Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ?

Aurelien · #1

Bonjour,

Je possède actuellement 6 appartements que j’ai réalisé en 3 investissements. Je pratique la division de bien, ce qui me permet d’augmenter la rentabilité et de pouvoir réaliser des bénéfices sur chaque opérations.

J’aimerai passer sur un projet supérieur : la construction d’un petit immeuble de rapport (4 ou 6 appartements voir plus de 50m2 avec 2 chambres, balcon et jardin).

Mes grands parents possèdent des terrains constructibles dont un qui serait, à mon gout, bien placé pour réaliser ce type de projet. Possibilité de donation.
En terme de budget je serais entre 200 000€ et 250 000€ sachant que je fais pas mal de travaux moi-même (placo, isolation, peinture)

Mais je ne sais pas par où je dois commencer et vers qui me tourner pour creuser dans ce sens.

Est ce que quelqu’un aurait des conseils à m’apporter.

Message édité par l’équipe de modération (21/12/2015 10h45) :
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Mots-clés : construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud

Pumbadu77 · #2

Bonjour,

il faut tout d’abord que tu te tournes vers un architecte pour faire des plans et ensuite déposer un permis de construire.

En même temps demande à des entreprises locales des devis, je suis sur que tu trouveras une entreprise générale qui te fera la coque du bâtiment. cherche ensuite une entreprise pour faire l’électricité et la plomberie/chauffage.

Dans quelle région souhaites tu investir?

Aurelien · #3

D’accord je pensais qu’il y avait d’autres démarches.
Il existe des organismes qui renseignent sur les démarches pour le financements, les normes (handicapés, autres?), aider à monter ce genre de projets?

J’ai déjà tout mes "contacts" aux niveaux des artisans.
C’est dans l’Ardèche dans mon village.

bascarol · #4

Pumbadu77 a écrit :
Bonjour,

il faut tout d’abord que tu te tournes vers un architecte pour faire des plans et ensuite déposer un permis de construire.

Bonjour,

Il faut bien plus qu’un architecte avant commencer un projet de construction d’immeuble.
Sauf si on a des sous à dépenser.

Aurelien a écrit :
Bonjour,

Mais je ne sais pas par où je dois commencer et vers qui me tourner pour creuser dans ce sens.

.

avant l’architecte :

- est il possible de construire ? (même sur un terrain constructible c’est pas toujours évident)
- si oui qu’est il possible de construire ? quelle hauteur, largeur, façade,
- Si oui qu’est ce que le Maire est prêt à accepter ou refuser (Social, pas social, ect…)

- Le terrain "constructible" est constructible ?
- Y a t’il une étude de sol ? combien se retrouve avec leur permis de construire à devoir faire des travaux sous œuvre… pour 100 ou 200 000€

Viabilisation ?

Pollution du terrain ?

PLU ?

Ardèche, donc protection, site protégé ? oui/non

Donc avant l’architecte, direction la Mairie, le Maire, l’urbanisme de la Mairie, la DDE, et ensuite on commence avec l’architecte, parce que ce dernier n’est pas gratuit pour faire la conception, mieux vaut être sûr que l’on peut construire quelque chose sur un terrain constructible.

En parallèle travailler sur le financement:
Besoin de financement ?
-Si oui, les banques suivent ? car "je fais tout moi même" les banques n’aiment pas.
Déjà qu’ils ont du mal à financer un Promoteur pour 4 pavillons, alors un bricoleur (sous entendu non pro) ce n’est ni méchant, ni péjoratif.

Avez vous les moyen de payer la conception à l’architecte ?
Avez vous les moyens de déposer un permis de construire (je sais c’est gratuit, sauf les frais connexes que tout le monde oublie)
Avez vous les moyens de payer l’étude de sol obligatoire, les sondages terrain (pollution) les archéologues (parfois, même souvent dans cette région…)

Construire un immeuble de 300m² en partant d’une feuille blanche, c’est 30 à 50k€ suivant les honoraires de l’archi (tout compris, sondage, étude de sol, plan, permis de construire…)

Mon conseil, commencez par le politique (Mairie), ensuite le pratique (conception), enfin la technique (étude) et pour terminer la commercialisation (location…)
conjointement, le financement

Cordialement

Unevie · #5

Bonjour Aurélien et bravo pour ces investissements.

Je pourrais te conseiller, avant toute chose, de te rapprocher de ta mairie afin de savoir quel est le COS du terrain, c’est à dire combien de m2 tu peux créer par m2 au sol, en d’autres terme, de combien tu as le droit de surélever le futur immeuble. L’architecte te le demandera avant toute chose.

