Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ?

J’ai commencé mes premières acquisitions à 25 ans en 2010 (2 f2 et 2 garages), sans apport avec un financement sur 20ans.

Une fois que le déficit foncier était épuisé, j’ai renouvelé l’opération cette année avec 2 F3 et 2 garages.

Je sais que pour poursuivre ma stratégie de 0 impot (ou presque), il en faut deux de plus en 2019, deux de plus en 2022 avec plus de travaux, puis environ deux par an pendant 8 ans.

A ce moment là, les premiers appartements seront payés et je pourrai rembourser par anticipation les autres.
A 52 ans je devrais pouvoir arrêter toute activité professionnelle. Viendra alors quelques opérations de vente puis d’achat.

Dans tout les cas, si je n’arrive pas à tenir le rythme d’acquisition, j’ai de quoi payer les impôt avec un cash flow qui serai encore positif.

Bonjour,

Je suis dans la même situation que vous, avec un 1er bien en location et à l’écoute de la meilleure stratégie pour les futures acquisitions.

Mon courtier et mon banquier m’ont confirmé que les 33% peuvent être dépassés si le restant à vivre est suffisant, soit 2000€ pour un couple d’après mon banquier.

Par contre mon courtier m’a indiqué que mêmes si les cash-flow des investissements sont positifs, et le restant à vivre suffisant, les banque deviennent frileuses lorsque le montant total des prêts correspond à 10x les revenus annuels.

Cordialement

Les achats en viager libre ou vente a terme sont des pistes que je suivrais une fois que les banques ne me suivrons plus…

D’ailleurs on ma toujours dit que le fait d’etre fonctionnaire rassure pas mal les banquiers pour les prets, mais pensez vous que cela joue aussi pour de l’investissement locatif?

Bonsoir,
Restez lucides les loulous, pour devenir rentier avec de la location d’immobilier d’habitation en France, il faut non seulement une période de forte inflation dans un marché haussier (et une fiscalité stable) , mais aussi au minimum une vingtaine de biens et idéalement plus d’une trentaine en un temps réduit.

Pour administrer, rénover, réparer, gérer seul(e) ne serais-ce qu’une vingtaine de logements, c’est un travail à plein temps à raison de 15 heures par jour et 7 jours sur 7 avec les sacrifices de famille, de couple, de liberté, parfois de santé qui vont avec, le tout assorti d’une organisation sans faille de son temps pendant de longues années.

Posez vous bien la question de savoir ce que vous êtes prêt à consacrer pour réaliser vos rêves immobiliers.

Au seing de notre communauté des Investisseurs Heureux (plus de 9k membres à ce jour) combien se sont donnés les moyens de réussir ? une dizaine ! soit à peine 1 sur 1000.

Il suffit de constater, dans la partie immobilier physique des forums, la pollution quotidienne avec des projets qui ne tiennent même pas la route et pour lesquels les initiateurs n’ont même pas préalablement intégré le B.A.-BA du métier.

Sur le papier c’est toujours plus simple et facile … atterrissez !

D’accord avec Cricri, vous me semblez bien pessimiste Sky.

En gérant correctement son parc locatif et en choisissant correctement ses locataires, l’activité ne me semble pas si chronophage que cela.

En tout cas en province, d’autres problèmes viennent surement compliquer la tâche dans la capitale.

La fiscalité est confiscatoire (45 à 55%) vous faisant payer des impôts sur de l’argent que vous ne touchez pas puisque servant à rembourser les banques…
Vous êtes contraint à acheter sans cesse des biens à rénover pour créer du déficit foncier et à en vendre d’autres pour les financer.

"Une trentaine de biens d’habitation est la quantité souvent constatée au bout de vingt ans pour les meilleurs qui se sont attelés à investir progressivement et régulièrement pour optimiser leur fiscalité au fil de leur solvabilité auprès des banques et en aillant conservé leur emploi salarié dans le début de l’activité."

Encore une fois , c’est des généralités .

"Des rentabilités "nettes" de 13% (même de 20%) sur le papier, il y en a pléthore ! Dans la réalité il y a toujours une amputation de ces jolis rendements : Une nouvelle obligation (diagnostics payants, détecteurs, …) , l’entretien constant du parc immobilier, des grosses rénovations de nouveaux logements, des vacances locatives, des dossiers bloqués, des rafraîchissements entre chaque locataires, des dégâts des eaux, des incendies,  des assurances qui vous refusent ou mettent un malus suite à sinistres, les taxes locales qui grimpent soudainement, l’instabilité fiscale, j’en passe et des meilleures. La rentabilité réelle est souvent bien moindre."

