Immobilier : faut-il acheter en ce moment ?

ZX-6R a écrit :

Mais d’où sortez vous ces affirmations?

J’ai fait mon premier achat fin 2009, à Paris. Donc il s’agit d’acquisitions récentes dans mon cas. Sur le 10m² à 600€, …

Bonjour ZX-6R,

payez vous la taxe pour les loyers au m2 dépassent les 40 euros ?

Merci d’avance.

Miguel a écrit :

`il convient de ne pas se tromper. Car constituer un tel patrimoine pour que tout soit remis en cause en cas de décés prématuré, et des droits de successions qui  risquent de constituer d’autres complications pour la veuve et les enfants.
"L’assurance vie et l’asssurance décés"
Dans cet exemple, nous ne sommes concernés que par l’assurance décés.
Tous ces crédits sont assurés… (assurance personnelle, individuelle, affectée au pret selon que l’on est jeune ou assurance "fleet" de la banque si on est moins jeune) … c’est un autre débat.

Donc le point que je souhaite évoquer est: le cas de décés prématuré du chef de famille,
tous les biens sont payés et les ayant-droits (épouse et enfants héritent).

Merci pour vos commentaires que j’apprécie toujours Miguel.
Pouvez vous développez sur le sujet de l’assurance et de la succession qui m’intéresse.

Petite hypothèse personnelle :

Plusieurs biens sous crédit actuellement avec un passif > actif.
Les emprunts sont assurés en cas de décès de Mr ou Mme parfois à 50 ou parfois à 100  % , peut importe le taux.

Mon interrogation porte sur
Lors d’une succession on prend bien actif - passif = valeur de la succession ?

Par contre comme les crédits sont assurés en cas de décès de l’un de nous , est-ce que l’on réintègre dans la succession la valeur des biens en tenant compte du remboursement de l’assurance du crédit des biens car dans ce cas l’équation s’inverse Actif devient > Passif
C’est surement la cas car sinon cela serait "trop beau" pas si vous l’Etat.

La banque rembourse le crédit via l’assurance mais la succession se fait sur la valeur des biens donc si l’immobilier a augmenté on se retrouve avec une succession encore plus importante que l’actif initial immobilier seul.

Merci de votre avis Miguel

Philippe

@ Erwan : Encore faut-il pouvoir y aller facilement, connaitre les quartiers…

Investir loin de chez soi peut-être une bonne idée mais ça reste compliqué en termes de gestion et surtout de réactivité pour trouver le bien, mais peut-être que je surévalue la difficulté de ce point, si certains sont dans cette situation je suis preneur de leurs avis éclairés.

Après si on y habite c’est une autre histoire

ZX-6R a écrit :

Votre calcul est juste MAIS un investisseur n’achète pas au prix moyen.

Rectification un bon investisseur n’achète pas l’immobilier au prix moyen.
et vue le prix moyen de vente la majorité des gens achètent à un prix qui va rendre leur opération non rentable (je parle hors RP).

Je pense que c’est pour ca qu’il faut être prudent dans ses affirmations,
votre expérience vous donne une vision très personnelle de la chose et vous considérez des "hypothèses" comme acquises alors que ces points ne le sont pas pour la majorité des gens.

Concernant le Tunnel de Friggit je suis très sceptique et je m’interroge,
Il s’agit d’une belle courbe dont je ne comprend pas bien l’utilité ni les implications
et je pense pas être le seul car depuis 2006 sur des nombreux forums / sites, on mets en avant ce tunnel de Friggit pour annoncer une baisse.
Le résultat est mitigé (pour ne pas dire mauvais). Car des "prédictions" qui se réalisent avec 6 ans de décalage ne sont pas très utiles pour investir

Dans le cadre de la finance à partir de quand peut on considérer un modèle comme "faux"  ou incomplet ?

Il se trouve néanmoins que mes hypothèses personnelles sont apparemment partagées par ceux qui ont réussi en immo sur ce forum.

