SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

Bonjour Parador,

Je vous recommande la lecture du livre de notre hôte. Il vous donnera de nombreuses pistes de refelexion.

A+ Sergio

Je pense que la diversification est une bonne chose.

Donc déjà vous pouvez ouvrir une (voir deux) AV sur internet sans frais d’entrée et ouvrir un PEA (au départ juste pour prendre date).

Gardez plein vos livrets A (voir les LDD) pour la liquidité et ensuite prenez le temps de bien connaitre le reste.

Vous pouvez ouvrir aussi un PEL.

Ne soyez pas trop pressé, prenez le temps de vous informer avant d’investir.

L’immobilier semble baisser doucement, à voir…

Cette discussion sur le micro bic et le réel est très intéressante, mais ne correspond pas vraiment à ma problématique, a savoir : Comment me servir de 60K€ et de 25K€/an pour constituer un patrimoine ?
Cela sous-entend beaucoup d’interrogations. Si l’on passe au-delà que la question des SCPI ou de l’immobilier réel (et tous les problèmes de gestion que cela comporte), d’autres questions apparaissent.
En effet, si l’on suppose que l’on se servent de 30K€ comme apport pour un emprunt amortissable sur 15-20ans de 100K€ ou 150K€ totalement financé par les loyers, que faire des 30k€ restant dans mon cas et des 25K€/an d’épargne ? Comment garder mes capacités d’emprunt intactes et multiplier les crédits ? Je me voit mal épargner en 10 ans près de 200k€ sur des AV ou des PEA alors que cet argent pourrait me servir d’apport pour construire un patrimoine immobilier. Mais jusqu’où les banques peuvent-elles suivre, et quels montages construire pour les y inciter ?

Sergio, consolez-vous : quand le cac était à 2800, on ne savait pas s’il allait dégringoler à 2500 !  C ’est la glorieuse incertitude de la Bourse !  Il faut se remémorer la courbe des cours mise en ligne par IH avec les états d’âme des investisseurs au fur et à mesure de ses sinuosités, très instructif !

Bienvenue Parador,

Hélas, vous serez peut-être déçu, mais ça n’existe pas vraiment "LA bonne stratégie" à adopter… Par contre, je pense qu’avoir une stratégie (dont le choix sera lié à la situation et aux objectifs de l’investisseur, donc pas identique pour tous), même imparfaite, est quand même mieux que picorer au grès des opportunités. De même, s’efforcer d’éviter (de fuir) les mauvais coups potentiels est aussi bien utile. 

Bien souvent, une stratégie passant par une diversification du patrimoine (selon les types d’actifs : actions, immobilier, obligation - dettes, liquidités, autres) (et pour chaque type d’actifs, entre plusieurs actifs, réparti géographiquement, pas forcément sur la même devise, etc.) diminuera la volatilité du patrimoine, et permettra son développement assez régulier au long terme.

Beaucoup de patrimoines en France sont largement surpondérés en immobilier, et les performances de l’immobilier ces dernières 10-15 années ont encore accentués cette tendance. Mais l’immobilier aussi (qu’il soit résidentiel ou professionnel, en direct ou via des sociétés SCPI, SIIC, etc.) peut stagner ou baisser pendant pas mal d’années…. Et une toute petite baisse peut faire très mal quand on a acheté avec le levier du crédit, qui mobilisera une partie de son épargne à venir.   

