Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ?

cricri77700, c’était une blague… donc effectivement, cela n’apporte rien au débat

Pour le ballon, on est HS mais c’est parceque c’est un lot que je loue au syndicat de copropriété comme logement de fonction de la gardienne de l’immeuble. La pauvre n’a plus d’eau chaude depuis dimanche, le syndic ne m’a averti qu’hier soir avec 2 devis pourris. J’ai bien évidement saisi mon équipe qui ferra le changement samedi, probablement à moitié prix

Vous savez, ce n’est pas évident de trouver des immeubles à Paris sans syndic "professionnel" et pour moi cela n’est pas un critère de choix (surtout pour ce lot où 100% des charges sont remboursées +la TF)

Sky a écrit :

Mais que vient faire la variation du prix de l’immobilier dans les simulations de cash flow ?

Le graphique que j’ai posté et ceux que vous avez postés montrent une forte hausse de la fiscalité et des coûts d’entretien, alors que les loyers n’ont progressé que de 25 %, depuis 1996/1998.

cricri a raison de dire que, si on revient ainsi sur les performances passées de l’immobilier ces 15-20 dernières années, il faut aussi inclure la notion de plus-value à la revente. Sur des durées pareilles, la plus-value à la revente fait partie de l’analyse de la rentabilité de l’investissement ; or on est sur ce forum pour parler de rentabilité globale des investissements (pas seulement du cashflow).

Dans l’autre fil sur la rentabilité, IH a posté un exemple de calcul de la rentabilité réalisé par le magazine Le Revenu. Cet article montre bien que la plus-value à la revente permet de recalculer, a posteriori, une rentabilité globale de l’investissement initial. Cette rentabilité est bien sûr plus élevée lorsque la revente a généré une plus-value.

La forte hausse globale de l’immobilier sur ces 15-20 dernières années contribue donc aux performances passées de l’investissement immobilier.

Maintenant, si on raisonne sur les performances futures, il est probable que le contexte global soit moins favorable :
- possible continuation de la hausse de la fiscalité ;
- possible continuation de la hausse des frais d’entretien ;
- loyers qui n’augmentent presque plus ;
- prix de l’immobilier qui se tassent voire régressent.

Concernant l’évolution future des prix de l’immobilier, il peut y avoir des facteurs spécifiques à l’immobilier, comme par exemple l’offre importante due aux programmes de défiscalisation.

Mais il y aussi un facteur général, qui est la crise globale et latente depuis 2008. Or, cette crise met en danger la plupart des investissements, en France, en ayant tendance à augmenter le risque et/ou à diminuer le rendement. Sur ce sujet, si on trace des courbes qui prolongent la tendance constatée ces dernières années, sur un certain nombre d’indicateurs, je trouve que cela assombrit les perspectives des investisseurs, pour presque toutes les catégories d’investissements. Exemple de tels indicateurs :
- courbe du chômage.
- nombre de migrants.
- ratios endettement/PIB des états européens (et les crises qui en résultent)
- nombre de défaillances d’entreprises
- hausse des impôts et taxes divers
- récession économique relative en Chine.
- (liste non limitative !).

A mon humble avis, il n’y a pas que les investisseurs immobiliers qui peuvent se faire des soucis pour l’avenir, et je trouve donc qu’il ne faut pas pointer du doigt des risques spécifiquement pour l’immobilier quand il s’agit plutôt d’incertitudes globales sur la situation économique.

Un exemple tout bête : les prélèvements sociaux concernent tous les revenus du patrimoine (en tout cas dans le principe, même s’il y a sans doute quelques exceptions). La hausse qui les a fait passer de zéro à 15,5 % en 20 ans et sa possible continuation à l’avenir concernent donc presque tous les détenteurs de patrimoine.

Ce que j’en conclus pour l’immobilier, c’est qu’il faut une excellente rentabilité à l’achat, c’est à dire trouver des biens avec du potentiel (notamment l’emplacement) en regard d’un prix d’achat très bas. Bien d’autres l’ont dit avant moi, mais quand on voit certains projets exposés dans cette section du forum, je crois qu’on ne le répètera jamais assez. Ceux qui ont une très bonne rentabilité au départ pourront se permettre de perdre quelques points de rentabilité dans les années à venir ; ceux qui se contentent de 2-3 % nets s’exposent à se rapprocher de zéro voire à passer en négatif.

