Le Patrimoine Foncier : vos avis sur cette SCPI (Aestiam)

Je me pose la même question.
A un dernier prix de souscription de 1425€ vs valeur de reconstitution à 1212.53€ on est sur une surcôte de 17.5%, alors que si j’ai tout suivi, à titre de comparaison le max autorisé sur une SCPI à capital variable est de 10%.

Le TOF a été assez stable longtemps vers 97% avec une chute marquée en 2015 à 91.6% et à 90.1% sur le T4. L’explication de cette baisse me semble, à première vue, bien documentée dans le RA.

De belles réserves (en tout cas de ma compréhension), on est sur 2.5M€ de RAN +6.3M€ de RPV soit 104€/part environ 17mois de versement (avec sur un autre registre 2.5M€ de trésorerie et 3.7M€ de PGR)..
..des réserves d’ailleurs dans lesquelles on a pioché en 2014 et 2015 pour afficher des dividendes records (6.04% et 5.64% resp) et ce faisant contribué à attirer l’attention de la presse
C’est peut être ce sujet "grosses réserves" entre autre qui justifie un prix aussi haut ?

Etant donné ma jeunesse sur ce thème, je ne me hasarderai pas à donner une opinion personnelle détaillée..
.. par contre j’ai une question de débutant - je pense - sur la réserve de plus value.
J’ai bien compris que le RAN était (en gros hein?) la somme du cash généré sur les années passées et qu’à ce titre, il fallait le dépolluer de l’année N quand on veut essayer de prévoir l’évolution du résultat sur N+X..
.. mais à la lecture de ce forum et du RA de Patrimoine foncier, je constate qu’il en est de même pour la RPV… la SCPI n’a fait aucune cession cette année pourtant elle a une RPV de 6.3M€
J’imaginais que la PV sur une cession d’actif devait être constatée sur l’année N..

Autre comment/ question liée : si je comprend bien, ces 6.3M€ correspondent donc à une cession des années passées qu’on a choisi d’étaler sur la durée. Mais alors qu’en est il des PV latentes, qui semblent très importantes sur cette SCPI (p22 RA 2015 40 M€ de PR pour une valeur vénale à 93M€)?
A combien peux t’on estimer "grosse maille" le cash réel pour l’associé si la société vendait tout? Cet indicateur doit il selon vous rentrer dans le scope des données importantes à appréhender avant d’investir dans une SCPI?

Merci bien

Ok merci GBL de votre intervention

J’en retiens, entre autre chose, que la notion de PV latente (delta entre valeur d’achat du patrimoine et valeur vénale) n’est pas un critère déterminant dans le choix d’une SCPI.

Formulé autrement, pour deux sociétés ayant deux mêmes valeurs de réalisation et de souscription, il ne me semble guère pertinent de privilégier celle qui aurait acheté son patrimoine moins chère car :
--> c’est, je suppose, souvent plus le reflet de l’ancienneté de la SCPI que de sa capacité à trouver de bonnes affaires
--> celle qui a achetée moins chère n’a pas de raison particulière de distribuer plus de dividende dans une optique long terme.. oui elle peut générer de la plus value et du cash ponctuellement, mais c’est au détriment des loyers des années suivantes..

Cela me semble a peu près clair…
..par contre, j’ai toujours du mal avec cette distinction entre comptabilité et réalité annuelles, générée par ces RAN et RPV.
La source de mon inconfort provient je pense que dans mon job, pour décaler un produit sur l’année suivante, il faut justifier d’un risque tangible et le documenter.  Et encore l’actionnaire faisant le constat que les résultats comptables divergent trop du cash réel, nous a t’il demandé de raisonner en cash flow autant qu’en RN classique.

Aller j’essaye de formuler ma question ou plutôt mes deux questions :
--> l’approche cash flow vous semble t’elle pertinente dans l’analyse de la performance d’une SCPI? Ie ne plus raisonner en dividende, ni même en résultat mais en loyer effectivement perçus (ie hors FAE, impayés etc..) vs charge effectivement payée (là aussi hors facture à recevoir, PGR etc.. )
Ou est ce juste se complexifier la vie pour le plaisir, le RN étant suffisant ?

--> peux t’on purement et simplement ne pas tenir compte des notions RAN et RPV?
Quelle différence y a t’il entre deux SCPI ayant toutes les mêmes données, le même patrimoine, la même tréso etc.. mais l’une à généré il y a X années un PV qu’elle a passé en réserve, et l’autre non?

