Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse !

Bonjour,

Pour être tout à fait exhaustif, il faut rajouter une solution 0) : le feeling !

Par principe je ne fais pas de compromis sur la règle du CDI avec revenus > 3 loyers mensuels, mais parmi les dossiers valables, je ne prends pas forcément celui avec les plus gros revenus. Le projet de location (proximité du travail, surface louée par rapport au nombre d’occupants), le temps consacré à la visite, le profil du locataire sont primordiaux.

Par exemple les profils "jeunes artisans" (boulanger, cuistot…) qui ont toujours travaillé dur me plaisent beaucoup, même s’ils ont rarement des salaires mirobolants. A l’inverse mes proches ont parfois dû entamer des marathons judiciaires pour recouvrer les impayés de locataires avocats ou médecins…

J’ai beaucoup de mal avec les assurances et garanties, trop chères, et trop de contraintes dans les clauses. Combien de personnes souscrivent à ces formules et au moment où ils en ont besoin, se voient refuser l’indemnisation parce que le locataire ne remplit pas/plus telle ou telle condition ?

Il faut évidemment bien choisir ses locataires, mais se rendre aussi à l’évidence sur un point, on a les locataire que l’on mérite, louer de la misère = locataire de misère, et les risques qui vont avec.

Du coup, personnellement, je mise sur la sélection, la caution solidaire, la bonne entente et la réactivité. En louant mes appartements je propose une prestation, à moi de faire qu’elle soit bonne, et de tout faire pour résoudre les problèmes au plus vite lorsqu’ils se présentent.

Et d’après les retours que j’ai, mes locataires apprécient.

Ddtee a écrit :

Bien souvent, quand les éléments factuels sont bons, on néglige de s’écouter de façon plus irrationnelle, c’est une erreur. L’expérience m’a apprise qu’une fraction de doute est souvent confirmée…

Après la lecture de Système 1 / Système 2 : Les deux vitesses de la pensée de Daniel Kahneman (prix Nobel), je me méfie maintenant de l’intuition, qui se base souvent sur des biais, des distorsions psychologiques.
Il nous reste les faits, les faits, les faits, que sont les conditions des assurances GLI : CDI, revenus = 3 loyers, caution solidaire, etc.

Je pense comme DDtee l’a très justement fait remarquer, qu’il est nécessaire parfois (lorsque les conditions de loyer sont réunies bien entendu, voir même légèrement en dessous des stricts critères), de se fier également à son ressenti. Quelqu’un qui a un très bon dossier peut tout à fait être ingérable en tant que locataire et ne pas payer pour quelconque problème illusoire, alors que quelqu’un qui n’a pas forcément le meilleur dossier peut au contraire être tout à fait sérieux et ne pas causer de soucis au propriétaire.

@Nicolas92 : Etes-vous certain qu’il soit judicieux d’intimider physiquement dès le départ tous vos locataires, sachant que statistiquement 97% d’entre eux seront de bons payeurs ? Quand bien même cela les dissuaderait les mauvais payeurs potentiels, cela dissuadera tout autant les bons payeurs de rester dans un bien géré par un proprio "borderline".

En tout cas, certainement pas une méthode de gentleman…

Je vous assure que je suis droit dans mes bottes et je peux me regarder dans la glace…vu comme cela mon message peut paraître un peu borderline effectivement. Je vous donne des précisions complémentaires pour mieux comprendre le contexte…
Le dossier du locataire est soigneusement choisi auparavant, le prix conforme au bien et au quartier, je n’applique aucune augmentation annuelle durant les 3 premières années et chaque souci relevé par le locataire est corrigé dans les 24H. Dernier exemple fin septembre quand une plaque de cuisson est tombée en panne : remplacée le soir même par une plaque induction (vitrocéramique auparavant).
J’estime être parfaitement correct et aller même au delà de mes engagements prévus aux termes du contrat. Il faut aussi savoir que cet ami a un travail honnête, un casier vierge et ne ferait pas de mal à une mouche, il est juste impressionnant d’où sa mise à contribution….
Nicolas

De mon côté, mon expérience de bailleur social (je gère 500 logements) m’apprend que l’on ne peut guère se fier aux apparences. Certains locataires ont un look négligé et un appartement bien entretenu, d’autres au contraire, propres sur eux, ne font pas le ménage chez eux. Il n’y a pas vraiment de règles.