Dernière modification par Bernard2K (27/11/2015 12h47)

[La nouvelle discussion ouverte par ce message a été fusionnée ici par l’équipe de modération (05/12/2017 19h52)]

Bonjour,

Nous sommes en train de terminer notre 1er investissement locatif, nous commencons donc à chercher le prochain.

Par anticipation, on prend quelques rendez-vous auprès des banques ( CIC, Caisse d’épargne, Banque populaire, ..) pour voir leur condition pour un nouveau prêt, voir de nouveaux prêts.

Nous n’avons pas d’apport actuellement, mais il parait que certaine banque prête sans apport.

Notre recherche est d’aquerir des biens qui s’auto-finance complétement, avec ou sans travaux.

Avec travaux, on a besoin d’un report des mensualités ( de 6 mois à 12 mois )

notre soucis est le suivant :

Réussir à trouver une banque qui prête sans apport et avec report des mensualités pour les travaux.

CIC, Banque populaire ne prêtent pas sans apport, mais font du report de mensualités en cas de travaux. (Frais de notaire minimum)

Caisse d’épargne prête sans apport, mais ne fait aucun report de mensualités.

Auriez-vous déjà des banques a nous conseiller, qui rassemble ces deux options ?

De plus, la banque populaire nous ont informer, qu’il ne pourront plus nous prêter si on dépasse 3 crédits d’investissment locatif, même si on est largement excédentaire. (loyers dépassant largement la règle des 70%). Et selon eux, toutes les banques fonctionnent comme ça.

On espère que cette info est bidon, cela compromettrai fortement notre objectif de patrimoine.

Voilà pour le moment où on en est. Si vous avez des conseils à nous donner.

Merci

investisseur36,voyons…prenez le temps de vous relire avant de poster s’il vous plait,je n’ai rien à redire sur le fond de votre message,mais la forme pique carrément les yeux!

Fin de mon petit hors-sujet!
Bonne soirée à tous!

Bonjour,

je ne peux vous livrer que mon expérience personnelle, mais elle vous permettra, je l’espère, de répondre à certaines de vos interrogations.

Sachez que globalement la banque gagne peu sur un crédit immobilier. En présentant une épargne solide et stable, vous obtiendrez plus facilement des gestes commerciaux et bâtirez un relation perenne avec votre banque. J’ai toujours mis un minimum d’apport. D’abord, cela me sécurise et rassure la banque. Ensuite, cela permet de négocier quelques avantages puisque le dossier apparaît comme plus solide. Enfin, cela génère normalement une meilleure note sur votre profil emprunteur qui permet d’obtenir des taux inférieurs. Je ne peux donc vous conseiller sur une banque qui prête sans apport ou qui fait des report de mensualités.

En revanche, j’ai réalisé 13 crédits immobiliers en 10 ans le Crédit Mutuel. Je peux donc vous certifier que les banques ne financent pas que 3 projets locatifs.(A plusieurs reprises, je suis allé faire des devis ailleurs pour m’assurer que mon banquier ne me prenait pas pour un pigeon. A chaque fois ma banque était plus compétitive). Le blocage vient davantage d’un encours total de crédit  plutôt que de leur nombre. Au  CM, dans mon agence en tous cas, le directeur à la signature jusqu’à un maximum de 8 fois le montant annuel des revenus. En clair, si vous déclarez 50.000 euros de revenus, la banque prête jusqu’à un montant de 400.000 (50.000 X 8). Au delà, le dossier part en délégation. Si cela arrive, je crois que c’est une bonne nouvelle car je vois mal une agence monter un dossier complexe si elle sait que la réponse sera négative.

Cordialement,

Je suis dans une banque ou le décisionnaire n’est pas mon interlocuteur (tout en étant à un niveau banque privée). Cela ne pose pas vraiment de souci même si le "oui ça va passer" qu’on vous annonce au début du dossier n’est pas nécessairement annonciateur d’un parcours facile.

Comme l’a écrit DDtee, une gestion intelligente  en amont est nécessaire et sera votre meilleure preuve de sérieux.

Merci beaucoup de toutes vos réponses déjà

C’est assez rassurant, on se doutait qu’il y avait une histoire d’interlocuteur.

