Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ?

Veuillez m’excuser pour mon message ci-dessus qui vient comme un "cheveu sur la soupe", mais j’ai répondu à un message de la page 1 en pensant que c’était le dernier de la file.

Bonjour Siocnarf et merci pour votre réponse !

En fait je suis plus dans un  questionnement qu’un résonnement "tranché".

En lisant votre réponse, je constate également que je me suis trompé c’est 200€ de moins par mois environ, donc les 2500€ de revenus locatifs en plus sur ce projet viennent de là.

Du coup, avec une TMI à 30%, cela nous ferait environ 19900€  ((2500*45.5/100 )*17.5)de plus d’impôt à sortir sur la durée du projet, alors que nous gardons la même mensualité.

Je comprends bien in fine que l’on gagne de l’argent, mais il faut bien reconnaitre que cela diminue sensiblement notre CF.

Je ne remets pas en cause la rentabilité économique du projet (sinon je n’envisagerai pas la possibilité de racheter mes crédits). Je me dis juste que les courtiers nous annoncent de belles économies sur les intérêts d’emprunt, sans tenir compte de la nouvelle fiscalité.

Là où lui m’annonce 30600€ d’économie, il me semble qu’évoquer 10000€ d’économie réelle serait plus juste.

Pour être très précis je n’ai rien contre le fait de payer des impôts. Je dis juste que je ne parle pas d’économies quand ce que je ne donne pas à ma banque je le donne aux impôts.

Cordialement.

patphav a écrit :

Par rapport à votre post, je me pose la question qui est de savoir si l’on peut garder les intérêts d’emprunts de l’échéancier original de notre prêt, ou doit-on considérer les nouveaux intérêts d’emprunts à la baisse? Ce qui fiscalement est plus intéressant.
Ma question a l’air peut-être stupide mais bon, ça vaut le coup de la poser.

Vous prenez le nouveau tableau d’amortissement et vous déduisez sur la base des nouveaux intérêts, pour autant que la somme globale des intérêts et des frais annexes à cet emprunt substitutif soient inférieurs à ceux afférant à l’emprunt initial.

Rachat de prêt effectif pour nous :

A mensualités équivalentes, nous passons de 3,96 % sur 21,5 ans a 2,25 % sur 18 ans.

au niveau des contreparties pour obtenir cette offre de pret :

Domiciliation des revenus (sans clause, accord commercial verbal seulement)
ouverture de comptes (au final un seul compte-joint, une seule CB gratuite la 1ere année)
assurance habitation (nous avons finalement pu prendre une assurance auto a la place, moins cher que notre assurance actuelle avec plus de garanties
300 € de frais de dossier (initialement a 1000 €)

les plus :
caution credit logement (on peut récupérer environ 70% de la caution a la fin du pret)
possibilité de réemprunter la garantie (certaines banques souhaitent que l’emprunteur la finance sous forme d’apport personnel)
nous n’avons pas réussi a négocier les IRA, mais nous avons eu la modulation des échéances (-10%+30%)
Nous avons une délégation d’assurance, qui permet de réaliser encore des économies par rapport a l’assurance groupe proposées par les banques. (la banque ne peut pas refuser une délégation d’assurance a garanties equivalentes mais elle peut tout de meme essayer de vous dissuader)

en 2011, lorsque nous avons souscris a notre offre, avoir 2 lignes de prets etait interessant pour faire baisser le taux. Lors du rachat, ca s’est avéré etre un frein pour les banques (notamment les banques en lignes)

Opération réalisée via un courtier, si eux comparent les banques, ne pas hesiter a comparer les courtiers ! du moins que ceux ci fassent un 1er tour d’horizon et vous fasse une 1ere proposition (la plupart vous dises ce que pouvez esperer) libre a vous ensuite de faire déposer votre dossier en banques par l’un d’entre eux.

Dernière modification par octaver (10/03/2015 14h10)

Edit Modération: non inutile de créer une file différente sinon on ne s’en sort pas, nous rapatrions vos messages ici

Désolé pour le précédent message, je voulais créer un file différent et j’ai pas vraiment pas vu que j’étais déjà sur celui-là. Voilà quand on est dérangé pendant nos pauses bureau.
Je vais corriger ça et poster cela ailleurs.

