Immobilier : faut-il acheter en ce moment ?

En plus de la conclusion citée par ZX -6R, petite dédicace à ce judicieux conseil (ironie)

"Conseil du Revenu.com : commencez petit pour pouvoir faire face à un éventuel accident de la vie (chômage, divorce)."

Si nous devons acheter petit en pensant aux accidents, autant ne pas acheter alors. Car aucune vie n’est lisse donc dans ce cas on ne prend aucun risque et on regarde les autres évoluer ! Si à 30 ans, on peut enfin acheter car le couple peut justifier de deux CDI, ils doivent acheter un studio, T1 voir T2 max (suivant les régions) pour commencer petit ? 2 ans après l’enfant arrive et ils voudront plus d’espace ! Ils doivent revendre et trouver plus grand ?

Depuis quelques semaines je suis assez pessimiste ! J’ai l’impression d’être un soldat né pour payer gracieusement les politiciens à vivre dans le luxe. En gros, je me lève pour travailler et payer les autres grâce aux différentes taxes et en lisant les commentaires sur internet et que je l’applique à mon cas, je dois réduire mes sorties et mes loisirs pour pouvoir continuer de payer mes taxes.
Sympa la vie d’aujourd’hui.  Et quand je lis cet article et que j’apprends qu’en plus je dois vivre dans un petit appart au cas où ! Le rêve suprême !

Bon je tiens à vous rassurer, je ne broie pas du noir non plus. Ca me booste surtout pour changer mes conditions de vie et évoluer. Je ne suis pas à plaindre contrairement à certains de mes proches ou moins proches donc j’ai encore une marge de manoeuvre. Le forum m’aide à mettre mes objectifs à exécution ! C’est parfait !

Je pense donc que pour les personnes en IDF, il est plus judicieux d’acheter de l’immobilier en locatif en province pour commencer à grossir leur patrimoine tout en restant locataire en attendant que les prix chutent… s’ ils chutent vraiment un jour !
En province, il faut suivre le marché et viser une RP en prévision des bonheurs de la vie (et non des accidents). Sans acheter un T5 s’il s’agit d’un couple sans enfant mais un T3 pour prévoir le premier enfant et pouvoir y vivre plusieurs années sans déménager au bout de 3/4 ans.
L’important est effectivement d’avoir tous les indicateurs au vert et surtout… obtenir un accord d’une banque !

Pour rebondir sur le "conseil" de commencer petit

l’étude de meilleurtaux.com sur l’immobilier Français

résumé ici
Location ou achat ? Réponse de Meilleurtaux.com | Le Revenu

permet vite de voir que la rentabilité sur les petits biens est très souvent plus faible

Je n’ai pas trouvé l’etude mais il y a également le tableaux macro de la rentabilité par ville / surface
http://www.franceinter.fr/sites/default … auxcom.pdf

bien évidement les données changent par quartier mais si on regarde la colonne 30m2
on voit que le meilleur bien met plus de 6 ans pour se faire rembourser
alors que sur les  + de 100m2 la meilleur ville réussi la même opération en moins d’un an

Rappel pour trouver les bonnes opportunités d’achat il existe un outils développé par un membre du forum
http://www.acheterpourlouer.co/

Je partage totalement de point de vue de @ZX-6R

J’ajouterai que l’ensemble de ces études prends pour hypothèse un prix moyen, ce qui ne signifie vraiment pas grand chose.
A mes yeux la valeur ajoutée principale d’un investisseur immo est de savoir bien acheter, soit l’antithèse d’un prix moyen. (j’ai pas dit acheter le moins cher possible un bien dont personne ne veut Mister Range19 )

Les métropoles vont garantir le patrimoine probablement plus que les petites villes. Mais les flux migratoires sont longs, très longs… D’ici 20 ans, vous aurez déjà amorti 5 ou 6 immeubles, et la petite ville ne sera pas vidée pour autant de tous ces habitants. Il faut se méfier des villes qui survivent grâce à un régiment de l’armée par exemple, mais elles sont bien identifiées. On peut faire du 10% net (voir plus) dans des petites préfectures de Province. C’est hyper performant de nos jours, et le risque n’est pas énorme, moi je le prends, et je ne suis pas un risque tout. J’ai des locataires étudiants, jeunes actifs, vieux actifs, célibataires, couples, des intellos, des cassos (le moins possible) Ils ne vont pas tous se volatiliser en un jour. Les prix ont stagnés dans ma ville depuis plus de 10 ans. Je n’aurai pas une folle augmentation de la valeur de mon patrimoine, mais il faut prendre en compte le capital remboursé!  Bref, analysez bien tous les aspects… il y en a beaucoup.

