Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Bonsoir,

Est-il possible de voir l’achat de sa RP comme un futur bien locatif en cas de départ rapide du lieu ?
Je pense par ce schéma rechercher (ou faire expertiser par un pro) le prix moyen d’un loyer pour ce type de bien et voir ainsi la rentabilité de l’achat. Je suis consciente que tout peu basculer entre l’achat et la possible location mais comme pour tout il y a un risque à prendre.
Mon raisonnement permet aussi de refaire l’intérieur à son goût car il s’agit quand même d’une RP à l’origine.

A l’heure où la mobilité est de mise et pour ceux qui n’osent pas envisager (pour commencer) l’achat de biens en locatif, il s’agit peut être d’une piste car j’ose penser que si la mensualité est plus basse que l’estimation du loyer, il sera alors possible de retenter un prêt plus tard (voir de rester locataire si on trouve son bonheur dans la nouvelle ville).

Je garde en tête la plus value non impossable d’une RP mais si les prix chutent fortement est-ce vraiment intéressant de revendre l’appartement si le foyer à la possibilité de refaire un nouveau crédit.

Mon banquier m’annonce que les taux d’emprunt immobilier vont remonter. Il me semble qu’aujourd’hui s’il y a un facteur qui peut précipiter le dégonflement des prix de l’immobilier, c’est bien ce mouvement haussier.
Les taux bas conjugues aux baisses de prix ont élargis le public pouvant accéder a l’achat d’un bien et il me semble que Cela explique le regain de l’immobilier ce printemps. Une hausse des taux va provoquer le mouvement inverse et moins d’acheteurs signifient plus de biens et donc baisse des prix.
Maintenant cette hausse des taux sera t elle durable et de quelle ampleur?
Dans le contexte actuel, Pour moi il est certain qu’en Province les prix vont continuer de baisser. Je vais continuer à investir en immobilier locatif car malgré la baisse des prix (je ne vise pas de plus value a la revente) les loyers ne subiront pas cette baisse, ce sera peut être meme le contraire.
Qui sait? Je relirai peut être ce post dans quelques mois et je me dirai que j’étais complètement a coté de la plaque.

Au vue de la conjoncture actuelle et de la politique des banques, il ne me semble pas que l’on se dirige vers une hausse des taux dans les mois à venir … On devraient voir la fin d’année sans changement majeur je pense …

Je pense comme vous que les taux historiquement bas ont été le principal soutien du marché immobilier. Les investisseurs sont actifs aujourd’hui parce qu’ils peuvent constituer un peu de patrimoine à peu de frais bancaires. Une hausse des taux ferait sans doute plonger le marché.
Il est très difficile d’anticiper tout cela. D’une part les taux sont historiquement bas et nous sommes dans une situation un peu inédite et déséquilibrée qui ne peut s’éterniser. D’un autre côté l’économie est tellement déprimée qu’on voit mal une forte hausse des taux survenir. 
Une chose est sûre cependant : le prochain mouvement des taux se fera à la hausse et il aura un impact (très) négatif sur les prix de l’immobilier (et sur les cours de bourse d’ailleurs). Pb : quand et de quel niveau sera cette hausse ?
Un retour de la crise de la dette par exemple (qui est loin d’être terminée même si on n’en parle plus) et une chute de la confiance dans les OAT pourrait entrainer de rapides et fortes hausses des taux d’intérêts. On l’a déjà vu et il n’y a pas si longtemps. Nous n’en sommes pas à l’abri.
Nous évoluons dans un environnement sans visibilité et explosif à plus d’un titre. Pas simple d’être investisseur aujourd’hui…

Les infos citées par Klaus me semblent très pertinentes. Dans l’Est, c’est le cas, marché en difficulté, ventes lentes, loyers en baisse, logements vacants en hausse et vacances locatives en hausse, y compris dans les métropoles (Besançon surtout, Dijon aussi mais un peu moins). Tous les agents immobiliers et notaires que je connais me confirment ces tendances à l’exception de qqs situations très particulières.
Je vois mal ce qui pourrait arrêter la baisse des prix de l’immobilier et des loyers dans les années à venir, d’autant que si la conjoncture s’améliore pour soutenir les loyers, elle s’accompagnerait à coup sûr d’une hausse des taux qui aurait sans doute un effet très négatif sur les prix de l’immobilier.
La conclusion que j’en tire est donc hélas un peu tjs la même : n’acheter que des situations spéciales (emplacement excellent) ou des anomalies (prix sous les cours actuels).

Sherloc a écrit :
les loyers ne subiront pas cette baisse, ce sera peut être meme le contraire.

Pour être plus précis, je voulais dire que les loyers ne subiront certainement pas une baisse à la même hauteur que les ventes immobilières.
l’article met en avant la vétusté grandissante des logements et le manque d’investissement pour la renovation de ces derniers. Nous sommes dans une societe ou des personnes sont prêtes a payer plus pour avoir de la  qualite, pour exemple l’Allemagne et ses entreprises. C’est mon créneau et dans ce secteur la demande est bien reel et les loyers sont soutenus. Mais je suis d’accord ma pensée était plutôt personnelle et ne s’applique pas forcément a la moyenne.
Merci

Je relance un peu le sujet….

