SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

justement ce n’est pas moi qui ai listé mais un "conseiller" d’ou mes doutes ;-)

ok, merci pour les subtilités !
Si d’autres on des infos ?

Sinon un taux TEG de 4.28 sur 20ans (50K€) ça vous parait délirant ?

Rodolphe a écrit :

Tof68 a écrit :

Sinon un taux TEG de 4.28 sur 20ans (50K€) ça vous parait délirant ?

Un peu quand même. Je pense qu’un taux autour de 3.80 à 3.90% hors assurance me parait plus dans le marché (il s’agit sans doute d’un prêt sans garantie réelle….)

Le taux TEG doit inclure l’assurance et les frais de dossier…. Pour ma part je ne me fie guère au TEG, résultat d’un calcul bizarre, qui ne me semble pas respecter toutes les actualisations…

En tout cas, juste donner le TEG et la durée ne permet guère d’émettre une opinion :
- le prix de l’assurance peut beaucoup varier : est-ce sur 1 ou 2 têtes, est-ce juste décès et invalidité totale ou beaucoup plus ?  (et surtout : est-ce qu’elle correspond au vrai besoin ?)
- les frais de dossier risquent de plomber le TEG avec seulement 50k€ empruntés…
- comment sont prévus les IRA (Indemnités de Remboursement anticipé), car il y a de fortes chances que l’ont veuille rembourser avant 20 ans…
- est-ce amortissable ou in-fine, à taux fixe ou révisable (avec un cap de 1% le risque est faible), etc.

Bon coté prêt je vois qu’il y a du boulot oui ;-) va falloir que je me renseigne sérieux, comme dit je n’y connais rien chaque jour j’apprends

Bonsoir,

Il est effectivement relativement aisé de faire l’acquisition d’Atlantique Pierre 1, dans la mesure où une augmentation de capital est en cours. Cela permet une souscription pour un montant appréciable, par l’emprunt, sans aucune difficulté particulière.

Cette SCPI est une SCPI de rendement diversifiée entre bureaux et surfaces commerciales. Elle est très fortement investie en régions (93% des actifs de mémoire) .

Cette SCPI est une option intéressante pour les raisons suivantes :

- L’examen des documents fournis par le gestionnaire montre que cette SCPI livre actuellement un rendement très important de 22 € (6,88% sur la base du prix actuel de souscription). Dans le détail, en 2009, le dernier résultat net par part a été de 19 € (5,93%), en baisse par rapport aux années précédentes, mais a été complété par un recours au report à nouveau (3 euros) pour faire face au trou d’air de la crise.

- On doit considérer, compte tenu de l’importance de l’augmentation de capital en cours, qu’il s’agit d’une SCPI en profonde restructuration (90.000 parts nouvelles pour 125.000 parts anciennes). Je note à ce propos que les premières acquisitions préparatoires à l’augmentation de capital ont été faites dans de bonnes conditions, avec un rendement intéressant, proche de 8% brut.

- Le report à nouveau est actuellement égal à 8 ou 9 mois de distribution, mais l’augmentation de capital sera dilutive pour celui-ci.

- Compte tenu des ventes de quelques actifs vacants ou peu intéressants, du récent redressement du taux d’occupation (aujourd’hui supérieur à 92%), et de l’effet bénéfique des dernières acquisitions, on peut raisonnablement tabler sur un résultat net réel de l’ordre de 20 euros par part pour 2010, voire un peu plus en 2011.

Cela représentera tout de même, hors lissage par prélèvement sur le report à nouveau, un rendement très appréciable de 6,25%.

Le prix de souscription (320 euros) est bas, ce qui aura pour conséquence de diluer quelque peu les anciens porteurs de parts au profit des nouveaux. C’est pourquoi, si le gérant arrive à maintenir la distribution au niveau actuel, je pense que la valeur des parts, sur le marché secondaire, pourrait s’apprécier progressivement d’environ 10% une fois l’augmentation de capital terminée.

La documentation commerciale de cette SCPI est consultable sur le site du gestionnaire : uffi.fr Bonne lecture !

S’agissant du prêt, il est possible d’obtenir actuellement un taux de 3,60% sur vingt ans, majoré des assurances (0,3% environ pour le décès et la PTIA) avec financement à 100% et nantissement des parts (et domiciliation bancaire).

Un taux supérieur à 4% hors assurance sur vingt ans me paraît clairement hors marché !

Vous avez un élément de réponse ici sur la deuxième intervention:

Atlantique Pierre 1

bajb a écrit :

Avez-vous une idée de la situation et AP est-elle pour vous une occasion aux cours actuels ?

Il faut aller analyser les rapports annuels et les derniers bulletins trimestriels…..

