Cette discussion porte sur Unibail-Rodamco-Westfield (URW), un géant mondial de l'immobilier commercial. Les participants débattent de la stratégie de l'entreprise, notamment son importante dette et son programme de cessions d'actifs, ainsi que de l'impact du commerce en ligne sur son activité.
Un membre soulève la question du versement exceptionnel de 20 € par action, s'interrogeant sur la stratégie d'investissement à adopter avant et après l'annonce officielle. D'autres participants expriment des inquiétudes quant à l'augmentation de l'endettement et préfèrent la stratégie de faible endettement précédemment adoptée par URW. La décision de URW de prendre des participations dans d'autres foncières est également perçue comme inhabituelle.
Les participants analysent les performances financières d'URW, notamment son Actif Net Réévalué (ANR) et son ratio d'endettement (LTV), en les comparant à celles de concurrents comme Mercialys. La discussion aborde également la volatilité du cours de l'action, les rendements sur dividendes, et l'éligibilité au PEA. Plusieurs membres se questionnent sur l'opportunité d'investir dans URW, considérant son prix de l'action.
La discussion s'étend sur l'impact de l'e-commerce et la transformation du secteur de l'immobilier commercial, certains participants anticipant une baisse de la valeur des actifs tandis que d'autres restent optimistes sur les perspectives d'URW compte tenu de la qualité de ses actifs. Le programme de rachat d'actions annoncé par URW est discuté, ainsi que les implications comptables de ce rachat. Les discussions portent également sur le régime fiscal des SIIC et son impact sur l'investissement.
L'acquisition de Westfield fait l'objet d'un débat approfondi. Les participants analysent les aspects positifs (diversification géographique, etc.) et négatifs (surcoût, incertitudes, etc.) de cette opération. L'impact de l'acquisition de Westfield sur l'ANR et les flux de trésorerie est également débattu, ainsi que les conséquences de l'opération sur la stratégie de l'entreprise, notamment la liquidité et la stratégie de désendettement. Plusieurs intervenants expriment leur scepticisme vis-à-vis du rachat, soulignant les incertitudes liées à l'intégration de Westfield et sa valorisation. Plusieurs analystes et investisseurs extérieurs s'expriment aussi sur le sujet.
Le prélèvement à la source sur les dividendes et la cotation des actions sur différentes places boursières sont également abordés. Enfin, la récente acquisition de Westfield est analysée, les participants débattant de son impact sur le cours de bourse d'URW, de sa rentabilité et de sa valeur intrinsèque, ainsi que de sa diversification géographique.
1 #1176 12/02/2020 18h09Résultats 2019 publiés à l’instant
Signature ce mois des cessions de Aeroville Soouest, Rennes alma, Toison d’or, Confluence
Dividendes à 10,80€ jusqu’en 2024 minimum
Désolé mais je n’arrive à ajouter le lien de la présentation des résultats sur mon téléphone
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Honnêtement c’est plutôt très bien après une rapide première lecture.
Le communiqué :
UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD, THE PREMIER GLOBAL DEVELOPER AND OPERATOR OF FLAGSHIP DESTINATIONS, EXCEEDS GUIDANCE FOR FY-2019
La présentation aux investisseurs :
https://images-urw.azureedge.net/-/medi … 4d01d51319
Le rapport annuel :
https://images-urw.azureedge.net/-/medi … 615f591009
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Dernière modification par simouss (12/02/2020 20h09)
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1 #1178 12/02/2020 18h19Pour le lien vers la cession d’actifs, le voila
Celui la pour les résultats 2019
Les acheteurs sont La Française et Crédit Agricole Assurances, sous forme d’une JV ( 54%; avec 46% restant à URW)
Comme parfois évoqué, dans ce contexte de taux très bas, les acteurs de l’immobilier non côtés sont en recherche de nouveau bien et on pouvait éventuellement pré-sentir l’attrait pour ceux d’URW.
Le taux de rendement initial global de la cession est de 4.8% ; avec des actifs de province (Dijon, Rennes), mais aussi des actif à Lyon centre (Confluence) ou Levallois-Perret (So Ouest)
Les 5 centres sont : Aéroville, So Ouest, Rennes Alma, Toison d’Or et Confluence.
