Cette discussion porte sur Unibail-Rodamco-Westfield (URW), un géant mondial de l'immobilier commercial. Les participants débattent de la stratégie de l'entreprise, notamment son importante dette et son programme de cessions d'actifs, ainsi que de l'impact du commerce en ligne sur son activité.
Un membre soulève la question du versement exceptionnel de 20 € par action, s'interrogeant sur la stratégie d'investissement à adopter avant et après l'annonce officielle. D'autres participants expriment des inquiétudes quant à l'augmentation de l'endettement et préfèrent la stratégie de faible endettement précédemment adoptée par URW. La décision de URW de prendre des participations dans d'autres foncières est également perçue comme inhabituelle.
Les participants analysent les performances financières d'URW, notamment son Actif Net Réévalué (ANR) et son ratio d'endettement (LTV), en les comparant à celles de concurrents comme Mercialys. La discussion aborde également la volatilité du cours de l'action, les rendements sur dividendes, et l'éligibilité au PEA. Plusieurs membres se questionnent sur l'opportunité d'investir dans URW, considérant son prix de l'action.
La discussion s'étend sur l'impact de l'e-commerce et la transformation du secteur de l'immobilier commercial, certains participants anticipant une baisse de la valeur des actifs tandis que d'autres restent optimistes sur les perspectives d'URW compte tenu de la qualité de ses actifs. Le programme de rachat d'actions annoncé par URW est discuté, ainsi que les implications comptables de ce rachat. Les discussions portent également sur le régime fiscal des SIIC et son impact sur l'investissement.
L'acquisition de Westfield fait l'objet d'un débat approfondi. Les participants analysent les aspects positifs (diversification géographique, etc.) et négatifs (surcoût, incertitudes, etc.) de cette opération. L'impact de l'acquisition de Westfield sur l'ANR et les flux de trésorerie est également débattu, ainsi que les conséquences de l'opération sur la stratégie de l'entreprise, notamment la liquidité et la stratégie de désendettement. Plusieurs intervenants expriment leur scepticisme vis-à-vis du rachat, soulignant les incertitudes liées à l'intégration de Westfield et sa valorisation. Plusieurs analystes et investisseurs extérieurs s'expriment aussi sur le sujet.
Le prélèvement à la source sur les dividendes et la cotation des actions sur différentes places boursières sont également abordés. Enfin, la récente acquisition de Westfield est analysée, les participants débattant de son impact sur le cours de bourse d'URW, de sa rentabilité et de sa valeur intrinsèque, ainsi que de sa diversification géographique.
L’agence Fitch vient de réduire d’un cran la notation long terme d’URW et de réaffirmer celle à court terme.
Fitch URW
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Tous les membres de la direction et du conseil de surveillance ont décidé de réduire leur rémunération de 25%, pour la période pendant laquelle les mesures d’activité partielle sera mise en place
Tous les dirigeants des comités de direction réduisent leur rémunération de 20%
URW : les dirigenats baissent leur rémunération
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2 #1428 08/04/2020 10h44Surtout que derrière la demande d’augmentation capital, cela correspond généralement à de l’action gratuite offert aux cadres dirigeants…
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2 #1429 08/04/2020 12h30Bonjour,
J’ai raté quelque chose ? De quelle demande d’augmentation de capital parlez-vous ?
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wulfram a écrit :
AMF : actionnaire.
La société dispose de plusieurs millions de ligne de tréso disponible. L’augmentation de capital n’aurai pas d’intérêt pour apporter du cash pour de nouveaux investissements.
Mais mettez des -1 c’est bcp plus intelligent 
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Flyz57 a écrit :
Surtout que derrière la demande d’augmentation capital, cela correspond généralement à de l’action gratuite offert aux cadres dirigeants…
Avec tout le respect que je vous porte, cher Ledep, j’avais compris que les échanges précédents avaient clarifié une question relative à des résolutions classiques, destinées à poser un cadre pour une éventuelle augmentation de capital, sans aucun élément dénotant d’une quelconque intention ni probabilité d’une telle opération. Soit à peu près rien à voir avec "LA demande d’augmentation capital" évoquée par Flyz57, qui semble désigner quelque chose de concret… Pardon de lui avoir accordé le bénéfice du doute en supposant qu’il avait lu ces échanges et qu’il avait quelque chose à apporter ici, ce qui ne semble finalement pas être le cas.