Pour Friggit, je n y crois pas. Si on s éloigne de la norme pour 20 ans? Pour 40 ans? J attends la retraite pour investir et prendre des credits sur 20 ans? Et je serai rentier a 85 ans?

ZX-6R a écrit :

Pour Friggit, je n y crois pas. Si on s éloigne de la norme pour 20 ans? Pour 40 ans? J attends la retraite pour investir et prendre des credits sur 20 ans? Et je serai rentier a 85 ans?

Comme vous l’avez très bien expliqué, vous faîtes l’équivalent du stock-picking boursier mais sur des biens immobiliers.

Cela n’a pas grand chose à voir avec quelqu’un qui achèterait "au hasard" pour louer. D’ailleurs plus haut vous avez souligné vous-même avec Philippe les erreurs fréquentes.

C’est donc bien votre compétence, qui vous "garanti" le succès.

Statistiquement, le quidam qui achète maintenant un bien au hasard a a priori moins de chance de s’enrichir que qqun qui ferait la même opération en 2000…

C’est exactement pareil quand les marchés boursiers sont pricés sur des multiples de PER > 20. Celui qui investi au "pif" à ce moment là a statistiquement peu de chance de s’enrichir (à long terme, le biais de retour à la moyenne est quand même inévitable), par contre un stock picker peut s’en sortir.

Mais quand le marché dans son ensemble est pricé à 10, stock-pickers comme investisseur lambda peuvent s’enrichir.

La courbe de Friggit, c’est grossièrement l’équivalent de la courbe de PER pour les marchés boursiers…

A bon je pensais au contraire que les prix moyens étaient assez "vrais"
ie les infos du notaire sont "factuelles"
par contre une des clefs du succès est de trouver des biens qui génèrent du cashflow (quitte à trouver des bien à -30%)
ce qui est plus ou moins compliqué mais qui est un vrai "travail" de recherche
(Vérifier si il n’y aurait pas un loup qui justifierait cette décote, toiture à refaire, installation d’un incinérateur d’ordure à 200m,…)

Philippe30 a écrit :

Miguel a écrit :

`il convient de ne pas se tromper.
…/…
Dans cet exemple, nous ne sommes concernés que par l’assurance décés.
Tous ces crédits sont assurés…
…/…
Donc le point que je souhaite évoquer est: le cas de décés prématuré du chef de famille,
tous les biens sont payés et les ayant-droits (épouse et enfants héritent).

Merci pour vos commentaires que j’apprécie toujours Miguel.
Pouvez vous développez sur le sujet de l’assurance et de la succession qui m’intéresse.

Petite hypothèse personnelle :

Plusieurs biens sous crédit actuellement avec un passif > actif.
Les emprunts sont assurés en cas de décès de Mr ou Mme parfois à 50 ou parfois à 100  % , peut importe le taux.

Mon interrogation porte sur
Lors d’une succession on prend bien actif - passif = valeur de la succession ?

Par contre comme les crédits sont assurés en cas de décès de l’un de nous , est-ce que l’on réintègre dans la succession la valeur des biens en tenant compte du remboursement de l’assurance du crédit des biens car dans ce cas l’équation s’inverse Actif devient > Passif
C’est surement la cas car [b]sinon cela serait "trop beau" pas si vous l’Etat.[/b]

La banque rembourse le crédit via l’assurance mais la succession se fait sur la valeur des biens donc si l’immobilier a augmenté on se retrouve avec une succession encore plus importante que l’actif initial immobilier seul.

Merci de votre avis Miguel

Philippe

En effet, Philippe, ce serait trop beau.

Dans le cas général des prêts immobiliers,

La banque est le benéficiaire du capital assuré, et le prêt est remboursé.
L’ayant droit hérite du bien libre de prêt. (prêt remboursé).
Donc, au décés du chef de famille, la valeur totale du bien
entre dans l’assiette sur laquelle sont calciulés les droits de successions.

Mais il y a 2 approches pour solutionner ce problème.

