Investir dans des SCPI à travers une SCI ?

Les parts de SCPI ne s amortissent pas. Inutile dans ce cas de les héberger dans une SCI IS.

Achat de 2M € de parts de SCPI dont 600K € en cash.

Prêt  sur 20 ans, ca vous fait environ  8500€ de remboursement mensuel.
Revenues : 2M a 5% ca fait 100k € annuels de revenus de quoi couvrir les remboursements.
Impôts : entre 45k € et 56k € par an.

Par rapport à votre projet initial : 20 ans au lieu de 8. 5% de rendement au lieu de 20% et cerise sur le gâteau 20 ans a payer 50K € d impôts annuels soit 1M €.

voilà une première ébauche pour vous aider. Après, les châteaux en Espagne ce là a toujours fait la fortune de quelque uns

Bonjour,

Je ne sais pas si il y a de l’ironie dans la réponse de Boubouka mais en tous cas n’attendez pas plus de 5% de rendement brut en scpi (on est loin des 15-20% nets).

Pour atteindre (peut être) votre objectif de 2mE à horizon 8 ans avec 600K je ne vois pas grand chose d’autre que les actions, et dans le scénario moyen vous serez plutôt autour de 1.2mE.

roudoudou a écrit :

Bonjour,

Je ne sais pas si il y a de l’ironie dans la réponse de Boubouka mais en tous cas n’attendez pas plus de 5% de rendement brut en scpi (on est loin des 15-20% nets).

Pour atteindre (peut être) votre objectif de 2mE à horizon 8 ans avec 600K je ne vois pas grand chose d’autre que les actions, et dans le scénario moyen vous serez plutôt autour de 1.2mE.

Bonjour Roudoudou,

dans cet article du monde de sept 2012, il est cité des "SCPI de plus value" avec une rentabilité de 19%:

http://www.lemonde.fr/economie/article/ … _3234.html

Peut-être ce genre de produit n’existe-t’il plus aujourd’hui ?

A mon sens la spéculation à la hausse de l’immobilier espagnol / portugais est une affaire moins risquée que d’acheter des actions et/ou autres produits dérivés pour espérer des rendements de l’ordre de 20%/an sur les 5 prochaines années. mais c’est effectivement une affaire d’opinion

Bonjour Carpediem,

carpediem a écrit :

Donc, votre objectif est de faire du 16.25% net de toute imposition par an pendant 8 ans et avec un minimum de risque.

Yes

carpediem a écrit :

Le premier objectif étant déjà relativement hors de portée, autant le compliquer un peu plus.

C’est vrai, cela complique - donc peut être revisiter cette condition

carpediem a écrit :

Ce que vous appelez stratégie, d’autres l’appellent spéculation. Votre notion de faible prise de risques est assez originale, sans compter le risque de requalification en marchand de biens avec la fiscalité qui va avec.

Effectivement, ma stratégie est de faire de la spéculation sur l’augmentation de valeur des actifs immobiliers. Il faudra effectivement faire attention à ne pas tomber dans la qualification de "marchand de bien", mais je pense que le risque se gère

carpediem a écrit :

Pour redevenir sérieux, certes les taux sont bas et vous pouvez profiter de cette période pour faire du levier mais vous aurez, à un moment ou un autre un frottement fiscal qui va touchez votre rentabilité.

J’en suis consciente, mais comme me l’a conseillé un spécialiste, il vaut mieux commencer par identifier les placements pouvant me permettre d’atteindre le niveau de rentabilité souhaité avec le risque acceptable pour ma part. Et seulement ensuite s’occuper de la fiscalité.

carpediem a écrit :

Nous ne savons rien de votre patrimoine (même si il est évident que vous ne devez pas posséder que votre ancienne résidence principale), de vos revenus ou encore de votre TMI, il est donc difficile de vous conseiller. Vous pouvez peut-être vous permettre de perdre ce capital en l’engageant sur des opérations rémunératrices mais très risquées, mais le couple rendement/faible risque actuellement n’est pas à 16.25% quelque soit le support d’investissement.