Édit ledep :
Donc vous n’avez toujours pas lu 10 posts avant… Ici, ce qui nous fait un post inutile de plus…
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Bonjour,
Je partage avec vous une petite analyse personnelle de l’évolution du ratio LTV (dette/actifs fonciers) d’Unibail en fonction de scénarios de baisse de la valorisation de ces actifs fonciers.
Baisse des actifs fonciers par rapport valo 12-2019 / Ratio LTV
Actuel / 37,2%
-5% / 39%
-10% / 41%
-15% / 44%
-20% / 47%
-25% / 50%
-30% / 53%
-35% / 57%
A partir de -40% de baisse des actifs fonciers, on passe au-dessus des 60% de LTV
-40% / 62%
-45% / 68%
-50% / 74%
Je suis allé fouiller dans les présentations de résultats des années 2008-2009-2010, qui avaient vu des baisses de valeur des actifs.
Elles sont présentées en pourcentage de baisse de la NAV (net assez value, donc valeur des actifs moins la dette), contrairement à mes chiffres du dessus qui parlent bien des impacts d’une baisse de valorisation des actifs (hors dette).
J’ai placé à côté l’évolution du résultat par action :
Année / Evolution de la NAV vs. n-1 / Evolution du résultat par action vs. n-1
2008 / -10,7% / +8,4%
2009 / -15,2% / +7,1%
2010 / -1,3% / +0,9%
Conclusion : en 2008, 2009 et 2010, on constate une baisse de la valeur nette des actifs, malgré des augmentations de revenus par action. La baisse de la valeur des actifs aura néanmoins été moins forte que les pourcentages affichés (puisque les pourcentages sont ceux de l’évolution de la valeur nette).
Celui qui sait dire à quelle baisse s’attendre sur la valorisation des actifs suite à l’épisode COVID, sait calculer la future NAV, et donc évaluer l’éventuelle décote / le risque d’augmentation de capital.
Personnellement, je n’ai aucun ordre de grandeur, d’où le scope assez large "de -5% à -50%" de ma modélisation.
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Bonjour
R3dSqu4re a écrit :
Conclusion : en 2008, 2009 et 2010, on constate une baisse de la valeur nette des actifs, malgré des augmentations de revenus par action.
Et bien non, puisque vous dites bien qu’il s’agit de l’évolution de la NAV. On peut difficilement conclure quoi que ce soit sans considérer les variations de l’endettement sur ces trois exercices, n’est-ce pas ?
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Exact !
J’ai supposé l’endettement stabilisé sur la période, mais c’est faux :
Dette fin 2008 : 7,4 Mds - LTV : 30%
Dette fin 2009 : 7,1 Mds - LTV : 32%
Dette fin 2010 : 9,2 Mds - LTV : 37%
D’ailleurs, en fouillant un peu mieux, l’info sur l’évolution de valeur du portefeuille d’actifs est directement disponible dans les présentations annuelles (mais moins mise en avant que la NAV) :
Valeur du portefeuille
- fin 2008 : 24 572 M
- fin 2009 : 22 313 M (-9,2%) (-9,8% à périmètre comparable)
- fin 2010 : 24 532 M (+9,9%) (+8,6% à périmètre comparable)
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Merci pour le complément d’information, donc la valeur d’actif serait à peu près identique entre 2008 et 2010, avec un point bas en 2009.
Je trouverais intéresserait de comprendre ce que signifient ces variations : volatilité habituelle normale de la valeur des actifs (mais pratiquement 10% sur un an j’ai quelques doutes), ou bien (hypothèse plus pessimiste) évolution de la valeur d’actif directement liée à l’investissement financé par la dette. En poussant à l’extrême ces chiffres montreraient qu’il fallait à cette époque s’endetter d’un Mds supplémentaire par an pour maintenir la valeur d’actif, sans quoi elle s’érodait de presque 10% par an.
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4 #1436 25/04/2020 21h18
Hall of Fame Je crois qu’un rappel sur les définition de la NAV et du LTV s’impose :
A/ NAV : Net Asset Value
1. On calcule la valeur actualisée des actifs (Asset Value).
Dans le cas d’une foncière, la valeur des actifs dépend du taux de capitalisation.
