Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Dam31 a écrit :

L’immobilier est aussi une valeur plus sécurisée que la bourse à mes yeux.

L’immobilier a aussi et surtout une valeur d’usage que n’a pas un portefeuille d’actions, en tout cas pas directement.
Un portefeuille d’actions de 300k€ qui baisse de 50% devient un portefeuille d’actions de 150k€.
Un 2 pièces de 300k€ qui baisse de 50% reste un 2 pièces, ça ne devient pas un studio

En vision patrimoniale pourtant, la perte est la même (d’ailleurs, dans le cas présent, à tout moment le portefeuille permet d’acheter le 2 pièces !), mais avoir un toit sur la tête même en cas de cataclysme économique je comprends que cela puisse rassurer.

Dam31 a écrit :

Oui, mais tant pis pour lui. Et tant qu’on est dans la fin du monde, que pensez-vous de celui qui a investi dans du Duflot qui ne rapporte que 5% quand tout va bien et qu’à la moindre baisse des loyers il sera incapable de payer ses mensualités, et que sa seule solution sera de revendre son produit immobilier 30% en-dessous de son prix d’achat pour lui éviter que l’huissier débarque chez lui ?

Vous l’avez dit plus haut, on investi dans ce qu’on connait bien.  Un duflot ou un pinel est un dispositif vendu à des non initiés pour faire miroiter une réduction d’impôt qu’ils ré-injectent dans un prix au mètre carré élevé.

Précisément. Je ne fais que reprendre les arguements de Bernard dans le cas de l’immobilier.

Dam31 a écrit :

Mais l’effet de levier permet de limiter les risques.

Gloups ! Je suis découragé…

dangarcia a écrit :

Dam31 a écrit :

L’immobilier est aussi une valeur plus sécurisée que la bourse à mes yeux.

L’immobilier a aussi et surtout une valeur d’usage que n’a pas un portefeuille d’actions, en tout cas pas directement.
Un portefeuille d’actions de 300k€ qui baisse de 50% devient un portefeuille d’actions de 150k€.
Un 2 pièces de 300k€ qui baisse de 50% reste un 2 pièces, ça ne devient pas un studio

En vision patrimoniale pourtant, la perte est la même (d’ailleurs, dans le cas présent, à tout moment le portefeuille permet d’acheter le 2 pièces !), mais avoir un toit sur la tête même en cas de cataclysme économique je comprends que cela puisse rassurer.

J’entends bien ce que vous dites. Néanmoins, pour faire simple, un portefeuille de 300k€ qui baisse de 50%, votre rendement sera calculé sur 150k€ et devrait donc être réduit de moitié (merci de me corriger si je me trompe)

Sur un bien acheté sans apport, vous gardez 300k€ en capital, les loyers couvrent l’emprunt immobilier de 300k€. Si vient une baisse de 50%, il est peu probable que le loyer chute également de 50%, l’évolution des loyers n’ayant pas suivi celle des prix, heureusement.

valeurbourse a écrit :

Dam31 a écrit :

Oui, mais tant pis pour lui. Et tant qu’on est dans la fin du monde, que pensez-vous de celui qui a investi dans du Duflot qui ne rapporte que 5% quand tout va bien et qu’à la moindre baisse des loyers il sera incapable de payer ses mensualités, et que sa seule solution sera de revendre son produit immobilier 30% en-dessous de son prix d’achat pour lui éviter que l’huissier débarque chez lui ?

Vous l’avez dit plus haut, on investi dans ce qu’on connait bien.  Un duflot ou un pinel est un dispositif vendu à des non initiés pour faire miroiter une réduction d’impôt qu’ils ré-injectent dans un prix au mètre carré élevé.

Précisément. Je ne fais que reprendre les arguements de Bernard dans le cas de l’immobilier.

Dam31 a écrit :

Mais l’effet de levier permet de limiter les risques.

Gloups ! Je suis découragé…

Bien sur que l’effet de levier est risqué, notamment si peu de fonds propres comparé au montant du crédit. Mon argument tenait sur l’équivalence entre un investissement dans des actions à capital égal avec un investissement immobilier.

