Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

ArnvaldIngofson · #2651

De bons chiffres !

On a donc un patrimoine d’une valeur de 49 574 millions €.
L’activité opérationnelle est bonne,
le taux de vacance est de 5,4 %.
Les revenus locatifs sont de 2 210 millions €,
soit un rendement de 4,46 %,
ce qui est un peu faible pour du commerce.

La valeur du patrimoine par action (ANR NTA) est de 112,30 €,
en baisse de 7,2 % sur un an.
Pour un cours de 71 euros, la décote / ANR NTA est de 36,8 %.
Intéressant, devrait être dans la moyenne des foncières européennes.

La dette financière reste élevée à 20,0 milliards €,
en petite baisse compte tenu des quelques cessions en Europe et aux USA.
LTV 41,8 % en petite augmentation compte tenu de la baisse des valeurs d’actifs.
Dette/EBITDA 9,3.
ICR (ratio EBITDA/coût endettement net) 4,2.
Maturité 7,8 ans.
Coût 1,80 %.
La société dispose de 13,6 milliards € de liquidités,
couvrant plus de 36 mois de besoins de refinancement.
La société a émis des obligations à un taux correct.

URW a écrit :
This includes the successful issuance of a €750 Mn green bond with a 7-year maturity and a 4.125% coupon,
URW’s first EUR green bond since 2015 and its first senior bond issuance since May 2021.

La stratégie reste à la réduction "radicale" des actifs US

URW a écrit :
The radical reduction of the Group’s US financial exposure remains its path forward.
URW’s operational performance, in particular in the US, its contained cost of debt, ample liquidity position and capex control give
it flexibility on when it executes this plan.

Retour du dividende de 2,50 €,
soit un rendement de 3,5 %.
Payé le 16 mai.
Plutôt symbolique,
ceux qui ont de la mémoire se souviennent d’un dividende de 10,80 €.
Devrait avoir un statut fiscal intéressant

URW a écrit :
This premium distribution will not reduce the carry forward SIIC dividend payment obligation standing at €2,001 Mn as at December 31, 2023
and will qualify as an equity repayment for French tax purposes (article 112-1 of the French tax code).

71.200 EUR
+6.43%

Edit : faute de frappe qui a echappé au correcteur mais pas à Ours

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Veracruz · #2652

Deux points ont marqué mon intérêt lors de la lecture du rapport annuel.

1/ Baisse des revenus intéressés aux ventes de locataire (SBR) aux US et UK

Je trouve surprenant qu’alors que les indicateurs soient a priori tous au vert, d’avoir des SBR qui baissent.
Il me semble qu’il faudrait surveiller cet indicateur pour les prochaines publications.

2/ Coût de la dette

Je suis surpris alors que c’est un enjeux central en montant que le coût reste limité.
Il me semble que c’est atténué par les placements de trésorerie mais tout de même.

Pour mémoire les comptes à terme sont à 3-4% pour les échéances de 1mois à 5 ans en ce moment.

ArnvaldIngofson a écrit :
De bons chiffres !

On a donc un patrimoine d’une valeur de 49 574 millions €.
L’activité opérationnelle est bonne,
le taux de vacance est de 5,4 %.
Les revenus locatifs sont de 2 210 millions €,
soit un rendement de 4,46 %,
ce qui est un peu faible pour du commerce.

Oui et non, car ce sont des actifs PRIME et qu’il me semble que nous ne pouvons pas d’un côté s’attendre à des expertises qui valorise à à 4-5% (valorisation élevée) et avoir des loyers à 6-7% de l’autre (valorisation faible).

Ce sont des vases communicants.

Cela étant dit, il doit encore resté dans le portefeuille des actifs non prime qui n’ont pas encore été cédés et qui doivent améliorer le taux.

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R3dSqu4re · #2653

Veracruz a écrit :
Je trouve surprenant qu’alors que les indicateurs soient a priori tous au vert, d’avoir des SBR qui baissent.
Il me semble qu’il faudrait surveiller cet indicateur pour les prochaines publications.