Que vous êtes pessimiste…

1: des nouvelles obligations :oui ; la fiscalité qui peut évoluer : oui .
Je constate tout de même une augmentation des loyers sur les 15 dernières années ; qui a mon sens compense cela . De plus , l’immobilier à doubler en 15 ans en moyenne.

2: travaux , renovation ect. .. vous pouvez amortir ou créer du déficit. De plus de l’entretenir permet de garder un bien de qualité et vous fait gagner une éventuelle plus-value lors de la revente.

Concernant la rentabilité réel qui change , oui c’est sur… c’est pour cela qu’il faut ce garder une marge de sécurité avec un bon cash flow positif et ne pas se contenter d’un bien qui s’autofinance.

"Ce n’est pas pour rien si les SCPI de commerces ou foncières cotées françaises peinent à distribuer des rendements aux alentours de 5% alors que, contrairement à vous,  leurs locataires prennent en charge l’entretien des locaux et souvent les taxes foncières. D’ailleurs les institutionnels se sont désengagés de la location d’habitation ; ce n’est pas un hasard."

Le rendement est faible je ne m’en préoccupe même pas

"Même si au bout de 20 ans d’activité on a plutôt des immeubles complets que des studios éparpillés, il y a quand même des ravalements de façade, de cages d’escaliers, voire des toitures à financer. Ces dépenses sont rarement calibrées correctement et les simulations trop souvent idéalisées."

Au bout de 20 ans vos biens sont souvent  payés par vos locataires…
personnellement tous mes projets nécessitent au départ d’importants travaux donc avec garantie décennal et une certaine tranquillité d’esprit. De plus je dispose d’important stock d’’amortissement et de charge à deduire. Je dégage du cash flow et remboursé du capital tous les mois.

J’ai actuellement 1200 euros de cash flow pour 6 biens et 1 box .
Presque 15000 par ans … pour des biens refaient entièrement à neuf …
Encore une sécurité… si je dois donner 20000 euros maintenant pour un imprévu : C’est pas grave , c’est juste un ans et quelques mois de cash flow,
Je paie toujours du capital, le bien s’autofinance toujours et je récupère 41% sur cette sommes dans mes impôts. ..

"Et pourquoi en "un temps réduit "
Parce que l’inertie en immobilier est laborieuse et être rentier et libre de son temps au même age qu’un salarié lambda n’a pas de sens.

Je pense tout simplement qu’il faut investir quand vous commencez à payer des impôts.

Je suis sur le point de signer pour un ensemble de 2 immeubles pour 63000 avec 100000 euros de travaux…

Rénovation complète + stock d’amortissement+de nouvelles charges qui va permettre de ne pas payer d’impôt pendant quelques années. .. pas besoin d’investir dans un "temp réduit " et se précipité. ..
Je pense qu’il faut plutôt être posé et continuer à acheter des biens de qualité en fonction de la fiscalité et du marché du moment.

"Même en "gérant correctement son parc locatif et en choisissant correctement ses locataires", il peut y avoir des tempêtes, inondations, assassinats, suicides, scellés, squattes, pertes d’emploi, maladies ou que sais-je qui transforment vos jolis prévisionnels trop optimistes en catastrophes."

A ce compte la on ne fait plus rien…
Vous êtes vraiment pessimiste…
Il y a des assurances pour la cela.
Pour le squatte c’est à nous de bien sécuriser nos bien, il y a la police aussi… pour le reste les probabilités sont trop faible pour le commenter.

"En France il y a un biais immobilier entretenu par les politiciens qui ont compris l’intérêt des multiples taxes qui tournent autour. Ne vous faites pas hypnotiser. Si c’était si simple, tout le monde serait bailleur."

La je vous rejoins , beaucoup on essayer et se sont plantés .
Pourquoi ? Je pense que la fiscalité , les connaissances de base ect de ses investisseurs étaient pas au point.

"Sans être alarmiste, le message que je souhaite faire passer, c’est qu’il y a beaucoup de rêveurs bercés d’illusions théoriques face à une réalité du métier de bailleur bien plus complexe, professionnelle, imprévue et chronophage qu’il n’y parait."

