Investissements locatifs : rénovation sur Nîmes…

Asmfan13 · #26

Et les vauclusiens, ca compte ?

pierrejacques11 · #27

Philippe30 a écrit :
P.S : Je propose aux investisseurs Gardois de se rencontrer à l’occasion.
Si vous êtes intéressé je peux centralisé les demandes et ensuite mettre tout le monde en
contact pour définir un lieu et une date

Vous avez mon mail…

Philippe30 · #28

Asmfan13 a écrit :
Et les vauclusiens, ca compte ?

Bien sûr que les vauclusiens comptent mais comment dire … il s’agit d’une réunion familiale des accros de l’abrivado.

Un vauclusien avec un pseudo 13 qui veux assister à une réunion des gens du 30 , ça ressemble à une taupe qui veux espionner….

Nous allons évoquer l’immobilier dans le Gard puisque chacun des potentiels participants dispose d’un patrimoine dans le Gard et notamment sur Nîmes, pour une première réunion je ne voudrais pas trop de monde.

Je relancerais en 2015 une autre réunion et je penserais à toi

Philippe

julien147 · #29

bonjour à tous,

J’étais absent ces derniers temps (déménagement + naissance …)

bref je suis désormais dispo pour une prochaine réunion entre gardois ! il me faut juste le savoir à l’avance parce j’habite le var.

A bientot

PS: bonne année à tous !

cerambyz · #30

OK pour la réunion
+1 courriel

julien147 · #31

bonjour à tous,

Je suis sur un bien à Nimes 3 apparts . Dans un bon quartier, rentabilité brute

(1150*12)/168000= 8.20% je n’ai pas compté les frais de notaire mon calcul est juste je pense.

qu’en pensez-vous ?

Merci par avance pour vos retours.

pierrejacques11 · #32

Faut voir la qualité de l’immeuble, ce que vous entendez par bon quartier, le montant de la tf, les points forts des apparts, leur superficie. Cà fait sortir chaque appart à environ 56000 euros pour moins de 400 de loyer (hors charges?).

Si c’est vraiment un bon produit au niveau qualitatif, pour Nimes çà reste pas mal sachant que dans l’ancien la tf ne monte généralement pas trop.

julien147 · #33

on est a 1500 de TF 2 studios et 1 P3

pierrejacques11 · #34

Quels sont les points forts des apparts ? 168000 après négo ? Quel quartier à Nîmes ?
Un investissement, c’est des dizaines de points à prendre en compte, la renta brute c’est juste un point de départ.

skarnik · #35

Bonjour,
Ca m’intéresse aussi.
Je vis à Beaucaire et je cherche à investir dans le coin.

pierrejacques11 · #36

Beaucaire-tarascon, c’est intéressant. Pouvez-vous nous parler de ce marché potentiel?

julien147 · #37

bj,

168000€ apres nego, le quartier entre route ales et route uzes.

Point forts: une terrasse commune

A+

julien147 · #38

Bj, 8,2 % vous ne trouvez pas ca trop bas après nego ?

J’ai rien trouvé au delà en 1 an de recherche. et je ne pas investir dans dans «certains» quartier.

J’aurais probablement un cf négatif en fonction des vacances locatives.

Merci

pierrejacques11 · #39

Le cf peut se régler via la durée d’emprunt. Envisager des vacances locatives, c’est certes être raisonnable, mais c’est également admettre que l’immeuble n’a pas un emplacement de premier choix, me semble-t-il.
La rentabilité brute n’est pas monstrueuse, mais elle dépend aussi de l’état du bien. En meublé, acheter des locaux à rénover avec 12 % de renta ne présente pas grand intérêt, donc une rentabilité à 8,2 % brute sur des produits de bonne qualité, c’est pas top mais çà peut valoir le coup d’approfondir.

Nicollet · #40

Bonjour

je souhaite faire un investissement immobilier à Nîmes,
Mon but, payer , placer de l’argent au comptant sur un appartement afin d’avoir des compléments de revenus
Quelqu’un pourrait il me conseiller :
Sur les quartiers ou investir , ainsi que les quartiers à éviter .
Sur les points sur lesquels je dois être attentif ! …..
D’un point de vue comptable, pas de problème, je sais calculer le rendement avant et après impôts !
Merci à ceux qui voudront bien m’aider

Michel

GM · #41

L’immobilier sur Nîmes a déjà été évoqué plusieurs fois sur le forum.
Faites la fonction "recherche", vous aurez déjà quelques post assez intéressant.
Bonne continuation.