L’article du Wall Street journal sur les REITS commerciales évoquait ce point (pour les US) : pour s’assurer de ne pas étrangler financièrement les occupants, des conditions temporaires avaient donné la part belle à des loyers fortement indexés sur les ventes (au détriment de la part fixe, revue à la baisse versus les conditions en vigueur lors de la période pré-COVID). L’auteur évoquait plutôt le découplement croissant entre ventes et loyer demandé comme un indicateur de la reprise en main par les propriétaires, comme semble en témoigner le +5,9% dans la catégorie "renewals, reletting", hors effet d’indexation.

Veracruz" a écrit :
Je suis surpris alors que c’est un enjeux central en montant que le coût reste limité.
Il me semble que c’est atténué par les placements de trésorerie mais tout de même.

Effectivement, c’est le gros coup de pouce qui aide toutes les foncières avec du cash depuis 12 mois. 5,5Mds de cash on hand au 31 décembre 2023, c’est 220M € d’intérêts si placés à 4%, mais aussi 10% du NRI. Un sacré bonus, quand la dette est bien étalée dans le temps et que la majorité de celle-ci continue à bénéficier des conditions très avantageuses de la période à taux bas.

En complément des éléments déjà partagés, 2 points qui ressortent selon moi de cette publication :
- URW poursuit donc sa stratégie de stabilité presque parfaite de son Gross Rental Income et de son Net Rental Income, en dépit des cessions (tout est presque parfaitement flat entre 2022 et 2023). Dit autrement, les loyers perdus dans les cessions sont compensés à 1 pour 1 par les hausses de loyers dans le patrimoine qui est conservé.
- URW repasse sur 2023 une grosse dévaluation de valeur de son patrimoine, malgré la grosse détente sur les taux des deux côtés de l’Atlantique de la fin d’année

Je partage également ici mon propre tableau de suivi (éléments de bilan, de compte de résultat et de valorisation), rempli depuis 2019 à partir du rapport complet (qui d’habitude s’appelle "information financière" mais qui cette année s’appelle "communiqué de presse") et dont la structure reste très stable dans le temps.

Pour ce qui me concerne, il m’aide, entre autres :
- à éviter les biais de lecture liés à la présentation des résultats en like for like, souvent mise en avant dans les communiqués et les Powerpoints de présentation
- à suivre les impacts (comptables) de la dévaluation des actifs depuis 2019, ainsi que l’évaluation de la valeur du patrimoine et de la sharholder’s equity
- à suivre l’aggrégat de dividende SIIC dont la distribution est reportée mais reste dûe

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Kaldabra · #2654

Vous évoquez une nouvelle dépréciation du patrimoine malgré une détente des taux.
Les taux de rendements des actifs sont en hausse mesurée de 2018 à 2023 (+1.2 pp en Europe, +1.9 pp au UK et +1.0 pp aux US pour atteindre respectivement 5.4%, 6.2% et 4.8%), il y a encore de la place pour des dépréciations.

Autant j’achète aisément le fait que ces rendements couplés à une liquidité abondante permet d’attendre la reprise des différents marchés, autant je ne suis pas sûr qu’il faille attendre une reprise massive à court terme dans un contexte où : (i) aux US ces taux sont indiqués entre 4.88% et 8.87% par CBRE (ce qui place URW en limite - très - basse), (ii) l’immobilier commercial allemand n’a pas l’air en grande forme (Aroundtown, Signa - plutôt des bureaux certes) ce qui pourrait conduire à des ventes forcées.

Au final je ne désespère pas qu’on finisse par voir le bout du tunnel à moyen terme, avec à court terme une valorisation qui reflète une rémission progressive et un (re)décalage de la métrique de référence du ANR triple nette correspondant à une vente à la découpe à une ANR de reconstitution correspondant à la valeur des actifs sous-jacents. 75% du NRV porterait la valeur à ~110€ et je ne vois pas de vrais catalyseurs qui feraient en sorte qu’URW aille bien au delà (même en cas de première baisse de taux en avril et/ou juin).

Très bonne nouvelle à mon sens (même si hors sujet des considérations précédentes) c’est le rétablissement des loyers/m² qui se confirme pour les nouvelles locations à des niveaux proches de 2019 (576€/m² en 2023 vs 584€/m² en 2019 et un point bas à 410€/m² en 2021). A tempérer par le fait qu’il y a de grandes chances que ce chiffre soit "maquillable" (mois de loyers offerts, indexation sur les ventes, …).