Carpediem

Peut-être n’avons nous pas la même définition du risque. J’ai l’impression que je suis moins risque averse que vous. donc peut être avez vous des idées de placements qui me conviendraient.
Si vous le souhaitez, je peux vous envoyer dans un message perso les réponses à vos questions (revenu, TMI, patrimoine)

AS

AnneSophie45 a écrit :

Peut-être n’avons nous pas la même définition du risque. J’ai l’impression que je suis moins risque averse que vous. donc peut être avez vous des idées de placements qui me conviendraient.
Si vous le souhaitez, je peux vous envoyer dans un message perso les réponses à vos questions (revenu, TMI, patrimoine)AS

Bonjour,

Le risque est le même pour tout le monde, ensuite seul le niveau de risque pris par les uns ou les autres varie. Vous êtes certainement prête à prendre des risques élevés pour parvenir à votre objectif mais soyez consciente que vous prenez des risques élevés et pas un minimum de risques.

Ne le prenez pas mal mais vous semblez prête à suivre n’importe qui vous promettant d’atteindre votre objectif.

Etant CGPI, si je dois recevoir un mail perso avec des informations confidentielles, mes réponses se feront dans le cadre professionnel (je ne peux me permettre de faire un défaut de conseil suite à des informations partielles), et ce, pas avant Septembre vu que j’ai déjà des investisseurs heureux en attente.

Carpediem

En effet, pas possible (sauf atteinte par les intérêts composés) je pense que c’est une coquille

Bonjour,

je réfléchis au meilleur moyen de mettre en place une "structure" (le mot est volontairement vague) permettant d’optimiser le traitement fiscal d’un futur patrimoine immobilier composé de SCPI et d’immobilier physique d’une part et un patrimoine mobilier d’autre part, à la fois sous une fiscalité de résident français, mais qui reste néanmoins flexible pour ne pas devoir être "démonté" en cas d’expatriation (j’ai la "chance" d’avoir un TMI à 45% + 3% de taxe sur les hauts revenus, et je réfléchis à m’expatrier à horizon 1 ou 2ans, sans certitude néanmoins)

Mes objectifs sont les suivants :
- une "structure" me permettant d’investir régulièrement (à un rythme annuel) une épargne d’environ 100kEUR
- une "structure" me permettant de m’endetter régulièrement (rythme annuel également) pour acheter SCPI et/ou immobilier locatif. Je compte en effet financer majoritairement par crédit mon investissement en immmobilier

mes premières recherches m’ont amené à considérer les solutions suivantes :
- assurance vie luxembourgeoise pour le patrimoine mobilier, et sa flexibilité à souscrire des titres en directs et pas uniquement des fonds. Pour un résident français, la fiscalité est la même qu’une assurance vie en France, mais en cas d’expatriation, celle-ci n’entre pas dans l’assiette d’ISF

- mise en place d’une SCI pour la gestion du patrimoine immobilier ? Celle-ci semble plus avantageuse d’un point de vue fiscale, avec l’option d’imposition à l’IS à 15% lorsque les revenus n’excèdent pas 38k (même s’il faut prendre en compte la taxation des dividendes versés). Je sais qu’il n’est déjà pas forcément évident pour un particulier de s’endetter pour acheter des SCPI, mais je crains que cela soit encore pire pour une SCI de s’endetter…

bref, je n’en suis qu’au début de mes recherches et je suis plutot novice en la matière, mais ma priorité est de trouver une solution pérenne pour mes futurs investissements, quitte à investir un peu de temps et d’argent au démarrage pour constituer SCI, "fond d’investissement" ou autres, je serai donc preneur de tout retour d’expérience sur ce sujet (et désolé si ceci a déjà été traité, je n’ai pas trouvé exactement ce sujet dans l’historique).