D’avance merci

(Re)merci.
Voilà encore un basique (je pense) que je découvre en réfléchissant à vos propos
Sans RPV ni RAN, une société ne peux verser plus de dividendes que ses loyers perçus, et ce même si sa tréso (provenant par exemple d’une cession passée) est conséquente.
Le RPV +RAN ne sont qu’une possibilité de gonfler le dividende si la trésorerie le permet.
Et dans une optique long terme, je ne le retiendrais pas comme une données majeure..

Je commence à trouver problématique le manque de pertinence des ratios financiers sur le choix d’une SCPI.

Le TOF? Si c’est haut, ça veut dire que c’est bien géré ou qu’il n’y a pas de marge de progression?
La PGR? Si c’est haut, ça veut dire que la société en a sous le coude, ou que le parc est vieillissant?
Le RAN +RPV, les PV latentes ? On en a parlé.
Le TRI? Je ne suis pas fan, je cherche une rente sur le long terme, pas la valorisation de mes parts.. mélanger ces deux notions différentes dans un même indicateur, avec la dimension valorisation largement impactée par le contexte "baisse des taux, BCE," etc..
Et je cherche à prédire l’avenir pas à regarder 10 ans en arrière..
Bref je ne suis pas fan..

Que reste t’il comme vrai critère pertinent au delà du prix de souscription / valeur de réalisation?
Et bien il reste la qualité du patrimoine et de la SdG…. ça tombe mal, ce sont les deux seuls nécessitant une connaissance approfondie du marché et de ses acteurs..

Est ce que d’autres que GBL (qui doit en avoir marre de vulgariser) se posent les mêmes questions?

En faisant un comparatif des SCPI, je me suis attardé sur Le Patrimoine Foncier de Foncia. Et je m’aperçois que le prix d’acquisition net acquéreur est passé de 1.430e en septembre 2018 à 1.210€ en avril 2019.
J’ai bien constaté une diminution forte du dividende depuis 2014 (80€ /part en 2014 vs. 57€ /part en 2018) et un taux d’occupation financier moyen de 76% sur 2018.
Pour les connaisseurs de cette SCPI, comment explique-t-on cette (lente descente aux enfers ?) progressive baisse sur tous les indicateurs ? Merci beaucoup !

La capitalisation de la SCPI a baissé de 15% car la valeur de part a baissé d’autant sur le marché secondaire, je l’évoquais ici :
Classement 2019 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation)

Surin a écrit :

Parmi les mouvements impressionnants, citons Le Patrimoine Foncier qui passe de l’avant dernière place l’an dernier avec une surcote de près de 24% à la … 4ème place et une décote de plus de 5% ! La faute à une VR en progression de plus de 10% et surtout un prix de part qui suit la tendance de plusieurs SCPI à capital fixe en baisse de plus de 15%.

Edit : un dividende en chute libre depuis les 4 derniers exercices (-28,75% depuis 2014), un TOF qui peine à remonter à 80%, les vendeurs ne s’y sont pas trompé, bon courage aux suivants.

Dernière modification par kc44 (16/05/2019 17h24)

Les échanges sur le marché secondaire de LPF ont été très faibles durant l’année 2020 depuis le Covid. Le volume mensuel a tourné entre 0 et 80 titres négociés avec une moyenne au tour des 30 titres.
Beaucoup d’ordres à la vente, avec très peu d’acheteur … avec à la clef une légère baisse des prix d’exécution à 1 185,84 euros.

Les volumes ont commencé à augmenter à partir de février 2021, et ont dépassé les 100 titres mensuel depuis avril 2021 avec de forts volumes en juillet (307 titres) et en août (389).
Les deux dernières confrontations ont fait remonter les prix d’exécutions de 1 185,84 euros à 1 210 euros.

Il y a un clairement une inversion de tendance. L’annonce debut 2021 (bulletin 2s20) que les locaux de rue vellefaux (en travaux) avaient fait l’objet d’un nouveau bail, doit y être pour quelque chose !

Je pense que l’appréciation de LPF devrait continuer, avec la perspective notamment de la hausse du dividende en 2022, et la réévaluation des valeurs d’expertises au 31/12/2021.
J’ai fini de me renforcer sur la confrontation de ce mois d’août.

Bulletin du 4t21 (lien ici)

I/ Dividendes

22.23 € sur le 4t21, ce qui permet d’atteindre les 65.70 euros de dividendes en 2021, Vs 59.25 euros.
C’est une belle augmentation sachant que la partie de l’actif rue Vellefaux en travaux n’était pas encore livré !