A mon avis sur la cession : La nouvelle n’est pas mauvaise, mais je suis pas emballé. Céder So-Ouest et Confluence en prériode de taux ultra bas. Bof.
URW avait promis des cessions, et ils tiennent leur promesse. Cependant, les malls en France ne sont pas ma plus grande préoccupation.
Pour les résultats, ils sont excellents d’un point de vue opérationel, voici un extrait :
Communiqué URW a écrit :
Résultat net récurrent par action ajusté (RNRPAA) de 12,37€, au-dessus de la fourchette de 12,10€ à
12,30€ annoncée
• Très forte progression des chiffres d’affaires des commerçants du Groupe au 31 décembre
2019 : +3,7%, dont +4,7% en Europe et +1,6% aux Etats-Unis
• Croissance des loyers nets à périmètre constant : +3,1% pour les centres commerciaux en
Europe continentale et -4,2% au Royaume-Uni ; hausse des loyers nets comparables aux
Etats-Unis : +2,4%, dont +5,4% pour les Flagships
• Gain locatif en Europe continentale : +12,0%, dont +13,9% pour les Flagships
• Coût moyen de la dette : 1,6% ; maturité moyenne portée à un niveau record de 8,2 années
• Actif net réévalué (ANR) EPRA : 213,30€ par action jumelée
• Portefeuille de projets de développement ramené à 8,3 Md€
• Cessions d’actifs : 2,8 Md€ signés ou réalisés, portant le total depuis le 7 juin 2018 à 4,8 Md€
• Ratio d’endettement : 38,6% (37,2% retraité de la cession de cinq actifs en France)(1)
• Dividende : 10,80€ par action jumelée
• Prévision de RNRPAA pour 2020 : reflet d’une croissance sous-jacente solide dans un contexte
de marché difficile et après prise en compte de l’impact des cessions réalisées en 2019 et de
celles prévues en 2020 (estimé à -50 cents par action), prévision de RNRPAA comprise entre
11,90€ et 12,10€.
Quelques extraits de la suite du communiqué :
EPRA Triple Net Asset Value (in € per stapled share)199.20210.80 -5.5%
We have now agreed disposals of €4.8 Bn since June 2018 (80% of our €6 Bn target) and have scaled back our development pipeline to €8.3Bn
United States Tenant sales (7) increased by +1.7% through November 30, of which +3.3% in Flagships, compared to the national sales index of +3.7%(8) (which includese-commercesales). 
Les meilleurs malls aux USA résistent très bien, mais les regional malls souffrent vraiment
Nette réduction du volume du pipeline de projet.
A noter, que les malls régionaux aux USA de Westfield figure parmi ce pipeline de projet. URW sera forcé d’investir dans des actifs non prime. J’aurais espéré que le pipeline ne concerne que les TOP malls, mais je pense qu’URW n’a pas le choix.
Dernière modification par AleaJactaEst (12/02/2020 23h26)
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Le live de présentation des résultats ici :
https://edge.media-server.com/mmc/p/myrtfpj7
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1 #1180 12/02/2020 19h13En fait, ils ne cèdent pas complètement ces 5 malls. Ils en gardent 45%, et ils en gardent la gestion.
Je suppose qu’il s’agissait surtout :
1. de dégager un peu de cash pour alléger l’endettement;
2. Montrer au marché que la valeur de ces malls correspond bien à la réalité.
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Hall of Fame Bonsoir,
@All, AJE a indiqué qu’il s’agissait d’une joint-venture.
La lecture de certains analystes est plutôt que peu de monde est prêt à se mouiller à 100%.
URW vend cinq centres commerciaux en France | Les Echos
L’opération de cession était très attendue par le marché. Les analystes anticipaient une décote de 3 à 5 % par rapport aux dernières valeurs fixées par les experts, en raison de la mauvaise conjoncture du commerce physique. URW a précisé que les cinq sites dont elle cède le contrôle - tout en en conservant la gestion - l’ont été pour des montants en ligne avec « les valeurs d’expertise externe de décembre 2018 ». Si d’autres investisseurs rejoignent la co-entreprise, la foncière baissera encore sa participation et le montant de la vente approchera alors les 2 milliards. Selon un analyste londonien, « le fait qu’URW doit passer par une co-entreprise est un signe qu’il n’y a pas beaucoup d’appétit de la part des acheteurs à prendre 100 % du risque ».
