SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

J’ajouterai un autre point à prendre en compte dans vote réflexion est la CMU des frontaliers.
Même s’il semble qu’une échappatoire est en train de se mettre en place, l’Etat français n’y renoncera pas et c’est quand même 8% de votre revenu fiscal de référence cela inclut donc les loyers versés par les SCPI même si vous n’êtes pas imposée en France.

Carpediem

Elle peut (si elle trouve un acheteur), mais  l’intérêt est sans doute très limité pour elle, car le produit de la vente sera imposé pour elle comme un revenu foncier en France (et l’acheteur devra payer 5% de 23% de la valeur en pleine propriété au fisc, et 120€ttc à Sofidy).

Je pense que c’est possible (d’investir chaque année par pret en SCPI, avec un placement parallèle pour augmenter les revenus), mais qu’entre les schémas suivants, c’est le (2) qui a toutes les chance de donner (de loin) le meilleur résultat, sans oublier que c’est le moins compliqué à faire :

   (1) J’investis chaque année 20 k€ en SCPI
   (1 bis) J’investis chaque année 20 k€ d’apport et un petit crédit bancaire en plus
   (2) J’investis une bonne fois une grosse somme en SCPI (pas forcément que sur une SCPI) avec un gros crédit sur 15 ans, en prévoyant de financer mes remboursements d’emprunt avec les revenus de la SCPI, et un peu moins que les 20 k€/an que je voulais investir dans le scénario (1), et je garde en plus quelques k€ de ces 20 k€ que je n’ai pas besoin d’y consacrer, que j’utiliserai pour "autre chose". L’écart entre la rentabilité actuelle des SCPI et le taux des emprunts est actuellement plutôt élevé, donc autant en profiter….   

Si vous ne voulez pas aujourd’hui partir sur une trop grosse somme (ce que je peux comprendre), faites le au moins pour une somme un peu plus modeste, correspondant aux 20k€ des 3 ou 5 ou 7 prochaines années. Comme ça vous vous serez simplifié la vie pour quelques années. Et rien ne vous empêche de refaire une opération similaire dans quelques années, si le contexte est alors toujours favorable. Mais chaque année, ça me semble un peu trop fréquent. Ou alors, pour investir chaque année sans crédit, essayez de trouver de bonne opportunités sur le marché secondaire de SCPI à capital fixe (mais c’est un peu un travail de bénédictin, pour pas forcément en retirer grand chose).

L’impact sur votre solvabilité sera le même, que vous empruntiez une fois 500 k€ et ou cinq fois 100 k€. Si vous trouvez des impacts très différents, c’est que vous avez fait une erreur de raisonnement.

Mais dans votre situation, un investissement de 500k€ en SCPI me semble bien trop gros, si vous voulez pouvoir financer votre maison dans quelques temps. Voici le calcul que la plupart des banques feront :
   Salaire = 6 200€
   Revenus de 500k€ investis en SCPI = 2 000 € (mensuel), mais seulement une partie prise en compte
      (n’oubliez pas qu’il y aura des impôts à payer sur ces revenus, et que ces revenus ne sont pas fixes !)
   Total Revenus pris en compte vers 7 700€  (6200 + 2000*75%)
   Avec un taux d’endettement de 40% : 3080 € (7700 * 40%) de mensualité possible
   Mensualité pour emprunt 500 k€ SCPI : 3300€  (ça laisse un "reste à vivre" de 4 400€)
   Reste pour l’emprunt de la maison : rien !
Même si vous trouvez une banque qui raisonne différemment (ça existe), c’est bien vous qui serez dans une situation à risque. Imaginez que vos SCPI ne distribuent plus 2000€ (mais 1500€ ou moins), que l’un d’entre vous perde son travail (ou que le CHF baisse), ou une séparation : comment ferez-vous face aux échéances ?