1)  Acheter une couverture (assur. décès) de cette charge (droits de succession).
La solution plus simple, serait de calculer a la louche, ou de maniere précise,
le montant des droits de succession, en cas de décés prématuré du chef de famille.
De souscrire ensuite un contrat d’assurance décés en faveur de bénéficiaires désignés.
(1 contrat par bénéficiaire pour un montant approx. destiné, entre autre, a couvrir les droits de succession).

2)  L’autre solution, difficile a faire accepter aux prêteurs, (mais possible si le prêteur est un particulier), serait d’avoir des assurances décès, disconnectés des prêts.

Je m’explique :
Au décés l’assurance verse un capital au bénéficiaire désigné (exonéré d’impôts), Ce dernier a pris un  engagement irrévocable" de rembourser le prêteur avec tout ou partie du capital qui lui sera versé, suite au décés du chef de famille.
Ceci requiert un suivi de la part du prêteur (s’assurer que la prime d’assurance est payée chaque année).
Les héritiés, héritent de la dette, et reçoivent un capital non imposable (assurance décès).
Attention toutefois il ne serait pas correct de déduire le montant de cette prime, au titres des frais financiers dans le cadre de la déclaration de revenus fonciers.

Ce qui me rappele également d’éviter d’utiliser certaines clauses bénéficiaires
du style
Bénéficiaire en cas de déces : la succession de l’assuré.
Toujours mettre le  nom du bénéficiaire ex: jean dupont, né le …a paris 13 eme,  a défaut henri durand etc…
également éviter la clause "mes enfants a parts égales"   ou
la clause : 50% a Mr. X,  25 % a Mme Y et  25 % a Mllle Z.
car si l’un des bénéficiaires est introuvable (faisant le tour du monde sur un voilier) personne n’est payé… et il n’y a plus d’intérêts a partir du décès (l’assurance arrête les comptes le jour du décès).

Maintenant, il y a súrement d’autres conseils.

m.

Miguel a écrit :

1)  Acheter une couverture (assur. décès) de cette charge (droits de succession).
La solution plus simple, serait de calculer a la louche, ou de maniere précise,
le montant des droits de succession, en cas de décés prématuré du chef de famille.
De souscrire ensuite un contrat d’assurance décés en faveur de bénéficiaires désignés.
(1 contrat par bénéficiaire pour un montant approx. destiné, entre autre, a couvrir les droits de succession).

Au décés l’assurance verse un capital au bénéficiaire désigné (exonéré d’impôts), Ce dernier a pris un  engagement irrévocable" de rembourser le prêteur avec tout ou partie du capital qui lui sera versé, suite au décés du chef de famille.
Ceci requiert un suivi de la part du prêteur (s’assurer que la prime d’assurance est payée chaque année).
Les héritiés, héritent de la dette, et reçoivent un capital non imposable (assurance décès).
Attention toutefois il ne serait pas correct de déduire le montant de cette prime, au titres des frais financiers dans le cadre de la déclaration de revenus fonciers.

Merci beaucoup pour ces explications claires.
Je ne connaissais pas l’assurance décès effectivement cela permet une transmission du capital sans fiscalité.

Sur ce sujet , j’ai lu "Si le décès de l’assuré survient après la durée du contrat d’assurance décès, les bénéficiaires ne percevront aucun capital de la part de la compagnie d’assurance."
Fiscalite assurance décès : impôts - Ooreka
Il faut poursuivre le contrat d’assurance décès si je comprends bien jusqu’à la fin …

Ma question était par curiosité, je suis un peu réticent au assurance et je plus pour une formule de transmission anticipée.
Ayant eu un exemple récent d’assurance vie qui à tout fait pour ne rien payer , je suis très dubitatif sur ces formules d’assurance s’appuyant sur une fiscalité avantageuse mais obscure pour payer le capital ensuite.

Philippe

@ Philippe30
 
ce site est loin d’etre précis. En fait c’est tout et n’importe quoi.