Exemple : un taux de 5% signifie que le prix de vente d’un actif implique un rendement de 5% annuel.
si l’actif produit 1M€ de loyer, Sa valeur actualisée est de 1M€/5% =20M€
Si l’actif produit 33M€ de loyer, sa valeur actualisé est de 33/5%=660M€
La valeur des actifs varie de manière inverse au taux de capitalisation.
Lors d’une crise, les taux de capitalisation peuvent varier fortement car ce taux représente le taux sans risque (en général pris sur les obligations d’état) + une prime de risque (qui varient du bon vouloir des investisseurs). Lors des périodes de stress, les investisseurs deviennent frileux / craintif et vont demander une prime de risque plus importante. Ceci va faire monter le taux de capitalisation (en considérant que le taux sans risque n’a pas bougé grâce aux banques centrales) et ainsi faire baisser la valeur actualisée des actifs.
2. On retranche ensuite la dette et on obtient la valeur des actifs net.
D’une année sur l’autre, la NAV peut donc énormément fluctuer en fonction des taux de capitalisation. La dette agit seulement comme levier sur la NAV : plus la dette est élevée, plus cela amplifiera les variations de NAV.
_
B/ Le ratio LTV (Loan To Value) mesure l’endettement (Loan) par rapport à l’actif net.
Le LTV élevé signifie que la société doit payer beaucoup d’intérêt par rapport à ses actifs car elle est très endettée. Si certains de ses locataires font faillites, la foncière peut alors se trouver en problème de solvabilité : intérêt de dette élevée (coût fixe) vs perte de loyer.
Comme le LTV est calculé à base de la valeur nette actualisée des actifs, une baisse des actifs (à cause d’un taux de capitalisation plus élevés lié à la hausse de la prime de risque demandée par les investisseurs) entraîne une hausse du LTV à périmètre et dette constante.
Comme l’endettement crée un levier au niveau de la NAV, les sociétés foncières essayent de maintenir ce ratio LTV sous contrôle sous peine avant que la situation ne dégénère. En pratique, le taux de 0,5 est considéré comme une tranche haute. Il existe certaines foncière avec des LTV plus élevés mais elles sont plus risquées.
En cas de stress financier : violation des limites d’endettement bancaires (covenants) ou dette arrivant à échéance et devant être financée, les banques peuvent demander aux foncières de lever des capitaux propres afin de réduire le levier bancaire (et ainsi sécuriser les créditeurs). Le problème est que la valorisation boursière de la foncière sera au plus bas. La levée de nouveaux titres sera alors très dilutive sur le capital existant. Si l’augmentation de capital attribue un droit prioritaire aux actionnaires existants (DPS), alors ceux-ci ne sont pas dilués s’ils acceptent de participer à la levée de fond en exerçant leurs droits. Cependant, si l’augmentation de capital est privée ou sans DPS, alors les minoritaires sont dilués au plus mauvais moment. En pratique cela sera toujours mieux qu’une faillite mais les derniers plus haut du cycle précédent seront surement hors d’atteinte pour un long moment (à cause de la dilution). Dans ce scénario, certains minoritaires risquent donc de ne jamais revoir leur PRU…
Les mécanismes financiers sur les foncières ne sont pas très compliqués mais il est nécessaire que vous les compreniez afin de mieux appréhender le risque sur les foncières.
___
Avis perso sur Unibail : je pense qu’on a fait la plus grande partie de la baisse. Je pense qu’Unibail a un bon ratio risque / reward sur le LT. Il peut y avoir encore une jambe de baisse si les restrictions sur les commerces s’éternisent mais le potentiel de recovery est également important dans un scénario de reprise. J’en prendrais peut etre sous les 50€.
Pour l’instant, je suis positionné sur des foncières US (SITC, SRC) moins cycliques car moins axées sur les mall mais qui ont baissées dans les mêmes proportions.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Pardon de la question si la reponse peut sembler evidente, mais en cas de faillite, le scenario serait-il une vente des actifs, l’apurement des dettes et une redistribution de ce qu’il reste au prorata des detenteurs d’actions, ou c’est moins simple que ca ?
Dans ce cas, la NAV actuelle a t’elle un sens pour estimer ce qui serait distribué ?
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1 #1438 25/04/2020 21h58 Hall of Fame Oui, ça c’est la théorie …
En pratique, il faut que l’actif net de la société soit TRÈS important pour espérer récupérer quelque chose à la fin. Il ne faut pas oublier que la vente des actifs lors de la procédure de faillite se fera à des prix à la casse et souvent très éloignés de la valeur inscrite au bilan. Cela reste moins critique pour de l’immobilier où le marché est plus liquide mais il ne faut pas quand même pas espérer récupérer la NAV.
