Investissement locatif au Canada à Montréal…

ThomasUAE a écrit :

J’ai rencontré un agent immobilier ainsi qu’un courtier sur place afin d’avoir une idée de la situation sur place.

Je ne connais pas la situation précise à Montréal, mais l’immobilier résidentiel canadien présente des signes de bulle.

Comment sont rémunérés votre agent immobilier et votre courtier ? A la commission si vous réalisez la transaction ?

Pensez-vous que vos intérêts sont alignés avec les leurs et que vous pouvez leur faire confiance ?

Je suis toujours très circonspect sur ses investissements immobiliers à l’étranger. Déjà l’immobilier en direct sur place n’est pas une sinécure, mais alors à l’étranger…

Effectivement l’agent en question ma parlé  de cette bulle immobilière à Montréal qui ne m’effraie pas plus que cela car ça donne une certaine sécurité contrairement à ce qui se passe à Toronto ou les prix ont explosé et les condos sont inabordables.

Il touchera la commission a la vente effectivement et il est le patron de ses 2 agenres à Montréal depuis maintenant 7 ans. Il m’a donné le sentiment d’être quelqu’un de très professionnel. Son agence est spécialisé dans les investisseurs étrangers donc pile pois mon cas.

Pour le banquier je suis allé dans une banque Québequoise en partenariat avec cette agence immobilière car à priori  serait plus simple d’obtenir un crédit chez eux car ce n’est pas une banque nationale mais provincial donc moins de justificatifs à fournir bien que le taux soit un peu moins intéressant.

j’ai encore besoin d’économiser donc j’ai le temps de voir venir et puis les choses risques de changer dans les 2 années à venir.

Je vais consulté votre site. Merci pour le lien.

Bonjour,

Il y a un blog sympa sur un investisseur immo canadien qui se débrouille pas mal :

Jeune investisseur immobilier

Allez y faire un tour, je pense que vous y trouverez de bons conseils. (Je précise que je n’ai aucun liens commerciaux avec lui, j’apprécie juste sa vision de l’immobilier locatif)

Sinon comme IH je ne suis pas fan des investissements immobiliers à l’étranger. Il y a tellement à faire en France, pourquoi aller prendre des risques supplémentaires dans des endroits "exotiques"?

Le lien donné par Guillaume est le même que celui que je vous ai donné. ;)

Petite précision : quel taux de rentabilité pensez-vous vraiment obtenir en confiant la gestion à une agence ?

Ma belle-famille possède trois triplex dans l’arrondissement de Verdun. Le principal avantage du Québec, c’est que les baux ont une durée fixe minimale d’une année, indépendamment de la volonté du locataire de partir. Il n’y a pas de préavis : si le locataire souhaite partir avant la fin du bail, il doit quand même continuer de payer son loyer jusqu’à l’expiration du dit bail. Du coup, ma belle-famille est présente à Montréal un mois par an : entre la mi-juin et la mi-juillet. Pourquoi cette période ? Parce qu’une grande partie des déménagements se fait le 1er juillet, et que ça leur permet de faire les visite, les menues réparations et l’installation du nouveau locataire sans confier la gestion à une agence qui grèvera la rentabilité.

Dernière modification par Coomberge (14/02/2015 23h08)

Désolé je n’avais pas encore cliqué  sur le lien  également mais ça y est c’est fait j’ai commencé à lire les débats sur les forums.

Sinon pour la rentabilité j’espère atteindre entre 8 et 10% minimum.
Si le bien vaut 250 000 dollars et que j’arrive à en tirer 1800 dollars minimum avec 1200$ de remboursement mensuel sur 15 ans, je pense bien men sortir. Je compte le louer meublé évidement.

Je continu à toucher mon salaire que j’économise pour acheter un nouveau bien et j’arrive meme a gagner un peu d’argent via mon logement qui pourra me servir en cas de problème de maintenance ou pour n’importe quelle dépense imprévu.

Qu’en pensez vous?

Je vise un logement sur le plateau évidement, qui se louera relativement facilement car il sera bien localiser. je suppose que ce genre de bien se vendent comme des petits pains…

Après je vois aussi beaucoup de personne investir dans des immeubles avec plusieurs logements mais je n’ai aucune idée des prix et de la rentabilité.

La concurrence fait évidement partie des paramètres à prendre en compte mais après en ce qui concerne la qualité d’un produit, c’est à moi et à la personne qui me conseil de me trouver quelque chose de correct, bien placé et sans vice caché.