Je préfère un locataire aux premiers abords pas très sympathique mais avec un bon dossier complet, qu’un gars sympa mais limite niveau ressources.
D’ailleurs ce n’est pas forcément lui rendre service que de proposer un logement à un candidat, au-dessus de ses moyens.

nicolas92 a écrit :

En tout cas, certainement pas une méthode de gentleman…

Je vous assure que je suis droit dans mes bottes et je peux me regarder dans la glace…vu comme cela mon message peut paraître un peu borderline effectivement. Je vous donne des précisions complémentaires pour mieux comprendre le contexte…
Le dossier du locataire est soigneusement choisi auparavant, le prix conforme au bien et au quartier, je n’applique aucune augmentation annuelle durant les 3 premières années et chaque souci relevé par le locataire est corrigé dans les 24H. Dernier exemple fin septembre quand une plaque de cuisson est tombée en panne : remplacée le soir même par une plaque induction (vitrocéramique auparavant).
J’estime être parfaitement correct et aller même au delà de mes engagements prévus aux termes du contrat. Il faut aussi savoir que cet ami a un travail honnête, un casier vierge et ne ferait pas de mal à une mouche, il est juste impressionnant d’où sa mise à contribution….
Nicolas

Votre ami est en tout cas bien gentil d’accepter d’endosser le rôle du grand méchant noir qui viendra récupérer les loyers impayés.
Ca me semble sidérant!

Les frais de gestion sont très cher de ce que j’ai vu mais dés le défaut de paiement, une lettre est envoyée.

Ca à la réputation de faire bouger les choses, une lettre avec une entête d’huissier de justice ca fais plus peur qu’une lettre sans entête.

En tout cas c’est leur argument.

Christof : c’est juste, mais un même locataire peut très bien passer d’une catégorie à l’autre, et ça, c’est imprévisible au moment où vous signez le bail !

Entre le bail signé avec un locataire bien sous tous rapports, et le moment des impayés, il peut y avoir des "accidents de la vie" (chômage, endettement, divorce, dépression, drogues ou alcool)…

Je suis bien d’accord que le feeling et l’appréciation subjective sont un bon critère préalable. Ca peut permettre de sélectionner un locataire qui a le plus de probabilités d’être un locataire sérieux (bon payeur, mais aussi absence de nuisances par rapport aux voisins, etc).

A mon humble avis, les précautions qu’on met pour prévenir les impayés doivent être les mêmes quel que soit le sérieux du locataire et la qualité du feeling. On applique un principe de précaution. Et la pilule sera d’autant plus facile à faire passer au locataire si on lui dit que ce n’est absolument pas une méfiance envers lui, mais que vous faites cela pour tous vos locataires, fussent-ils fonctionnaires, milliardaires ou quoi que ce soit.