Ensuite, il faut payer la procédure de faillite (avocats, liquidateurs, juges …). Les montants sont énormes.
Si la société a des actifs, il vaut mieux qu’elle essaye de liquider ses actifs elle même. Dans l’absolu, elle en obtiendra un meilleur prix (car elle aura plus de temps que lors de la procédure de faillite) et économisera tous les frais de liquidation.
Dans une procédure de faillite, les potentiels gagnant sont ceux qui achètent la dette avec une forte décôte juste avant l’opération. Ils seront servis en premiers. Même si la dette n’est pas remboursée entièrement, ils peuvent quand même être gagnant si le taux de remboursement est supérieur au PRU de leur dette. Attention quand même a bien vérifier TOUTES les dettes et leur séniorités pour éviter d’acheter des dettes trop junior qui iront à zéro…
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Hall of Fame oliv21 a écrit :
B/ Le ratio LTV (Loan To Value) mesure l’endettement (Loan) par rapport à l’actif net.
Le LTV élevé signifie que la société doit payer beaucoup d’intérêt par rapport à ses actifs car elle est très endettée. Si certains de ses locataires font faillites, la foncière peut alors se trouver en problème de solvabilité : intérêt de dette élevée (coût fixe) vs perte de loyer.
Comme le LTV est calculé à base de la valeur nette actualisée des actifs, une baisse des actifs (à cause d’un taux de capitalisation plus élevés lié à la hausse de la prime de risque demandée par les investisseurs) entraîne une hausse du LTV à périmètre et dette constante.
Comme l’endettement crée un levier au niveau de la NAV, les sociétés foncières essayent de maintenir ce ratio LTV sous contrôle sous peine avant que la situation ne dégénère. En pratique, le taux de 0,5 est considéré comme une tranche haute. Il existe certaines foncière avec des LTV plus élevés mais elles sont plus risquées.
Exemple de LTV plus élevé : Argan, avec 56%, et qui voulait le faire baisser, mais a préféré acquérir un portefeuille "unique" pour presque doubler de taille, en négociant avec les vendeurs pour payer une bonne partie de l’acqusiition en titre, et que l’acquisition ne fasse guère évoluer son LTV. Je ne sais pas si elle est "plus risquée", mais elle est assurément beaucoup mieux valorisée (avec une bonne prime sur sa NAV, même après la baisse due au Covid-19) que URW, et elle a un actionnariat largement "sous contrôle" (contrairement à URW), ce qui peut laisser à penser que le marché pourrait être moins efficient pour déterminer le prix de son action.
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Hall of Fame Oui, chaque secteur a des ratio qui lui sont propres.
Je ne connais pas en détail le secteur de la logistique mais il me semble à priori moins risqué avec des baux LT. Cela ne semble pas totalement illogique qu’ils puissent pousser un peu plus haut leur LTV. Par ailleurs, le secteur logistique est actuellement très largement immunisé à cette crise car soit ils sont encore en activité, soit ils sont trop stratégiques pour leur locataires.
A contrario, les REITS commerciaux et plus spécifiquement mall sont exposés à la fermeture commerciale de ses locataires. Malgré les aides, certains d’entre eux feront faillites. URW devra trouver d’autres locataires (avec potentiellement une baisse des loyers en cas de dépression économique).
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8 #1441 26/04/2020 00h11 Hall of Fame @Jardinier
Attention, la NAV ne dépend pas de l’augmentation ou la diminution des loyers mais du taux de capitalisation qui est fonction de la prime de risque demandée par les investisseurs.
Cas pratique :
note préliminaire, on considère que la société distribue tous ses résultats annuels sous forme de dividende. Il n’y a donc aucune capitalisation au bilan des résultats.
année 1
loyer 50k€/an
taux capitalisation : 5%
NAV : 50k€/5% = 1000 k€
année 2
loyer 55k€/an (+10%, peu probable en temps de crise mais imaginons que cela est possible grâce à des travaux d’expansion qui avaient été lancés avant la crise)
taux de capitalisation : 6% (ie. hausse modérée de la prime de risque 1%)
NAV : 55k€/6% = 916 k€
année 3
loyer 45k€ (-20% p/r n-1 car dépression économique : quelques faillites de locataires et vacances des locaux)
taux de capitalisation : 8% (ie. ca commence à ne pas devenir drôle du tout, les investisseurs sont stressés !)
