SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Bonjour,

Suite à ma présentation, et un premier rendez-vous avec mon banquier (qui fut plutôt bon, négociation de 5 cartes bancaires gratuites), j’ai eu la réponse à mes questions pour faire avancer mon projet.

Mon banquier me laisse le choix des SCPI, aucune obligation de prendre ce que propose la banque, il n’a d’ailleurs pas su me donner de nom.

Après quelques recherches je pense m’orienter vers Immorent.

Concernant le crédit, financement ~25000€ à 100% sur 20 ans deux possibilités :
-Taux fixe 2.35%
-Taux variable 1.7% capé +1%

Une première question, dans mon tableau le rendement avec taux fixe commence à 3.61% descends progressivement jusqu’à 3.41% à la 21eme année puis remonte par la suite.
Pour le taux variable (dans ma simulation qui ne varie pas) le rendement commence à 3.39% puis augmente doucement (5ans 3.40%, 10ans 3.41%, 15ans 3.41%, 20ans 3.41%)
Est-ce normal d’avoir quelque chose comme ça ? Grosse interrogation pour moi.

Ensuite d’autre questions :
Étant pour l’instant non marié et sans enfant, est-ce quelque chose à prendre en compte pour un investissement sur 20ans + ?
J’ai la même interrogation concernant mes revenus qui vont potentiellement augmenter étant donné mon age, ainsi que la fiscalité qui peut changer comment prenez-vous en compte cela ?

Pour finir, concernant le rendement (~3.4%), forcément supérieur à ce que je possède actuellement, mais au vu des risques pris est-ce quelque chose de réaliste, ou faut-il s’orienter vers autre chose.

Dans l’attente de vous lire.

N1k0l4s

Bonsoir,

Le tableau que j’évoque est celui que j’ai fais pour analyser l’investissement, je ne l’ai pas publié, je ne sais pas si c’est accepté sur le forum.
Si vous le souhaitez je peux bien évidement vous transmettre mon tableau, ce qui pourrait éventuellement m’aider à détecter si une erreur c’est glissée.

Pour le TRI, j’ai essayé de comprendre le fonction excel mais je dois reconnaitre que je me suis perdu, je n’arrive pas à comprendre quel sont les chiffres à prendre en compte.

J’ai bien essayé TRI(montantinvestit:loyers(s)) mais je tombe sur des rendement délirant.

Pour la délégation d’assurance, je n’ai pas encore abordé ce sujet, je souhaitais déjà avoir un ordre d’idée du rendement avant de plus solliciter mon banquier.

Pour les évolutions j’ai tenu compte d’une evolution de salaire de 1% par an et revalorisation de la part de 1%.

Cordialement,

N1k0l4s

Je m’incruste sur le sujet pour avoir un avis sur ma réflexion.

L’année prochaine je ne peux plus déduire les intérêts  de ma RP ,a partir de ce moment ma capacité d’épargne se retrouve amputée de 50% soit quasi plus rien(TMI:14%)

Alors je me dit que je peux virtuellement augmenter mes revenus en utilisant le levier du crédit et générer un CF positif avec des SCPI.

j’ai vu qu’il était possible de déduire les frais de dossier, les intérêts et l’assurance.

Concrètement comment cela se passe si la première année le total des frais dépasse le revenu foncier touché?

Le seul moyen (a mon avis) pour moi de faire un montage comme celui la c’est de voir ma banque et d’être plus que convainquant.

J’ai lu qu’en passant par une banque il pouvait y avoir des frais réduits, a l’inverse est ce que souscrire via une banque génère plus de frais qu’en direct genre un % ou des frais de garde?

Je rêve ou je peux m’enrichir en m’enrichissant?

Si c’est possible je sonderai le banquier pour voir ce qu’il propose comme SCPI et je ferai les calculs.

désolé si ma réflexion est stupide.

Merci,

En effet j’ai simulé avec une calculette et sans apport impossible de faire une opération positive.

Comme je ne connaissais pas le site quand j’ai fait reprendre mon crédit j’ai fait en sorte de rembourser vite alors que j’aurai du faire l’inverse.(50% de mon revenu en mensualité)

j’ai regardé et pour renégocier je dois attendre 2 ans soit encore 1 an et demi.

Donc je laisse tomber et je provisionne pour les impôts.

j’étais curieux des taux alors j’ai envoyé un mail au banquier qui n’a pas jugé utile de me répondre,dommage.

Bonjour,

Je préfère publier sur cette file plutôt que d’en ouvrir une nouvelle car je pense que ça peut en aider plus d’un. Si cela mérite une nouvelle file, je laisse les modérateurs en décider.