Cordialement,

Unevie

Unevie · #6

Voilà, plus tout ça !
Mais ne te décourage pas, car ça peut se révéler très rentable, surtout si le terrain t’appartient.

bascarol a écrit :
..(message #4 de cette discussion)…

NOTE de la modération à Univie : Merci de relire notre Charte, en particulier son point 12 "Le message immédiatement précédent, vous ne citerez", et de la respecter.

Discret · #7

Bonsoir Aurélien,

Félicitation pour ce projet. Pourriez-vous nous en dire plus sur son état ? Avez-vous avancé ? Quelles difficultés rencontrées ?

Discret · #8

P.S : de plus, j’ai vu que vous pratiquiez la division de biens. Cela m’intéresse énormément et j’aimerais que vous nous fassiez part de votre expérience.

Jeremimmo · #9

Aurelien a écrit :
Bonjour,

Je possède actuellement 6 appartements que j’ai réalisé en 3 investissements. Je pratique la division de bien, ce qui me permet d’augmenter la rentabilité et de pouvoir réaliser des bénéfices sur chaque opérations.

J’aimerai passer sur un projet supérieur : la construction d’un petit immeuble de rapport (4 ou 6 appartements voir plus de 50m2 avec 2 chambres, balcon et jardin).

Mes grands parents possèdent des terrains constructibles dont un qui serait, à mon gout, bien placé pour réaliser ce type de projet. Possibilité de donation.
En terme de budget je serais entre 200 000€ et 250 000€ sachant que je fais pas mal de travaux moi-même (placo, isolation, peinture)

Mais je ne sais pas par où je dois commencer et vers qui me tourner pour creuser dans ce sens.

Est ce que quelqu’un aurait des conseils à m’apporter.

Bonjour Aurélien
Je suis sur le même projet que toi et travail dessus depuis plus d’un an,
Je me lance avant la fin d’année, peut être pourrions nous échanger à ce sujet…
Jérémy

zazasln · #10

bonjour

Je ne sais pas si votre projet a eu lieu ou non mais je peux vous donnez quelques conseils

Je suis entrain de faire construire un immeuble de 5 appartements 4 duplex f3 et 1 f2

Alors pour que ça vous revienne le moins cher possible ,il faut prendre un constructeur pour faire le gros oeuvre et couverture et que faire vous même tout l’intérieur (vous ou des amis que connaissez )

Car si vous prenez des entreprises pour l’intérieur vous allez exploser votre budget
carrelage pour 5 appartements de 70m2 vous allez payer 4000€/logement
electricte pareil 4000€/logement
chauffage rt2012 au moins 6-7000/logement
plako isolation 10 000€/logement
plomberie 3000€/logement
peinture 3000€/logement

Donc la vous etes a peu près a 130 000€ pour aménager l’intérieur de vos 5 appartements par entreprise
alors que si vous le faites vous meme et avec l’aide d’amis compétent évidemment vous allez en avoir pour la moitié ,mais c’est sur c’est du boulot mais on a rien sans rien

Hésitez pas vous avez besoin de conseils

Guillaume33 · #11

Bien d’accord avec vous mais avez vous pensé au temps passé?
Une entreprise va (en principe ! ) être rapide et efficace donc vous pourrez encaisser rapidement vos loyers.
Faire soit même c’est y consacrer tout ses WE et vacances, ça traîne, c’est interminable…
Rapidement vos amis vous se lasser, votre femme aussi…
J’en vois pleins des divorces lié à ce genre de chose…

Chacun son job, vous à priori votre métier c’est investisseur et non artisan en platerie.

Au plaisir

zazasln · #12

Oui c’est vrai que si vous avez pas du temps à consacrer ou très peu comme seulement le weekend ça va être très long et sujet à des disputes si vous etes en couple.

Siocnarf · #13

Et les travaux réalisés par une entreprise sont garantis pendant 10 ans…

BrP · #14

En tant qu’ingénieur (génie civil et construction) , je me permets de vous faire quelques remarques:

En admettant que vous avez obtenu et rempli toutes les conditions nécessaires (citées ci-dessus) :

Il reste les obligations suivantes liées à la construction :

- Une étude du sol
- L’appel à un bureau d’étude
- Le respect des normes (surtout dans le cas de la construction pour un bien locatif)

Mais par rapport à l’auto-construction :

"Le texte de l’article 1792-1-2° ne laisse aucun doute sur le fait que construire sa maison soi-même ou la faire construire sans avoir recours à des entreprises (qui doivent être couvertes par une assurance) expose à des risques financiers importants. L’article 1792-5 vous enlève tout espoir de vendre une maison ayant moins de 10 ans en vous déchargeant de la garantie due, par le biais d’un contrat."