Dam31 a écrit :

Sur un bien acheté sans apport, vous gardez 300k€ en capital,

Dans la situation que je décris, vous devez continuer à rembourser une dette initiale de 300k€ qui a servi à financer un bien qui en vaut maintenant la moitié.

Dam31 a écrit :

les loyers couvrent l’emprunt immobilier de 300k€. Si vient une baisse de 50%, il est peu probable que le loyer chute également de 50%

Peut être pas dans les mêmes proportions mais il est probable qu’ils baisseraient quand même fortement (voyez l’évolution des loyers vs l’évolution des prix immobliers à Madrid ou Barcelone depuis 2007) et en tout cas le risque existe bien qu’ils ne suffisent plus à couvrir les remboursements d’emprunt.

bat : je veux bien qu’il y ait l’influence d’une tradition régionale, mais :
-il y a eu une évolution des moeurs dans le temps. Dans les régions "communautaires", il y a toujours autant de familles qui ont plusieurs générations sous le même toît, aujourd’hui comparé à il y a 50 ou 100 ans ? Je ne crois pas.
- il y a eu l’évolution du rural vers la ville. L’organisation communautaire était surtout en milieu rural, tandis qu’en ville ce mode d’organisation est plus rare. Vu l’énorme évolution des proportions entre population rurale et population urbaine en 50 ou 100 ans, le modèle communautaire a fortement régressé, de facto. Comme dans la chanson de Jean Ferrat, ceux qui quittent un à un le pays pour aller vivre dans un HLM, ils n’emmènent pas les grands-parents avec eux.

Tssm, sissi : Vous avez de la chance d’habiter un pays à la fiscalité si douce et où l’emprunt est possible pour l’investissement boursier !

Klaus, il y a une contradiction entre la lapalissade "chaque situation est différente" et votre affirmation qu’il suffit de diviser le loyer de "riche" par 4 pour transposer les conclusions à Mr Toulemonde. La différence fondamentale sera le reste à vivre, et donc la capacité d’épargne, qui tend vers 0 au fur et à mesure que les revenus sont faibles. Pour celui qui n’a pas de patrimoine et ne peut pas épargner une fois les factures payées à la fin du mois, mieux vaut rembourser une mensualité dont une partie est capitalisée plutôt qu’un loyer à perte.

NB : Reste à savoir quel conseil donner à ceux qui se situent entre le smicard sans patrimoine et le millionnaire luxembourgeois

Bernard2K a écrit :

on passe 20 à 30 ans à rembourser sa résidence principale,

C’est également ce qu’on fait mes parents, pourtant ouvrier. A l’époque, on s’endettait sur 15 voir 20 ans au grand maximum (15 pour mes parents pour notre maison). Chose qui aujourd’hui est innenvisageable pour un premier achat. C’est 20 ans minimum si on n’a pas ou très peu d’apport (même situation que nos parents) et pour le même type de bien. La situation n’est plus comparable, le budget logement ayant explosé ces 20 dernières années. Donc non, on ne peut pas comparer la situation d’un jeune couple modeste de 2015, au moment d’acheter sa RP, avec celle d’un jeune couple modeste de 1985.

Bulle ou pas, je ne sais pas. Une bulle n’est elle pas sensé exploser? Si c’est le cas, ce n’est pas une bulle.

En tout cas, ceux qui attendent depuis 2011 pour acheter leur résidence principale ont eu raison.

Ils ont gagné 20-30% de pouvoir d’achat par l’effet cumulé des taux (-2%, c’est ~16% de gagné si peu d’apport) et de la baisse des prix sur 4-5 ans.

Ils peuvent à présent acheter un bien de meilleure qualité.

Au niveau des taux actuels, attendre pour avoir mieux me semble un paris.

Les taux ne baisseront plus vraiment (en tout cas, pas dans les même proportions).