Encore désolé.

Prennez rendez vous avec un courtier et n’hésitez surtout pas à changer de banque, vous risquez juste de gagner de l’argent.

Bonjour Kahor,

je confirme ce que votre conseillère vous a dit.

J’ai voulu renégocier mon prêt signé à LBP en 2007 (3.05% fixe sur 15 ans) il y a quelques mois, je n’ai pu obtenir mieux que 2.25% fixe sur la durée restante. Ce qui rejoint plus ou moins ses dires.
Je suis donc en train de changer de banque…

Sinon, pour le calcul du gain, il ne faut pas oublier les frais de dossier de la nouvelle banque, qui parfois refuse de les enlever (si elle offre un super taux, il faut bien qu’elle gagne un peu d’argent quelque part).

Cdt,
Frédéric

Bonjour,

Pour avoir le meilleur taux possible, allez voir un courtier. Demandez lui une offre écrite et retournez voir votre banquier avec une offre concurrente. Vous serez alors en position de force.

Mais si vous ne souhaitez pas changer de banque, vous êtes malheureusement en position de faiblesse.

Bonne négociation !

Bonjour à tous,

Je suis actuellement en pleine négociation pour un rachat/renégociation de crédit immobilier sur ma résidence principale.
Prêt initial: 153K à 3,9% sur 14 ans, assurance externe, première mensualité (1185€) le 09/2011.
Après avoir augmenté mes mensualités deux fois, (1600€ puis 1850€), il me reste actuellement 112k€ de capital à rembourser.

- J’ai pris contact avec un courtier qui m’a présenté une banque me proposant 1,6% sur 5 ans, mensualités de 2030€. J’ai rendez-vous demain avec cette banque. Pour l’instant, aucune information sur leurs frais et les conditions exactes du prêt.

- Sur la base de ces informations, j’ai pris contact avec ma banque "historique" (la banque verte, pour ne pas la nommer) qui m’a fait la proposition suivante: 
Taux fixe : 2,29%
Nouvelles mensualités 1972€
Frais de renégociation 2100€
Durée totale restante 60 mois.

Après une première tentative, ils ne veulent pas bouger sur les frais de renégociation (qui sont donc au maximum possible…). Le taux me parait bon donc je n’ai même pas essayé de négocier sur ça.
A part l’assurance habitation que je peux leur proposer de basculer chez eux, je n’ai pas grand chose d’autre à leur proposer, à part de ne pas partir chez les voisins d’en face bien entendu… mais à voir si vous avez des idées?

Pensez-vous qu’il soit possible de faire baisser ces frais, de combien? (tout est possible, vous me direz). De toute façon, je vais voir ce que me dis la concurrente demain et faire un calcul exact ensuite, pour comparer le comparable.
Toute autre remarque est bien entendu la bienvenue.

Bonjour à tous,

Suite à mon rendez-vous d’hier avec la banque concurrente, je suis maintenant en possession de tous les éléments. Voici donc une petite mise à jour, si ça peut en aider certains (y compris moi):

Pour les simulations, je suis parti sur une modification du prêt initial au 5 mai 2015, soit un capital restant dû de 110 416,26€.

1) Situation actuelle
Je considère que j’augmenterai mes mensualités à date anniversaire du prêt (05/09) de 1850€ à 2010€ pour la comparaison la plus objective possible avec les deux autres options.
Nombre échéances: 62
Total Intérêts: 11592,52€

2) Rachat de crédit par banque concurrente
Taux: 1,55%
Délégation d’assurance acceptée sans problème (actuellement nous avons une assurance à 0,09% pour 100% chacun)
Durée: le taux est le même quelle que soit la durée, si on reste entre 0 et 6 ans 11 mois.
Pour la comparaison, j’utilise des remboursements mensuels de 2010€, ce qui nous amène à 57 échéances.
Total Intérêts: 4185,83€
Total Frais: à peu près 1000€ crédit logement, 600€ de frais de dossier, et 6 mois d’intérêts de pénalités de remboursement anticipé, soit 2080€.
Coût total: 7866€.