N’oubliez pas :
  - la valeur des parts de SCPI n’est pas garantie (elle peut baisser : les parts de la plupart des SCPI on perdu plus de 30% dans les années 199X, certaines étant invendables pendant plusieurs années; Une SCPI a fait une augmentation de capital en 2010 au prix de 320€ et ses parts se vendent actuellement vers 200€),
  - les montants distribués peuvent varier : la distribution de certaines SCPI a baissé de plus de 20% entre 2010 et 2015, parfois de bien plus.
Vous ne devez pas assimiler une part de SCPI à une obligation dont on connait le coupon, et pour laquelle le risque se limite à la solvabilité de l’émetteur. Vous devez impérativement conserver une solide marge de sécurité, si vous avez des échéances à rembourser.

A votre place, je tacherais de faire maintenant un emprunt (unique) pour investir dans des SCPI, en choisissant le montant maximum (ça doit avoisiner 200 k€ empruntés) qui n’empêche pas le financement de la future maison. J’oublierais le plan "refaire chaque année un investissement SCPI avec un emprunt". Dans quelques années, il sera toujours possible d’envisager un autre investissement, si votre situation financière d’alors le permet. Evitez cependant de concentrer tout votre patrimoine en SCPI (ce n’est ni sans risque, ni avec une liquidité garantie).

Depuis le 1er février 2016, le taux du PEL est 1,5 %

En effet, avec un TMI de 41%, mieux vaut bien souvent investir dans de la nue-propriété de parts de SCPI (sur une durée longue, si possible similaire à celle pendant laquelle on pense rester à TMI 41%) ou des UC SCPI sur contrat AV (en calculant bien le rendement net à terme selon le contrat d’AV, car les prix de vente et d’achat des UC équivalents à une part de SCPI peuvent varier, l’assureur peut ne distribuer qu’une partie des distributions de la SCPI, la distribution ira sur le fond euros ou ira augmener le nombre de parts de l’UC de la SCPI, et les frais annuels dimunueront le nombre d’UC détenues), mais tout ceci suppose en général un investissement sans emprunt.

Mais pour celui qui veut investir à très long terme, avec un emprunt, qui pense rester très très longtemps à un TMI 41%, et qui anticipe que le prix des parts ne baissera pas trop à l’avenir (si les taux devaient remonter) un investissement avec un crédit in-fine (sous reserve que le taux ne soit pas trop élevé, et que le coût de l’assurance reste modeste) en parts de SCPI en pleine propriété peut quand même s’envisager, et des calculs précis doivent montrer que ça reste (avec ces hypothèses) préférable à un PEL (à 1.5%).

De plus comparer les SCPI avec un autre placement en donnant l’autre placement gagnant sur moins de 10ans est l’évidence meme, un achat de SCPI nécessitant justement une duree de détention de 10 ans minimum pour etre rentable et a envisager meme sur 15 - 20 ans. Ce critere permet de les éliminer dans bien des situations personnelles, a l’inverse ca deviendra une évidence dans d’autres cas notamment avec la possibilité de NP.

JMeuret a écrit :

PEL 2% brut      SCPI 3,5% net

Pourquoi comparer un taux brut et un taux net ?

Concrètement, en prenant un PEL de moins de 12 ans, il faudrait plutôt comparé 1,69 à 3,5%
Et après les 12 ans, 1,41% à 3,5%

Au passage, en SCPI, contrairement à l’immobilier classique, les frais sont compris dans la valeur des parts, donc sont inclus dans le calculs du rendement. (un connaisseur pourrais me confirmer ?)

Ainsi, en refaisant les calculs, je trouve les SCPI devant dés la 5ème année.
Donc sur 15 ou 20 ans…

gunday a écrit :

JMeuret a écrit :

PEL 2% brut      SCPI 3,5% net

Pourquoi comparer un taux brut et un taux net ?

Concrètement, en prenant un PEL de moins de 12 ans, il faudrait plutôt comparé 1,69 à 3,5%
Et après les 12 ans, 1,41% à 3,5%

Au passage, en SCPI, contrairement à l’immobilier classique, les frais sont compris dans la valeur des parts, donc sont inclus dans le calculs du rendement. (un connaisseur pourrais me confirmer ?)