Le seul espoir qui existe pour les attentistes est donc une baisse des prix. Sauf que malheureusement, plus le pouvoir d’achat augment et moins il y a de risque que les prix baissent.

Quand je regarde les chiffres des notaires du 3ieme trimestre en Ile de France, je n’ai pas l’impression qu’on va vers un éclatement d’une bulle. La baisse est même plutôt timide pour 2015.

Il y aura peut être une érosion des prix pendant encore quelque années (ou pas. Les notaires parlent d’une stabilisation alors qu’il était très pessimiste en début d’année) mais est ce que celle ci compensera les "loyers - charges propriétaire"? Pas sûr.

La position attentiste me semble maintenant plus un paris d’autre chose. Qui peut être gagant ou non.

Dans le cas d’un investissement locatif, si le cash flow est bon il n’y a pour moi plus vraiment de raison d’attendre.

Autant en 2011, je combattais les idées de certains pros immo (vous pouvez retrouver d’anciens postes sur ce fil).

Autant en 2016, j’ai plutôt tendance à les rejoindre.

@Zebounder :

Effectivement, les prix sont (en partie) entretenus par ceux qui achètent avec de l’aide, qui ont un capital de départ ou qui gagnent beaucoup d’argent.

Le problème est que l’accumulation de richesse va en croissant. Et, à part cataclysme grave type guerre, ca n’a pas de raison de changer.

En 45, 90% des familles n’avaient rien si ce n’est que leur travail pour acheter de l’immobilier. Ce n’est plus le cas maintenant.

Plus le temps passe et plus les familles (de la classe moyenne et supérieure) ont d’argent puisque ces familles arrivent à épargner d’année en année.

Et je ne vois aucune raison que cela change. En tout cas dans un future proche.

C’est donc ici que nos avis divergent.

Je corrige néanmoins mon propos. Je parlais des zones (très) urbaines. Vous avez raison que je n’étais pas assez précis.

skype a écrit :

En tout cas, ceux qui attendent depuis 2011 pour acheter leur résidence principale ont eu raison.

Ils ont gagné 20-30% de pouvoir d’achat par l’effet cumulé des taux (-2%, c’est ~16% de gagné si peu d’apport) et de la baisse des prix sur 4-5 ans.

Il y a aussi le rachat de crédit. A prix égal, mieux vaut avoir acheté il y a 4 ans, remboursé un peu de capital, et racheter son crédit aujourd’hui que d’avoir attendu et payé des loyers.

Pour la baisse des prix, elle n’est pas uniforme : ok ça a baissé dans les régions délaissées (campagnes, petites villes de l’est et du centre, …). Par contre Paris, Sud-Est et grandes villes ça reste à démontrer!

@Philippos : Vous avez raison si on raisonne sur l’investissement pur. Moi je parlais de "qualité de logement". C’est important pour sa résidence principale.

Je me permets d’illustré par un exemple (simplifié) chiffré :

Début 2012, le prix à paris était à 8 260 €/m2*, avec 400k+frais de notaire je pouvais acheter un 48 m2

Aujourd’hui, pour les mêmes mensualités, je peux emprunter non pas 400k mais 464k. De plus le prix au m2 est de 8 020 €*. Avec 464k, je peux donc acheter 58 m2.

La personne qui à acheter en 2012, peut toujours renégocier son prêt pour gagner de l’argent (en général, il y a des frais), il aura toujours un 48 m2 (avec des mensualités plus faible ou un crédit plus court néanmoins)

*http://www.base-bien.com/PNSPublic/DocPublic/Historiquedesprixdesappartementspardep.pdf

Je pense que actuellement, il faut acheter avec décote de lors de 20 a 30 % ( par exemple avec des travaux ou autres ) .
Les taux sont bas et ne descendront pas plus ou pas beaucoup plus ( je pense ).
L’immobilier peut encore baisser, progressivement comme depuis 2011 mais ne va pas perdre 40 a 50 %.

Donc l’achat avec décote semble être une bonne façon d’acheté actuellement associé aux taux bas.

Le risque est maitrisé et pas besoin d’attendre.