Fiscalite assurance décès : impôts - Ooreka

il y a confusion entre assurance décés et assurance mixte et assurance vie

[url=http://assurance-deces-invalidite.comprendrechoisir.com/comprendre/fiscalite-assurance-deces a écrit :

Fiscalite assurance décès : impôts - Ooreka[/url]]Fiscalite assurance décès : en cas de rachat du contrat
La fiscalité de l’assurance décès s’applique aussi si l’assuré procède à un rachat de contrat d’assurance décès avant décès,
Que ce soit dans le cadre d’un rachat partiel ou d’un rachat total, seuls les revenus sont soumis à l’impôt, soit :

les plus-values,
les intérêts.

c’est n’importe quoi !
Il n’est pas question de rachat, puisqu’il n’y a rien a racheter dans une assurance décès.
L’assurance décès est une assurance a fonds perdus
il n’y a ni epargne capitaliséeet ni intérêt.
Il n’’y a versement de capital qu’en cas de sinistre !

Et le sinistre c’est le décés de l’assuré.

L’assurance décés couvre un risque. Le décès.
En cas de sinistre pendant la période assurée, l’assurance verse un Capital décès, au bénéficiaire du contrat.
Il faut que le sinistre (mourir) ait lieu pendant la période assurée pour que le capital soit versé au bénéficiaire.
Certaines compagnies doublent ou triplent le capital en cas décés accidentel,
et d’autre paient aussi en cas d’incapacité totale.
L’assurance décés, les anglos saxons appellent cela "Term Insurance"
Et l’assurance vie (life insurance "endowment at 65" , or "Full Life"

L’assurance vie (life Insurance) est quelques fois assortie d’une assurance décès.
On appelle cela une assurance mixte.
Les banques françaises distribuaient genre de contrats.
L’assurance vie a la français n’est rien d’autre qu’un compte épargne habillé de la fiscalité de l’assurane décés. (éxonération d’impots et de droits de succession).

Plus on est jeune, plus l’espérance de vie est longue et plus le risque de décés est faible.
L’assurance décès, comme l’assurance auto, couvre un risque (le décés de l’assuré)
moyennenant e paiement d’une prime.
ii n’est plus possible de contracter, une assurance décès,  apres un certain âge. 65 ans …ou 70 suivant les compagnies d’assurance.

C’est définitivement un outil patrimonial qu’il convient d’utiliser pour garantir son projet
et pour protéger sa famille en cas de décès.

Le capital est payé que lorsqu’il y a décés, et a condition que le décés ait lieu pendant la période assurée.

La prime de certaines assurances décés augmentent chaque année; d’autres tous les cinq ans.
le montant de la prime est basée sur l’age de l’assuré, et,  est dictée par l’espérance de vie.
Les primes d’assurance décès, différent suivant les compagnies, certaines companies utilisent des
tables de mortalité plus anciennes que d’autres. Suivant les pays aussi.
Plus le temps passe, plus l’éspérance de vie augmente et plus les primes devraient baisser.

La Préfon avait des tarifs intéressants (obligation d’avoir travaillé dans la fonction publique, ils ne sont pas trop regardant) , Capma Capmi, aussi.
Cette population, la fonctions publique (Préfon), ou les Artiisans CAPMA, ou CAPMI les employés de l’industrie bénéficient de tarifs de groupe plus intéressants.
Et si je me souviens ce sont des mutuelles, donc par définition moins chères.

m.

Dernière modification par Miguel (24/10/2012 04h32)

Miguel a écrit :

@ Philippe30
 
ce site est loin d’etre précis. En fait c’est tout et n’importe quoi.

Entre l’assurance vie et l’assurance décès il y a de quoi se perdre.
 
A titre personnel , j’ai peu confiance dans ces établissements d’assurance qui te font cotiser pour ensuite faire des investissements immobiliers et boursiers , il y a un transfert de ton capital vers une assurance subventionné par une fiscalité allégée.