Avantages:
+ Coût total est pour l’instant le plus avantageux.
+ On peut sans problème intégrer les frais au prêt au montant emprunté, donc pas de décaissement à prévoir pour payer pénalités, crédit logement, etc.
+ Emprunt assez modulable: plus que mon emprunt actuel en tout cas. Au delà de 12 mois, modulation à tout moment dans la limite de plus et moins 2 années de la durée initiale.
+ Bon feeling avec le directeur d’agence qui a pris mes demandes de simulations au sérieux (SCPI, in fine, etc.). Ce n’est pas très important mais c’est déjà ça.
+ J’avais lu sur ce forum que cette banque prêtait pour des SCPI ne leur appartenant pas, ce qui est effectivement le cas. Le directeur m’a fait des simulations (j’irai en parler plus en détail sur la file dédiée). Je suis très intéressé par un investissement en SCPI à court terme, donc bon point. Par contre, bien entendu, ce n’est possible qu’avec une domiciliation des salaires chez eux.
+ Aucune autre condition restrictive du type ouverture d’AV, de PEA, rapatriement des livrets…

Inconvénients:
- Domiciliation des revenus impérative, et donc frais bancaires à venir
- Dossier à monter, ce qui prend du temps
- Paperasses pour les changements des virements automatiques des charges
- Pas de prêts in fine pour des rachats de crédit (c’était à prévoir mais tant qu’à faire j’ai demandé)
- Pas de possibilité de négocier sur les frais de remboursement anticipé pour un emprunt de cette durée.
- Dossier d’assurance à monter (je ne me rappelle plus, y a t il des frais de dossier sur les assurances?)

3) Rénégociation avec banque actuelle
Actuellement, voici ce qu’ils nous proposent:
Taux: 2,21%
Mensualités de 2009€, ce qui nous donne 58 échéances restantes.
Total Intérêts: 6103,68€
Total Frais: 2100€
Coût total: 8204€

Avantages:
+ Zéro paperasse, ni déplacements, tout s’est fait par mail jusqu’à présent et le sera jusqu’au bout.
+ La banque verte a une banque en ligne, sur laquelle je compte basculer immédiatement après avoir modulé mon emprunt (donc plus de frais bancaires)
+ Selon les termes de mon emprunt: plus de pénalités de remboursement anticipé après 6 années, soit 09/2017.

Inconvénients:
- 2100€ à décaisser
- Modulation du prêt est uniquement possible à date anniversaire, pas très grave mais peut potentiellement être ennuyant.
- Coût total un peu plus élevé. Je vais leur mettre les calculs sous le nez et voir ce qu’ils peuvent faire.
- Je n’ai pas encore abordé la question des SCPI avec eux mais je pense que ce point sera déterminant.

Voilà, vous savez tout! Au delà de la question des SCPI, qu’en pensez-vous?

Merci et bonne journée

Oui, c’est bien pour cela que j’ai utilisé l’expression "vous risquez" et non "vous aurez" ;-)

Bonjour à tous

Je vous explique ma situation

Crédit pour un investissement locatif débutant en Mai 2012, 10 ans, 3,25% hors assurance
Mensualités 1860 euros
Capital restant du 142000 euros

Cet emprunt n’est pas contracté dans ma banque principale et je n’y domicile pas mes revenus
J’y ai cependant un PEA en gestion delegué valorisé a 190kE actuellement et un LDD plein

Cette banque me propose frais réintegrés 2,5% pour ce crédit à ma demande de renegociation

Je possède dans mon autre banque des liquidités assez importantes, mes revenus importants, un PEL vide ou presque et un Livret A full

L’idée est de se servir de la banque numéro 2 pour avoir le meilleur taux possible quitte a promettre mon PEA en transfert et en gestion

Je ne souhaite pas spécialement domicilier mes revenus dans la banque numéro 1

1) Que pensez vous de la (première proposition) de la banque numéro 1 ?

2) De la stratégie à établir pour la suite des événements y compris vis a vis de la banque numéro 2 ?

Cordialement