A propos de l’intérêt de l’assurance loyers impayés (GLi/GRL) :
- je citais le cas réel d’un bailleur qui n’a que 0,5 % d’impayés. Mais, reprenons mon exemple fictif de 10 petits biens loués 200 €/ mois. Si vous en avez, en moyenne, 1 sur 10 qui subit des impayés (ce qui reste assez réaliste), vous êtes à 10 % d’impayés en moyenne ; à voir ensuite si vous finissez par faire rentrer votre argent ou non ; vous serez peut-être à 3 ou 5 % en moyenne, au final, quand les procédures pour faire rentrer l’argent auront abouti.
- il faut intégrer les frais des procédures pour faire rentrer les loyers. Lettre recommandée, huissier, peut-être aller jusqu’au tribunal d’instance : tout cela coûte. Et ça coûte quasiment la même chose que ça soit pour 200 € de loyer mensuel ou pour 2000 €. En toute logique, même si vous arrivez à faire rentrer l’argent au final, il faut déduire de cette rentrée d’argent le coût des procédures. Coût des procédures inclus, avoir 5 à 10 % d’impayés en moyenne semble donc du domaine du possible.
- si on est potentiellement à 5 ou 10 % d’impayés, prendre l’assurance qui ne coûte que 3 à 3,5 %, ça devient rentable. Mais dans ce cas, comme dit par d’autres intervenants, attention à bien lire toutes les conditions, et à rester dans les clous de ces conditions. Se dire "c’est bon j’ai l’assurance", et se rentre compte tardivement qu’elle ne s’applique pas, c’est fâcheux !

Bref, c’est à chacun de voir quelle(s) solution(s) il préfère… Moi, je continue à penser que la caution solidaire est une bonne solution : elle donne un recours en cas d’impayés. On aura des frais pour faire rentrer l’argent (huissier…) mais on a de fortes probabilités que ça fonctionne au final.
- bail normal sans caution solidaire : solution gratuite initialement ; ne coûte qu’en cas de procédures à lancer ; mais moins bonnes probabilités de revoir l’argent.
-  bail normal avec caution solidaire : solution gratuite initialement ; ne coûte qu’en cas de procédures à lancer ; très bonnes probabilités de revoir l’argent.
- bail normal avec assurance : solution qui coûte en permanence (3 à 3,5 %) ; coûte aussi en cas de procédures à lancer (souvent 2 mois de loyer de carence) ; très bonnes probabilités de revoir l’argent si on respecte bien les critères…
- gestion en agence + assurance : solution qui coûte en permanence (de l’ordre de 10 % des loyers) mais au moins on est tranquille (en principe) : l’agence vérifie que le locataire rentre dans les critères ; gère le bien dans la situation courante ; gère les impayés et le déclenchement de l’assurance et des procédures. Une bonne solution pour celui qui ne veut pas s’embêter avec la gestion locative…

Dernière modification par Bernard2K (03/11/2015 08h10)

Bernard2K a écrit :

- bail normal sans caution solidaire : solution gratuite initialement ; ne coûte qu’en cas de procédures à lancer ; mais moins bonnes probabilités de revoir l’argent.
-  bail normal avec caution solidaire : solution gratuite initialement ; ne coûte qu’en cas de procédures à lancer ; très bonnes probabilités de revoir l’argent.
- bail normal avec assurance : solution qui coûte en permanence (3 à 3,5 %) ; coûte aussi en cas de procédures à lancer (souvent 2 mois de loyer de carence) ; très bonnes probabilités de revoir l’argent si on respecte bien les critères…

Je suis surpris, en voyant cette progression je m’attendais à voir "bail notarié" (voir par exemple ici, ici, ou ici ). Mais non…

Est-ce une omission par choix, par oubli, ou me serais-je trompé sur les avantages de ce type de bail ? (en particulier pour récupérer plus facilement son 1er mois d’impayé…)

Ce récapitulatif exhaustif est vraiment excellent ! Il pourrait faire l’objet d’une petit lifting : la GRL n’existe plus, pas plus que la GUL.

J’ai 2 questions par rapport à la caution :
1) On peut exiger une caution quel que soit le salaire du locataire ?
2) Quelles sont exactement les mentions manuscrites à faire reporter par le garant ? Je n’ai trouvé nulle part le passage exact à faire écrire. Même sur service-public.fr (Modèle de lettre pour se porter caution d’un locataire | service-public.fr), ce n’est pas clair : que veut dire "les 4 derniers paragraphes", il y a 5 paragraphes et 2 mentions "Fait en… Fait à…".