Un particulier qui veut prendre la responsabilité de construire sa maison aura bien du mal à obtenir qu’une compagnie d’assurance le couvre pour une garantie décennale.

Mais également, le rôle de l’assurance dommage ouvrage est de payer les réparations et de se retourner contre le responsable donc contre lui même..

Dans ce type de projet : l’appel à un contractant général reste la meilleur solution.

Benji13 · #15

Bonjour,

Je m’appelle Benjamin, j’ai 26 ans j’habite dans le sud de la France et je suis courtier en credit. J’ai créé ma boite il y a 3 ans et aujourd’hui elle marche plutôt bien. J’ai un salaire d’environ 6 à 7000€ net par mois. D’ici quelques mois, je vais diversifier mon activité, ce qui me permettrait d’atteindre les 10 000€ net mensuel.

J’envisage d’investir dans l’immobilier parce que ça permettrait de placer un peu d’argent mais surtout parce que j’adore l’immobilier et surtout acheter pour rénover ou meme construire. Issu d’une famille d’entrepreneur en BTP, je suis vraiment passionné par le bricolage et la rénovation.

A l’heure d’aujourd’hui j’ai un peu moins de 150 000€ de fonds (LA, PEL, Assurance vie, etc).

-> Au début, je souhaitais acheter un appartement à rénover mais il semble être de plus en plus difficile d’en trouver. Et puis les marges ne sont pas aussi élevé que la construction.

->Je me suis ensuite tourné vers la construction d’une maison, je pourrais faire construire le gros oeuvre par la boite de mon père et faire le reste moi même (avec des copains de temps en temps) et avec l’aide de la boite à mon père quand j’ai pas le temps.

-> Aujourd’hui, je me dis pourquoi ne pas plutôt attaquer directement par la construction d’une résidence de 8 ou 10 appartement au lieu d’une maison …? Je recherche donc un terrain d’environ 200 000 euros 250 000 euros mais je n’envisage pas de faire un gros crédit, je préfère faire un gros apport, je payerais les travaux par la suite petit à petit.

Que me conseillez vous ? J’imagine que nombreux d’entre vous me diront de commencer petit … j’ai un gros problème, je ne suis pas patient !

Qu’en est il des taxes appliqués par la suite en cas de vente ? J’ai entendu dire qu’il fallait attendre 5 ans pour ne pas être trop taxé …

PS : Je n’aurai pas de souci pour les travaux car je pourrais me libérer facilement, mes salariés pouvant me remplacer sans souci.

Merci beaucoup pour votre aide

Message édité par l’équipe de modération (20/12/2015 11h10) :
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DDtee · #16

Benji13 a écrit :
-> Au début, je souhaitais acheter un appartement à rénover mais il semble être de plus en plus difficile d’en trouver. Et puis les marges ne sont pas aussi élevé que la construction.

En êtes vous vraiment certain, sur quoi vous basez vous pour l’affirmer ?
Votre coin ou votre accès aux terrains et à la construction sont peut-être différents, mais généralement rénover un bien ancien sous coté est plus rentable. Les normes constructives récentes et l’augmentation du prix du foncier ont souvent plombés la rentabilité du neuf.

Benji13 a écrit :
je pourrais faire construire le gros oeuvre par la boite de mon père et faire le reste moi même (avec des copains de temps en temps)et avec l’aide de la boite à mon père quand j’ai pas le temps.

Avoir de l’argent immobilisé qui ne vous rapporte rien, ça coûte cher ! En tant que courtier que penseriez vous d’un client qui vous dirait cela ?
Il me semble que plus ça va vite et plus rapidement les loyers rentrent, mieux c’est.

Benji13 a écrit :
mais je n’envisage pas de faire un gros crédit, je préfère faire un gros apport, je payerais les travaux par la suite petit à petit.

Sans doute n’avez vous pas pris le temps d’étudier la fiscalité pour affirmer cela, a fortiri au TMI qui doit être le votre, selon les renseignements que vous nous donnez.
Parcourez ce forum dans les rubriques immobilières et vous aurez de nombreuses réponses à vos questionnements.
Bonnes lectures

GoodbyLenine · #17

Question à vous poser (avant de vous lancer) : voulez-vous être bailleur, ou marchand de biens ?
Les deux sont assez incompatibles, et le montage comme la fiscalité sont très différents.

AleaJactaEst · #18

Je remonte un vieux sujet.

Dans la même veine, je me posais pas mal de question.

Est ce qu’il est possible de contourner un peu le problème en partant sur la construction d’une maison individuelle de 150m² par exemple et ne demander qu’un permis de construire que pour le gros oeuvre.