Nicollet · #42

Merci, j’avais déjà regardes les posts sur Nîmes, et il y a en effet des choses intéressantes, mais concrètement, j’aimerais savoir ou il vaut mieux investir à Nîmes pour un P1 ou P2 éventuellement P3
on me propose un P3 à Serres paradis, chemins des justices vieilles avec garage box en plus pour 90 000€ sur 66m2
un appartement résidence le Neptune a cote costières pour 90 000 sur 50m2
simplement je ne veux pas avoir de probleme, ni de risque de vacances !
j’aimerais savoir ce que vous en pensez, et savoir si vous avez d’autres conseils à me donner
merci

rollingstone · #43

Bonjour,
le mieux est de donner un maximum de détail dès que vous posez votre questions sans quoi on ne peux pas vous répondre sans connaître votre profil

Si vous êtes de Nîmes vous devez déjà connaître les quartiers sympa et les autres…demandez-vous d’abord quel type d’investissement vous souhaitez faire par rapport à votre situation fiscale, votre disponibilité etc
Ciblez un public qui y correspond et ensuite seulement vous pourrez choisir un quartier
Par exemple pas la peine d’acheter à Serre paradis un T3 si vous voulez faire du meublé pour étudiant,
donc commencez pour bien définir votre projet. Lisez des livres sur la fiscalité, la législation etc…

Mon dernier conseil : si vous ne souhaitez pas "avoir de problèmes ni de vacance" mettez tout sur une assurance vie
La location amène aussi son lot de tracasserie

Nicollet · #44

merci pour vos réponses,
je suis d’accord avec vous sur les tracasseries, mais je souhaiterais les limiter,
mon projet est simple, compléter par de la location ma retraite,
donc je n’ai pas d’a priori sur étudiants ou pas étudiants !
quand aux quartier, je ne suis pas de Nimes, je connais géographiquement, mais franchement, à part des lieux évidents et éventuellement très cher ( jardin de la fontaine ….. ) je souhaiterais vraiment avoir des conseils, quels quartiers sont bien, quelles rues, quels quartiers sont à eviter ….je ne veux pas louer cher et faire un maximum de profit, mais louer à un prix moyen et avoir des locataires " fidèles " et s’ils s’en vont ne pas rester avec un appart vacant !
merci encore pour votre aide si quelqu’un peut me donner des conseils tres concrets sur cette ville

pierrejacques11 · #45

Perso j’évite tout ce qui s’approche des quartiers chauds de la ville, notamment pour des questions de difficulté de revente. Donc Serre Paradis je n’y vais pas. Mais vous ferez surement plus de rentabilité là-bas qu’ailleurs et n’aurez pas forcément de mal à trouver des locataires. Si vous faites du meublé pour alléger la fiscalité, vous aurez le problème des goûts de chacun à satisfaire, ce qui n’est pas du tout évident, notamment pour les grandes surfaces.

Si vous aimez la route de courbessac vous pouvez visiter çà, c’est pas mal, je crois que c’est un appart que j’ai visité il y a quelques mois.

Annonce introuvable

Le Neptune, c’est plus jeune, en terme de date de construction et de clientèle, mieux placé et un des avantages est que la taxe foncière est assez peu élevée pour la ville. Par contre le turn over est important (il n’y a que des F2). 90000 euros, s’il y a le parking c’est acceptable, mais la renta restera assez faible (location entre 500 et 600 cc, si vous êtes au 4ème et que l’appart est nickel il se louera mieux qu’en RDC sur la rue par exemple).

Une question : pourquoi investir à Nîmes si vous ne connaissez pas la ville? Les impôts locaux sont quand même assez assommants, de manière générale.