Pour infos, c’est nous pour le moment qui réalisons les travaux, donc niveau chiffrage, ca limite les risques de débordement.

On a toujours eu des comptes dans le vert, toujours des ronds de côtés. C’est juste qu’on sort du 1er achat, d’un mariage, et de l’achat d’une voiture familliale… Reussir a mettre de l’argent de coté c’est pas un soucis mais c’est vrai qu’on a su s’en servir c’est temps ci.

On va essayer de demander à voir quelqu’un d’autres que ma conseillere chez CIC je pense… Je trouve que ma conseillère est vraiment bidon (exemple tout frais, 3 semaines que j’attends une réponse de sa part, pour des questions immobilieres par mail.)

On ira a nos rendez-vous avec de vrai plan d’investissement, plutot que plein de quetions.

Il y a des formats… type, pour ce genre de plan ? On a bien nos tableaux excel qu’on affine au fil de notre apprentissage, mais je n’ai aucune idée si ça va leur parler..

En tout cas merci pour votre réactivité ! Vous êtes bien plus efficace que ma conseillère

Bonjour à tous,

Je déterre cette fil quelques années plus tard.

Après l’acquisition de 4 appartements exploités en LMNP longue durée (acquis en 2019 (x2), 2020 et 2021) pour environ 340K € de crédits, je me retrouve contraint par le taux d’endettement qui n’est plus pris en compte selon le calcul différentiel, malgré un CF positif sur chacun des appartements en net net.

Je souhaiterais poursuivre ces acquisitions à l’avenir mais les restrictions du HCSF vis-à-vis du taux d’endettement ne me permettent plus d’emprunter en nom propre, hormis pour une future RP.
Quelle forme juridique préconisez-vous pour continuer à investir, à la fois pour permettre de multiplier les emprunts et de maximiser le rendement ?

RobinGrd a écrit :

Quelle forme juridique préconisez-vous pour continuer à investir, à la fois pour permettre de multiplier les emprunts et de maximiser le rendement ?

Une structure (type société civile) à l’IS, donc totalement indépendante, devrait convenir.
Sauf à devoir y réaliser régulièrement des apports en compte courant d’associé, rien ne permettra à quelqu’un qui étudierait votre situation personnelle dans l’optique de vous accorder un nouveau financement (absence de trace sur les relevés de compte, les avis de taxe foncière, les avis d’imposition…).
Évidemment, c’est cacher la réalité de votre situation au banquier et pas sans risque si vous vous faites prendre. Mais bon… pas vu, pas pris.

Notez qu’une structure à l’IS n’est pas forcément adaptée pour faire du meublé, vous perdrez l’avantage de bénéficier du régime des plus-value immobilières et vous devrez vous acquitter de la CRL.

De plus, si vous êtes coincé aujourd’hui pour un nouvel achat, il faudrait transférer un (ou plusieurs) bien(s) existant(s) dans cette structure - ce qui aura également un coût - avant d’envisager un nouvel achat.

Perso je suis dans un dialogue très serré avec ma banque, qui me refuse les différentes solutions (Pret in fine, refinancement etc.) pour une meilleure image financière.

Est-ce une façon de me coincer ou est-ce conjoncturel?
Dans quelle mesure les courtiers sont à l’aise avec les différents montage? Suis-je mal entouré?

Dernière modification par Pruls (31/08/2023 11h52)

Oreve a écrit :

Vous pouvez peut-être :
- augmenter la durée de vos empreints actuels
- mettre de l’apport .

Les emprunts sont relativement récents et avait été pris sur les durées les plus longues possibles, pour justement minimiser les mensualités. L’impact de de l’augmentation de la durée serait donc trop peu important pour permettre de ré-emprunter.
Pour ce qui est de l’apport, je souhaite (dans la mesure du possible) conserver les sommes dont je dispose pour les faire travailler via PEE (mon employeur dispose d’un fonds très intéressant), PEA et AV en UC. Evidemment, je n’y suis pas complètement fermé et l’ai d’ailleurs fait pour les frais d’acte sur certaines des acquisitions. Qui plus est, je n’ai pas des sommes considérables de côté, permettant d’apporter

Oreve a écrit :

Vous pouvez peut-être :
- effectuer un arbitrage sur l’un de vos biens.