Aujourd’hui, en discutant avec mon banquier sur certaines "optimisations", une des clés pour continuer à diversifier mon patrimoine et avoir un effet de levier, serait de pouvoir acheter des parts de SCPI de rendement.
Voici un long moment que je me creuse la tête (tout seul et en lisant à droite à gauche) et que je m’interroge sur le financement de parts de SCPI au comptant ou à crédit.
J’ai une très légère expérience pour avoir, en 2010, acheter 50K€ de parts de SCPI Scellier Ciloger à crédit.

Évidence me diront beaucoup, c’est à crédit car ça gomme les revenus fonciers ! (mon banquier, les magazines, les forums,etc..)
J’ai toujours eu du mal avec ce concept car pour moi un crédit ça coute et même quand on paye des impôts sur des revenus fonciers, à la fin il en reste toujours plus qu’avant n’avoir rien fait.
J’ai bien compris qu’on déduit les intérêts d’emprunt et assurances de ses revenus fonciers mais laissez moi vous développer mon raisonnement, sachant qu’on peut toujours discuter sur tel ou tel des postulats mais dans ce cas j’aimerai comparer les 2 possibilités avec les mêmes biais ou avantages. Le but n’étant pas de se dire investissez dans autre chose…
Dîtes moi si je fais totalement fausse route ou si j’ai oublié des éléments.

Contexte:
Achat de 50K€ de SCPI Ciloger Atout Pierre Diversification (9.3% frais)
Je possède ces 50K€ (qui ont très mal travaillé avant et c’est peut-être là que le bât blesse…)
Proposition achat à crédit amortissable 15 ans à 3% + 0.3% assurance (357.79€/m)
AV à 3% net-net de tout prélèvements sociaux
Rendement brut SCPI 5.2% avant prélèvements sociaux et impôts
TMI: 30% (je suis assez loin de la tranche du dessus !)
Impôts + prélèvements sociaux en incluant CSG déductible sur les revenus = 43.97% = (30% TMI*(1-5.1%CSG déduc))+15.5%
Base de 16 ans pour inclure la dernière année des intérêts pour les impôts et on gomme le délai de jouissance des parts.
Pas d’autres revenus fonciers (ou risible via Scellier)

Cas 1 j’achète à crédit et je place les 50K€ dispo sur une AV



Achat SCPI = 50K€-(9.3%*50K€)__________________Frais achat SCPI = 50K€*9.3%
Revenus SCPI = 50K€*5.2%*16 ans________________Rmbt intérêts = (180 mens*357.79€)-50K€
Revenus AV = (50K€*(1+3%)^16)_________________Impôts = (Revenus SCPI N-Intérêts N)*43.97%

Cas 2 j’achète comptant et je place chaque mois sur une AV la mensualité (357.79€) que j’aurais payé avec le crédit



Achat SCPI = 50K€-(9.3%*50K€)__________________Frais achat SCPI = 50K€*9.3%
Revenus SCPI = 50K€*5.2%*16 ans________________Rmbt intérêts = 0€
Revenus AV = ((357.79*(1+(3%/12)))+357.79)*(1+(3%/12)) etc…
_____________________________________________Impôts = (Revenus SCPI N-Intérêts N)*43.97%

Tel que vous pouvez le voir dans le 2ème cas, je pars du postulat que j’étais prêt à débourser chaque mois 357.79€, donc que je le fais quand même au fil de l’eau.

Pour la linéarité de la chose, on se dit que le taux d’AV et de rendement de SCPI ne bougent pas pendant les 16 ans mais que de toute façon, s’ils bougeaient, cela impacterait les 2 cas. Tout comme je ne prends pas en compte la revalorisation des parts, ni même que d’autres SCPI auraient un meilleur rendement. L’objectif encore une fois de ma réflexion n’est pas d’avoir un chiffre d’enrichissement au centime près mais plutôt de comparer les 2 modèles.

On trouve donc + de 9K€ d’écart en achetant au comptant et en plaçant ce qu’on était prêt à dépenser pour un crédit.

