SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ?

Le flux de l’année 15 est le montant final net d’impôt (récupéré après clôture du contrat) moins le montant investi de l’année.
Pour calculer le montant final du contrat avant impôt, j’ai considéré que nous étions au 31 décembre de la 15ème année et j’ai considéré que :
(montant final du contrat avant impôt) = (nbr de parts de 2015)*(1 - 0,5/100)*(valeur de la part) + (loyer 2015)*(1 - 6/100).
Les loyers de 2015 sont réinvestis juste avant la clôture du contrat.

Bonjour,

J’ai lu avec attentions tous vos échanges, pour ma part avec un TMI à 41% je ne pense pas faire le choix du financement à crédit car:

- IR => la perspective de donner 56,5% de mes revenus supplémentaires ne m’enchante pas plus que cela (après tout pourquoi prendre un risque quand l’Etat gagne plus que soi ?).

- incertitude sur la capacité de remboursement des cash flow négatifs futurs

Je me place sur mesplacements liberté avec 20kEUR en SCPI pour démarrer, puis monter jusqu’à un apport total de 150kEUR avec versements réguliers et exceptionnels. L’objectif est de dégager dans 10-15 ans une rente de 1kEUR net / mois.

Petit point qui peut être intéressant sur ce fil:

Lors d’un achat à crédit, en direct, le souscripteur supporte le risque de liquidité si le volume d’échange des parts est faible.
Lors d’un achat via AV, l’assureur supporte ce risque, les parts sont dont plus liquides à priori.

Oui, mais ça dépend à quel horizon on regarde.
Si vous empruntez à 15 ans ou si vous prenez une NP à 15 ans, après ces 15 ans vous allez être taxé au max si votre TMI ne baisse pas. Il faudrait donc recommencer la manip et payer encore des frais d’entrée.
Avec l’AV vous pouvez garder un horizon de temps long.

Evidemment, il y a pas mal d’inconvéniens à l’investissement en direct (vous n’êtes pas vraiment actionnaire, l’assureur a une créance envers vous …).

carpediem a écrit :

A 41% de TMI, le plus intéressant en rendement net de fiscalité est la NP si vous avez le cash.

Si vous n’avez pas le cash, le montage achat à crédit in-fine d’un mix SCPI de rendement et de capitalisation, afin de gommer la fiscalité, avec une assurance-vie alimentée régulièrement afin de rembourser le prêt sera plus rentable qu’une AV en SCPI alimentée petit à petit.

Le but est de cumuler un meilleur rendement pour les SCPI et pour l’AV que le coût global du crédit, ce que l’on appelle l’effet de levier.

Carpediem

Bonjour,

Etant dans ce tmi mais n’ayant pas le cash dispo vous auriez un peu plus d’informations sur un tel montage nottament credit in fine. Par exemple un exemple illustratif avec 2 ou 3 chiffres ? La banque preterait ?

Merci
Cdt

@ yannou77 vous avez citez les deux seuls SCPI de capitalisation actuellement commercialisées.

@roudoudou La répartition entre SCPI rendement et capitalisation va dépendre du coût global du crédit que vous allez obtenir. Le but étant de couvrir les mensualités avec les loyers de la SCPI de rendement en prenant un peu plus de loyers au départ si les loyers viennent à diminuer ensuite afin de maintenir un résultat proche de 0 et éviter la fiscalité. Cela peut varier aussi si vous avez déjà des revenus fonciers complètement imposés.

En parallèle, vous versez régulièrement sur un support d’épargne type assurance vie afin de constituer la capital à rembourser en bénéficiant de la fiscalité forfaitaire de l’AV à 8 ans. En général les banques demandent 40% du montant du prêt en capital initial sur l’AV.

La partie SCPI capitalisation sera soumise aux PV immobilières de 19% plus abattement pour durée de détention soit bien moins qu’un TMI de 41%.

Imaginons que vous vouliez emprunter 100 en in fine 15 ans à 2.5% assurance comprise.
50 en SCPI de rendement à 5% afin d’annuler les mensualités: gain 0 fiscalité 0. 45 si revente
50 en SCPI de capi à 4% par an donne 86.58 soit 77.92 net vendeur soit 72.19 net de fiscalité
40 en av à 3%, il faut verser chaque année 3.4 pour arriver à 100 net en 15 ans.

donc versement 40+ 14*3.4= 87.6 donne avec revente SCPI 45+72.19= 117.19 soit du 2.87%/an net de fiscalité.
L’avantage c’est que vous n’êtes pas obligé de revendre la totalité des SCPI ou de racheter la totalité de l’AV à la fin du crédit selon votre situation et vos nouveaux objectifs.