Bonjour,

@Discret : Vous parlez d’un cas très particulier. C’est à dire l’achat de bien avec travaux et squattés.
Votre cas n’est pas généralisable au marché. De plus ZX-6R a exposé plusieurs fois son cas dans sa présentation et ailleurs, il a acheté avec très forte décote en passant par le "marché gris" à Paris, c’est très rare et très peu d’investisseurs ont accès a des biens à -30% ou -20% par rapport au marché à Paris ou banlieue.

roudoudou a écrit :

très peu d’investisseurs ont accès a des biens à -30% ou -20% par rapport au marché à Paris ou banlieue.

L’IDF est effectivement un marché aujourd’hui sans doute peu intéressant pour l’investisseur notamment pour le probable haut de cycle sur les prix. Ailleurs, c’est très différent, je fais le même constat d’opportunité que @ZX-6R dans des villes moyennes.

Les biens décotés à -20/30% y sont accessibles à tous, c’est juste une question de travail… Il faut retourner énormément de pierres pour trouver une pépite.

@thomz : le haut de cycle et la rentabilité réduite sont effectivement assez clairement identifiable en IDF, en province les prix sont souvent en baisse depuis 2006/08 et c’est très différent, pour le niveau de rentabilité aussi !

Je ne cesse de le dire, l’intérêt de l’immobilier est dans l’effet de levier. Il permet de se constituer un capital sur l’unique "qualité de sa signature" auprès de sa banque, en autofinancement. En s’y prenant bien, il ne nécessite l’apport que d’une infime partie d’argent cash sans nécessairement disposer de capital de départ. Peu d’investissements sont envisageables avec ce critères essentiel à beaucoup…
A titre d’exemple, en deux ans d’exercice, avec très peu d’apport, je dégage environ un smig de CF/mois. Je ne serai jamais parvenu à ce "résultat" avec mes (trop) modestes économies.

L’immobilier physique à aussi évidemment des inconvénients à intégrer avant de passer à l’action : liquidité assez faible, chronophage dans sa gestion, plaisir de la rénovation …

Ma modeste contribution:

Pour le marché de Nancy que je connais assez bien mon impression est que : Les biens en hyper-centre résistent et se vendent plutôt bien. Les biens dans Nancy mais hors-centre ça bloque un peu plus et les prix ont baissé dans plusieurs quartiers mais se vendent encore pas mal. Dans la banlieue ça se complique sérieusement (Vandoeuvre par exemple pour ceux qui connaissent), en particulier les appartements dans les immeubles années 70 qui sont difficilement vendables voire invendables malgré des prix qui ont baissé. Et alors dans les petites villes aux alentours (Frouard par exemple) et les villages plus en campagne, le marché est vraiment déprimé, en particulier dans les coins où une grosse usine/entreprise/régiment militaire a fermé.

Concernant Friggit, un élément que sa courbe ne prend pas en compte à mon avis est un changement durable de la configuration en France. Paris devient de plus en plus une "métropole mondiale" (comme Londres et New-York par exemple) dans une France qui se "verticalise". Et donc les prix sont bien plus déconnectés du reste de la France qu’il y a 40 ans. Au contraire les campagnes sont désertées. Donc ça m’étonnerait que l’immobilier de Paris retourne dans son tunnel.

Il y a aussi un autre point, un peu lié au point précédent, qui me semble notable pour les prix à Paris mais sur lequel je n’ai jamais trouvé de données chiffrées (je ne sais même pas s’il en existe) :
Les investissements étrangers à Paris (pied à terre, ..) sont plus importants qu’il y a 40 ans, ce qui fait mécaniquement baisser le nombre de logements disponibles, et donc augmenter les prix des logements restants. Ensuite, les immeubles possédés par des étrangers représentent-ils 0.1%, 1% ou 10% des biens parisiens et est-ce significatif? Et si oui, quelle est la corrélation entre le pourcentage de biens acquis et le pourcentage de hausse des prix? Je ne sais pas.

