Investissements locatifs : rénovation sur Nîmes…

lincgoody · #1

Bonjour tout le monde,

Nous allons faire l’acquisition de deux biens à rénover dans le centre de Nîmes: un studio de 15m2 et un appartement de 52m2.
Les deux doivent être complètement repensés et n’étant pas du tout bricoleur nous nous demandons s’il est plus judicieux de faire appel à un architecte qui connaît les artisans locaux ou à un courtier en travaux pour obtenir des tarifs plus intéressants ou à un maître d’oeuvre pour avoir un intermédiaire en moins.
Nous sommes en train de monter notre dossier de prêt et nous devons présenter nos devis au plus tôt.

D’autre part, auriez vous une idée des montants des travaux pour ces surfaces, sachant que nous souhaiterions utiliser des matériaux de milieu de gamme et que ces appartements sont prévus pour de la location meublée.

Auriez vous des recommandations sur Nîmes?

Je vous remercie par avance pour votre aide.

Mots-clés : investissement, locatif, nîmes, rénovation

Philippe30 · #2

Vous vous êtes rapproché du centre de Nîmes depuis votre dernière recherche

Investissement locatif et rentabilité brute : quel rendement brut ?

Le centre de Nîmes est ancien aussi , il faut faire attention au vieux bâtiments souvent mal arrangés et qui peuvent prendre l’eau par capillarité.

Si vous avez besoin de conseils personnalisés , contactez moi par MP

Philippe

lincgoody · #3

Bonjour Philippe30,

Merci pour votre aide.
Je vous envoie un MP.

borntomakemoney · #4

pour des travaux je préfère payer plus cher et que les artisans finissent dans les délais que gratter 10% et que le chantier soit retarder de 12 mois enfin c’est mon avis. maintenant j’imagine que vous êtes de la région de Nîmes, par conséquences vous devriez connaitre ou avoir des connaissances qui connaissent ^^ des artisans qui travaillent correctement .

12 mois de retard = 12 mois de loyer = une grosse perte à comparer sur les différences de devis !

Philippe30 · #5

@Fabricant d’argent

pour des travaux je préfère payer plus cher et que les artisans finissent dans les délais que gratter 10% et que le chantier soit retarder de 12 mois enfin c’est mon avis. maintenant j’imagine que vous êtes de la région de Nîmes, par conséquences vous devriez connaitre ou avoir des connaissances qui connaissent ^^ des artisans qui travaillent correctement .
12 mois de retard = 12 mois de loyer = une grosse perte à comparer sur les différences de devis !

C’est quoi le sens de votre intervention et de votre commentaire ?
C’est quoi le sens des ^^ ?

Qui a parlé de gratter sur des artisans ?
Parce que vous allez payer plus cher les travaux seront réalisés plus vite ?

Le seul bon sens dans votre post est le fait que 12 mois de retard = 12 mois de loyer mais moi j’attendrais même pas 2 mois avant de bouger si les artisans ont pris du retard.

Revoyez le sens de vos interventions pour apporter une réelle aide aux questions posées.

Philippe

Audacesfortunajuvat · #6

Avez vous intégré la taxe foncière dans vos calculs de rentabilité ?
Sur Nîmes elles sont extrêmement élevés, la ville étant parmi les plus endettes.

pierrejacques11 · #7

Taxe foncière très élevée, mais très hétérogène. Sur de l’ancien, selon le quartier, vous pouvez trouver une TF à 10 euros le m2, ce qui reste très raisonnable. Sur du plus récent, selon les prestations, on peut monter à 30 euros le m2 (oui, vous avez bien lu).
Reste à voir ce que va devenir tout çà lors de la révision des valeurs locatives cadastrales.

julien147 · #8

bonjour,

moi je cherche à investir à Nîmes (c’est ma ville natale).

je dois avouer que certains paramètres m’inquiètent …

le nombre d’appart dispo à la location que je trouve très important pour une ville de cette taille (l’offre à l’air supérieure a la demande).