Je l’avais fait en 2010, et il était évident que le rendement allait baisser (il suffisait de voir les résultats nets 2008-2009, bien inférieurs au montants distribués, et l’absence de perspectives d’amélioration sensible, pour s’apercevoir que le RAN serait vite ramené à 0) (l’énorme AK réalisée en 2010, sans possibilité de rapidement investir les fonds à des rendements suffisants venait corroborer ceci, et en plus jetait un doute sur la qualité de la gouvernance) et que le prix des parts était très surévalué lors de l’AK à 320€ (cf  la valeur de réalisation, et le rendement à anticiper).

Faites vos devoirs avec un prix de parts de 275€ et revenez nous en parlez dans une discussion dédiée à cette SCPI.

Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur votre situation personnelle et patrimoniale ?

Si vous envisagez d’investir en pleine propriété de parts de SCPI, j’imagine que vous devez avoir besoin de revenus complémentaires, et que vous êtes, peut-être à l’âge de la retraite ? Dans ce cas, l’investissement en pleine propriété de parts de SCPI peut vous convenir, à condition de bien prendre en compte les facteurs de risque correspondants.

Quel est votre taux marginal d’imposition ? Avez-vous, par ailleurs, une épargne de précaution sous une autre forme ?

S’agissant d’un investissement de 50.000 euros, je pense qu’il serait sage de vous diversifier sur plusieurs SCPI, plus anciennes que Corum Convictions.

Par exemple, vous pourriez faire des tranches de 10.000 euros :

- Corum convictions : SCPI diversifiée, plutôt provinciale, en cours de constitution, avec un objectif de rendementambitieux : 6%
- PFO2 : SCPI de bureaux ayant vocation d’investir dans des actifs ayant une bonne performance énergiétique,
- Novapierre : 10000 € scpi de murs de boutiques parisiennes,
- Efimmo : SCPI diversifiée, bureaux (environ 70%) et commerce (environ 30%)
- Immorente : SCPI de commerces, qui a fait ses preuves depuis de longues années,

N’hésitez pas à me poser toutes vos questions.

Sachez également que je peux vous faire bénéficier d’une discount sur votre prix d’achat. Merci de me consulter en MP à ce sujet.

Dernière modification par stephane (07/01/2013 12h34)

Bonjour,

Epargne est investi à 40% dans le secteur commercial, principalement en province dans ce cas.
Avez vous pensé à investir dans une scp plus internationale, elle est peut également être intéressante en terme de rendement net en fonction de votre TMI et évite de payer les prélèvements sociaux:
- Eurovalys, Novapierre Allemagne 2, Atream Hotels.

Interpierre est une SCPI de Paref Gestion, 5,26% en 2018.

interpierre et Efimmo sont de vieille SCPI (91 et 97) côté rassurant mais qui a tendance à avoir un TOF plus faible.

La valeur de reconstitution est légèrement inférieur pour Interpierre et juste au dessus pour Efimmo.

Rien à dire sur Epargne Pierre, excellente SCPI en terme de TOF, de valeur de reconstitution etc.
Egalement pour Pierval que ce soit pour sa thématique, son TOF, rendement et valeur de reconstitution.

C’est curieux, cette aversion pour le commerce. Il me semble que les services personnels et la plupart des vendeurs de produits frais sont à l’abri d’une concurrence par la vente à distance.
Pour ma part j’ai environ 8,8 % de Cristal rente dont je n’ai qu’à me louer jusqu’ici.
Cela met un peu de piment et c’est, après tout, une diversification à côté de celles qui ont peu ou pas de commerce.

Mes autres détentions :
Corum origin : 12,2 %
Epargne pierre : 11,7 %
Multimobilier 2 : 10,5 %
Sélectipierre 2 : 8,1 %
Efimmo 1 : 8,1 %
Interpierre : 7,5 %
Vendôme régions : 7,5 %
Primovie : 7,3 %
Foncia Cap : 6,2 %
Génépierre : 5,9 %
(j’ai aussi 6,1 % de Logipierre 1, mais elle est en cours de liquidation).

Le Tof de Efimmo et Interpierre évolue entre 93 et 96 %, ce qui n’est tout de même pas mauvais du tout, surtout pour des anciennes, comme vous le soulignez.
A noter que les valeurs des parts Interpierre et Epargne Pierre n’ont pas bougé depuis plusieurs années.
Ce n’est, certes pas, un facteur décisif de choix, mais si pour d’autres (bonnes) raisons vous les choisissez, alors ce serait dommage de traîner trop longtemps, sait-on jamais.

Bonjour,

Pour ma part j’ai en plus pour les mêmes montants que les votres (645k)
- novapierre Allemagne 2 us 5 ans
- kyaneos us 5 ans
- vendome région pp
- primovie pp
- interpierre pp

Tout cela me parait donc pas mal. Après tout dépend comme toujours de votre profil et de vos objectifs.

Bien à vous,

Malo