NAV : 45k€/8% = 562k€ … -> -44% par rapport à l’année 1. On voit clairement l’impact du taux de capitalisation sur la NAV.
année 4A
loyer 45k€/an - stabilisation
taux capitalisation : 6% (baisse de la prime de risque, on n’est cependant encore pas revenu au niveau pré-crise qui pouvait potentiellement être sur-évalué (bulle!?) par rapport aux tendances de long terme)
NAV : 45k€/6% = 750 k€
Pour illustrer, on peut rajouter une dette de 500k€ en année 1 et suivre le ratio LTV (dette / actif net).
J’ai compilé tous les chiffres sur un tableur pour plus de clarté :
On voit clairement le problème en année 3 (LTV : 89% >>> seuil toléré de 50) qui implique une recapitalisation massive pour éviter la faillite.
L’année 4A est plus représentative de ce que pourrait être la valorisation future globale d’URW … mais suppose que la société à pu passer la crisse en année 3 sans AK.
J’ai donc rajouté un scénario avec AK : -200 de dette mais un triplement du nombre d’action.
Dans un scénario avec AK massive, on voit clairement que la NAV/action en année 4B a peu de chance de retrouver ses niveaux pré-crise.
Le tableau ci-dessous montre clairement l’impact du taux de capitalisation, du levier de la dette sur la NAV et de l’effet dévastateur d’une AK au bas de cycle pour éviter la faillite.
La valorisation actuelle d’URW à environ 0,30x /0,35x NAV s’explique ainsi pas une anticipation de la baisse des loyers et une hausse du taux de capitalisation des actifs.
La NAV à horizon 2022 a peu sera clairement orientée à la baisse mais potentiellement supérieure à la décôte histroqie actuelle. Tout le travail et la subtilité est de créer ses propres hypothèses sur l’évolution des loyers et le taux de capitalisation pour déterminer son futur estimé de NAV.
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Bonjour,
Je m’intéresse à cette valeur depuis longtemps et suis actionnaire à raison de 15K€.
j’ai lu pas mal des posts et je souhaitais apporté mon avis sur URW.
1 - Est ce que le ratio LTV est devenu si important? au vu des taux d’intérêts faibles?
2 - Après avoir lu le rapport annuel on se rend compte qu’aucune dette n’arrive à maturité avant 2023 donc d’ici là la crise sera passée et le trou locatif absorbé?
3 - L’entreprise dispose d’une tréso confortable 500 millions € soit 2 mois d’activité. et la moitié du dividende non versée maintient 700 millions € à dispo supplémentaires.
4 - Au vu de ces éléments pourquoi penser à une faillite ou une AK à court terme, aucune échéance à court terme, une tréso couvrant 6 mois d’activité à 0, une ligne de crédit non tirée.
De plus dans le rapport on apprend que cette année ils vont recommercialiser 1.3 million de m² (en plus des 10 millions de m² actifs fin 2019) qui étaient en travaux (remise en état du parc westfield, quasiment terminé). et que ces 1.3M de m² sont déjà réservés à 70%.
Son statut SIIC fait que 95% des bénéfices sont redistribués, et dans un contexte hors crise cela sent très bon, non? A la valeur actuelle des actions on a un rendement 2021/2022 de plus de 20%! de toutes les valeurs de rendement que je connais, elle est à date la plus juteuse (5 ans de RSI).
Enfin, peut on réellement avoir peur d’une décote des revenus locatifs? (hors taux d’occupation)
j’imagine mal la valeur locative s’écrouler sur les emplacements comme la defense, ou paris 16 ou 15 (et je ne parle pas de la valeur des biens)
Pour ma part je la vois retourner rapidement autour de 90/100 en attendant que le facteur risque se dissipe. Suis je dans le faux?
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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5 #1443 26/04/2020 10h02 Hall of Fame Bonjour Chris,
1. Tout comme le taux de capitalisation, les taux d’intérêts sont fonction des taux sans risques (qui ont de forte chance de rester au plancher) plus une prime de risque qui a de forte chance de monter à cause
- du stress général des intervenants du marché,
- de la détérioration des fondamentaux d’URW (faillites locataires, vacances, etc …).