les taux de rentabilité, j’avoue être un peu perdu certain calcule sur 12 mois d’autre sur 10 (je parle de renta brute)

enfin les quartiers et "options", perso je ne cherche que dans des quartiers ou je pourrais moi-même habité et avec des options qui pourrait me garantir des + exemple: garage ou terrasse.

si vous avez des conseils ou des réponses sur ces point je vous en serais reconnaissant.

merci

pierrejacques11 · #9

Est-ce la ville ou vous résidez?

julien147 · #10

non ce n’est pas la ville ou je réside, je change souvent de lieu de résidence a cause de mutation professionnelle.

je préfère peut être a tort investir a un endroit ou je vais souvent (ma famille habite a nimes)

pierrejacques11 · #11

Hormis justement la TF, qui fait que si j’habitais dans une autre ville je n’aurais peut-être pas approché pas le secteur, je trouve le marché locatif nîmois assez porteur.

Comme toujours il faut chercher longtemps avant d’acheter et pouvoir proposer à la location des produits de qualité. Sur ce créneau, je n’ai pour l’instant pas rencontré de difficultés particulière, mais j’ai trop peu de recul pour apporter des certitudes. Peut-être que Philippe30 contribuera utilement sur ce point.

Actuellement je ne suis plus en recherche, si je peux vous aider n"hésitez pas, vous pouvez m’envoyer des demandes précises, en mp si vous préférez.

borntomakemoney · #12

@philippe30

Le sens me paraît évident mais bon car je disais que payer plus cher un artisan que l’on connait ou par connaissance peut être plus raisonnable qu’un nouvel artisan inconnu aux bataillons qui proposera 30% moins cher.

Et puis intervenir après deux mois de travaux d’un artisan qui a planté le chantier et bien plus compliqué qu’une simple réflexion dans un forum, vous devriez le savoir vu votre expérience.

et puis pour les ^^ ça me paraît évident aussi mais ça doit être en vue de mon jeune âge, comme j’imagine que vous êtes vous avez du faire des recherches avant d’investir, donc pour connaitre cette signification un tel acte peut être reproduit.

à bon entendeur

ps: je ne suis pas ici pour me faire tirer dessus à chaque intervention, mais pour apporter mon aide.

Philippe30 · #13

@borntomakemoney

Soignez vos interventions sinon changez de crémerie.

@pierrejacques11

Exact pour la TF nous avons le privilège de payer très cher la la taxe foncière , c’est la raison aussi pour laquelle je revend progressivement des studios pour investir dans des immeubles hors de Nîmes.

Je confirme que c’est cher mais avec des tarifs disparates en fonction des biens , des quartiers.

Une harmonisation sera faite lors de la refonte de la TF ce qui permettra de payer encore plus cher mais de manière équitable sur les biens.

julien147 a écrit :
le nombre d’appart dispo à la location que je trouve très important pour une ville de cette taille (l’offre à l’air supérieure a la demande).

Dans toutes les villes il y a beaucoup d’offres locatives , il est certain que Nîmes a eu beaucoup de constructions ces dernières années surement l’effet scellier , duflot.
Il faut regarder l’emplacement du bien en terme de quartier , de commerces , de population , d’emplacement.

Regardez aussi le nombre de demandes , le type d’offres si beaucoup de studios ( hors Aout et Septembre ) alors ne pas prendre un studio.
Si peu d’offres en T1 et beaucoup de demandes locatives alors prendre ce type de biens.

Les meilleurs biens sont les T1 et T2 qui conviennent à tous le monde.
Les petit T3 sont pas mal car permettent de loger des divorcées avec un enfant.

julien147 a écrit :
les taux de rentabilité, j’avoue être un peu perdu certain calcule sur 12 mois d’autre sur 10 (je parle de renta brute)

12 mois est un monde idéal pour les biens de type T1 / T2 et plus
10 mois est la réalité des studios

Certains prennent 10 mois pour tous les biens , c’est une absurdité car il ne faut pas 2 mois pour relouer un bien.

julien147 a écrit :
enfin les quartiers et "options", perso je ne cherche que dans des quartiers ou je pourrais moi-même habité et avec des options qui pourrait me garantir des + exemple: garage ou terrasse.