J’ai fait le même exercice en In Fine avec un emprunt à 3.3% et 0.35% d’assurance et en plaçant au fur et à mesure sur AV la différence entre cette nouvelle mensualité et celle d’un amortissable + 50K€ comptant aussi en AV, je tombe sur un total de 126 856€ donc pire qu’un amortissable…

Soit je n’ai rien compris aux calculs, soit c’est plus une philosophie de placement de se dire que c’est l’effort d’épargne mensuel qui compte et qui fait que ça mérite de passer sur un crédit plutôt qu’au comptant.
Autre réflexion, si je peux me "permettre" de sortir une mensualité, peut-être faut -il que j’emprunte plus pour que l’effort d’épargne une fois les revenus fonciers retirés soit de +/- 357.79€

J’avoue me perdre un peu à force de chercher une solution…

Bonjour,

Si on suit vos hypothèses et vos calculs (que je n’ai pas vérifiés dans le détail mais qui me semblent corrects à la fiscalité de l’AV près), il est plus intéressant pour vous de ne faire que de l’AV. Exemple ci-dessous en reprenant vos chiffres:

- 50000€ sur AV qui donne 30225€ de revenus
- mensualité (357.79€) sur AV qui donne au bout de 16 ans 64402€ et 17010€ de revenus

--> total de 50000 + 30225 + 64402 + 17010 = 161637€

J’avoue qu’il y a quelquechose qui m’echappe ici. Je vais essayer de reprendre le calcul ce soir au calme. La différence me parait énorme.

Ne devriez-vous pas prendre en compte une imposition sur l’AV (a moins de compter retirer uniquement 4600€ d’interets par an)?

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2 autres pistes:
- Acheter 50k€ de nue-propriété de SCPI sur 10 ou 15 ans et placer la mensualité sur l’AV
- Si vous n’êtes pas allergique a avoir que des SCPI: 50k€ de nue-propriété de SCPI sur 10 ou 15 ans et emprunt de 50k€ pour achat d’une autre SCPI.

Votre raisonnement comporte une (grosse) faille/erreur. Si les 14402€ d’intérêt du Cas1 sont comptés comme une dépense, et que vous incluez la totalité des 357.79€ de mensualité comme recette dans le Cas2, vous ne comparez pas avec des flux de trésoreries identiques…. et vous inversez le résultat.

Une question pour les experts des SCPI.

Je voudrais investir dans des SCPI. Achat via credit pour revente dans 10 ans. Etant expat, j ai entendu que la taxation sur la plus value est de 33%. Donc dissuasif. J’ai lu par ailleurs que impossible d’acheter une SCPI a credit via une assurance vie.

Question plus generale : n y a t il pas un produit financable a credit lorsqu on est expat et ou la fiscalite est reduite lorsqu on le revend ? Est ce le mouton a 5 pattes ?

Rob.

Bon, la question deviant comment trouver le bon banquier qui accepterait un tel plan :-/

Merci pour vos différentes réponses.

Je vais essayer de répondre

DrFab a écrit :

il faut non seulement disposer de l’apport mais en plus en parallèle agir comme si on remboursait le crédit

C’est effectivement l’hypothèse que je travaillais, ayant le cash et pouvant rembourser/mettre de côté le montant équivalent aux mensualités.

MGA a écrit :

…semblent corrects à la fiscalité de l’AV près

J’avais zappé ce point effectivement… Pour "maximiser" le risque je vais imputer 7.5% d’imposition sur la totalité de la PV dans les dépenses dans les 2 cas avec 4,6k€ d’abattement. Pour mon 3% net-net de l’AV j’avais déjà inclus les prélèvements sociaux.
Les cas deviennent ceci et ça accentue encore l’écart en faveur du comptant



Pour l’hypothèse de tout mettre en AV 50K€ dès le début +180 mensualités de 357.79€ + 1 an sans autre versement (pour comparer sur les 16 ans) et en appliquant l’impôt de sortie cela nous donne 161 159€ soit plus de 15K€ au dessus que le cas 2, on voit la puissance des intérêts composés !

Pour comparer ce qui est comparable peut-être qu’à ce niveau il faudrait inclure un taux de revalorisation pour les SCPI. Admettons 0.5%/an en étant déjà sans doute optimiste, sur 16 ans on est à 8.3% donc un global qui s’apprécie de 4K€ à 139 159€, toujours pas compétitif…

Pour la nue-propriété, il va falloir que je fasse mes devoirs mon niveau de connaissance n’est pas encore là ! Il me semblait me souvenir qu’aux travers des lectures que c’était surtout intéressant pour les personnes à fort TMI ou à l’ISF. Je plaide coupable de méconnaissance sur ce coup.

PierreP a écrit :

Pour comparer un achat à crédit avec un rendement sur Avie, ce simulateur est intéressant.

Tel que je tentais de l’expliquer j’ai comme hypothèse, une sorte de double placement puisqu’on prends le postulat qu’on a le cash et qu’on est capable d’économiser le montant d’un emprunt, donc que faire de cette double masse d’argent, plutôt qu’une seule.

A la lecture de plusieurs commentaires, j’ai dû sans doute manquer de pédagogie dans mes explications.

