Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ?

patphav a écrit :

J’avais émis le souhait ne pas aller à la Banque Postale

Pas assez "chic" la Banque Postale?

Bonjour,

Pour ceux d’entre vous qui sont en cours de négociation avec la Banque Postale pour un prêt à taux fixe, quelles conditions a-t-elle exigé/proposé en "standard" et quelles conditions faut-il négocier ?

- possibilité de délégation d’assurance (en théorie obligatoire, mais sait-on jamais…)
- obligation de domiciliation des revenus
- modulations d’échéance
- IRA sur rachat partiel
- IRA sur rachat total
- transferabilité du prêt sur un autre bien

etc…

octaver a écrit :

Rachat de prêt effectif pour nous :

A mensualités équivalentes, nous passons de 3,96 % sur 21,5 ans a 2,25 % sur 18 ans.

au niveau des contreparties pour obtenir cette offre de pret :

Domiciliation des revenus (sans clause, accord commercial verbal seulement)
ouverture de comptes (au final un seul compte-joint, une seule CB gratuite la 1ere année)
assurance habitation (nous avons finalement pu prendre une assurance auto a la place, moins cher que notre assurance actuelle avec plus de garanties)
300 € de frais de dossier (initialement a 1000 €)

les plus :
caution credit logement (on peut récupérer environ 70% de la caution a la fin du pret)
possibilité de réemprunter la garantie (certaines banques souhaitent que l’emprunteur la finance sous forme d’apport personnel)
nous n’avons pas réussi a négocier les IRA, mais nous avons eu la modulation des échéances (-10%+30%)
Nous avons une délégation d’assurance, qui permet de réaliser encore des économies par rapport a l’assurance groupe proposées par les banques. (la banque ne peut pas refuser une délégation d’assurance a garanties equivalentes mais elle peut tout de meme essayer de vous dissuader)

en 2011, lorsque nous avons souscris a notre offre, avoir 2 lignes de prets etait interessant pour faire baisser le taux. Lors du rachat, ca s’est avéré etre un frein pour les banques (notamment les banques en lignes)

Opération réalisée via un courtier, si eux comparent les banques, ne pas hesiter a comparer les courtiers ! du moins que ceux ci fassent un 1er tour d’horizon et vous fasse une 1ere proposition (la plupart vous dises ce que pouvez esperer) libre a vous ensuite de faire déposer votre dossier en banques par l’un d’entre eux.

PéreCastor, dans mon cas il s’agit d’un prêt racheté par la Banque Postale, certains points répondent a vos interrogations. Je pense qu’il doit y avoir des disparités selon les conseillers, le profil des emprunteurs, l’intermédiaire y compris dans le même réseau bancaire sur les conditions de départ. Une fois les conditions posées tout est négociable, et dépend des contreparties que vous serez prêt a concéder.

Bonjour,

Je viens d’obtenir de ma banque principale (LCL) le rachat du crédit contracté au CIC l’année dernière à 3,5% sur 18ans capital 150K€

Le LCL propose 2,06 sur 20 ans, (avec les IRA, frais, je repars sur le même montant).

J’économise 25K€ d’intérêt et en rallongeant un peu je dégage plus de FCF (290€ par mois au lieu de 100€)

Ancienne mensualité 966€, nouvelle 779€, avec des loyers de 1070.

Je vous tiens au courant.

Offre d’aujourd’hui pour un rachat

1.81% sur 14 ans pour 400 K€ (intégrant l’IRA + hypothèque)
modulations de +- 10% au bout de 2 ans.
Assurance: 0.15% (sans ITT, ni invalidité)

Bonjour

BNP - 44 ans

Bon nouvel update.
Je pouvais obtenir 1.70% sur 15 ans et 2.02% sur 18 ans à la BNP si domiciliation de nos revenus y compris fonciers.
Ma femme ne voulant pas changer, nous n’avons pas eu cette offre.

Du coup, on m’a proposé le Crédit du Nord avec 2 taux 1.95% sur 15 ans et 2.05% sur 17 ans donc j’attends l’offre définitive.

Bonjour,

j’écrivais le 10 mars, dans l’attente de la proposition définitive du Crédit Agricole pour le rachat de mon prêt immobilier :

Je suis donc en train de changer de banque…

Depuis hier, c’est officiel. Nous avons bien reçu l’offre définitive, qui va nous faire basculer de la Banque Postale au Crédit Agricole.