En effet, la trentaine, vivant en région parisienne, je suis de plus en plus abasourdi par mes nombreux amis qui se lancent dans des projets d’achat de leurs petites RP à des prix complètement fous.

Exemple :
Couple d’ami avec 1 enfant
Revenues très confortables (deux cadres sup. à 30 ans, ce qui est rare…) : total 8000 euros net / mois
Achat dans Paris à appartement de seulement 50m2 pour 450.000 euros (50K d’apport, 400K d’emprunt sur 20 ans)
En faisant un rapide calcul, j’arrive aux dépenses suivantes :
-> remboursement d’emprunt 2250 euros / mois (par rapport aux taux qu’ils m’ont indiqués)
-> Charges de copro : 250 euros / mois
-> Taxe habitation & Taxe foncière : 150 euros / mois
TOTAL Logement : 2 650 euros / mois ! (pour 50m2 ………)
Impôt sur revenue : 1100 euros / mois

Logement et Impôts prennent 3750 euros / mois (quasi la moitié de leurs revenues !). Après, faut payer la crèche du bébé, les charges EDF & Co, la voiture, assurance, nourriture, vacances, sorties parisiennes, vêtements corrects pour cadres sup, etc. etc.
Au final, même avec des revenues très confortables (surtout à leur age..), leur niveau de vie est pas si énorme que ça… De plus, emprunter sur 20 ans pour un malheureux 50 m2 ne répondra pas plus à leur besoins dans quelques années… Alors que ce passera-t-il ? L’immobilier n’aura pas fait x2  en 5 ans comme ça a été le cas depuis le début des années 2000. Aussi, avec leurs frais fixes énormes, ils n’auront pas mis bcp d’argent de côté…

Dans 5 ans, ils auront remboursés péniblement 75K euros de capital. Si le prix de l’immobilier n’a pas bougé (sans parler de baisse), alors comment feront-ils pour acheter un 100m2 dans Paris ? (surface qui me semble être un minimum pour deux cadres sup. de 35/40 ans… Sinon qui peut acheter ?)

Comment peut-on imaginer que cette situation de prix stratosphérique va durer ?

Ah mais vous soulevez LE problème du niveau des prix à Paris.

Et vous avez tous les Laurents Vimont (&co) + meilleurs agents qui nous expliquent une "reprise" du marché et une remontée des prix…à Paris.

Souvent une reprise du marché est synonyme de remontée des prix, ce qui est fallacieux. Si les prix ne remontent ne serait-ce que un tout petit peut cela va tuer les transactions, car les prix sont trop élevés..

@ZX-6R : Je ne suis pas d’accord avec vous, vous croyez que tout le monde gagne 8000 euros par mois à 30 ans ? En tous cas dans le référentiel autour de moi : non

Le seul levier d’augmentation des prix à Paris c’est la hausse des salaires et l’inflation… ce qui n’est pas pour l’instant à l’ordre du jour…

Pour moi c’est plutôt le fait d’avoir acheté un bien qui ne sera plus forcément adapté à leur besoin dans les prochains 5 ans qui est risqué…

Le niveau des prix est certes élevé mais tout est fait pour maintenir le niveau des prix en France, ce qui est une erreur à mon sens car cela crée et renforce une économie de rente (et donc qui n’incite pas à investir dans les start-up et la nouvelle économie).

Oui, en effet, mais comment acheter aujourd’hui un bien qui correspondra à ses besoins dans 5 / 10 ans (1 ou 2 enfants de plus) avec les prix actuels ? En effet, acheter directement un 80 m2 (ou plus) dans Paris est juste Impossible pour un primo-accédant (hors héritage).

dangarcia a écrit :

Ils feront comme beaucoup de monde et achèteront un 100m2 en banlieue ou une maison en province. Cela a toujours fonctionné comme ça, même bien avant que les prix de l’immobilier parisien "explosent"… wink

Je ne suis pas d’accord… En 2000 (c’est pas si vieux que ça !), quand le marché Parisien était à moins de 3000euros du m2, c’était largement faisable d’avoir un 100m2 !
Beaucoup d’amis de la génération de mes parents ou un peu moins (env 50 ans aujourd’hui) ont acheté leur 100m2 (voir bcp plus) dans Paris après avoir acheté plusieurs appartements successifs.

Cela marche dans deux cas :
-> marché immobilier correctement pricé ou l’achat de ses premières RP se fait sur des durée plus courte (voir étude de Friggit sur le sujet..) pour pouvoir faire l’effet boule de neige bcp plus facilement qu’aujourd’hui (années 1990->2000)
-> marché immobilier qui monte pour générer un PV importante grâce à l’effet de levier (années 2000->2011)

Ces deux conditions de marché n’existent plus

Si la majorité partent de Paris pour acheter leur 100m2, qui vont être les futurs propriétaires parisiens ?