Merci !

très interessant, donc si je vous suis bien :
- apport de trésorerie nul (en supposant un rendement constant des SCPI et un calibrage entre NP et PP calculé en fonction du taux du crédit)
- un impact nul en terme d’endettement (car crédit patrimonial couvert par les fonds en assurance vie)
- hors revalorisation des prix des parts de SCPI, le gain se fait finalement sur le "remembrement" des SCPI acquis en NP (donc autour de 34% de la PP sur un horizon 10 ans d’après ce que je peux lire sur internet) avec une imposition des PV minorés par le mécanisme que vous indiquez

avec un exemple chiffré pour vérifier si je comprends bien le mécanisme :
100k d’apport dans une ass. vie
100k de crédit patrimonial à un taux de [2.5%], permettant d’acheter [50k] de PP de SCPI à [5%] et [50k] de SCPI en NP (acheté disons à [66%] pour un démembrement à 10 ans)
supposons un pret sur 10 ans et un montage dénoué au bout de 10 ans, et une valo constante des SCPI :
année 0 : perte de 10k (frais d’entrée de 10%)
année 10 : gain de 25k de "remembrement" (50k/66% - 50k))
année 11 : fiscalisation du gain = 0k (car vendu au prix de remembrement dans cet hypothèse)

quelques questions complémentaires :
- est ce que mon calcul basique est correct ? en particulier, peut on bénéficier d’un pret de 100k pour un apport de 100k dans une assurance vie ? ou peut on avoir un effet de levier supplémentaire ou au contraire y’a t’il un haircut par rapport à l’apport versé ? 
- est ce que ce montage est compatible avec un investissement régulier dans l’assurance vie ou est il nécessaire d’ouvrir une nouvelle assurance vie chaque année pour souscrire chaque année un nouveau pret ? (je me demande notamment si c’est l’assureur qui peut octroyer le pret ou s’il s’agit d’un intermédiaire bancaire. Dans ce 2eme cas, il me semble difficile de pouvoir faire des nouveaux prets chaque année, sauf à souscrire ces différents prets aupres de la meme banque, car je ne pense pas qu’il soit possible d’utiliser l’assurance vie en collatéral de plusieurs prets bancaires disctincts)
- dans ce type de montage, est il vraiment possible d’ouvrir une ass. vie luxembourgeoise avec 100k ? Je lis fréquemment que le minimum requis est de 250k

merci par avance pour vos précisions !

@julien81

Je vous recommande d’étudier sérieusement la constitution de SCI avec option IS. En effet, elle vous donne la possibilité :

- d’investir à crédit et sans apport personnel en pleine propriété de parts de scpi (l’interposition d’une scpi IS ne pose par de problème pour obtenir un financement bancaire). Un crédit amortissable sans adossement est parfaitement envisageable dans ce cadre.

- d’investir au comptant une partie de votre trésorerie disponible en usufruit de parts de scpi

- et de vous diversifier, en achetant au comptant des actions de foncières cotées (SIIC) ou d’autres titres vifs à forts dividendes.

Les complications liées à la fiscalité IS ne sont pas insurmontables. Vous pouvez parfaitement prendre un expert comptable pour la tenue de la comptabilité et la présentation des comptes annuels (1200 à 1500 euros/an).

Le coût d’intervention de ce professionnel n’est pas insurmontable lorsque le volume d’investissement est suffisamment important.

A titre de comparaison, l’assurance-vie luxembourgeoise n’est pas une "structure sans frais" non plus, et il se pourrait bien que cela coûte aussi cher (plus cher ?) qu’un bon expert-comptable !

Idéalement, il ne faut pas dépasser 38.120 euros de bénéfices annuels, soit environ 800 K€ d’investissement à crédit (ou faire une seconde structure IS…).

Ce type de montage est intéressant si vous souhaitez vous constituer un patrimoine à des conditions avantageuses, grâce à l’effet de levier du crédit, dans le but d’en retirer des revenus complémentaires pour votre retraite ou pour devenir financièrement autonome de manière anticipée…

Nous avons déjà évoqué ce type d’opération dans une autre discussion.

Dernière modification par stephane (31/07/2015 20h50)

Bonsoir,

Ces sujets ont été évoqués à plusieurs reprises sur le forum.
voici un lien qui répondra probablement à vos questions

Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

si ça n’est pas suffisant, vous avez une barre de recherche en haut à droite

"5% de droit d’entrée en moyenne de ce que j’ai compris"

Vous m’inquiétez un peu car vous n’avez pas l’air d’avoir compris de niveau de frais des produits souscrits

Dernière modification par corsaire00 (27/01/2020 22h58)