Je suis assez favorable aux conseils qui vous été donnés, que je reformule (ou complète) :
   - acheter le livre de l’hôte de ce forum (voire d’autres livres)
   - se former à la gestion de votre patrimoine naissant
   - ouvrir une ou des AV (un contrat sans frais sur versement, donc sans doute pas chez votre banque mais sur internet), au moins pour prendre date, et y mettre une partie de vos 60 k€, sur le fond en €uros
   - ouvrir un PEA (voire un autre pour Mme), au moins pour prendre date, en veillant au niveau des frais, et définir un rythme régulier pour y investir progressivement une partie de votre patrimoine (par ex 2 k€ au départ et qqs centaines d’€ chaque mois ensuite), dans un (ou deux) tracker simple, comme l’eurostocks50 (valeurs européennes) si vous ne voulez pas vous embêter à choisir des actions, les suivre, ré-équilibrer entre secteurs, etc. Investir régulièrement vous évitera d’investir à contre temps (ce qui est la tendance naturelle : acheter haut quand ça a monté, ne pas acheter bas quand ça a baissé).
   - pour l’immobilier, il est difficile d’acheter progressivement (en général c’est des montants assez important, même pour les SCPI c’est pas mal de k€), et les frais lors de l’achat sont importants, donc on achète pour 10ans ou plus, et il ne faut pas se rater… Par ailleurs, le marché semble au plus haut, et semble même vouloir prendre le chemin de la baisse. Si vous acceptez les risques associés, peut-être investir 20 ou 40 k€ sur des SCPI (avec crédit si vous en trouvez un pas trop cher), en prévoyant de renouveler l’opération tous les 3 à 5 ans, ou en partie sur SCPI en partie sur SIIC sur un compte titre ordinaire (trop tard pour les mettre sur le PEA). Si vous voulez vous impliquer et y passer plus de temps, et vous positionner sur un plus gros montant, peut-être une petite surface pour louer en meublé (ou nue), ou d’autres stratégies proposées (par ex par Fred) si vous en comprenez bien les tenants et aboutissants.
   - conserver une partie de vos liquidités (3 à 6 mois de dépenses) sur des livrets ou disponibles à très court terme.

Pourquoi investir plutôt 20-40 k€ plusieurs fois, tous les 3-5 ans ?  L’objectif est d’éviter d’investir tout au prix le plus haut, pour voir ensuite les prix des parts et les loyers baisser.

Imaginez que les prix des parts évolue comme par le passé, et que le prix actuel soit similaire à celui de 1991 ou 1992 ou 1993 (cf message #41 de SCPI en Mars 2011 : toujours temps d’acheter ? (2/4)), et vous aurez une petite idée de l’impact potentiel.

Imaginez l’impact si c’est pire encore…

Imaginez aussi l’impact si pour une raison ou une autre, vous deviez récupérer vos billes après quelques années (Je sais, fonctionnaires, votre risque de se retrouver au chômage est faible. Mais rien n’est 100% sur. Et il n’est pas complètement impossible que dans 5 ans vous vouliez dé-pacser, démissionner, et partir en Patagonie suivre votre nouvelle conquête après avoir tout vendu).

C’est certes la voie de la prudence. Vous pouvez choisir de risquer plus d’un seul coup, et en espérant échapper à ces scénarios pessimistes, ce qui sera souvent le cas d’ailleurs. Mais alors au moins ce sera en en étant bien conscient.

parador je vois que vous etes jeune et fougeux et c’est trés bien. Comme vous le savez plus on arrive à épargner et donc à investir jeune plus les intérets composés vont foctionner et plus votre patrimoine va grossir.
Pour en revenir à l’achat par exemple de 120k€ de SCPI en une fois ou en 3 fois(3x40k€ sur 5ans par exemple) à mon avis il vaut mieux partir sur la deuxième hypothèse. Certes cela représente plus de travail (recherche plan de financement,SCPI…) mais l’achat de SCPI de rendement à crédit sert à se faire un revenu complémentaire à la fin du crédit (pour la retraite ou diminuer son temps de travail ou….).Et comme vous etes jeunes cela peut vous servir pour plus tard.
Je pense que l’intéret pricipale de cette solution est de pouvoir comparer rendement des SCPI avec taux d’emprunt dans la durée (Stéphane le spécialiste SCPI du forum dit qu’il vaut mieux une différence de 1.5% entre le rendement SCPI et le TEG du crédit). Peut etre que les taux d’emprunt vont baisser ou que le rendement des SCPI vont augmenter dans les prochaines années….