En pratique, même si la société ne fait pas faillite et qu’elle obtient de nouveaux prêts, les taux d’intérêts demandés seront vraisemblablement orientés à la hausse. Cela augmentera mécaniquement le dépenses sur les intérêts annuels et ainsi réduire les bénéfices d’URW.
Sur la dernière décennie, les foncières ont pu profiter de conditions financières exceptionnelles :
- taux sans risques au plancher
- baisse progressive de la prime de risque et du taux d’intérêt moyen au fur et à mesure que la foncière refinançait sa dette avec de nouveaux prêts à un taux plus faible.
Le 2e "effet kiss cool" de la baisse du taux sans risque a été la baisse des taux de capitalisation et donc une hausse "mécanique" de la NAV.
Cet alignement des planètes a porté la surperformance du secteur. Cependant, ces facteurs pourraient se retourner dans une avenir proche et peser durablement sur le profil de tout le secteur.
Pour illustrer ça, on voit souvent à la télé des reportages sur des "rentiers" en immobiliers qui ont acheté des dizaines d’appartements à Paris avant les années 2000. Ces investisseurs n’ont pas eu d’idée géniale autre que d’être positionné sur la classe d’actif qui a profité à plein de la baisse des taux et du rush vers la qualité sur l’immobilier dans les capitales. En rajoutant du levier, ils ont fait fortune.
Aujourd’hui, cette stratégie n’est plus possible car les prix sont beaucoup trop cher et les taux d’intérêts risquent de remonter …
2. Même s’il n’y a pas d’échéances de refinancement, il faut que la société maintiennent se limites bancaires (covenant) de 65% sur LTV. Voir mon post précédent pour apprécier la variation de ce ratio en fonction du taux de capitalisation et de l’évolution des loyers.
3. Avoir du cash en caisse permet d’éviter une crise de liquidité mais ne protège pas sur les covenants bancaires qui sont calculés sur la dette nette (dette totale - liquidité)
4. cf point 2. Il n’est bien sûr pas nécessaire d’envisager une AK sur 2020 … mais cela est "possible" en 2021 ou 2022 en fonction de l’évolution macro-économique. A chacun de faire ses propres estimations à ce sujet !
5. Les actifs en cours de redéveloppement viendront alimenter la valeur d’actif brute (et donc net) lorsqu’ils seront mis en service. C’est précisément pour ça qu’URW a côté (beaucoup) plus que sa NAV sur les dernières années car les investisseurs considérait la valeur du "pipe" en développement (qui n’est pas compris dans la NAV au sens strict).
6. Distribuer 95% de son bénéfice en dividende n’est en aucun cas un avantage. C’est avant tout une CONTRAINTE imposée par le statut des foncières qui leur permet des allègements fiscaux.
Ce qui compte avant la distribution des bénéfice, c’est la PRODUCTION des bénéfices … qui dépend globalement de l’environnement économique et des actions du management.
7. oui, tout actif peut voir sa valeur baisser. Les actifs "tangibles" ne sont pas des ovnis immunisés contre de l’évolution des taux. Au contraire, ils sont parmi les plus sensibles car leur modèle repose sur l’effet de levier !
Par ailleurs, ne pas oublier que le marché immobilier est l’équilibre de l’offre et la demande. Les prix peuvent donc baisser pour diverses raisons :
- quartier / ville moins attractive (l’immobilier est avant tout basé sur l’emplacement),
- hausse des taux (pénalise les conditions de financement de l’offre),
- sur-capacité sur de l’offre (trop de surfaces commerciales - cf US actuellement)
8. Un retour vers 80€ est à fait envisageable selon vos hypothèses. En prenant des hypothèses plus pessimistes, on peut envisager la nécessité d’une augmentation de capital au plus mauvais moment impliquant une dilution massive. Personne ne connait l’avenir avec certitude, le travail d’analyse est d’estimer son ratio risque / reward et investir en connaissance de cause (cf ma signature).
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Les centres commerciaux de "grandes chalandises" ne seront pas concernés par le déconfinement du 11 mai, ce qui je pense représente une bonne partie des centres commerciaux d’URW en France. On peut comprendre le raisonnement, mais ça retarde probablement d’un mois le retour à la normal pour ces centres commerciaux. (si du moins j’ai bien compris)
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2 #1445 28/04/2020 17h26
Bonjour !