Edit : deux typos.

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Dernière modification par Kaldabra (08/02/2024 22h50)

Veracruz · #2655

Report des tours sisters

Compte-tenu du contexte compliqué des actifs de bureaux, à la défense notamment, le projet des tours sisters (en remplacement du projet de la tour Phare) est mis en pause.

La décision est compréhensible compte-tenu des enjeux de désendettement et de risque locatif.

Cela vient cependant réduire la croissance interne des loyers.

R3dSqu4re · #2656

Je suis depuis quelques jours les discussions sur URW d’un forum belge (avec la fonction traduction de mon navigateur) :
- Forum: Unibail-Rodamco » Unibail Rodamco Westfield N.V. - 2024: de grote asset rotatie » Pagina: 18 | Beursduivel.be

Les discussions sur ce forum m’ont permis de découvrir le document "corporate governance roadshow".

On trouve dans ce document une visibilité sur les critères de rémunération du management board.

Voici par exemple le résultat pour 2023 :

On peut intuiter de ce document qu’URW va significativement moins vite que souhaité (et non qu’affiché) dans son désendettement, mais qu’au delà de ça, l’ensemble des objectifs sont atteints.

Au-delà de cette dimension "bilan de la période écoulée", ce que je trouve intéressant, c’est de suivre dans le temps l’évolution des objectifs fixés pour chacun des items, ainsi que leur pondération.

Ainsi, on observe pour 2024 :
- une baisse du poids de l’AREPS poursuivi
- une transformation du critère "Net Debt" en critère "Net Debt / EBITDA
- l’apparition du critère "disposals"
- la très forte augmentation du critère des dépenses d’administration "gross admin", qui passe de 15% à 25%.

Je n’ai pas souvenir qu’URW ait énormément communiqué sur ce dernier point, mais cette piste d’amélioration de la performance me semble pertinente vu les niveaux atteints en 2023 (511 millions (!) en 2023).

En fouillant dans les millésimes précédents, on peut constater que des objectifs très ambitieux en la matière avaient été fixés en 2022, et ratés de manière significative :

A l’inverse, l’objectif fixé en 2023 s’est avéré moins ambitieux et facilement atteint (cf. premier graphique du post).

En prenant l’hypothèse que ces éléments sont cohérents, on peut donc s’attendre à un focus particulier du management sur cet aspect pour 2024.

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kiwijuice · #2657

Je fais une lecture différente.
AREPS et dette sont critiques et difficiles à manipuler. Ces poids devraient être en hausse et non en baisse.

Les autres critères peuvent être facilement manipulés :
- 5% liquidity : on émet trop d’obligations ou bien on demande un plus gros revolver que nécessaire pour remplir cette case.
- 5% pour mettre une femme de plus au Comex : il y a toujours la place pour diviser un poste en 2 et y caser deux femmes (par exemple Marketing ET Communication).
- 5% Rent collection : offrir un discompte pour ceux qui payent plus vite
- 15% Gross Admin costs : vous arrêtez le projet MacKinsey en novembre et faites repartir le projet en janvier. Hop, vous avez décalé les coûts.
- 5% GHG : comme on a aucune idée si la base de départ était haute ou pas, on ne sait pas si la ligne d’arrivée est ambitieuse.

Voilà 35% des targets manipulables à court terme qui peuvent enlever de la valeur pour les actionnaires.

Rien n’est parfait.
L’avantage pour URW est tout de même que les actionnaires principaux sont des individus qui ne sont pas arrivés là par hasard.

Alex25803559 · #2658

Xavier Niel se renforce de nouveau au capital, et atteint maintenant 29% du capital et des droits de vote

document AMF

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R3dSqu4re · #2659

Alex25803559 a écrit :
Xavier Niel se renforce de nouveau au capital, et atteint maintenant 29% du capital et des droits de vote

document AMF

Pourvu qu’il n’aille pas plus loin (30% = déclenchement d’OPA obligatoire), et je n’aurais vraiment pas envie d’y souscrire vu le rendement RNR / PRU que j’ai réussi à me constituer patiemment sur ce dossier …

D’autant plus que Niel a de l’expérience sur le sujet = il a déjà retiré Free de la cote.