Qu’entendez-vous par cela ? La vente d’un de mes biens ?

Siocnarf a écrit :

Sauf à devoir y réaliser régulièrement des apports en compte courant d’associé, rien ne permettra à quelqu’un qui étudierait votre situation personnelle dans l’optique de vous accorder un nouveau financement.

Je n’ai pas compris la démarche, pouvez-vous détailler ?

Plutarque a écrit :

Il y a aussi le crédit in fine avec nantissement d’un bon contrat d’assurance vie.

Ca tombie bien, j’ai un contrat Spirit 2 déjà souscrit.
Vous parlez de gros capital placé en AV, quelle serait la somme demandée en nantissement par la banque pour un investissement, faisons simple, de 100K € par exemple ?

RobinGrd, le 30/08/2023 a écrit :

Oreve a écrit :

Vous pouvez peut-être :
- effectuer un arbitrage sur l’un de vos biens.

Qu’entendez-vous par cela ? La vente d’un de mes biens ?

Oui, c’est ce que Oreve veut dire.
Si vous avez une bonne plus-value sur un bien, vous pouvez peut-être réfléchir pour le vendre et vous servir de la PV pour acheter autre chose.

RobinGrd a écrit :

Siocnarf a écrit :

Sauf à devoir y réaliser régulièrement des apports en compte courant d’associé, rien ne permettra à quelqu’un qui étudierait votre situation personnelle dans l’optique de vous accorder un nouveau financement.

Je n’ai pas compris la démarche, pouvez-vous détailler ?

Afin de diminuer votre taux d’endettement, pas de miracle. Vous devez vous séparer d’un bien sur lequel court un crédit.
Pour ça : 2 possibilités :
- vous le vendez comme cela a été dit plus haut
- vous l’apportez à une structure à l’IS

Pour ce dernier cas, vous serez propriétaire des parts (Société Civile ou SARL) ou des actions (SAS ou autres) de cette structure à l’IS. Mais c’est elle qui sera propriétaire du bien, encaissera les loyers et paiera le crédit via son propre compte bancaire.

Si les loyers encaissés suffisent à compenser les charges (toutes les charges : crédit, comptable, impôts et taxes…) la société vivra sa vie en autonomie et rien n’apparaîtra plus sur vos relevés bancaires personnels qui permettrait de faire le lien entre vous et cette société.

Au contraire, si les loyers encaissés ne suffisent pas pour couvrir les charges de la société, vous devrez (à moins que la banque ne vous accorde un découvert) apporter de l’argent à vous à la société pour compenser. Ces apports en compte courant d’associé vont se voir sur vos relevés de comptes personnels, et un banquier qui analysera vos relevés bancaire pourra les voir et vous poser des questions à ce sujet.

Dans le premier scénario, si vous faites une demande de prêt dans un autre établissement bancaire que celui qui financera la société, il y a peu de chances que le banquier se rende compte de l’existence de cette structure IS (à moins qu’il n’aille fouiller sur les sites d’informations sur les sociétés en recherchant votre nom)…

Mais voilà, ce n’est pas sans risque, c’est coûteux et pas forcément rentable poru un bien, c’est plus complexe à gérer, il faut être 2 minimum pour une société, etc…

L’arbitrage serait potentiellement plus intéressant.

Siocnarf a écrit :

vous pouvez peut-être réfléchir pour le vendre et vous servir de la PV pour acheter autre chose

Je préfèrerais conserver d’une part mes biens actuels et plutôt venir en rajouter d’autre, et d’autre part les années où j’ai investi permettaient d’avoir des emprunts à taux excessivement bas, qui ont un impact non-négligeable VS les taux actuels : ça serait dommage de les clôturer.

Bernard2K a écrit :

La SCI serait donc vue comme un outil pour mentir au banquier sur son taux d’endettement

Idéalement, je souhaiterais donc éviter ce genre de pratique.
La bascule au régime LMP permettrait-il d’emprunter davantage, compte tenu de son statut "professionnel" ?

La disparition du calcul différentiel est rageante puisque le CF net net est positif & que même en ne prenant en compte que 70% des revenus issus des loyers, les emprunts sont couverts en intégralité.