LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Bonjour à tous,

Je reviens pour vous donner quelques nouvelles.

Le compromis est maintenant signé :-) et je fais le tour des banques à la recherche des financements  sur 20 ans (pour le moment les taux évoqués par les banques oscillent entre 2.8% et 3.25%).

En parallèle la lecture des différents posts de ce forum me renseigne sur l’aspect "impôts" de mon investissement. Mais je ne trouve pas avec certitude de réponse à ces questions :

-En cas de classification des "frais de notaires" en charges et que cela crée un déficit la première année, peut-on le reporter les années suivantes comme pour les autres charges ou est-il perdu? Si je les amortis, quelle durée préconisez-vous?

-Comment classer les frais de négociation de l’agence (charges reportables pendant plusieurs années)?

Merci d’avance pour votre aide

bonjour à tous,
j’achète un bien actuellement loué non meublé à une personne bénéficiant d’aides de la CAF.
Une partie du loyer est versé par la CAf au propriétaire.
Mais cette personne a très peu de meubles et est mal installée. J’aimerai passer ce bien en meublé, et donc bénéficier des avantages du LMNP. Bien sûr, ceci ne se fera que si la locataire est ok, et bien sûr je lui fournirais tout le nécessaire pour être correctement installée et meublée. (et je ne touche pas au montant du loyer)
Par contre un notaire qui semble connaitre son sujet vient de me dire qu’une aide CAF n’est pas attribuée sur du meublé, mais uniquement sur location nue. Je ne veux bien sur lui faire perdre aucune aide !
Une simulation sur le site de la caf me prouve le contraire: alloc caf attribuée aussi bien sur location nue que location meublée.
Quelqu’un a des infos là-dessus?
Merci

ok merci

Bonjour,

Je viens de découvrir ce forum qui est une mine d’informations pour les LMNP/LMP, bravo !

Cependant, j’ai plusieurs questions que je n’ai pas pu éclaircir.

1.
Je suis en train de construire une maison de 140m2 qui sera divisée en 2 habitations (2x70m2 avec jardin indépendant pour chacune), chaque habitation comporte  :
- un double séjour + cuisine US + wc (RDC =38m2)
- 2 chambres + SDB/WC (Etage = 32m2)

Au niveau du mobilier, j’ai prévu de fournir :
- Une cuisine avec frigo, plaque de cuisson +
- Ustensiles de cuisine (casseroles, poêles),
- La vaisselle (assiettes, couverts, verres, etc.)
- Une table + 4 chaises
- Une chambre avec un lit double + armoire (avec une couverture)
- une SDB avec baignoire/douche + meuble-miroir  avec vasque
- l’ensemble des luminaires

Donc une chambre sera complètement vide
le jardin sera vide aussi

- Est-ce suffisant ?
- Chaque fenêtre sont équipées de volant roulant, dois-je prévoir malgré tout des rideaux ou à minima des tringles?

2.
Est-ce possible de donner la possibilité à mon locataire d’acheter son lit + Chaises/table (dans une limite de budget à définir et d’approbation du design) lors de la signature du bail ?  ou d’autres équipements (comme la vaisselle, ect..)

le but étant de laisser la possibilité au locataire d’acheter des mobiliers qui lui plaisent pour qu’il se sente bien (vu qu’on est sensé rester plus longtemps dans ce type de surface)

3.
Le régime réel sera intéressant pour moi dans un premier temps, j’ai lu qu’on doit s’y engager pendant deux exercices et qu’il est renouvelable tacitement., peut-on revenir sur le statut micro-entreprise par la suite  ? car je devrais être pile poil au plafond (32.600 €), vu que je vais avoir la possibilité de rembourser le solde de mon prêt à court terme par la vente d’un autre bien je ne pourrais plus justifier de + de 50% de frais.

4.
J’ai lu que le statut de LMP permet d’être exonéré d’impôt sur la plus value de la vente du bien si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes HT sont inférieures à 90 000 euros.

Est-ce que cela est cumulatif avec les exercices en tant que LMNP ?

Je vais commencer par un statut LMNP, si je change en cours de route (après 4 ans par exemple) pour le LMP et que je vends 1 ans après, suis-je exonéré ?

5.
Ou trouver un texte de loi qui indique la durée minimale d’amortissement d’une construction et de la fourniture du mobiliers qui soit admise par le fisc ?

J’ai lu que :
- le terrain n’est pas amortissable
- Pour la construction, on dit de 20 ans à 50 ans
- mobilier de 5 à 7 ans

ça fait une sacrée différence de pouvoir amortir 2% ou 5% par an pour la construction….

6.
Ce dernier point est plutôt une remarque qu’une question. J’ai lu que beaucoup de personne opte pour le statut LMP afin d’obtenir une couverture sociale /retraite au détriment de lourde cotisation RSI s’il y a des bénéfices.