Je pense qu’un marché à plusieurs vitesses se dessine aujourd’hui:
Paris, Nice, éventuellement Lyon : dynamique et cher
Les villes moyennes : fluide, prix stables ou légèrement en baisse
Les villes < 50 000 habitants et villages, campagne : déprimé, prix qui ont baissé

Bien sûr c’est une généralité qu’il faut affiner en prenant en compte les différents marchés locaux.

Ensuite, lesquels vont encore baisser, à quel moment et dans quelle proprtion… Je ne sais pas. Ce qui n’empêche pas d’acheter intelligemment comme ZX6R, Philippe30, DDtee..

Je crois que la question du topic est à nuancer en fonction de ce que l’on cherche : il faut distinguer ceux qui cherchent à acheter pour y habiter de ceux qui veulent devenir propriétaires bailleurs; et les arguments échangés valent plus pour ceux-ci que pour ceux-là (et inversement !)

ZX-6R a écrit :

J’achète effectivement mes biens sous le prix du marché, à Paris ou en province, mais je n’ai pas de passe droit ou de baguette magique!

Rechercher un bien immo ne correspond pas à regarder les petites annonces en vitrine (ça je le fais en vacances) Il y a une multitude de façons pour trouver un bien décoté.

Mais ça c’est quasiment un boulot à plein temps, ou au moins une activité à laquelle vous consacrez plusieurs heures voire plusieurs jours par semaine.

L’article cité plus haut parle de l’acheteur lambda qui achètera justement sur la base des petites annonces en vitrine.

Ce n’est pas vraiment comparable.

C’est comme comparer un portefeuille d’actions géré par un père de famille, qui achètera 1 ou 2 fois par an les actions du CAC 40 recommandées par MVVA vs la gestion d’un day trader qui passera ses journées devant ses écrans.

ZX-6R a écrit :

Le sujet du forum c’est quand même devenir rentier, et nombre de membres aspirent le devenir.On me cite quelques messages ci dessus, donc je ne pense pas être hors sujet en détaillant un peu comment j’achète…

Non non c’est même très intéressant, merci de partager votre expérience et décrire vos démarches.
Je faisais juste le lien avec l’article cité plus haut dans la discussion.

placementapapa31 a écrit :

thomz a écrit :

Acheter en haut de cycle des actifs à rentabilité réduite alors qu’une remontée des taux sans risques se profile… N’est-ce pas suicidaire?

Une explication possible : c’est peut être difficile à croire, mais j’ai bien l’impression que les gens avec qui j’ai l’occasion de discuter autour de moi (absolument pas des investisseurs avertis) pensent plus ou moins inconsciemment que le doublement-triplement des prix depuis 10-15 ans va se poursuivre au même rythme.

Un autre élément à prendre en compte : en France rien n’est fait pour inciter les gens à investir dans nos entreprises. Les marchés financiers sont vus comme une nébuleuse réservée aux initiés. Du coup tout le monde se tourne vers l’immobilier. A tort ou à raison.

Toujours la même histoire des cycles en haut et en bas…

Nous attendons toujours la sortie de Friggit ( ceux qui suivent le forum comprendront …. ) , toutefois je rappelle que l’immobilier est financé par la location.

Donc la question n’est pas une plus value à la revente puisqu’elle existe déjà par l’effet de levier lors de la revente.
Concernant les prix , trop cher actuellement c’est certain , les taux sont très bas mais les prix sont bloqués car tout le monde parle de baisse , un jour l’immobilier baissera , surement mais les gens ont besoin de se loger donc on loue toujours.

L’essentiel est  le montage initiale qui permet de faire du cash flow positif avec la location.

On ne peux pas comparer les cycles de la bourse par essence volatile et l’immobilier qui possède une inertie importante tant à la hausse qu’à la baisse.

Attendre la baisse , c’est attendre que le train passe sans jamais monter dedans.
Acheter sans réfléchir , c’est monter dans le train , se tromper et rebrousser chemin.
Entre les deux options , il est toujours possible de trouver des biens intéressant à des prix correct.

Philippe