Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ?

Par ailleurs, je n’ai aucun revenu de type traitement et salaire, donc un crédit passerait forcément par un montage inhabituel pour une banque. Je suis redevable de l’ISF.

Je pense qu’une partie des réponses aux questions posées se trouveront dans la réponse que vous feront les banques.
Les avez-vous consultées pour l’instant ?
Prendront-elles votre patrimoine de 2700K en compte à 100% et aurez-vous le meilleur taux possible ?
Ou voudront-elles se couvrir, avec un taux moins intéressant ?

Je pense que le plus simple est de leur demander.
Et là, vous aurez les "chiffres réels" pour pouvoir étudier la question.

Cordialement,
Frédéric

Vu que vous achetez la maison dans les 2 cas, la différence est que vous fixez un taux dans l’achat à crédit (l’équivalent d’un short obligataire en quelque sorte).

Donc faire un achat à crédit plutôt que cash est dans votre cas en quelque sorte un pari sur la remontée des taux dans les 15 prochaines années (s’ils remontent, votre cash vous rapportera plus que vos intérêts et ce sera interessant, sinon ce ne le sera pas vraiment - d’autant qu’il faut déduire les P.S pour avoir les intérêts nets coté  placement du cash…)

Crown a écrit :

PS : J’ai chez eux 3 à 4 fois en assurance vie, la somme "test" que j’évoquais d’emprunter….

Crown

Il devrait être possible sans problème de vous octroyer le prêt en nantissant la somme "test" de vos assurances vie.

Changez de banque…

Bonjour Tikou,

Juste une remarque : une maison à 600Keuros contre un loyer qui ne serait Seulement de 1200 à 1500 euros/mois ? Charges inclus ou pas ? (1500*12/600000 = 3% brut et hors charge). Dans ces conditions, pas de montage de crédit, je préfère louer !….

Bonne continuation,

roudoudou a écrit :

Crown a écrit :

PS : J’ai chez eux 3 à 4 fois en assurance vie, la somme "test" que j’évoquais d’emprunter….

Crown

Il devrait être possible sans problème de vous octroyer le prêt en nantissant la somme "test" de vos assurances vie.

Changez de banque…

Bonjour Roudoudou,

J’ose espérer que si j’avais vraiment eu besoin de cet emprunt j’aurai effectivement trouvé une solution (le contexte dans lequel je les ai contacté était plus pour voir la liberté de manoeuvre qui résultait du fait d’arrêter de travailler tout en ayant du cash dans une pratique usuelle et simple, cela pouvant m’être utile en fonction de réflexions et d’évolutions futures).

Je voulais surtout illustrer que le fonctionnement bancaire "de base" est inintelligible. Je viens d’un domaine d’activité dans lequel les procédures et la qualité sont relativement exacerbées et je trouve au point plus haut point irritant que quand vous avez assez de cash pour une acquisition, que vous proposez à une banque de mettre ce cash en caution pour emprunter la somme, on vous ressorte des procédures, des risques juridiques pour eux, etc….. Cela nuit à ma "zénitude" (surtout quand on voit que la banque en question est celle dont la filiale suisse s’est fait remarquer par une "éthique financière" à toute épreuve..).

Crown

Bonjour,

Tanuky a écrit :

Juste une remarque : une maison à 600Keuros contre un loyer qui ne serait Seulement de 1200 à 1500 euros/mois ? Charges inclus ou pas ? (1500*12/600000 = 3% brut et hors charge). Dans ces conditions, pas de montage de crédit, je préfère louer !….

oui je préfèrerais aussi louer. C’est un de mes problèmes à résoudre.
* Il n’y a rien à louer qui nous corresponde (maison sympa avec jardin) là où on habite (3 ans qu’on cherche) + l’absence de bien est confirmée par nos interlocuteurs.
* ma partenaire (et mère de mes enfants) semble vouloir s’établir à cet endroit et ne veut plus entendre parler du luxembourg, ni de nouvelle zélande, ni de valencia ;-) ..

Tssm a écrit :

2700-1000 (PEA qui a vocation à être conservé à cause de la CSG latente de 200k)-600 (RP) – 350k (votre compagne) = 750k à 3% donnent 20k avant impôt …

Voter PEA qui vous a permis d’être défiscalisé en partie sur la vente de votre entreprise et qui représente 50% de votre fortune est désormais un boulet pour vous

Merci d’avoir fait l’effort de reprendre mes chiffres perso. C’est effectivement çà 1000 sur PEA. Donc tant que le PEA n’est pas investi il y a effectivement dans ce schéma une consommation de capital (amoindrie par le fait que la RP éviter d’avoir à payer le loyer + petite économie d’ISF de 2k par an)

Je n’avais pas trop analysé la photographie de la répartition du capital après l’opération et effectivement la question du PEA "boulet" se pose.