Tout à fait d’accord..
Cela demande beaucoup de temps , de sacrifices personnelles .. mais bien mené permet de faire, je pense de bonne chose

"Prenez de grosses marges de sécurité, réfléchissez bien à vos motivations dans vos projets avant de faire des plans "d’enchaînement d’investissements" et d’alimenter une rubrique immobilier physique qui n’arrive plus à respirer
"

La je suis d’accord également … mais pour la rubrique immobilier, Je pense que cela aides d’avoir des avis sur ce qu’il pense être rentable: tout le monde a le droit de faire des erreurs .. pour ma part cela m’a beaucoup aidé et je pense avoir mis par moment des messages qui n’avait pas de sens sur des projets  ou autres… je pense avoir évolué maintenant .
On apprend tous un jour et ne pas oublié d’ou on vient par moment … tout le monde était néophyte à un moment donné et à eu une période d’apprentissage avant d’être compétant.

Je n’ai rien contre vous sky. .. mais je trouve vos messages trop négatifs sur l’immobilier… je pense que comme d’autre investissement , il y a du pour et du contre , qu’il y a de bon investisseur en immobilier qui seront nul en bourse.. et inversement par exemple.

Merci pour le partage …

Dernière modification par cricri77700 (21/11/2015 11h53)

Coloc93 a écrit :

Bonjour, pour moi aucune limite sinon vous. Vous évoquer un problème de financement des banques … Allez voir ailleurs, il y a d’autres sources de financement.

Bonjour,

Pourriez-vous nous en dire plus sur ces autres sources de financement, mis à part viager et vente à terme ?

Merci!

Bruno a écrit :

- Problème 1: Trouver un moyen de dépasser le seuil de 33% d’endettement.
- Problème 2: Avoir assez d’épargne pour mettre un apport équivalent au frais d’acquisition à chaque deal (environ 10%)
- Problème 3: Dégager le temps suffisant pour faire la recherche et la gestion des différents biens tout en gardant un métier (condition pour continuer à être financé par les banques?)
- Problème 4: Limiter l’impact de la fiscalité pendant la phase de croissance (c’est à dire la période de 20 ans pendant laquelle j’augmente le nombre de biens) puis, plus dure, pendant la phase de croisière (la période sans achats nouveaux voir des désinvestissements)

Désolé, je n’ai pas lu toutes les réponses, je donne juste mon avis :

Problème 1 : 33% on s’en fout. Je suis monté au double sans problème. Le problème est l’encours, par agence, et total. Au dela de 700k€ par agence, ca pique. Et au dela d’1,5M€ au total, ca pique aussi.

Problème 2 : l’épargne n’est pa un souci. Quand vous commencez à avoir 5-10 biens, vous en revendez pour prendre de la plus value. Vous avez le cash.

Problème 3 : Oui, c’est crevant de combiner boulot + immo. Mais ça se fait vite. J’ai mis 4 ans en partant de rien.

Problème 4 : faux problème. Il faut acheter des biens à rénover régulièrement. Après, mon objectif est d’être riche, pas gérant de parc immobilier. Donc peu à peu je rebascule mon capital de l’immo vers la Bourse. Dans 10-15 ans, j’espère bien ne plus avoir d’immo locatif mais uniquement des dividendes.

Pourtant en France,  il y a un manque de logement.
Je pense que sur du long terme , le risque est maîtrisé .

Les prix ont déjà beaucoup descendu. .. surtout en province et on peut remarquer des signes de reprise.

Je pense que comme tout investissement,  il y a des points positifs et négatifs…
Donc la réponse n’est pas plutot pourquoi ne pas diversifier ?

C’est bien sûr une question rhétorique.

Sky a écrit :

Une trentaine de biens d’habitation est la quantité souvent constatée au bout de vingt ans pour les meilleurs qui se sont attelés à investir progressivement et régulièrement pour optimiser leur fiscalité au fil de leur solvabilité auprès des banques et en aillant conservé leur emploi salarié dans le début de l’activité.