Carpediem

Oui enfin ce qu’on voit c’est que les assureurs ne guarantisent plus grand chose par les temps qui courent à part leur(s) marge(s).
Je me méfierai de cette assertion qui, même si vraie dans le texte, pourra rapidement devenir caduque si les assureurs font ce qu’il savent bien faire (ne pas vouloir mettre la main à la poche lorsqu’il s’agit effectivement d’honorer leurs engagements et aller demander le vote d’une loi allant dans leur sens).

Bien à vous,

Bonjour,

je voudrais investir 10 K,en SCPI dans l’assurance vie LINXEA SPIRIT .Et investir les loyers dans une sicav ou etf small caps (investissement pour un horizon de +10 ans )

quels SCPI choisir et quel UC pour investir les loyers ?

je suis ok pour une offre de parrainage

Un argument que je crois n’avoir pas lu et qui me semble en faveur de l’assurance vie.

En AV, les moins value équilibrent les plus values financières du reste du contrat. Cela fait réduire le risque.
- Déjà, les frais sont imputés en moins value au départ du contrat. Cela fait économiser 15,5% (csg-crds) de ces frais + 7,5% d’impôt au delà de l’abattement… si on a des plus values financières sur UC.
- Si il y a une baisse des SCPI vous pourrez utiliser ces moins values pour contrebalancer les plus values sur fonds euros ou actions. Si vous êtes en direct les moins value ne peuvent pas effacer des plus values financières…ni immobilières. Ainsi en direct, si vous avez des plus values sur certaines scpi et des perts sur d’autres scpi, vous paierez des impôts même si vous êtes négatif au global.

Je voulais vous interpeler à propos de ce que vous avez dit sur une autre discussion:

Fructif a écrit :

Effectivement, ce sont les meilleurs contrats pour investir en SCPI. J’ai fait ce choix plutôt que de la SCPI à crédit ou en nue propriété.

L’AV en question était "Mes Placements".
En fait j’aimerais que vous développiez pourquoi en êtes-vous arrivé à la conclusion que l’achat en AV était plus intéressant que l’achat "à crédit ou en nue propriété" et par rapport à quelle situation de départ.
Dans cette discussion je ne trouve pas de quoi tirer une généralité, cela dépend beaucoup de la situation de départ et finalement la solution s’imposera de fait.

En réponse à ma question (#42), voici quelques échanges que j’ai eu en MP avec Fructif que je relate en résumant un peu et avec son accord:

Fructif a écrit :

Je suis en train de faire les calculs, et je n’arrive pas à m’y retrouver avec tous les messages SCPI sur les forums.
Est-ce que vous auriez une idée des taux à 10 et 15 ans :
                    - top canon
                    - plus classique chez CFF
                    en ce moment ?

                    Pas de surprise c’est sûr qu’avec un crédit à 1,5% sur 15 ans et un TMI à 14% on dépasse 6% de TRI… c’est sûr que c’est sympa !
                    Mais dans le cas d’un TMI supérieur on n’a pas accès à ces supers taux et l’on descend en dessous de 3% de TRI.

                    La nue pro fait aux alentours 3,4% net d’impôt, ce qui commence à être sympa (mais quand même pas très liquide). Si on est imposable à l’ISF ça devient pas mal du tout.

                    Sur l’AV (très bonne AV) on est entre 3 et 3,5% en fonction des hypothèses (rendement du fonds en euros où vont les loyers). C’est un peu moins bien que la nue pro, mais c’est (beaucoup) plus souple. Par ailleurs, les baisses font moins mal car elles peuvent venir équilibrer les plus-values financières

                    Si il y a des plus-values, j’ai l’impression que l’AV est moins intéressante car il n’y a pas l’effet de levier et finalement la fiscalité hors AV n’est pas catastrophique à cause des abattements.
                    Et il y a tous les avantages et inconvénients listés dans les différents posts.

                    Donc pas de surprise par rapport à ce que les autres ont calculé.
                    => TMI 41%+ -> AV (Spirica) mais la nue pro se regarde (surtout si ISF)
                    => TMI 30% -> Les différents modes se regardent en fonction de la situation personnelle
                    => TMI 14%- -> Emprunt

                    Voilà, un peu en vrac

Surin a écrit :

Votre résumé se tient, je suis surpris que le TRI diminue autant si le taux d’emprunt est moins bon.
                Pour répondre à la question des taux à 10 et 15 ans, en général on rajoute 0,5% minimum par rapport au taux que l’on aurait sur un achat immo classique. Selon la relation que l’on a avec son banquier, le taux peut être meilleur surtout si bien sûr on lui achète des SCPI maison mais je pense que la norme est plutôt entre 0,5 et 1% au dessus des meilleurs taux (même s’il y aura toujours des membres pour prétendre le contraire).
                J’avais eu 2,7% mi 2014 pourtant pour des SCPI maison. Cela restreint trop le choix de SCPI donc un achat à crédit comporte bien des inconvénients. Personnellement aujourd’hui je me sens plus à l’aise avec des achats sur le marché secondaire en visant les SCPI décotées, de préférence lors d’un "creux de marché".
               