Je te remercie pour les réponses , j’ai décidé de continuer encore mon bout de chemin sans assurance.

Je ferais le moment venu des actions patrimoniales permettant une transmission pas trop onéreuse pour les enfants.

Merci pour le retour Miguel.

Philippe

grand21 a écrit :

petit up sur le sujet …

vos avis en juillet 2014 m’interesse !

Bonjour,

Sans rentrer dans la morosité, hier j’étais chez un de mes clients, une foncière possédant  3 millions de m² dans le résidentiel. Bien souvent Juin/Juillet est le Mercato de l’arbitrage.
Ils ont bloqué tous les investissements depuis 1 an, et ce malgré les nouveaux aménagement de la loi Alur, ils n’investissent  plus dans le locatif. Ils se sont réorienté vers le tertiaire malgré le surplus de m². C’est pour dire si  le texte Duflot les ont stoppé net.

J’ai 1 900 000€ de budget d’investissement en travaux de bloqué pour l’année 2014.

Idem mais dans une moindre mesure, sur deux autres foncières.

Je peux donc en déduire que les institutionnels qui vivent du locatif, font marche arrière toute sur le résidentiel. Ils attendent de nouvelle disposition avant de regarder le résidentiel.

Je peux vous confirmer le coté dramatique de la situation, les impayés ont fortement augmenté, le taux de perte et profit en hausse de 29% chez cet institutionnel, la situation ubuesque de la règlementation soit disant assoupli! 

Un seul exemple de la réglementation folle, les détecteurs incendie qui étaient à la charge des locataires, sont maintenant à la charge des propriétaires (n’oubliez pas c’est 2015).

Juridiquement, comme ce sont les propriétaires qui doivent faire installer les détecteurs, la question est :
Qui est responsable du changement des piles ?
Qui est responsable si le locataire refuse de faire rentrer le technicien lors de la pose ?
Qui est responsable en cas de défaillance, car pas de contrat d’entretien sur les détecteurs, donc impossibilité de vérifier son bon fonctionnement ?

La porte ouverte a la jurisprudence du premier procès apportera les réponses…

Pack de simplification il disait.

C’est juste un constat.

Cdt

bascarol a écrit :

Ils ont bloqué tous les investissements depuis 1 an, et ce malgré les nouveaux aménagement de la loi Alur, ils n’investissent  plus dans le locatif. Ils se sont réorienté vers le tertiaire malgré le surplus de m². C’est pour dire si  le texte Duflot les ont stoppé net.
…/…
Je peux vous confirmer le coté dramatique de la situation, les impayés ont fortement augmenté, le taux de perte et profit en hausse de 29% chez cet institutionnel, la situation ubuesque de la règlementation soit disant assoupli!

Je note de mon côté également différents signaux d’une dégradation importante du marché cette dernière année.

La loi ALUR puis les incertitudes autour de celle-ci, on eu un effet extrêmement dévastateur dans l’investissement locatif, y compris dans des zones a priori non concernées par l’encadrement des loyers.

Les prix ont vraiment baissés et les vendeurs sont prêt à entendre des négociations importantes sur des prix affichés déjà en dessous des prix officiels (je viens d’obtenir un beau -30%). Les vendeurs sont dans l’effroi de ne pas trouver d’acheteur. Les biens à problème(s) ne sont plus vendables du tout, quelque soit le prix (ou presque)…

Pour ma part, je ne m’aventurerai plus dans une zone susceptible d’être encadrée (loyers) avant d’en savoir plus sur cet encadrement.

Pour reprendre une citation célèbre des boursiers "acheter au bruit du canon et vendre au son du clairon" ALUR me semble être le canon de l’investissement locatif, dit autrement les acheteurs ont actuellement le pouvoir…

Côté exploitation (de logement locatifs) si les précautions habituelles sont respectées (emplacement du bien, état, solvabilité et choix des locataires…) je ne vois pas d’incertitudes plus grandes que celles qui pouvaient être formulées il y a un an ou deux…