Je sais que vous vous épuisez à expliquer aux rentiers du forum que l’approche obligataire bien gérée est un outil merveilleux pour avoir une bonne visibilité sur les revenus du patrimoine ; l’entrée sur le marché sur mon PEA a une inertie importante et ce n’est sans doute pas l’utilisation optimale de cette masse bloquée (et les 200k de csg latente ne m’aident pas à décider car ce n’est pas facile de trouver un levier gratuit de 200k ;-)

Je comprends bien le message "Empruntez", qui est à l’opposé de ce que je m’apprête à faire donc il faut que je me pose et que je me repose les bonnes questions.

Lors d’un emprunt via nantissement d’une AV, je sens que la banque va demander une AV "maison", bourrée de frais. Pas certain que ce soit intéressant comme le dit parisien.

Côté banque privée, effectivement, ils doivent être plus souple mais risquent aussi de demander un encours en produits maison important. C’est l’un des côté négatif d’avoir migré mon PEA chez un courtier non bancaire ; ils ne peuvent pas faire un bundle et prendre le pea pour se rassurer sur le prêt.

Le crédit lombard serait effectivement, actuellement, une solution intéressante - quitte à le rembourser très vite et perdre le cash si les taux s’emballent. On m’en avait proposé un à la socgen lorsque je les avais démarché pour devenir client banque privée, mais il était sous entendu que je devais migrer le pea chez eux + ouvrir une AV. Je ne sais pas trop quel est leur seuil.

Par principe je n’aime pas trop les banques que je trouve trop gourmandes. Mais il y a peut-être un juste équilibre à trouver et mon obsession des frais, comme le dit sissi, me ferme peut-être la porte de certains outils.

sissi a écrit :

Gardez votre cash.

il faut que je regarde car je crois qu’il y a une discussion là dessus, mais quel est selon vous le chemin le plus rapide pour obtenir un lombard à 1% sans trop bouger d’avoirs ?

Bon je peux aussi dire à ma partenaire que je déménage en nouvelle zélande demain et ne pas acheter cette maison ;-) Ah l’amour.

Ok merci. Je comprends mieux l’avantage de liquidité procuré par le crédit ; même si le problème de fond je pense est qu’un achat de RP est non liquide et qu’il vaudrait mieux louer.

Le lombard est effectivement imbattable tant que les taux sont bas. La SG m’avait proposé il y a 3 ans (j’envisageais déjà à l’époque l’achat d’une RP) d’acheter la RP via un lombard mais çà m’avais fait peur de nantir une assurance vie en face car je pensais que les assureurs allaient faire faillite.

Maintenant, je pense que les assureurs sont toujours à risque, mais je comprends mieux le montage et je peux y voir un intérêt pour la liquidité que çà apporte par rapport au taux de 1% et au fait que le cash doit servir à se créer un revenu en le prêtant au marché.

concernant le PEA "boulet", les 1000k que j’ai dessus ne sont pas gravement bloqués ; il y a effectivement un prix à payer disons de 15,5% à chaque ponction via le paiement différé de la csg mais je ne qualifierai pas cela d’illiquide pour un pea qui a plus de 8 ans. Pour un résident français, il faudrait bien à un moment ou à un autre payer cette csg. Je vois un caractère illiquide dans la difficulté à faire le choix de perdre ou pas le "prêt à taux 0" correspondant à la csg latente. Mais peut-être effectivement faudrait-il créer si elle n’existe pas une file dédié au PEA.

Enfin, je pensais avoir compris votre remarque

Tssm a écrit :

Si vous financez 300k sur les 600k, votre banque vous prêtera. Vous ouvrez un PEL à 60ke et 4 livrets A est c’est réglé. Non ?

mais en fait je ne la comprends pas. Qu’avez vous voulu dire pas cette phrase ? (notamment le "c’est réglé") ?

Tssm a écrit :

Vous allez avoir du mal à investir si vous pensez que toutes les institutions financières vont faire faillite !

c’est certain. je n’en suis plus là depuis quelques mois donc je dois être entrain de me soigner ;-)

tikou a écrit :

Bonjour,

Ayant de l’argent disponible et le marché locatif des maisons avec jardin étant inexistant là où je cherche, j’envisage d’acheter un bien 600K€ pour en faire ma résidence principale. Le bien est dans le marché pour l’emplacement, qui est plutôt un très bon emplacement. Un loyer pour une maison équivalente, si elle existait, serait sans doute de 1200€ à 1500€/mois

Je m’interroge sur les avantages et inconvénients de l’achat cash versus l’achat à crédit étant donné que les taux sont très bas.

Par ailleurs, je n’ai aucun revenu de type traitement et salaire, donc un crédit passerait forcément par un montage inhabituel pour une banque. Je suis redevable de l’ISF.