Sinon, ce soir sont sortis les chiffres d’activité d’URW pour le T1 :
- chiffre d’affaires en hausse de +3,7% en absolu et de +10,5% en like for like : on a une meilleure dynamique que sur 2023
- Ventes des commerçants en hausse de +5,5% vs. N-1, trafic en hausse de +3,9%
- En discussions dites "actives" pour la vente de 1,2 milliards d’euros d’assets
- Cash on hand de 5 milliards d’euros, en baisse de 500 M€ du fait du remboursement d’une obligation de 644M € arrivée à maturation en février 2024

Au-delà de Westfield Hamburg, j’ai noté les livraisons à venir en 2024 du CNIT rebrandé Westfield (29 000m2 pré-loués à 91%), des bureaux Lightwell à La Défense (31 000m2 pré-loués à 80%, dans un marché très difficile), ainsi que de l’ajout au pipeline de deux extensions de centres commerciaux (9 000m2 en République Tchèque et 5 800m2 au Westfield UTC) qui seront à mon avis des opérations très rentables (foncier déjà possédé, constructions venant s’adosser à des centres dont les métriques sont connues par le maganement, limitant ainsi le risque relatif à l’occupation).

Tout ça me semble bon et de bon augure, si Xavier Niel nous laisse en profiter …

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GoodbyLenine · #2660

A noter que, même s’il devait y avoir un jour une OPA (d’ailleurs pas forcément à un niveau de prix très attractif), on serait encore très très très loin d’une Offre Publique de Retrait (avec retrait de la côte), laquelle nécessite de détenir 90%.

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ArnvaldIngofson · #2661

BOURSORAMA AVEC AFP •25/04/2024 à 19:15 a écrit :
Il [Le groupe immobilier Unibail-Rodamco-Westfield (URW)] indique être en discussions en vue de la cession de "plus de 1,2 milliard d’euros d’actifs", sans préciser de calendrier pour la "réduction radicale de son exposition financière" au marché américain, promise depuis des années et régulièrement reportée du fait de conditions de marché défavorables.

URW: revenus en hausse au 1er trimestre portés par l’effet JO
On a de plus en plus de mal à y croire.
S’il faut attendre une forte baisse des taux US, ce n’est pas pour demain …
De plus 1,2 milliard d’euros ne représente que 6 % de la dette.

En revanche bravo pour la tour Trinity à la Défense, intégralement louée.

En 6 mois le cours est passé de 42 à 73 euros, soit une progression de 83 %.
Les actionnaires sont bien contents, mais les arbres ne montent pas au ciel …

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Betcour · #2662

Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel mais on est encore très en dessous de la valeur NTA, sans parler du dividende qui pourrait facilement être triplé. On ne retrouvera probablement pas les cours d’avant crise avant des années/décennies mais pour moi le titre vaut facilement au moins 100 €.

Niel aurait intérêt à une OPA : les taux s’annoncent en baisse donc c’est à la fois positif pour Unibail mais aussi pour un rachat financé par la dette, il peut gagner sur les deux tableaux. Et sorti de la côte les histoires d’endettement sont moins prioritaires, donc il pourrait faire cracher du dividende pour rembourser rapidement l’opération.

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shanxi · #2663

Ne serait-ce pas très désavantageux de la part de Xavier Niel de procéder à une OPA sur ce titre, qui perdrait son statut de foncière cotée et les avantages fiscaux associés ?

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ArnvaldIngofson · #2664

Investir par Jean-Luc CHAMPETIER, Publié le 30 avr. 2024 à 12:16 a écrit :
Lors de son assemblée générale, la foncière commerciale a expliqué aux actionnaires que son portefeuille américain peut être vendu pour tout ou partie en s’orientant éventuellement vers un modèle « asset light » basé sur les honoraires de gestion. Notre compte-rendu complet.

C’est au Palais des Congrès de la Porte Maillot que s’est tenue ce mardi matin l’assemblée des actionnaires d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW). A l’accueil, il nous a été confié 58 mandats de lecteurs d’Investir, pour 9.442 actions.