Ensuite, lors de l’aménagement intérieur, on change notre fusil d’épaule ou et réalise environ 7 "chambres" indépendantes avec point d’eau et sanitaire chacune.

Au final, il restera la question des compteurs EDF à régler, mais dans un premier temps, en louant en meublé avec charges d’électricité au forfait, on peut attendre un peu avant de définitivement séparer les 7 compteurs EDRF.

Bien sûr, ce genre de projet n’est pas très "orthodoxe" mais en pratique, est ce que ça peut marcher ? Qu’en pensez vous ?

Bien sûr l’idée dans tous ça est que de louer 7 studios meublés peut être plus rentable que de louer une maison individuelle de 150m².

Iqce · #19

Bonjour,

Pourriez vous expliquer ce qu’est le problème que vous souhaitez contourner ? A relire les messages supra je ne suis pas sur de comprendre, dans le doute voici quelques infos en vrac sur les procédures.

Pour ce qui concerne les taxes (TA) le permis, quel qu’il soit, est accordé sur une surface bâtie : donc c’est pareil.

Je trouve que si votre seul motivation par exemple est de contourner le permis d’aménager ou le lotissement, c’est un risque à bien réfléchir, 7 au lieu d’1 cela ne passe pas inaperçu, et dans la mesure ou l’intention frauduleuse initiale est avérée la prescription ne sera pas sur 6 ans (10, à vérifier).

N’oubliez pas en effet quelques points :

- le permis ne traite que d’urbanisme
- Le constructeur, ou son architecte, atteste la conformité des travaux au permis qu’il a obtenu
-> Le maire peut faire procéder aux contrôles de la véracité de cette déclaration
-> Le constructeur ou son architecte attestent de cette conformité sous leur responsabilité

Et :

- au delà de 150 m2 de surface de plancher ou si le dépôt est fait par une personne morale : recours à l’architecte (êtes vous sur que vos studios feront moins de 150 m2 en cumulé ? Que l’archi acceptera de mettre sa signature sur de "faux" plans ?)

Donc soit vous détachez des lots (7 lots) et vous tombez sous le coup du L 442-1 du CU soit il faut bien calculer sa surface de plancher et les relations avec le voisinage et la Mairie, le service instructeur de l’ADS, les services de police chargés du contrôle.

AleaJactaEst · #20

Il est plus facile d’obtenir un permis pour une maison qu’un immeuble.

Il n’y a moins de contraintes liées aux normes.

La mairie ne peut pas imposer de logement sociaux, des accès handicapés (etc etc)

En fait l’idée serait de construire juste le gros œuvre avec le permis de construire. Faire valider et ensuite faire des chambres séparées, un peu comme un projet de rénovation.

Bien sûr tout ça reste qu’une idée.

Iqce · #21

D’accord ; c’est là où il est plus difficile de répondre car si l’idée est bonne dans la théorie par rapport au CU (je ne suis pas compétent / Code de la Construction), dans la pratique il faut partir de la réalité du terrain d’assiette et du PLU.

Je m’explique avec un exemple : vous avez un zonage avec une Opération d’Aménagement programmée assez précise qui implante les bâtis ; le règlement impose mettons 10% de logement sociaux.
90% des terrains sont bâtis en individuels classiques, pas de social.
Le dernier permis doit il supporter pour l’ensemble de la zone les contraintes sociales des autres bénéficiaires ? La réponse est juridique, mais la collectivité peut tenter de vous l’imposer.

--> la règle est mal écrite, sujette à interprétation. Il eût fallu décliner l’obligation des 10% pris en exemple par opération immobilière, ce qui correspond au cas que vous évoquez je suppose.

A contrario, si le règlement du PLU est bien fait, il ne permet donc pas de construire une seule maison : il renvoi à la notion d’opération d’aménagement sur l’ensemble de la zone avec "10%" à chaque fois.

Au final, j’en reviens à ce qui est discuté par ailleurs. Si j’avais un terrain susceptible d’accueillir plusieurs logements, je ferais une division parcellaire chez un géomètre puis plusieurs petites opérations distinctes.
--> une DP puis des PC sans archi.

jpr67 · #22

Bonjour,

J’ai construit un immeuble en Moselle, je pense être asez bien placé pour répondre aux questions que vous vous posez.

Vous dites avoir la possibilité de construire sur un terrain appartenant à votre famille :
Vous devriez vérfier avec le service d’urbanisme de la mairie de la commune du terrain si la construction d’un immeuble est possible : hauteur autorisée (sol-gouttière), longueur de la façade, combien d’emplacement de parkings obligatoires…
Si le terrain se trouve dans un lotissement, le cahier des charges du lotissement devraient vous renseigner sur toutes ces questions. Si non, contactez l’ubanisme de la commune.