GoodbyLenine a écrit :

Votre raisonnement comporte une (grosse) faille/erreur. Si les 14402€ d’intérêt du Cas1 sont comptés comme une dépense, et que vous incluez la totalité des 357.79€ de mensualité comme recette dans le Cas2, vous ne comparez pas avec des flux de trésoreries identiques…. et vous inversez le résultat.

Je vais essayer de l’expliquer autrement car je ne pense pas avoir commis d’erreur puisque dans le cas 1 il y a crédit, dans le cas 2 il n’y en a pas.

Cas 1 j’achète pour 50K€ et j’en rembourse 64.4K€ j’en suis donc de ma poche pour 14.4K€ que je ne retrouve pas en capital
Cas 2 phase 1 j’achète pour 50K€ et je paye cash et pas de crédit du tout.
Cas 2 phase 2 en parallèle, puisque j’étais prêt à rembourser un crédit avec des mensualités de 357.79€, je les économise mois après mois et les places sur l’AV, j’ai bien donc un capital mis de côté de 64.4K€ et qui ne proviens pas d’un crédit.

Dans les 2 cas j’ai sorti de ma poche 180 mensualités de 357.79€ mais dans le 2ème cas tout est pour moi alors que dans le 1er j’en laisse 22.4% au banquier.

carpediem a écrit :

Cela ne change pas fondamentalement le calcul mais 41 600 * 0.4397 de prélèvement donne 18 291 et pas 17 148€ si j’ai bien compris le tableau.

Vous avez raison mais pour rester dans le comparable, on ne paye des impôts qu’à partir de l’année N+1 puisqu’on paye ses impôts sur les revenus de l’année précédente.

Peut-être devrais-je pousser le raisonnement bien au delà de cette durée symbolique de 15-16 ans.
Je me dis aussi du coup que de l’épargne au fil de l’eau rapporte plus (à priori dans mon hypothèse) qu’une somme qui procure un revenu régulier et identique.

Ça ne m’aide pas plus ! Je vais creuser la nue propriété pour me faire une opinion

GoodbyLenine a écrit :

Dans le Cas1, vous payez 357.79€/mois …. qui deviennent le capital ayant permis de financer 45 350€ (Achat SCPI) - 4650€ (Frais Achat SCPI) - 14 402€ (Rmbt Intérêts) ….. alors que ce devrait être 45 350 + 4650 + 14402.

Donc vous considérez que donner/payer 4650 de frais d’achat à Ciloger et 14402 d’intérêt à ma banque sont du capital ?
Pour moi ces 2 sommes ne rentrent pas dans ma poche et la valeur en fin d’opération de mes parts de SCPI (hors potentielle revalorisation) sera bien de 45350. Quand je paye un crédit pour ma maison et des frais de notaire, une fois mon crédit remboursé ma maison ne vaut pas pour autant sa valeur initiale + tout ces frais.
Je ne dois pas avoir la même compréhension que vous de ce qu’est le capital. Peut-être que sous le terme recette j’aurais dû mettre valeur à la fin me revenant. Mon objectif n’était pas d’établir un document comptable au sens strict de ces termes.

Ledep a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Dans le Cas1, vous payez 357.79€/mois …. qui deviennent le capital ayant permis de financer 45 350€ (Achat SCPI) - 4650€ (Frais Achat SCPI) - 14 402€ (Rmbt Intérêts) ….. alors que ce devrait être 45 350 + 4650 + 14402.

Donc vous considérez que donner/payer 4650 de frais d’achat à Ciloger et 14402 d’intérêt à ma banque sont du capital ?
Pour moi ces 2 sommes ne rentrent pas dans ma poche et la valeur en fin d’opération de mes parts de SCPI (hors potentielle revalorisation) sera bien de 45350. Quand je paye un crédit pour ma maison et des frais de notaire, une fois mon crédit remboursé ma maison ne vaut pas pour autant sa valeur initiale + tout ces frais.
Je ne dois pas avoir la même compréhension que vous de ce qu’est le capital. Peut-être que sous le terme recette j’aurais dû mettre valeur à la fin me revenant. Mon objectif n’était pas d’établir un document comptable au sens strict de ces termes.

Difficile de comparer un achat à crédit de SCPI et un achat à crédit de sa résidence principale.

Les intérêts payés sur la RP représentent de la pure perte depuis qu’il n’existe plus de déduction automatique pour les particuliers (primo-accédants, par exemple).

Ceux payés pour un investissement vous servent à constituer un capital sans consommer le vôtre.

J’avais fait quelques simulations l’an passé, dans aucun des cas le paiement cash en plein-propriété ne m’était favorable par rapport à un achat à crédit, sur base d’un prêt immo.