Pourquoi ne pas tout simplement rester en LNMP et de créer une EURL (avec une autre activité même fictive) qui cotise au minium au RSI (~1650€ /année) car pas de revenu.

Merci d’avance pour vos réponses

Bien à vous,
Jean

Bienvenue !

N’hésitez pas à vous présenter ici, ne serait-ce que pour vous conformer à notre charte.

Tentative de réponse à vos questions :
   1. Je pense que c’est suffisant.
   2. Je pense que oui, s’il fait établir les factures à votre nom (c’est vous qui achetez en fait, mais lui qui choisi dans le magasin, voire avance les fonds qqs jours). En fait, ceci ne concerne que le 1er locataire, et il faudrait vous assurer qu’il choisi des "classiques", susceptibles de plaire aussi aux suivants…
   3. Pourquoi vouloir rembourser par anticipation (quand le fisc vous paie en fait une partie des intérêts) ? Avec les amortissements (dont ceux du mobilier sur une durée assez courte), la TF, les intérêts, le report des déficits antérieurs (dont frais de notaire, si je ne me trompe pas), vous devriez rester à plus de 50% de charges (voire plus de 100%) pendant beaucoup d’années.
   4. On est LMNP ou LMP, pas les 2. L’avantage du LMP au niveau de l’exonération des plus-values (qui nécessite d’être LMP au moins 5 ans) … n’en est en général plus un, car il faudra payer une lourde cotisation RSI sur la plus-value comptable. Lisez la fin du message #1 de www.investisseurs-heureux.fr/viewtopic.php?id=207
   5. C’est la pratique qui défini ces durées, variable selon le type de composant, et ces durées sont supposées correspondre à la durée d’usure des dits composants. Une recherche sur la "méthode d’amortissement par composants" vous en apprendra plus.
   6. Il y a des cotisations RSI pour un LMP, même sans aucun bénéfice. Les montages avec une activité fictive relèvent de l’abus de droit. La majeure partie des "lourdes cotisations" RSI concerne la retraite, et permet d’acquérir des droits en proportion des cotisations. En pratique, il ne doit pas y avoir beaucoup de LMP avec des gros bénéfices, et de lourdes cotisations RSI, beaucoup moins en proportion que de salariés avec gros salaires et grosses cotisations…

Une seule CFE !

Mais suivant la ville, il peut y avoir plusieurs plafonds.

Oui même N° de siret et l’adresse reste celle du 1er bien. D’après le comptable, possibilité de changer et mettre son adresse perso (un peu comme si c’était le "QG" de tous les biens mais absolument pas nécessaire).

Par contre renseignez vous pour les plafonds.
Dans ma ville il faut compter 500 euros de CFE si loyers bruts inférieur à 10 000 euros par an et le double à payer si l’on dépasse les 10 000 euros.
A noter, les plafonds peuvent changer chaque année.

GM a écrit :

Oui même N° de siret et l’adresse reste celle du 1er bien. D’après le comptable, possibilité de changer et mettre son adresse perso (un peu comme si c’était le "QG" de tous les biens mais absolument pas nécessaire).

Par contre renseignez vous pour les plafonds.
Dans ma ville il faut compter 500 euros de CFE si loyers bruts inférieur à 10 000 euros par an et le double à payer si l’on dépasse les 10 000 euros.
A noter, les plafonds peuvent changer chaque année

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Bonjour,
Pour mon 1er studio, j’ai un déficit important, du fait des frais de notaire, et d’agence en 2012, et en 2014, j’ai des frais de cheminée pour 1100 €, qui vont augmenter le déficit.
Pour mon 2è appart, j’aurai les frais de notaire;
A supposer que pour le 2è bien, les recettes l’emportent sur les dépenses d’ici la 3è année, le déficit du 1er bien viendrait compenser cela, puisque je vais déclarer le 2è en LMNP au réel également.
Donc, étant à priori déficitaire pour plusieurs années encore, je suppose que je ne serai imposée qu’à la cotisation minimale (j’ai payé 127 € pour 2013, mais j’avais une réduction "création d’établissement")
J’ignore si la création d’un 2è établissement générera une nouvelle réduction.
Je serai de toute façon déficitaire globalement plusieurs années encore.
Ils font référence à ce CA inférieur à 10 000 € … question : ce chiffre correspond-il au bénéfice dégagé après déduction des charges ? (et non les loyers bruts, nous sommes bien d’accord ?)
Merci à vous

Les recettes CC ?  ça m’étonne tout de même…
Tout le monde est d’accord là-dessus ?
J’aurais pensé que le CA était le résultat de l’exercice, après déduction des charges …