La séance est ouverte par le nouveau président, Jacques Richier, qui a pris le relais de Léon Bressler.

La parole est au président du Directoire, Jean-Marie Tritant. Il résume les cessions réalisées malgré un marché de l’investissement difficile. Elles ont permis de réduire l’endettement à 9,3 fois l’excédent brut d’exploitation (Ebitda) contre 9,9 fois en 2019. Ainsi, il est de nouveau proposé un dividende, après trois ans d’interruption. Il explique que les loyers bénéficient de l’indexation et de l’effet de l’inflation sur les loyers variables. Ces derniers sont intégrés dans les loyers minimums garantis à mesure que les baux à court terme signés pendant la pandémie viennent à échéance et sont transformés en baux à long terme. Ces minimums garantis sont « presque revenus à leur niveau de 2019 », précise le dirigeant.

La réduction de la dette va se poursuivre
Les livraisons d’actifs prévues en 2024 pour 2 milliards d’euros vont générer des loyers supplémentaires après la phase d’ouverture, ce qui aura un effet positif sur le ratio de dette nette sur Ebitda. Le plan de désendettement se poursuivra en 2024 et probablement au-delà. Jean-Marie Tritant rappelle qu’il est prévu « d’augmenter significativement la distribution ces prochaines années ». Au titre de 2024, le coupon proposé est de 2,5 euros. L’objectif de résultat net récurrent 2024 reste fixé entre 9,65 et 9,80 euros.

On passe aux questions. Des actionnaires demandent ce qu’il en est des cessions aux Etats-Unis. Jean-Marie Tritant dit qu’URW est un acteur européen dont 20% de l’activité est aux Etats-Unis. Parmi les cessions en cours de discussion pour 1,2 milliard d’euros figurent des actifs américains, principalement des centres régionaux. Mais 17 actifs ont déjà été vendus pour 2 milliards de dollars. Le président du Directoire confirme l’objectif d’une réduction drastique de l’exposition financière outre-Atlantique, même si « cela ne veut pas dire totalement sortir ». En tout cas, la réduction de la dette va se poursuivre « en 2024 et probablement au-delà » pour viser un ratio inférieur à 9 fois l’Ebitda.

En réponse à Investir, Jean-Marie Tritant dit qu’aux Etats-Unis, il n’y a quasiment plus rien dans des centres régionaux, 500 millions de dollars. La qualité du portefeuille américain est exceptionnelle, dans la Silicon Valley, à Los Angeles, dans le New Jersey et à Chicago. Toutes les options sont ouvertes, vente totale, conservation d’une partie à 100%, ou « investisseurs qui s’associent pour s’orienter vers une stratégie asset light, un business d’honoraires. »

On passe au vote. Toutes les résolutions sont adoptées, dont le dividende de 2,5 euros, qui est en fait un remboursement d’apport ni imposable ni taxable, qui vient réduire le prix de revient fiscal des actions.

AG 2024 d’URW : toutes les options restent ouvertes aux Etats-Unis

5 ans pour "réduire l’endettement à 9,3 fois l’excédent brut d’exploitation (Ebitda) contre 9,9 fois en 2019", c’est quand même pas très rapide …

78,880 € +0,61 %

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Manarea · #2665

shanxi, le 26/04/2024 a écrit :
Ne serait-ce pas très désavantageux de la part de Xavier Niel de procéder à une OPA sur ce titre, qui perdrait son statut de foncière cotée et les avantages fiscaux associés ?

La sortie du régime SIIC entraîne des couts fiscaux (imposition des résultats antérieurement exonérés, imposition des plus-valentes sur les immeubles dans certains cas, application du régime IS pour l’avenir) mais cela reste un arbitrage.

Si Niel considère que la société est sous-valorisée et qu’une OPA suivi d’un retrait obligatoire générera plus de valeur que les surcouts fiscaux, ce serait dommage de se priver.