Nicollet · #46

Merci,
je souhaite aussi éviter les quartiers chauds de la ville, concernant Serre paradis, il s’agit d’un ensemble immeuble qui est au 420 chemin des justices vieilles, on m’a dit que cette partie de serres paradis était "clean " et quand j’y suis allé cela m’a semble très clean en effet,
Pourquoi Nîmes, je suis d’Uzés en fait, donc je connais Nimes mais de loin, je ne connais pas les endroits qui se louent bien, et franchement à investir, je souhaite investir dans le coin, je connais Avignon, mais je sais que c’est très compliqué, quand à Montpellier, il semble que la rentabilité soit aussi moins évidente .
Et en lisant , j’ai vus que Nimes était conseillée,
je ne cherche pas une rentabilité démesurée, du fait de ma retraite et de mes placements ( assurance ie entre autre, je suis imposé à 14% et comme j’ai fait des travaux dans un appartement, la fiscalité n’est pas " trop " mon problème, donc si j’arrive à une rentabilité après déduction de tous les frais qui est entre 4.5 et 5% , je passe !
Au Neptune, l’appart est au 3eme donne sur la rue st andre de codols est a un garage ! 90000€ pour 50m2
Mais si quelqu’un peut m’indiquer des quartiers qui soient bon pour la location, sans exploiter la misére humaine, j’en serais ravi .
Sinon, je m’intéressais aussi à un appartement neuf en pinel, soit
Résidence square romana 47m2 + terrasse à 136 000€ moins 21% pinel rue des quatrefages .
soit Résidence le 7* art avenue de la méditerranéenne 39m2 pour 116 000€ au 2etage avec terrasse et parking .
l’idée, un appartement anicen + un appartement Pinel !
voilà, merci pour votre aide à tous, n’hesitez pas à me donner des conseils, et me porposer des suggestions ou quartier, mais la différence avec vous, je ne cherche pas à me constituer un patrimoine ( vu mon age ! ) mais simplement à toucher des loyers pour completer ma retraite, donc je ne fais pas d’emprunt . Merci

lelebap · #47

Bonjour à tous,

Je viens de m’inscrire à ce forum.
Tout d’abord je me présente : J’ai 45 ans, j’habite à Maussane près de Arles et nous souhaiterions, ma femme et moi, investir dans l’immobilier. Pour le moment, je suis novice dans ce domaine. J’ai lu quelques livres sur l’investissement immobilier et autres mais j’ai du mal à franchir le pas.
Pour notre premier achat, je recherche un bien inférieur à 50 000 euros pour un étudiant et qui soit financé intégralement par le locataire (cash-flow positif).
D’après mes recherches sur Nîmes, il y a pas mal d’offres qui semblent intéressantes mais je connais pas du tout le marché dans cette ville.
Il y a un an, j’avais fait des recherches sur le secteur de Tarascon et Beaucaire. Les prix semblaient être intéressants mais après quelques visites on s’est aperçu que beaucoup de quartiers étaient mal fréquentés. Cette expérience nous a refroidis ! Sinon dans le secteur des Alpilles, les prix sont très élevés et sont malheureusement hors de notre budget.
J’aimerais avoir vos conseils. Philippe30, est-ce que votre réunion a eu lieu ? Sinon je serais intéressé d’y participer :-)

Merci d’avance.

Cordialement,

Lelebap

julien147 · #48

Bonjour à tous !

Mon projet avance (lentement …), il y a eu une baisse de prix ! de 10000 € (du a des éventuels travaux d’une pompe de relevage des eaux usées il y a peu de probabilités que cela ce fasse) on est donc à 157500€ prix net vendeur !

Petit rappel : le bien 2 studios meublés et 1 T3 l’ensemble loué 1200€/mois et TF 1500€.
Dans un bon quartier

signature du compromis le 15/09/15.

Je reviens très vite vers vous pour vous tenir au courant

triple10 · #49

Méfiance sur les stations de relevage des eaux usées, des problèmes en perspective surtout si vous êtes seul sur ce bien . Cela ne fonctionne déjà pas correctement quand on est propriétaire alors avec des locataires qui vont jeter n’importe quoi dans les sanitaires….

Eldoradoimmo · #50

Bonjour,

Nous aussi on est du coin… bon à 3/4h de route de Nîmes et en limite du 26, mais ça compte, non ? ;

Preneurs pour une petite réunion des gens du 30 sur le forum, ce serait top

Justement, nous souhaitons relancer le fil car les prix ont fortement chuté sur Nîmes (de l’ordre de 25%, mais bien sûr comme toujours, à prendre avec des pincettes car très variable d’un quartier voire d’une rue à l’autre).

Quels sont les quartiers que vous recommandez le plus pour du meublé, donc de petites surfaces ?

Nous avons aussi vu des appartements à des prix extraordinaires
Par exemple 40 000 € pour un appart au 6e étage de 100m²
très belle vue, hall vidéoprotégé
… mais, car bien sur il y a un mais, ce type d’annonces est dans les quartiers "sensibles"
Les agents nous disent que les Marseillais y investissent en masse car c’est la plage par rapport aux quartiers Nords… mais bon cela fait quand même peur….

Qu’en pensez vous ?

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