Ainsi, en refaisant les calculs, je trouve les SCPI devant dés la 5ème année.
Donc sur 15 ou 20 ans…

J’ai bien utilisé 1,69% net (l’équivalent de 2% brut) et bien inclus les frais dans la valeur du rendement.
Je ne vois pas comment vous trouver les SCPI dès la 5ème année.
Pourriez vous nous en donner les détails ?

JMeuret a écrit :

gunday a écrit :

JMeuret a écrit :

PEL 2% brut      SCPI 3,5% net

Pourquoi comparer un taux brut et un taux net ?

Concrètement, en prenant un PEL de moins de 12 ans, il faudrait plutôt comparé 1,69 à 3,5%
Et après les 12 ans, 1,41% à 3,5%

Au passage, en SCPI, contrairement à l’immobilier classique, les frais sont compris dans la valeur des parts, donc sont inclus dans le calculs du rendement. (un connaisseur pourrais me confirmer ?)

Ainsi, en refaisant les calculs, je trouve les SCPI devant dés la 5ème année.
Donc sur 15 ou 20 ans…

J’ai bien utilisé 1,69% net (l’équivalent de 2% brut) et bien inclus les frais dans la valeur du rendement.
Je ne vois pas comment vous trouver les SCPI dès la 5ème année.
Pourriez vous nous en donner les détails ?

Je pense que la partie en gras est ce qui fait la différence.
De ce que j’ai compris, vous achetez une part de SCPI 100 avec un rendement de 5%, ce qui vous donne 5 par an.
Par contre si vous la revendez immédiatement, la part ne vaut que 90, mais le rendement est sur 100.
Par exemple, la part de PFO2 valait maintenant 184, le rendement de 5% permettait d’obtenir 9,25€
Avec l’augmentation de part d’octobre on est sous les 5% de rendement.
La part vaut maintenant 191 à l’achat, mais 175 à la revente.
Le rendement est calculé sur les 191, et non sur les 175.

D’où à mon sens l’écart dans les calculs : vous prenez le rendement calculé sur la valeur de souscription et l’utilisez sur la valeur de retrait. Ce qui explique l’écart.

Vous allez refaire vos calculs j’espère Je veux le fin mot de cette histoire, j’hésite à investir dans les SCPI étant donné mon faible TMI  (14%) et comme j’ai actuellement un PEL à 2.5% brut.
Je pense que dans une optique long terme (>10ans) les SCPI sont supérieures et ce sans rester dans un cas utopique mais bon …

Petite question aux spécialistes SCPI : Vous semble-t-il à l’heure actuelle judicieux d’investir dans des parts de SCPI via un crédit immobilier de 15K€ sur du long voir très long terme ( j’ai 21 ans et un TMI à 14%). Car j’ai lu partout que les parts avaient tendance à pas mal augmenter ces derniers temps mais cela reste l’un des placements les plus rentables et permet toujours de profiter de l’effet de levier.
Je sais que la somme parait risible pour la plupart d’entre vous mais dans mon cas ça ne l’est pas tant que ça

kezako a écrit :

Petite question aux spécialistes SCPI : Vous semble-t-il à l’heure actuelle judicieux d’investir dans des parts de SCPI via un crédit immobilier de 15K€ sur du long voir très long terme ( j’ai 21 ans et un TMI à 14%).

Etant un support immobilier, le très long terme est recommandé.

A savoir que le rendement des parts a tendance à diminuer, et que le phénomène continuera potentiellement.
2 causes à cette baisse :
- le prix des parts augmente
- les loyers stagnent voire diminue.

Pour l’avenir, certains le juge négatif, d’autre positif. Si vous êtes optimistes, allez y!

@Momox75, à priori, il n’y a pas de limitation de montant!
Par contre avec 15k, difficile de panacher sur plusieurs SCPI, 35/40k permet de choisir 2 SCPI et donc d’être plus diversifié.