R3dSqu4re · #2666

ArnvaldIngofson a écrit :
5 ans pour "réduire l’endettement à 9,3 fois l’excédent brut d’exploitation (Ebitda) contre 9,9 fois en 2019", c’est quand même pas très rapide …

Peut-être que rappeler le ratio de 2020 (14,6) permettra une analyse un peu plus fine du chemin accompli : le niveau d’endettement vs l’EBITDA est actuellement plus bas que celui pré-COVID (ce qui n’est pas le cas du ratio LTV).

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ArnvaldIngofson · #2667

CERCLE FINANCE •19/07/2024 à 10:00 a écrit :
URW: les coûts du projet de Hambourg revus à la hausse
(CercleFinance.com) - Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a relevé vendredi son estimation des coûts associés à son projet de centre commercial Westfield Hamburg-Überseequartier situé à Hambourg (Allemagne), dont l’inauguration a dû être reportée.

Dans un communiqué, le groupe d’immobilier commercial précise que les coûts totaux du projet sont désormais estimés à 2,16 milliards d’euros, contre 1,64 milliard précédemment.

Ce surcoût de 520 millions d’euros s’explique par la comptabilisation de 160 millions d’euros de charges directement liées au retard du projet, dû à des infiltrations d’eau, et par 360 millions d’euros de coûts indirects, notamment relatifs à la constitution de provisions en vue de futures demandes d’indemnisation, explique URW dans un communiqué.

Si cette facture additionnelle n’aura pas d’impact sur ses objectifs annuels, la société précise qu’elle va affecter son ratio LTV (dette/portefeuille total) d’environ 50 points de base.

A 9h45, le titre URW accusait un repli de plus de 3%, signant la plus forte baisse de l’indice CAC 40 (-0,7%).

Plus grand projet d’aménagement de centre-ville en Europe à l’heure actuelle, le quartier urbain Westfield Hamburg-Überseequartier doit accueillir trois hôtels, un centre de shopping de 200 boutiques, dix salles de cinéma, un terminal de croisière, deux tours de 60 mètres ainsi qu’un immeuble de bureaux.

URW avait annoncé en avril dernier que la livraison du projet interviendrait avec du retard.

URW: les coûts du projet de Hambourg revus à la hausse
73,220 EUR -4,64%
C’est un gros dérapage (520 millions d’euros) qui impacte la LTV et les résultats annuels,
admettons que çette charge non récurrente "n’aura pas d’impact sur ses objectifs annuels".
On est quand même sur le coeur du métier d’URW,
ça érode la confiance dans la direction de la société.

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ArnvaldIngofson · #2668

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD a publié ses résultats du 1er semestre 2024
https://www.urw.com/investisseurs/infor … financiers

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD a écrit :
UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD ANNONCE UNE PERFORMANCE OPERATIONELLE SOLIDE AU PREMIER SEMESTRE 2024
Forte performance opérationnelle soutenue par la hausse du chiffre d’affaires des commerçants,
l’augmentation de la fréquentation, le dynamisme de l’activité locative des centres commerciaux et
bureaux, et des résultats records de l’activité Congrès & Expositions

Hausse de +24,7 % de l’activité de l’agence interne de retail media Westfield Rise, en bonne voie
pour atteindre l’objectif de 75 millions d’euros de marge nette en Europe en 2024

Hausse de l’EBE de +5,8 % à périmètre constant et RNRAPA de 5,14 €, conformément aux prévisions 2024

0,3 milliard de cessions d’actifs sécurisées ou réalisées, malgré un marché de l’investissement difficile

Confirmation de la prévision de RNRAPA pour 2024 et de la politique de distribution

Pas mal, ça suit une tendance favorable dans le commerce.

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD a écrit :
Dans un marché de l’investissement difficile, nous avons sécurisé environ 300 millions d’euros de cessions
et nous sommes actuellement en discussions actives sur l’équivalent d’un milliard d’euros d’actifs.

Ca fait des années qu’ils sont "en discussions actives". Ces discussions aboutiront elles un jour ?

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD a écrit :
À la suite de l’annonce du dépassement significatif des coûts de Westfield Hamburg-Überseequartier,
nous avons lancé un plan d’actions et pris des mesures limitant l’impact de ces surcoûts sur le Groupe.
Nous travaillons à l’ouverture des commerces le 17 octobre 2024.

Quand même un gros raté.