Cette restriction de recherche vous conduira à acheter avec des rentabilités proche du livret A
Regardez alors les nouvelles constructions du coté du Stade des Costières ( Parking ,copropriété neuve , jardin , terrasse )
Ce type de bien génère des frais de copropriété important , de l’entretien des jardins à la réfection régulière des toits terrasses.

Vous voulez investir où vous pourriez habiter
- soit vous êtes prêt à habiter dans tous les quartiers et vous pouvez investir.
- soit vous avez des exigences d’habitation et vous n’êtes pas prêt à investir.

Philippe

julien147 · #14

bonjour,

Philippe30 : votre parcours inspire le respect ! merci pour le retour.

Si je cherche un quartier ou je peux habiter avec des "options" c’est pour gagner en attractivité, ni plus ni moins.

Pour parler plus concrètement, je veux investir et ce rapidement, je dispose d’un apport qui couvre les frais de notaire. Je peux financer un bien à hauteur 150k€. Je peux financer un cash-flow négatif à hauteur de 200€/mois (c’est les frais de gestion/re-location et les vacances locatives qui me plombe la renta)

Enfin je cherche des lots d’appartements afin de lisser les risques, sans grosse copropriété.

Merci pour vos lumières

DDtee · #15

"Il faut viser les étoiles pour atteindre la lune" pourquoi rechercher un bien avec un CF négatif ?
Ne recherchez même pas un CF neutre, mais un CF positif !

julien147 · #16

DDtee a écrit :
"Il faut viser les étoiles pour atteindre la lune" pourquoi rechercher un bien avec un CF négatif ?
Ne recherchez même pas un CF neutre, mais un CF positif !

bj,

pour être honnête je n’ai trouvé aucun bien avec un cf positif … avec mon mode de calcul.

mon mode de calcul est prudent et je me place dans un cas défavorable, en gros je calcule avec des loyer bas (dans le marché quand même) avec 1 mois de vacance locative par an, et avec des frais de gestion et de relocation.

je suis à coté de la plaque ?

DDtee · #17

Vous avez raison d’avoir une approche prudente.
Il faut bien intégrer des vacances, des frais pour menus travaux d’entretien… par contre il est certain que faire gérer le bien par un tiers plombe la rentabilité.
Trouver des CF positifs n’est pas facile, il faut énormément chercher, visiter pour négocier également.

A titre d’expérience quand je cherchais des biens à 10% brut de rentabilité, je trouvais 9% depuis que je me suis mis en tête d’en trouver à 12%, je trouve 11%.
Toujours avec une analyse conservatrice de l’investissement.

A mon opinion si vous cherchez d’emblée un CF négatif de 200€/mois, vous en trouverez à - 400€/mois.

julien147 · #18

merci pour la réponse,

si j’ai bien compris plus le taux de rentabilité est élevé, plus l’investissement est risqué. Par exemple pour nimes je trouve des taux à 10 ou 12% pas de "bons"quartier ou alors avec de travaux.

D’une manière générale je cherche à 8% brut.

afin de parler plus concrètement ci-joint 2 calculs du même bien:

version prudence :

Calculateur du rendement locatif (rentabilité locative)(30000),ville_N%C3%AEmes%7C30000,loyer_890,loyerannuel_10680,chargesr_80,tf_1300,chargest_300,travauxa_0,regime_rr,mbles_0,dureeanah_6,prime_0,revenus_30000,revenus2_9000,parts_3,enfants_2,emprunt_on,apport_9852,duree_20,tauxemprunt_2.5,assurance_0.36,assuranceeuros_37.40,fraisdossier_1875,creditlogement_1725,agence_7,fraisg_7,fraisrecherche_5,assuranceli_0,tauxmois_1,tauxan_1,pno_100,valorisation_1,valorisationc_2,valorisations_10,typeemprunt_amorti,fraisnotaire_,tauxmi_30,fonciers2_,tauxps_15.5,reventeannee_,reventeprix_,

version optimale :