II/ Arbitrages

Aucun

III/ TOF

Le TOF s’améliore de 3 points pour passer de 85.13% au 3t21 à 88,16%.
Ceci semble s’expliquer par les relocations du 4t21 supérieur aux libérations, dont notamment une relocation qui avait été évoquée lors du bulletin précédant 3t21 sur l’actif à Nancy.
Les 5 relocations apportent un loyer de 438 ke Vs 84 ke de libérations.

IV/ rue Vellfaux

Le bulletin précise que la livraison de rue Vellefaux sera effective sur ce trimestre 1t22. C’est une très bonne chose.

V/ Marché des parts

Depuis la publication de ce bulletin fin janvier, le marché secondaire s’anime !
La confrontation du mois de février a poussé la valeur des parts de 1 220.98 euros à 1 292 euros (soit +5.8%). Ça semble être le cas également pour la confrontation de ce mois.
Pour mémoire, la valeur des parts plafonnait à 1 220 euros depuis +/- 3 années.
Le dividende 2021 d’un montant de 65.70 euros fait ressortir un rendement de 5,5% au 31/12/2021.

Personnellement j’anticipe que le mouvement de hausse devrait se poursuivre dans les prochains trimestres, ce qui permettrait à la SCPI de retrouver un peu plus de cohérence sur son taux de rendements et la valeur de transactions de ses parts :
*les comptes annuels vont être publiés d’ici 2 mois, qui amah feront ressortir une hausse importante des valeurs d’expertises ;
*les dividendes devraient augmenter :
  -les acomptes sur dividende devraient naturellement augmenter au fur et mesure de l’année 2022 ;
  -le dividende 2022 devrait encore être en augmentation sensible par rapport à 2021 (rue vellefaux + relocations) ;
  -le dividende 2023 devrait également pouvoir être supérieur au 2022 (année pleine rue Vellfaux en 2023 vs 2022 location partielle + éventuelle franchise) ;
  - hausse des loyers selon l’augmentation des indices ;
*le plus gros des travaux est dorénavant derrière, il y a donc maintenant moins de dépenses/travaux en charge et à financer ;

Bien sûr, on ne maitrise pas les départs (risque gros locataire / changement des usages) et les éventuels impacts de la situation économique actuelle et future.

Bulletin du 2t22 lien ici

I/ Dividendes

19.50 € sur le 2t22, à comparer à 14.49 euros l’année dernière et 18 euros sur le 1t22.
Après une fore augmentation au 1t22, le dividende est encore augmenté ce trimestre !
Le bulletin maintient un prévisionnel de dividende sur 2022 de 72/80 euros.
Il semble être bien parti pour s’approcher des 80 euros.

II/ Arbitrages

Aucun

III/ TOF

Le TOF (ancienne formule) s’améliore encore pour arriver à 89.2%.
On constate que les locaux vacants en recherche de locataire ne représente que 2,78%, tandis que les locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d’un future locataire est de 8%.
Cela signifie que d’ici quelques mois, ces 8% se transformeront en loyer, pouvant encore laisser augurer une hausse du dividende (sans gros départ, cela va de soit).

IV/ Marché des parts

Le prix d’échange a repris de la couleur. Le dernier s’est réalisé à 1 339.56 euros. Le carnet d’ordre côté vendeur est dorénavant assez "pauvre".
Les dividendes sont en fortes hausses depuis le 4t21 n’y sont pas pour rien !

Bulletin du 4t22 lien ici

I/ Dividendes

21.99 € sur le 4t22, portant le total du dividende 2022 à 78.99 euros (dans le haut de le fourchette de prévision qui était de 72/80 euros).
Le dividende 2021 était de 65.70 euros, soit une augmentation de + 20%.

II/ Arbitrages

Pas d’arbitrage de trimestre.

III/ TOF

Le TOF (ancienne formule) se tasse ce trimestre à 96 % (vs 96,6% au 3t22 et 89,2% au 2t22). Il reste toutefois en très forte augmentation sur l’année.

IV/ Marché des parts

Le prix d’échange des parts a continué d’augmenter très légèrement pour être porté sur les trois dernières confrontations à 1 375,00 euros.

Avec un dividende annuel de 78,99, le rendement au prix actuel de la part reste encore très élevé à 5,74%.
A suivre : l’évolution des valeurs d’expertise. Pour mémoire, au 31/12/21, la valeur de réalisation était de 1 634 euros, et la valeur de reconstitution de 1 840 euros.