Si vous voulez les détails de l’opération, les voilà :

Prêt initial (Banque Postale en 2007) :
- 180 000 € sur 15 ans, avec un taux de 3.05% fixe
- prêt composé d’un prêt CEL (23K) et de 2 prêts classiques (130K et 27K)
- caution MGEN pour le prêt de 130K et Crédit Logement pour les 2 autres
- assurance MGEN pour les 3 prêts

Petit tour des banques pour rachat depuis septembre 2014, avec les offres suivantes obtenues :
- 09.2014 à la BNP : 1,94% fixe sur 84 mois (SANS frais de dossier)
- 09.2014 à la Caisse d’Epargne : 1,83% fixe sur 84 mois (mais avec leur "garantie maison")
- 10.2014 à la Caisse d’Epargne en passant par MeilleursTaux.com : 1,67% fixe sur 80 mois (mais avec 1000 € de frais de dossier à payer à MT.com)
- 01.2015 à la BNP : 1,05% "capé 1" sur 66 mois
- 01.2015 à la BNP : 1,64% fixe sur 66 mois (AVEC frais de dossier) 
- 02.2015 par MeilleursTaux.com : 1,75% fixe sur 66 mois (banque inconnue, car je n’ai pas donné suite)
- 02.2015 par le Crédit Agricole : 1,60% fixe sur 66 mois
- 02.2015 par le Crédit Agricole : 1,20% fixe sur 60 mois

L’offre de la Banque Postale (si renégociation) en décembre 2014 :
- 2,25% fixe sur 84 mois
- pas de frais de renégociation

Au final, passage au CA avec l’offre de 1,20% fixe sur 60 mois, avec ces détails :

1/ Nous avons racheté totalement le prêt CEL (pas d’IRA) pour reporter l’échéance de ce prêt sur les 2 autres, afin de réduire la durée et d’économiser l’assurance MGEN liée à ce prêt

2/ Le Crédit Agricole a pu regrouper les 2 prêts immobiliers classiques en un seul lors de ce rachat, ce qui nous a fait économiser 330 € de frais de dossier.

3/ Le CRD auprès de LBP était de 80000 € environ (avec 14500 € d’intérêts environ) 

4/ Les dépenses liées à ce rachat ?
- les IRA auprès de la Banque Postale : 1139 €
- les frais de dossier auprès du CA : 330 €
- le nouvelle garantie (Crédit Logement) : 1305 € (mais le coût réel sera de 700 € environ)
- la nouvelle assurance (moins cher que l’initiale)

A propos de l’assurance de ce prêt auprès du CA, on nous a refusé la délégation d’assurance auprès d’April (car certains sports extrêmes n’étaient pas couverts chez April alors qu’ils l’étaient chez l’assurance groupe du CA…).
Mais cette dernière nous accordé un rabais commercial sur le coût total de leur assurance groupe de presque 50%, ce qui la mettait à un tarif un peu meilleur que celle d’April. Le conseiller rencontré m’a affirmé qu’il avait rarement vu un tel rabais…

5/ Le nouveau prêt ?
- Emprunt de 79728 € à 1,20% fixe sur 5 ans
- Coût des intérêts : 2455,61 €
- Coût de l’assurance : 1594,80 €

6/ Les gains ?
Après prise en compte des dépenses ci-dessus, on économise 7352 € avec le rachat des 2 prêts classiques et 2129 € avec le rachat total du prêt CEL, soit 9481 € au total.
Nos échéances assurance comprise passent de 1315 € à 1396 €, l’augmentation est donc négligeable).

Cordialement,
Frédéric

Bonjour,

Actuellement en cours de rachat d’un prêt pour du locatif ,la banque détentrice de la créance réclame les  6 prochains mois  d’intérêt  ou 2 ,1 % pour un prêt a 4 ,2 %.
Somme rondelette qui on peux le penser est partagé entre elle puisqu’elles gagnent  autant de dossier qu’elle  n’en perdent .

Une simulation avec rendement locatif ( 10 euro )me montre le peu d’intérêt d’un rachat dans mon cas car je suis a une tranche a  41 %  + 15,5  %
Je n’irais jusqu’a dire que cela est inintéressant mais vu l’élaboration du dossier ,les assurances …. ?

Merci de vos avis

Bonjour,
Voici mon cas

Pret  350 000 euro
4,2 % ha sur 15 ans :  mensualité de 2729  ( AI )

0,8 levée hypothèque : 2800
2,1 %  ira  = 7350
2% nouvelle hypothèque = 7000
1000 euro de frais de dossier

soit 18150 euro

Prêt à 2 % de 368500 euro sur 15 ans  mensualité de 2475

revenu 135 000 euro pour 1 part fiscal hors revenu foncier

loyer de 2300 euro avec tf 1700  + 1000 euro divers

revente a 10 ans 600 000 euro  (cout 580 000 euro  ).