Si on reprend ce message de Maxicool d’il y a à peine 15 jours, nous sommes à peu près dans les clous.
Les centres sont "vendus" dont Aéroville et ce pour 1,5mds€ donc on atteint 4,7mds€ sur les 5 attendus et les 300 millions restants seront peut-être dans le complément décrit ci-dessus.
La valeur semble en ligne puisqu’il est indiqué aux "valeurs d’expertise externe de décembre 2018".
L’ANR est en légère progression à 217,5 € au 31 décembre 2019. Retraité des -10,15 € de mise à juste valeur des dettes et instruments financiers et des -10,80 € de dividendes payés en 2019, l’ANR de continuation est en hausse de +4,55 € (+2,1 %) par rapport au 31 décembre 2018 selon cet article : Le RNRPAA d?Unibail-Rodamco-Westfield en 2019 dépasse les attentes - Business Immo
Je n’ai pas trouvé de cotation après clôture donc à voir demain.
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Bonjour, je n’y connait pas grand chose en analyse, je note toutefois que l’EPS est en leger retrait par rapport a 2018. Il semble que la baisse était attendue mais legerement + grande.
Peut-on considerer que c’est une bonne nouvelle ou c’est -comme souvent - une donnée trop isolée pour en tirer des conclusions interessantes ?
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En positif, guidance battue et loyers en hausse
En négatif, baisse de la valeur des biens.
1-1 balle au centre, rien pour faire changer d’avis.
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@ Colia, l’EPR baisse, mais il y a des cessions (notamment la tour Majunga).
Il y a eu aussi une discrète augmentation du cout de la dette (au bénéfice d’une maturité plus longue).
@ Ledep, il semblerait sur IB qu’URW se négocie à 128€ en post market (mais je ne suis pas certain du tout de la profondeur de ce marché)
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Du coup on a un ANR EPRA de 30 Mds d’euros pour 2.49 Mds d’euros de loyers bruts (1.76 Mds nets) soit 8.3% de rendement brut (5.8% net) pour un coût de la dette de 1.6%.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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D’un point de vu investisseur immobilier , pour du prime , 8.3% brut sans gestion c’est vraiment bien !
Le fait que des ventes soit en accord avec l’ANR également.
Je ne comprends pas kiwijuice ? La baisse de la valeur des biens ? ( EPRA triple net j’imagine ? )
Il ne faut pas oublié que la synergie à coûter chère également.
Il ne faut pas oublié la défiance ( à juste titre ? ) du commerce.
Le fait qu’il garde 45% est une condition pour la vente car urw n’aurait pas réussi à vendre l’intégralité !?
URW a besoin de vendre mais n’arrive pas à vendre 100% d’un lot : est-ce bon signe ?
Sinon les loyers en hausse plutot une bonne chose également !
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Geronimo a écrit :
Du coup on a un ANR EPRA de 30 Mds d’euros pour 2.49 Mds d’euros de loyers bruts (1.76 Mds nets) soit 8.3% de rendement brut (5.8% net) pour un coût de la dette de 1.6%.
Je n’aurais pas présenté les choses comme ça.
Imaginons :
REIT 1 : 100m de dette, 20m de capitalisation, 50m d’ANR, 12m de loyer.
REIT 2 : 500m de dette , 20m de capitalisation, 50m d’ANR, 52m de loyer.
Les deux REIT aurait un rendement sur ANR totalement différent, pourtant le rendement de leur actifs serait très proche (10% de l’EW).
Je pense qu’il vaut mieux prendre l’EV que l’ANR pour calculer la rentabilité, ou éventuellement la capitalisation.
Pour le fait qu’URW garder 45% de la JV, ca me semble logique, CA assurance et la Française me semble trop petit pour gérer efficacement ses 5 malls. En gardant la gestion sous l’egide d’URW + un intérêt significatif au capital, elles prennent moins de risque.
Je suis d’accord pour dire qu’au même prix, la vente de 100% des malls aurait sous doute eu plus de force pour "prouver" leur prix. Par contre, pour URW c’est sans doute un meilleur deal qu’une vente totale.