Valeur Nette de Reconstitution EPRA (en € par action) 142,50 -2,9 %.
Dont impact du (maigre) dividende.

Le marché n’apprécie pas ses résultats : 69,500 EUR -3,28%
dans un contexte de baisse : EURO STOXX 50 4 778,62 Pts -1,71%

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Betcour · #2669

Un peu surpris par la réaction du marché (-6,8% en ce moment) : les résultats sont plutôt bon et en ligne avec la guidance pour cette année, et la mauvaise nouvelle de Westfield Hamburg-Überseequartier avait déjà été annoncée précédemment.

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R3dSqu4re · #2670

kiwijuice, le 22/04/2024 a écrit :
Je fais une lecture différente.
AREPS et dette sont critiques et difficiles à manipuler. Ces poids devraient être en hausse et non en baisse.

Les autres critères peuvent être facilement manipulés :
[…]
- 15% Gross Admin costs : vous arrêtez le projet MacKinsey en novembre et faites repartir le projet en janvier. Hop, vous avez décalé les coûts.
[…]
Voilà 35% des targets manipulables à court terme qui peuvent enlever de la valeur pour les actionnaires.

Nouveau décalage du projet McKinsey

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Kaldabra · #2671

Sur URW, la glissade récente est indéniable mais elle reste mesurée.

Pour la suite :
- Les taux en euros à 5 ans sont retournés à des niveaux comparables à la fin d’année dernière, le taux de la dette d’Unibail sur sa souche à 5Y (XS1619568303) est de 3.5% - en deçà du rendement des actifs
- La baisse des taux va stabiliser la valeur des actifs et devrait maintenir les taux moyen terme à des niveaux contenus, elle a été décalée dans le temps mais -0.5% d’ici fin d’année (septembre et décembre ?) reste fortement envisagé

Le Net Rental Income est à 2.4 milliards en rythme annualisés, rapportés à une valeur des actifs de 50 milliards ça fait 4.8%. Soit 2.2% de spread avec le swap euros 5 ans, dès que les conditions se seront normalisées, des investisseurs institutionnels se positionneront à nouveau sur ces primes d’illiquidité.

Il suffit à Unibail d’une année 2025 neutre sur le plan des actifs pour publier un résultat très correct et donner plus de visibilité sur son dividende. Fin 2024 sera potentiellement encore un peu tôt si l’incertitude demeure sur la trajectoire de taux pour que le marché immobilier commercial se rétablisse vraiment.

Je pense que les perspectives de recapitalisation / faillite se sont considérablement éloignées, pour moi ce n’est qu’une question de patience.

Edit : détention d’une position.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Maki · #2672

Bonjour,

Un article à charge paru ce samedi dans le journal allemand Der Spiegel donne un point de vue différent sur les retards du projet Überseequartier Hamburg HafenCity.

Selon l’article, de graves manquements en terme de sécurité tout au long du chantier, une sélection (l’article étant payant) :
- Cinq décès de travailleurs non déclarés en 2023.
- Un bureau d’ingénieur ayant retiré ses employés du chantier fin 2023 pour des questions de sécurité (pas de raccordement à un réseau d’eau anti-incendie, absence de portes anti-incendie).
- Un rapport d’expert au vitriol vis-à-vis du périmètre et de la réalisation du plan anti-incendie (détecteurs, alarmes), de l’absence d’un concept d’évacuation, de protection contre la foudre, etc.
- Les installations électriques non conformes (présentant des risques mortels).
- Des soucis d’étanchéité et des infiltrations d’eau au niveau du garage souterrain et de locaux techniques. On retrouve là les problèmes d’étanchéités mentionnés par URW.

La date d’ouverture prévue pour le 17 octobre 2024 est remise en question par l’article.

Je précise que je suis actionnaire d’URW.

Bonne soirée,
Maki

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Maki (02/09/2024 19h50)

ArnvaldIngofson · #2673

Cercle Finance •05/09/2024 à 09:30 a écrit :
URW: émission de 1,3 milliard d’euros d’obligations vertes
Unibail-Rodamco-Westfield a annoncé hier soir avoir placé avec succès deux tranches d’obligations vertes pour un montant de 1,3 milliard d’euros.