Des rentabilités "nettes" de 13% (même de 20%) sur le papier, il y en a pléthore ! Dans la réalité il y a toujours une amputation de ces jolis rendements : Une nouvelle obligation (diagnostics payants, détecteurs, …) , l’entretien constant du parc immobilier, des grosses rénovations de nouveaux logements, des vacances locatives, des dossiers bloqués, des rafraîchissements entre chaque locataires, des dégâts des eaux, des incendies,  des assurances qui vous refusent ou mettent un malus suite à sinistres, les taxes locales qui grimpent soudainement, l’instabilité fiscale, j’en passe et des meilleures. La rentabilité réelle est souvent bien moindre.

Ce n’est pas pour rien si les SCPI de commerces ou foncières cotées françaises peinent à distribuer des rendements aux alentours de 5% alors que, contrairement à vous,  leurs locataires prennent en charge l’entretien des locaux et souvent les taxes foncières. D’ailleurs les institutionnels se sont désengagés de la location d’habitation ; ce n’est pas un hasard.

Même si au bout de 20 ans d’activité on a plutôt des immeubles complets que des studios éparpillés, il y a quand même des ravalements de façade, de cages d’escaliers, voire des toitures à financer. Ces dépenses sont rarement calibrées correctement et les simulations trop souvent idéalisées.

Et pourquoi en "un temps réduit " ?

Parce que l’inertie en immobilier est laborieuse et être rentier et libre de son temps au même age qu’un salarié lambda n’a pas de sens.

Même en "gérant correctement son parc locatif et en choisissant correctement ses locataires", il peut y avoir des tempêtes, inondations, assassinats, suicides, scellés, squattes, pertes d’emploi, maladies ou que sais-je qui transforment vos jolis prévisionnels trop optimistes en catastrophes.

En France il y a un biais immobilier entretenu par les politiciens qui ont compris l’intérêt des multiples taxes qui tournent autour. Ne vous faites pas hypnotiser. Si c’était si simple, tout le monde serait bailleur.

Sans être alarmiste, le message que je souhaite faire passer, c’est qu’il y a beaucoup de rêveurs bercés d’illusions théoriques face à une réalité du métier de bailleur bien plus complexe, professionnelle, imprévue et chronophage qu’il n’y parait.

Prenez de grosses marges de sécurité, réfléchissez bien à vos motivations dans vos projets avant de faire des plans "d’enchaînement d’investissements" et d’alimenter une rubrique immobilier physique qui n’arrive plus à respirer.

Un des plus beaux articles que j’ai lu sur l’immobilier locatif en direct, peut-être même le plus beau. Bravo à l’auteur.

Bernard2K a écrit :

Une solution pour ne pas y passer de temps : mettre en gestion par agence… S’il y a des menus travaux à réaliser, c’est l’agence qui se charge de faire intervenir une entreprise. Toutes les agences ne sont pas hyper sérieuses et appliquées, mais à vous de trouver la bonne et de la motiver à être appliquée.

En théorie absolument, dans la pratique sans doute bien plus difficile.

Si je devais trouver une agence dans mon coin pour gérer mes biens je ne saurais comment faire. Les pires locataires que j’ai croisés ont tous été choisis par ces agences, de tous ceux-là, je n’en aurais pris sans doute aucun…
Idem pour les travaux, entre ceux facturés et pas réalisés ou réalisés n’importe comment et les devis les plus élevés jamais croisés toujours les agences du coin…

Le pire c’est que les propriétaires semblent généralement assez satisfait ne voyant pas qu’il payent le triple du prix d’un artisan ou considérant que l’impayé peut arriver, sans faire de lien avec les choix de l’agence.
Des partenaires sérieux doivent bien exister, mais plus je pratique moins j’en vois.

Je partage la même opinion que vous : l’essentiel se fait à l’achat, après c’est de la "gestion courante "
C’est bien à l’achat qu’il faut concentrer son energie et ne pas perdre patience. Il est souvent très long le temps pour trouver un bien vraiment intéressant.

Franc23 a écrit :

Un autre paramètre est le prix de l’immobilier. Un certain nombre d’entre nous a bénéficié de leur augmentation rapide, ce qui a permis de créer de la richesse, de réinvestir en réempruntant, de revendre avec une marge…

Effectivement mais même avec une baisse des prix de l’immobilier, si vos loyers sont largement supérieurs à votre remboursement d’emprunt (de 100 ou 110%) + différentes charges et qu’il y a un marché… qu’importe le prix de revente du bien, vous gagnerez de l’argent chaque mois et la revente sera un bonus à terme.