Calculateur du rendement locatif (rentabilité locative)(30000),ville_N%C3%AEmes%7C30000,loyer_1000,loyerannuel_12000,chargesr_100,tf_1300,chargest_300,travauxa_0,regime_rr,mbles_0,dureeanah_6,prime_0,revenus_30000,revenus2_9000,parts_3,enfants_2,emprunt_on,apport_9852,duree_20,tauxemprunt_2.5,assurance_0.36,assuranceeuros_37.40,fraisdossier_1875,creditlogement_1725,agence_7,fraisg_0,fraisrecherche_0,assuranceli_0,tauxmois_0,tauxan_1,pno_100,valorisation_1,valorisationc_2,valorisations_10,typeemprunt_amorti,fraisnotaire_,tauxmi_30,fonciers2_,tauxps_15.5,reventeannee_,reventeprix_,

DDtee · #19

Effectivement l’augmentation du taux de rentabilité correspond normalement à une augmentation du risque (état, situation…) il faut rechercher des anomalies de marché. Rentabilité élevé et risque faible.
C’est bien parce que c’est une anomalie que c’est difficile à trouver
(Les champs ne sont pas remplis quand je clique sur vos liens)

pierrejacques11 · #20

A Nimes on trouve bien plus que du 15%. Bon, faut aimer vivre dangereusement…

Philippe30 · #21

Attention à ne pas mettre une fausse étiquette sur Nîmes.

Nous avons des quartiers différents à Nîmes , on ne peux pas classer la ville en zone de rentabilité à 15 % et plus.

La ville change , les quartiers anciens existent toujours mais de nouvelle construction permettent d’investir dans des copropriétés propres.

Ceux qui veulent le risque maximal peuvent aller sur la ZUP avec des rentabilités théoriques à 20 % mais dans les faits c’est beaucoup plus compliqué et nécessite une aide musclée pour percevoir les loyers.
Il se vend des 3 ou 4 pièces à 30.000 €.

Le centre de Nîmes est ancien et comprend de nombreux immeubles pas très salubre.
Certains quartiers , certaines rues sont à éviter mais comme dans toute ville les choses peuvent changer vite.
Comme je l’ai dis Nîmes est en phase de rénovation pour redorer son blason car sortie des arènes et de la maison carrée , c’est pas terrible.

Pour une vision plus large sur le Gard , c’est pareil des zones au dessus d’Alès ou la rentabilité est de 15 à 20 % pas de problème pour percevoir les loyers mais il faut trouver des locataires dans des zones anciennement de mineurs.
Pareillement des immeubles dans les 100.000 €.

Personnellement je cherche à sortir de Nîmes en revendant certains biens car le foncier est cher et je recherche des immeubles dans les villages autour de Nîmes pour les facilités d’accès , la longévité de présence des locataires , la tranquillité des petits villages.

Philippe

P.S : Je propose aux investisseurs Gardois de se rencontrer à l’occasion.
Si vous êtes intéressé je peux centralisé les demandes et ensuite mettre tout le monde en
contact pour définir un lieu et une date

dominike · #22

+1 voir Courriel..

julien147 · #23

j’arrive pas a mettre les liens qui fonctionnent !

version prudence :

CF +67€

version optimale :

CF -158€

ce qui change c’est les loyers, et les charges de gestion et de vacances locative .

julien147 · #24

Philippe30 a écrit :
P.S : Je propose aux investisseurs Gardois de se rencontrer à l’occasion.
Si vous êtes intéressé je peux centralisé les demandes et ensuite mettre tout le monde en
contact pour définir un lieu et une date

+ 1 courriel envoyé

Philippe30 · #25

Ca fait 3 Gardois , si d’autres veulent m’envoyer un mail.

Philippe

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julien147 a écrit :

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DDtee a écrit :

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Philippe30 a écrit :

#25 17/11/2014 19h36

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