsoir,
Comme le sujet a été évoqué de nouveau (ici et ici et que je suis en pleine création de ma SCI, j’ai demandé aux sociétés de gestion ce que je devais faire pour apporter mes parts à la SCI en création.

Je n’ai eu qu’une seule réponse pour l’instant de Corum :

Corum a écrit :

Il est tout à fait possible de transférer la propriété de vos parts à votre SCI.

Les apports de parts de SCPI à une SCI, qu’elle soit soumise à l’Impôt sur les Sociétés ou l’Impôt sur le Revenu, sont exonérés de droits d’enregistrement conformément aux dispositions de l’article 810 bis du CGI.

Pour cela, il convient de nous adresser les éléments suivants :
Le questionnaire investisseur ci-joint complété et signé au nom de la SCI,
Un Kbis de moins de 3 mois,
Une copie des statuts avec la mention « certifiés conformes » et la signature du gérant,
Un RIB,
Le justificatif d’apport.

Dans l’article en question

CGI a écrit :

Article 810 bis
Modifié par LOI n°2018-1317 du 28 décembre 2018 - art. 26 (V)
Lorsque les apports réalisés à l’occasion de la constitution d’une société sont enregistrés gratuitement conformément à l’article 810, les dispositions figurant dans les actes et déclarations, ainsi que leurs annexes, établis à l’occasion de la constitution de sociétés sont également enregistrés gratuitement.

Dans les status, j’ai mis ceci :

Cet apport en nature dont la valeur s’élève à xxx euros (xxx Eur) fait à titre pur et simple.

Est-ce bien la bonne façon de faire ou faut-il préciser autres choses ?

Je complète avec la réponse de Périal sur mes parts PFO2 :

Perial a écrit :

Nous vous communiquons la liste des documents à nous adresser en cas d’apport de parts de SCPI à une SCI :

un chèque de 91,20 € à l’ordre de PERIAL ASSET MANAGEMENT pour les frais de dossier
une copie recto/verso de la pièce d’identité en cours de validité du gérant de la SCI
un extrait k-bis de moins de 3 mois
les statuts certifiés conformes mentionnant l’apport dûment enregistré
un relevé d’identité bancaire au nom de la SCI
la fiche de renseignement et le questionnaire client dûment complétés, datés et signés

Bonssoir,

J’envisage de faire un apport au CCA de part de SCPI à une SCI soumise à l’IS (Projet SCI Yvan)

Je vais dans cette file que les 5% de droits d’enregistrement serait exonérés ?

Quelqu’un peut il confirmer cela ? J’ai lu à plusieurs reprises le contraire, et DrFab a également payé 5% de droit d’enregistrement pour une opération identique.

Bonne soirée
Yvan

Edit : après recherche et compréhension : "Je pense que je peux me corriger tout seul, à priori il s’agit de l’apport au capital et non au CCA"

Dernière modification par Yvan (06/10/2019 22h11)

A mon sens, les frais d’enregistrement ont été réglés par ma SC et seront déductibles

GBL,

L’étalement fiscal sur 5 ans des droits d’enregistrement que vous évoquez ne concerne t’il pas les titres de participation ?

BOI-IS-BASE-30-10-20120912
IS - Base d’imposition - Charges - Frais d’acquisition de titres de participation

@ Corsaire00

Je vous rejoins.

Yvan évoque l’apport de SCPI (comme le titre de cette discussion).

La détention de SCPI ne répond à la définition de titre de participation (détention > 10% du capital).

Dernière modification par alex470 (13/10/2019 18h14)

Yvan,

A mon sens (et celui de Corsaire00), les droits d’enregistrement sont à comptabiliser en charge, et sont déductibles l’année même, sans retraitement fiscal (pour des SCPI).
GBL indiquait de repartir cette charge fiscalement sur les "5 exercices suivants", notre avis diffère donc sur ce point.

Concernant la valorisation de votre apport, il faut retenir pour chaque ligne de SCPI sa valeur au jour de l’apport.
Vous ne devez pas tenir compte de vos dettes bancaires, mis à part à les "apporter" aussi en réalisant un acte de délégation de créance, qui nécessite l’accord de votre banque.
Il faut également s’assurer que vos SCPI ne sont pas nantis par la banque. Dans le cas contraire, il faut également son accord pour le changement de propriétaire (vous à SCI).

Nota : l’apport de SCPI via CCA s’analyse comme une vente. De ce fait, il est possible que vous génériez une plus value immobilière imposable à titre personnel.

Dernière modification par alex470 (14/10/2019 20h41)

Avez vous apporté vos parts de scpi en cca Yvan ?

Bonjour,

réflexion que je me fais à la lecture des différents files:
dans le cadre où la banque refuserait le transfert de créance/nantissement/propriété de parts de la personne physique à la personne morale.

Serait-il possible de:
- transférer l’US à la SCI IS
- conserver l’emprunt chez la personne physique
- maintenir le nantissement des parts en garantie du prêt?

L’US serait-il alors amortissable au sein de la SCI IS sachant qu’aucun frais n’a été engagé par la SCI pour l’acquérir (apport pur et simple puisque le passif reste chez la personne physique)?
Si ce n’est pas le cas, la SCI pourrait acheter de l’US et bénéficier de l’amortissement pour gommer l’assiette fiscale.

Côté personne physique (dans l’hypothèse d’absence d’autres éléments fonciers), il ne resterait que des charges d’où un déficit foncier. On pourrait donc acheter de l’US pour bénéficier du levier de revenu (emprunt des parts démembrés à payer sur les deniers de la personne physique) et annuler maximiser l’utilisation du déficit foncier.

Qu’en pense le public averti sur le sujet?

Idem, et en plus la personne physique devrait ajouter à ses revenus fonciers (déclarés à l’IR) le montant que la SCI aurait versé pour acquérir l’US.

Donc, non seulement ça briserait très probablement une condition contractuelle de l’emprunt (avec potentielle exigence de rembourser immédiatement, avec frais conséquents en plus),  mais ça serait aussi financièrement fort peu avisé. En résumé  : mauvaise idée, à oublier.