Sur ceci je n’ai rien a dire car je ne connais  pas :

En ce qui concerne l’intérêt des banques, demandez-vous si le détenteur d’une obligation à 4.2% aura systématiquement avantage à faire un call de ces obligations à 102.1% de leur valeur nominale…. (La aussi, ça va dépendre de la duration de l’obligation).

Par contre ce qui est beaucoup plus compréhensible pour moi

C’est quand j’ai emprunté en 1993 avec un crédit in fine a 7,3 % (ha)et que la banque m’a  demander un nantissement en av avec un taux garanti de  4,5 %
Je vois aujourd’hui la validité  de la garantie  qu’elle m’ a fournie en 1993 et sauf omission de ma part elle ne m’ a pas demandé mon avis lors des différentes baisses de garantie .

Dernière modification par Rotonde (05/04/2015 14h39)

L’avantage de 2475 euro par rapport a 2729  euro  ne fait aucun doute ;
Mais le point de départ  n’est pas le mème  :368 500 au lieu de  350 000
La différence  pouvant être placé en av pendant  15 ans

Quand un particulier souscrit un emprunt a un taux  X s’il veut renégocier ou se faire racheter il paiera des IRA ,des frais de garantie …

Quand la banque ou vous avez souscrit une  av avec un taux garantie de 4,5 % et qu’au fil des années le taux garantie se réduit comme peau de chagrin , vous ne lui faite pas payer le cout de la baisse de la renumeration de votre av  nanti pour un prêt pris chez elle .
Pour elle c’est ceinture ,bretelle et ce que la morale réprouve;

Le grand gagnant de la baisse des taux  pour les prêts a visée locative c’est la banque  et moi pour une faible partie en ce qui concerne le prêt en raison de ma situation fiscale .

Par contre chercher l’identité  du  grand perdant quand a la renumeration de l’av prise en nantissement .

Dernière modification par Rotonde (05/04/2015 17h10)

Depart 2009-2010 : prêt terrain ( 165 000  ) + construction ( 250 000 + 55 000 finition)

reste a rembourser sur les  3 prêts  350 000 euro ( arrondie ) avec cote mal taillée de  4,2 ha

proposition  nouvelle banque de 2 % HA  sur  350 000  + 18150 ( frais ).

Un forcing auprès de ma banque depuis de nombreux mois voir année  n’a eu que des réponses négatives .

Tout juste une demande de renseignements du directeur de l’agence ces derniers jours sur les conditions faites par la nouvelle banque .

Reaction du directeur sur sollicitation a propos de nouveaux investissements immobilier  a hauteur de 360 000 et 465 000 euro avec montage fiscal type crédit in fine et nantissement Av  .

35 ans de fidélité a un agence bancaire dont le dernier conseiller ( le nieme depuis  35 ans ) m’ayant reçu ne savez meme pas que je résidais a plus de  8000 kms …..
Je me pose la question d’une banque en ligne qui vu le service et la relation offerte ne serais pas un mauvais choix .

Je vous remercie de vouloir m’aider et je suis tout a fait preneur de vos conseils .

Mais  mon intervention initiale n’était pas  pour être aidé sur mes investissements et mes rachats de crédit .( l ’outil trouvé sur ce forum : rendement locatif est tout a fait parlant )

Mon intervention  avait un titre  :" La banque gagnante a tous les coups  dans le rachat de crédit "

qui a été reclassé dans cette file .

ce qui m’a donné ultérieurement la possibilité de relire  l’intégralité de la discussion sur le rachat de crédit et n’a fait que confirmer mes calculs et ma conclusion  pour ma situation et pour un certains  nombres  d’investisseurs .

J’ai donné quelques éléments a la demande de  GBL afin d’illustrer mes propos .

Et a moins que vous souhaitiez me prouver le contraire ( tous les éléments utiles a ce calcul sont présents dans mes contributions ) pour moi les vrais gagnants de ces renegociations de prêt locatif sont les banques .
Pour ma part je réussi a gagner un peu d’argent en faisant racheter mes crédits, mais quelle dépense d’énergie en paprasseries et consort avec en plus le risque d’être surtaxé sur l’assurance prêt  ( âge et cholestérol oblige ) voir refuser  d’ou le doute sur le bienfait de ce rachat.

Une autre partie de mon intervention essaie d’illustrer la difficulté de renégocier avec sa propre  banque meme quand on a des arguments a faire valoir .

Enfin je remercie le modérateur d’avoir replacer mon intervention dans cette file et considère que la lecture de ce site et  l’utilisation de l’outil de rendement locatif pour 10 euro est une aubaine vu ma situation fiscale et patrimoniale .