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Je le perçois plutôt comme une faiblesse : la société a besoin de cash et a besoin de "bidouiller" pour trouver preneur au prix de l’ANR !
J’ai fais une proposition mais elle a été refusé ( trop en dessous de leurs ANR 
)
Blague à part, je pense, et malheureusement, qu’on peut trouver beaucoup de bonne chose dans les résultats mais il ne faut pas éviter le négatif de cette boite passé ( coût de la synergie , défiance commerce ect .. déjà parlé dans cette discution) et surtout le marché qui décide autrement que tout les bon arguments de cette discution !
A voir demain !
Personnellement je ne sais pas trop quoi en penser, d’après les résultats, cela mérite d’être actionnaire à mon sens mais la perte de capital sur ses dernières années ne doit pas être pris à la légère et je préfère pour le moment rester en dehors .
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Je viens de lire le communiqué "Note d’information relative aux résultats annuels 2019" en français, et j’ai également survolé la présentation PowerPoint en anglais.
Je remarque que le pipeline de livraison en 2020 est plutôt prometteur (voir slide 43).
Je suis tout de même très surpris que la tour de bureaux Trinity, qui sera livrée début Avril, ne soit pas encore pré-louée : Pre-letting 0% ! > Pendant la session de questions / réponses après la présentation des résultats, C. Cuvillier explique que cette situation est tout à fait normale et ne suscite pas d’inquiétudes.
La cession d’un portefeuille de 5 centres commerciaux en France me semble une bonne opération, et la participation résiduelle de 42% pourra toujours être cédée ultérieurement.
Par contre, je ne comprends pas que les actifs de moins bonne qualité (sales psf < $500 - voir slide 21) aux USA n’aient pas été (ou pu être) vendus ? > Réponse de Alex25803559 ci-dessous.
Modifications du message réalisées en italique.
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Dernière modification par delta (13/02/2020 00h03)
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2 #1190 12/02/2020 23h02Concernant les actifs USA de faible qualité, Jaap Tonckens explique dans les journées investisseurs de juin 2019 qu’ils n’ont pas été vendus car ils n’auraient pas trouvés preneurs (pas de source de financement pour des malls produisant < 500 dollars / sqm) ou alors pour quasiment rien
Ils préfèrent les garder et peuvent avoir un retour sur investissement (supérieur au fait de les vendre pour quasiment rien) par exemple en les convertissant en immobilier résidentiel (certains malls ont des parkings de grande taille)
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Le document est là.
Résultats 2019 d’URW en français :
https://images-urw.azureedge.net/-/medi … 6014ada541
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Je n’aurais pas présenté les choses comme ça.
Imaginons :
REIT 1 : 100m de dette, 20m de capitalisation, 50m d’ANR, 12m de loyer.
REIT 2 : 500m de dette , 20m de capitalisation, 50m d’ANR, 52m de loyer.
Les deux REIT aurait un rendement sur ANR totalement différent, pourtant le rendement de leur actifs serait très proche (10% de l’EW).
Je ne comprends pas ce que vous essayez de montrer avec des chiffres au hasard et des bilans deséquilibrés, ni le lien avec mon message.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Hall of Fame Les résultats en Europe sont bons, mais définitivement, quelle idée d’être allé aux USA et au UK !
Voir une photographie de Sears apparaître dans les slides me hérisse.
11 baisse de loyers sur 50 emplacements sur le portefeuille d’actifs au UK, soit 22%.
14 emplacements vacants sur 50 au UK ? Je dois mal comprendre ?
Mais la NAV globale est relativement résiliente pour le moment.
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Ce sont 14 emplacements vacants sur les 50 initialement occupés par des retailer en faillite, non?
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Je comprends les choses comme ça aussi.
Vu le contexte honnêtement ce n’est pas si mal je trouve, il faudrait surtout voir si on a passé le pic des défaillances ou si ça va encore s’accélérer.
Décidément s’il y a un management à féliciter c’est celui de Westfield qui a su passer la patate chaude au meilleur moment…
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Ledep a écrit :
Je n’ai pas trouvé de cotation après clôture donc à voir demain.
Après un rebond en début de séance à 129€, le titre s’échange actuellement vers les 122.7€.
Visiblement le marché n’est pas très enthousiaste.