@Jardinier, plus exactement, ce seront les préfets qui pourront interdire l’ouverture des Centres commerciaux de grande chalandise (plus précisément les CC de plus de 40 000 m²).
Mais, comme les préfets sont, pour la plupart, animés d’un esprit coercitif, cela revient à une interdiction d’ouverture quasi-certaine.
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Oui, les réouverture des surfaces > 40.000m2 sont soumises à autorisation préfectorale, or URW détient en France essentiellement des unités supérieures (cf p17 et p18 du dernier document d’enregistrement universel).
Ne sont a priori donc pas concernées par exemple La Valentine à Marseille et le CNIT à la Défense, c’est fort peu…
Autre mauvaise nouvelle, aux USA le déconfinement est repoussé à New-York, en Californie la situation sanitaire est moins critique mais il n’y a pas encore de date de réouverture, pour le moment tous les centres sont fermés.
Pour la note positive, j’ai regardé aussi du coté de l’Allemagne, la plupart des commerces sont ouverts désormais dans les centres (ex: Gropius Passagen à Berlin), de l’Autriche avec la réouverture des centres URW le 2 mai.
Espérons avoir plus d’infos, à la fois sur le Q1 et sur les perspectives Q2 lors de l’annonce demain après bourse.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Dernière modification par maxlille (28/04/2020 21h55)
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1 #1447 28/04/2020 19h02
Hall of Fame Bonsoir,
Pour ceux qui ont le loisir et la patience de le faire voici le listing des centre commerciaux de plus de 40 000m².
Découvrez la liste des centres commerciaux de…
Si l’article ne fonctionne pas en lien, tapez le titre "Découvrez la liste des centres commerciaux de plus de 40 000m² qui pourraient ne pas rouvrir" dans un moteur de recherche.
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1 #1448 28/04/2020 21h50maxlille a écrit :
Espérons avoir plus d’infos, à la fois sur le Q1 et sur les perspectives Q2 lors de l’annonce jeudi après bourse.
Pour information, les résultats du premier trimestre 2020 seront publiés le mercredi 29 avril (après clôture du marché).
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M07 a écrit :
Bonjour !
@Jardinier, plus exactement, ce seront les préfets qui pourront interdire l’ouverture des Centres commerciaux de grande chalandise (plus précisément les CC de plus de 40 000 m²).
Mais, comme les préfets sont, pour la plupart, animés d’un esprit coercitif, cela revient à une interdiction d’ouverture quasi-certaine.
Bonjour,
Simplement pour préciser la situation avec des informations d’un simple "insider", je vous confirme que "de manière générale" et plus particulièrement en cette période de crise sanitaire, les pouvoirs publics, -vous l’aurez certainement constaté-, éprouvent des difficultés à aborder la situation et à établir une ligne de conduite.
Ceci étant dit, bras armés de l’état dans les départements, les préfets sont dans une situation assez particulière et certainement inédite.
En ce sens leur sensibilité à la sécurité, au maintien de l’ordre et au respect des consignes sur le domaine public, proposées dans ce décret, ressort et plus particulièrement dans les zones dites "clusters" et touristiques, notamment de bord de mer.
En témoigne les différents arrêtés préfectoraux qui interdisent la fréquentation des plages et des forêts, qui imposent des couvre-feux dans certaines villes ou les durcissent.
Plus qu’issues d’un esprit coercitif (la formulation vous fait défaut), il me semble que ces mesures prohibitives font état d’un principe de précaution qui ne saurait être levé le 11 mai sans réflexion préalable.
Ainsi, (et je rejoins maxlille), il me semble prudent d’étudier la situation au cas par cas, de suivre de près la réouverture dans les pays précurseurs mais surtout de ne pas écarter une interdiction d’ouverture au moins jusqu’au 15 juin au moindre signe de fébrilité.
Par contre et pour revenir sur le sujet, une question, certainement de néophyte, me taraude…
L’actuelle crise pourrait-elle engendrer une réévaluation de la valorisation de l’immobilier commercial telle que nous la connaissons ? Si oui, sous quelle forme et quel serait l’impact sur URW ?
My two cents,
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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La liste des > 60 000 m2 :
Message édité par l’équipe de modération (29/04/2020 00h53) :
- c’est la liste de >60 000m² (et pas des >40 000m² qui est plus longue, et dans le message #1447)…
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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