Je sais qu’en cas de vice caché au Canada, les anciens propriétairesur en sont responsables et doivent payer si jamais je découvrait quelque chose d’anormal dans le condo.

ZeBonder a écrit :

Et j’ai oublié de préciser que la plupart des prêts bancaires sont à taux variables comme aux états-unis.

Il est possible d’avoir des prêts avec crédit international dans la devise souhaitée.
on peut aussi avoir des taux fixes en dollars USD mais à des taux de credit consommation… (6-7 %).
sinon, en euros à 3,5 % environ pour un pret international. je sais c’est un taux un peu plus haut que ce qu’on peut avoir en europe mais c’est mieux que rien…

Bonjour,

Ayant vécu quelques années au Canada et plus particulièrement à Montréal, je ne partage pas particulièrement votre enthousiasme. Selon moi, il était intéressant d’y investir jusque vers 2010. Mais maintenant, le risque me paraît important pour plusieurs raisons:
- Une migration de la population montréalaise vers la Grande banlieue, facilitée par les extensions des lignes de métro et de train
- Une surévaluation des biens immobiliers, qui comme tout investissement cyclique va finir par se dégonfler d’ici deux à trois ans (c’est mon avis personnel)
- Des taux hypothécaires corrélés aux taux de la banque centrale de Canada, au plus bas et qui remonteront dans un avenir incertain, entraînant avec lui des banqueroutes personnelles (les canadiens sont parmi les plus endettés au monde et la moindre augmentation des taux, aura des conséquences dramatiques pour les plus fragiles et les moins prévoyants). La conséquence sera évidemment la saisie de biens immobiliers, qui se retrouveront en quantité sur le marché et qui seront bradés par les banques pour ne pas subir les charges financières et récupérer des liquidités, même à perte, entraînant les prix vers le bas.
- Des taxes municipales et scolaires en hausse et qui sont à la charge du propriétaire. lesquelles taxes grimperont encore, vu les coupes budgétaires drastiques et la recherche d’argent des gouvernements provinciaux et municipaux au Québec et des commissions scolaires qui en sont aussi victimes.
- Vos évaluations de cette rentabilité "potentielle", ne semble pas prendre en compte ces précédentes taxes, les charges importantes de copropriété pour les condos, l’augmentation à venir des vos mensualités en raison de l’augmentation des taux.
- Enfin, les Québécois et canadiens sont toujours professionnels, mais ce sont avant tout des gens d’affaires et ils ne vont sûrement pas vous décourager dans vos projets d’investissement. Sinon c’est leur business qui en fera les frais.

En résumé, comme déjà indiqué par d’autres contributeurs à cette file, vous trouverez certainement de meilleures opportunités ailleurs et soyez très prudent si vous souhaitez investir à Montréal.
D’autant plus que d’autres villes de taille moyenne sont plus intéressantes pour investir et très dynamiques économiquement.

Bonjour à tous,

Vos estimations me semblent un peu optimistes, ThomasUAE.

1. Un bien à 250 K$ loué 1.8 K$/mois

Un couple de mon entourage loue un appartement sur le Plateau 1.9 K$/mois (charges comprises). D’après le propriétaire (avis biaisé sûrement), le bien est évalué entre 600 et 700 K$. Un autre couple vient d’acquérir un appartement similaire pour environ 500 K$ et il n’était "pas cher" en comparaison aux autres appartements qu’ils ont visité (plutôt autour de 600 K$).

2. Les taxes

Il faut compter la taxe de bienvenue de 1 % du prix d’achat ainsi que les taxes annuelles d’environ 1 % de la valeur du bien.

3. Commissions

Les courtiers sont rémunérés généralement autour de 4 à 6 % de la valeur du bien.

4. Réparations

L’appartement à 500 K$ fait partie d’un immeuble de trois appartements. La propriétaire y a investi plus de 300 K$ en 10 ans (environ 10 K$ par appartement) en travaux divers. Sur le Plateau le terrain n’est pas terrible et les biens immobiliers sont vieux en général. C’est un simple exemple mais bien réel (j’ai vu les documents).

5. Bon sens

Acheter à l’étranger dans une ville que l’on ne connaît pas plus que ça et où l’on n’habite pas vraiment me paraît risqué. Avec une expérience de l’immobilier faible voire nulle, je reste sceptique quant à votre capacité d’obtenir un rendement "moyen". Je viserais moins à votre place car vous partez avec de nombreux handicaps par rapport à l’investisseur moyen Montréalais.