                Mes derniers achats sont en NP et toutes les parts ont pris de la valeur. J’apprécie fortement l’effet de levier que cela procure d’autant plus que les dividendes baissent, non pas que je m’en réjouisse mais cela me conforte dans le choix de la NP. Pourtant je suis peu voire pas imposé mais niveau crédits je suis au maximum, j’en ferai peut-être un dernier mais c’est franchement compliqué pour un dossier à 50k.

Fructif a écrit :

J’ai regardé différents simulateurs de TRI d’achat de SCPI, et peu me conviennent.

            J’ai des gens qui me soutiennent pouvoir avoir ces taux là (entre 1,5 et 2,5%), ce n’est pas mon cas. Il faudrait que je le fasse sur du 3% (voir 3,5% assurance comprise)

            En septembre 2016, voilà ce que m’avait dit un (ami) CGPI, qui fait aussi du courtage en prêt:
            "sans garanti Crédit Logement vous serez autour de 3% voire 3.60 ou 3.75 % en in fine
            Avec Crédit Logement vous serez à 2.15 sur 20 ans et 1.90 sur 15 ans"
            Sachant qu’au même moment il me disait qu’il avait organisé un emprunt sur de l’immo classique à 1,2% sur un très bon dossier

            Je vais plutôt vers l’AV et même les fonds en Euros immobilier, car la liquidité et la souplesse sont un critère important pour moi.
            Mais j’aimerais bien diversifier vers un peu de SCPI en NP. J’ai du mal à ne pas diriger mon épargne vers des actions … (qui est pour moi la meilleure classe d’actif).

Edit:      Il faut que je synthétise mon avis sur un (ou des posts) de mon blog, et notamment comment cela s’insère dans un portefeuille Lazy. Il faut aussi que je vois si je rentre dans le débat SCPI vs SIICs.

J’ai été un peu dur avec l’AV (j’aime bien être dur avec les solutions que je préfère "a priori"). On est à un petit peu plus de 3% si on met l’argent sur un (mauvais) fonds en Euros, mais si on réinvesti dans la SCPI on dépasse les 3,8% … ça devient donc plus intéressant que l’emprunt et la nue pro dès que l’on a un TMI>30%.

A 5% sur DVM on obtient un taux AV de 5,3% (car frais de 6% et non de 10%).
Sur Spirica, on a 100% des loyers et des frais sur UC de 0,5 pts. On tombe donc à 4,8%, auxquels on enleve la CSG CRDS et potentiellement 7,5% d’IR (si on dépasse le plafond de l’abattement). On arrive vers 4%.
Mais sur les dividendes réinvestis on paye bien sûr des frais (6%).
Au final ça fait dans les 3,8%.

Evidemment, c’est loin d’être le cas sur toutes les AV.
Et il y a tous les avantages et inconvénients autres que le TRI.

Si on réinvesti sur un fonds en Euros à 2% (le fonds euros général de Spirica) on tombe vers 3,2% mais ce n’est pas comparable à mon avis.

"Il faut aussi que je vois si je rentre dans le débat SCPI vs SIICs."
=> je ne peux que vous y encourager. Quand on lit le questionnement de Gbl ((2/3) SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?) c’est que le sujet est complexe mais chacun peut apporter ses éléments de réponse à son niveau.

Objection Black : quand vous achetez à crédit (ou sans crédit d’ailleurs), si l’évolution du prix de la part est meilleur qu’attendu, si vous vendez après plus de 30 ans, vous gagnerez 100% de la hausse et la plus-value ne sera pas imposée (voir par ex. ici). Et si vous vendez après quelques années avec une forte plus-value, c’est jusqu’à 6% en plus des 34.5% qui seront prélevés sur la plus-value.

Black a écrit :

- difficile d’obtenir un crédit sur 30 ans pour des SCPI

La durée de détention n’est pas liée à celle du crédit. Il est parfaitement possible d’acheter des SCPI avec un crédit sur 10 ou 15 ans, de profiter ensuite des dividendes, et les revendre enfin après 30 ans avec les conditions fiscales favorables.

Un bémol, sur les SCPI détenues dans une SCI IS avec un emprunt une baisse du prix de la part compense la fiscalité sur les dividendes.