L’opération comprend une première tranche de 650 millions d’euros à taux fixe de 3,50% devant arriver à échéance dans cinq ans, tandis que l’autre dont la maturité a été fixée à dix ans, affichera un coupon de 3,875%.

Le groupe d’immobilier commercial précise dans un communiqué que l’émission, sursouscrite quatre fois, a suscité une forte demande avec un livre d’ordres ayant atteint plus de 5,2 milliards d’euros.

URW souligne que les fonds sont destinés au financement de projets tels qu’établis dans le cadre feuille de route environnementale présentée en 2022.

URW: émission de 1,3 milliard d’euros d’obligations vertes

Ca ne va pas dans le sens du désendettement en vendant des actifs US.
Mais le taux est correct, inférieur au rendement des actifs.

75,060 EUR +3,42%
Sur 1 an +52,43%

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

R3dSqu4re · #2674

Sur le forum belge que j’ai déjà cité plus tôt, l’hypothèse est formulée que cette émission est destinée à "remplacer" cette obligation, dont la date de maturité est dans 9 jours :

- montant proche, très sensiblement supérieur (ça renforce un peu la tréso)
- taux relativement proche

Au-delà du succès de cette seule émission, on appréciera le fait qu’elle ait été sursouscrite quatre fois, car 2025 s’annonce très chargée du point de vue des dettes arrivant à échéance :

On notera les très faibles taux des obligations libellées en euros arrivant à maturité : quand bien même les banques centrales baisseraient fortement leurs taux dans les prochains mois, on imagine mal retrouver de nouveau de telles conditions de financement.

Il faudra alors voir ce que choisit de faire le management : les renouveler à 1 pour 1 (en acceptant un renchérissement du coût) pour ne pas se retourner dans une situation de devoir réaliser des ventes forcées aux US, ou bien piocher dans la tréso pour réduire enfin franchement la LTV + limiter l’augmentation de ce coût (je pense que c’est l’objectif du niveau très élevé de cash de ces 2 dernières années, 2025 est vraiment un joli muret).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Kaldabra · #2675

Je ne considèrerais pas les échéances de 2025 problématiques.

Si on considère que les dettes seront renégociées avec un taux plus élevés de 2.5 à 3%, ça reste limité à 50 cts / action (annuels néanmoins), la négociation des dettes de 2026 donneraient 10-15 cts supplémentaires, 2027 étant aux alentours de 50 cts / actions.

Donc 1.1 € par action sur 3 ans (probablement un peu moins), sauf que dans le même temps l’indexation des loyers rapporterait au moins 0.6 € par action (2% par an pendant trois ans). Ca limite grandement la douleur.

Les maturités suivantes sont compensées par les augmentations de loyers.

Reste le côté "mur". Les refinancements 2025 peuvent être pris sur le cash et étalés sur 2026, quant aux remboursements 2027 si le cash n’a pas encore été distribué il peut permettre d’étaler sur 2028 voire 2029.

Dans aucun de ces cas une vente des actifs US est forcée.

Comme ces dernières années avec URW, le risque est plus dans un retour à des dépréciations d’actifs qu’à une hausse des charges financières

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URW a écrit :

URW a écrit :

URW a écrit :

ArnvaldIngofson a écrit :

2 #2653 08/02/2024 18h39

Veracruz a écrit :

Veracruz" a écrit :

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1 #2659 25/04/2024 19h26

Alex25803559 a écrit :

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Investir par Jean-Luc CHAMPETIER, Publié le 30 avr. 2024 à 12:16 a écrit :

La réduction de la dette va se poursuivre

shanxi, le 26/04/2024 a écrit :

ArnvaldIngofson a écrit :

CERCLE FINANCE •19/07/2024 à 10:00 a écrit :

URW: les coûts du projet de Hambourg revus à la hausse

1 #2668 25/07/2024 10h37

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD a écrit :

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD a écrit :

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD a écrit :

kiwijuice, le 22/04/2024 a écrit :

1 #2671 29/07/2024 22h33

3 #2672 02/09/2024 19h03

1 #2673 05/09/2024 15h14

Cercle Finance •05/09/2024 à 09:30 a écrit :

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