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Je pense que beaucoup minore les problèmes de cette société et regarde que le "positif".
Il ne faut pas être aveuglé par le rendement ou le "Prime".
Message pour les débutants/néophytes : ne soyez pas suiveur et investissez que si vous comprennez un minimum les choses.
Être diversifié et un petit pourcentage du portefeuille pour ne pas être sur-exposé.
Quand je vois certain portefeuille concentrer sur URW cela fait peur !
A mes débuts, sur MPI " decoté" j’avais mis 90% … heureusement il y a pas eu se perte mais la fusion avec Maurel et prom m’avait permit de récupérer mes billes ..
Je renforçais beaucoup à la baisse car tout le monde disaient que c’était une "anomalie du marché "
Je raconte cette petite histoire car je me retrouve dans certain commentaire et portefeuille…
Je dis pas ça pour critiqué la société ou autre … j’ai mon avis mais comme beaucoup je suis loin d’être un spécialiste… et je préfère faire confiance au marché en regardant les dernières années / mois ( avec la synergie ) que d’être contrariant sur ce dossier ( qui m’intéresse pour l’apprentissage )
Amicalement
Cricri
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AleaJactaEst,
Certainement parce que si les résultats sont très bons (en tout cas meilleur que prévu), la guidance pour 2020 est en baisse pour l’AREPS (12,37 par action en 2019 ==> Guidance 2020: 11,9-12,10 par action), avec la suite et fin des ventes prévues (et un pipeline de projet qui est réduit).
Ce sera, de plus, la 4ème année sans hausse de dividende. Unibail Rodamco ne nous avait pas habitué à cela aussi.
La bourse price le futur, et les investisseurs sont/seraient déçus.
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Bonjour à tous,
il faudrait un peu plus de sérieux sur cette file et avoir des analyses et des justifications argumentées. Dire que le cours à baisser ou que l’action n’est pas positive n’a strictement aucune valeur ajoutée et n’apporte vraiment rien, si ce n’est polluer inutilement la file.
Merci svp d’en tenir compte pour conserver une qualité d’échange permettant de faire gagner à tout le monde.
Pour en revenir sur la guidance, elle s’explique amplement par les cessions qui sont effectuées. Vendre 6 Mds en 3 ans implique une baisse des loyers (sur la base d’un portefeuille de 65Mds d’euros cela représente 10% des revenus).
Conserver un dividende sans baisse malgré les ventes est une performance en soi.
J’ai quand même l’impression que certains ici cherchent à justifier la situation actuelle (l’action baisse car Unibail n’arrive pas à vendre (C’est faux), l’action baisse car il y a trop de dettes (c’est faux, la dette est sécurisée), l’action baisse car les loyers vont baisser (hypothèse..), l’action baisse car l’anr est surévaluée (c’est faux, les actifs moins bons ont été vendus au prix de l’anr).
Je rappelle les points importants :
1/ Vente des actifs les moins porteurs / les moins bons. C’est en très bonne voie. Amélioration des ratios de dettes.
2/ Un portefeuille exceptionnel d’actifs qui se concentre et s’améliore, ceci afin de sécuriser le business à très long terme.
3/ Un portefeuille projet important, fortement générateur de rendement.
4/ Un dividende stable mais sécurisé.
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1 #1200 13/02/2020 15h49Turboboost a écrit :
il faudrait un peu plus de sérieux sur cette file et avoir des analyses et des justifications argumentées.
Je rappelle les points importants :
1/ Vente des actifs les moins porteurs / les moins bons. C’est en très bonne voie. Amélioration des ratios de dettes.
2/ Un portefeuille exceptionnel d’actifs qui se concentre et s’améliore, ceci afin de sécuriser le business à très long terme.
3/ Un portefeuille projet important, fortement générateur de rendement.
4/ Un dividende stable mais sécurisé.
Pourriez vous argumenter à votre tour ?
1/ 2/ En quoi vendre 55% de Confluence ou de So Ouest concentre en qualité ? Pensez vous que ces actifs vendus soient moins bon que les regional malls de Westfield par exemple ?
3/ Est-ce vrai pour les projets aux USA ? notamment ceux qui sont "forcés" sur les malls de moins grande qualité ?
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