Par ailleurs, il vous faut réfléchir au mode de chauffage car c’est un coût non négligeable dans votre budget. Si vous choisissez d’installer une chaudière à gaz dans chaque appartement, il faudra garder à l’esprit que vous allez devoir faire une colonne montante qui devra être validée par un bureau d’étude technique (Véritas ou autres).

Vous devez également réfléchir à la forme juridique de votre projet. Construisez vous seul ou à plusieurs ? Je vous donne un conseil, évitez l’indivision.
Envisagez-vous de vendre ou louer vos logements car les statuts de la SCI ne seront pas les mêmes.

Si votre TMI est à 30% ou plus, je vous conseil de créé une SCI à l’IS si vous souhaitez faire de la location.

J’ai lu plusieurs membres qui vous conseil de faire les travaux intérieurs vous même. Si vous n’êtes pas bricoleur, c’est très dur. Attention au temps que vous y consacrerez et à ne pas suréstimer vos capacités.

Chiffrez bien le chantier car faire un second prêt en cours de construction c’est très ennuyant, vous aurez d’autres chats à fouetter, je sais de quoi je parle :-)

Bon courage et n’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions.

Pour conclure, construire un immeuble c’est une bonne idée, c’est rentable, mais c’est une charge de travail exceptionnelle, même si vous ne faites que suivre les travaux et gérer la location.

De plus le projet doit être très bien suivi car la dérive vous guette.

Cdt,
Jpr

Dernière modification par jpr67 (12/06/2017 15h50)

Swissphone · #23

Beaucoup de sujets et discutions autour des immeubles de rapport, voici un lien avec des chiffres en face:
Patrimoine | Maisons Pierre

J’espère que cela va pas etre considérait comme de la pub car loin en est l’idée, juste faire partager à la communauté ces exemples chiffrés.
Ne pas hésitez à poster d’autres exemples chiffrés.
CORDIALEMENT

Elliotan · #24

AleaJactaEst a écrit :
Est ce qu’il est possible de contourner un peu le problème en partant sur la construction d’une maison individuelle de 150m² par exemple et ne demander qu’un permis de construire que pour le gros oeuvre.

Ensuite, lors de l’aménagement intérieur, on change notre fusil d’épaule ou et réalise environ 7 "chambres" indépendantes avec point d’eau et sanitaire chacune.

Au final, il restera la question des compteurs EDF à régler, mais dans un premier temps, en louant en meublé avec charges d’électricité au forfait, on peut attendre un peu avant de définitivement séparer les 7 compteurs EDRF.

Bien sûr, ce genre de projet n’est pas très "orthodoxe" mais en pratique, est ce que ça peut marcher ? Qu’en pensez vous ?

Bien sûr l’idée dans tous ça est que de louer 7 studios meublés peut être plus rentable que de louer une maison individuelle de 150m².

Bonjour,

Je fais en ce moment une recherche un peu semblable sur la qualification d’immeuble de rapport et de maison individuelle mais dans le cadre d’une expropriation… Je suis en effet propriétaire d’un "’immeuble de rapport" de 115m2 comportant 5 studios et se trouvant sur le même terrain que ma résidence principale de 110 m2. Et j’aimerais donc faire évaluer l’ensemble comme 2 maisons sur un même terrain et non pas comme un immeuble et une maison…

Vous pourrez peut-être trouver votre réponse dans CE 12 novembre 2012 Société agence Charles Katz, req. n° 344365

- jeudi 4 avril 2013
Le terme « maison d’habitation individuelle » contenu dans un document d’urbanisme ne peut être compris comme désignant uniquement une unité d’habitation et limitant le nombre de logements compris dans une construction…

…La décision du Conseil d’État du 12 novembre 2012 vient confirmer cette position et applique semble t-il pour la première au document d’urbanisme, la raisonnement retenu pour les cahiers de charge de lotissement, en soulignant que l’obligation de réaliser une seule maison sur une parcelle n’interdit pas de réaliser une construction comportant plusieurs logements.

Par ailleurs, la Haute Juridiction ne semble plus tenir compte du critère du nombre de logements pour apprécier la notion de maison d’habitation, alors même que ce critère a toujours été retenu pour dénier cette qualité à une construction

Read more at Le Conseil d’Etat définit la notion de « maison d’habitation individuelle ». Par Cyrille Tchatat, Avocat.

Cdlt

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bascarol a écrit :

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AleaJactaEst a écrit :