Bonsoir,

Après rdv en banque privée aujourd’hui, ils ne font pas de prêts immobiliers classiques sans revenu (du travail ou foncier). En gros on peut avoir 3M d’euros de patrimoine investi par exemple en AV dans la même banque mais si vous n’avez pas de revenu du travail ou foncier ils ne vous prêteront pas. Cela est apparemment du à cause du législateur qui estime que des prêts immo amortissables ne doivent être attribués que lorsque il y a des revenus en prenant compte des fameux ratio d’endettement.
Le nantissement de l’AV ne suffira pas dans ce cas la. Par contre vous pouvez faire du crédit lombard ou taux d’avance (via l’AV) mais vous aurez à charge les intérêts sur la totalité du montant emprunté durant toute la durée du prêt (pas très avantageux).

Donc en gros dans la banque où j’étais, on m’a confirmé que pour un rentier qui n’a pas de revenu du travail ou foncier il est toujours très compliqué pr lui d’emprunter des montants conséquents pr l’immo d’habitation car le législateur se retournera contre la banque si le client se retrouve trop hedgé par rapport à ses revenus.

Bonjour à tous,

Pour commencer un résumé de notre présentation :
Nous somme un couple d’ingénieur en CDI. J’ai commencé à travailler en septembre, ma compagne en février 2015.
Nous gagnons environ 4500€ net/mois à deux et visons des augmentations minimum de 2% par an.
Dans les simulations d’investissement je ne souhaite pas tenir compte de ces augmentations.

Nous avons un apport de 120k€ sur un PEL à mon nom. J’ai placé en décembre 3000€ sur mon Plan Epargne Entreprise qui avec l’abondement sont valorisés à 5000€, je peux débloquer ces deux sommes sans frais uniquement pour l’achat d’une résidence principal.

Nous habitons en IDF, notre loyer toutes charges comprises est de 1100€/mois.
J’ai une voiture de fonction et ma compagne a fini de payé la sienne en décembre.
Nous n’avons aucun crédit ni engagement bancaire.

Je souhaiterais utilisé l’argent de mon PEL (compléter par mon PEE qui atteindra les 10k€ avant l’achat) afin d’acheter notre RP.
Idéalement et étant novice, je pensais emprunter sur 7-8 ans afin de financer un achat immobilier d’environ 260000€ Frais de notaire inclus. Nous aurions alors à l’horizon 2025 un patrimoine de 250k€ sans tenir compte des variation du prix de l’immobilier.

Le point qui aujourd’hui nous freine est l’évolution potentiel de nos carrière a l’horizon 5 ans.

Que pensez vous de ce projet ?

Cdt
Louis

Bonjour et merci de l’intérêt que vous me portez.

Je ne comprend pas pourquoi mon sujet à été déplacé dans ce file car au delà de l’achat de ma RP je voulais surtout présenter ma situation et discuter des investissements possibles à mon âge et avec mon budget.

j’ai eu des réponses dans ma présentation que je copie ici pour plus de clarté.

GoodbyLenine a écrit :

Bienvenue !

Dans votre situation (jeune, susceptible de "bouger" d’ici qqs années, et d’avoir besoin d’une RP "différente" d’ici qqs années,) il est probable qu’acheter votre RP serait une erreur.  Restez locataire, et utilisez votre cash pour d’autres investissements (et plutôt des investissements qui nécessitent peu de temps -vous n’en avez guère- et qui ne vous engagent pas trop à trop long terme : assurance vie -pour le fond euro- et quelques trackers biens choisis sur PEA semblent pour vous…).

Eldoradoimmo a écrit :

@GBL

Quels trackers préconisez vous ?
Idem pour votre RP, la location semble beaucoup plus adaptée.
N’oubliez pas qu’en achetant vous avez les frais de notaire et d’agence, que vous aurez du mal à amortir avec un mzarché baissier, ou du moins qui stagne

Nous pensons rester au moins 5 ans dans l’appartement que nous achèterions comme RP. Pour notre opération les frais de notaires s’élèveraient à environ 15 mois de loyer actuel. Les frais d’agence à 15 mois. Si on considère encore 1 mois de loyer pour les charges et 1 pour la taxe foncière, on tombe à 30 mois + 2 mois /ans.
Il faut ajouter les 6 mois car mon PEL aurait dégager 2,5% sur les 120k€
L’achat devient rentable au bout de 3ans et demi ? Peut on réellement calculer en "loyers" ?
Avec loyer= 1100€ cc

Avec l’analyse de Louis31, j’ai fais évolué ma stratégie.
1- Achat de ma RP à crédit sur 10 ans dans 6 mois. Si nous partons après 5 ans, mise en location
2- Achat d’un bien en province à environ 90 k€ avec apport de 15 à 20k€ pour obtenir facilement le crédit sur 15 ans en auto-financement (ajout de 100€ max par mois)
3- Suivre l’évolution de notre situation afin de continuer les investissements

que pensez vous de cette stratégie ?