Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

@Philippos : Oui, c’est vrai. Enfin, le contexte n’était pas le même (taux directeur, salaire, tension immobilière, etc,…).

Quand on regarde la courbe "Indicateur de pouvoir d’achat immobilier des ménages" de Friggit, aujourd’hui nous sommes à 0.8 (c’est le niveau de 2005/2006).
En 1998, nous étions à 1.1.

Les prix étaient néanmoins extrêmement bas car en sortie de la crise de 91-98. Le marché avait donc probablement corrigé dans l’excès.

Prendre un plus bas marché ne me semble pas pertinant pour comparer.

Néanmoins, c’est vrai que ca fait rêver ^^.

youku a écrit :

La France est juste un peu plus solide que la grece, l’Italie ou encore l’Espagne.

Si vous avez des arguments, je suis preneur.

youku a écrit :

Je vois énormément de personnes faisant des thèses ou des analyses ridicules de courbes mais les banques raboteront tôt ou tard chaque pays manges par la dette.

Je ne pense pas que les banques raboteront quoi que ce soit. Je les vois plutôt prises dans la tourmente des états qui seront en cessation de paiement. Je ne donne pas cher de leurs peaux…

Black a écrit :

D’accord avec vous pour les subventions qui tirent les prix vers le haut.

valeurbourse a écrit :

- l’injuste asymétrie de droits entre bailleurs et locataires,
- l’interventionnisme insensé de l’Etat notamment par le biais de lois Duflop & Co.

Ces deux points devraient au contraire tirer les prix vers le bas.

Non, si vous suivez mes raisonnements (mais je ne prétends pas détenir la vérité) :

- Au premier degré, on s’imagine que les bailleurs, à la recherche d’un rendement élevé, exercent une pression à la baisse sur les prix du marché. Mais pas plus que les locataires ou les primo-accédants qui veulent devenir propriétaires en payant le moins cher possible (vous avez toutefois partiellement raison sur le marché des immeubles, où les bailleurs ne sont pas en concurrence avec ceux qui achètent pour se loger, ce qui explique en partie le prix de gros que l’on constate sur les immeubles).
Donc, de mon point de vue, implicitement, les bailleurs n’exercent pas de réelle pression à la baisse sur les prix à l’achat, mais bien une pression à la hausse sur les loyers. Et donc finalement, je dirais que pour palier à l’injuste asymétrie de droits entre bailleurs et locataires, les loyers sont en France assez élevés. Ce qui entraîne mécaniquement des prix à l’achat élevés.
Ainsi, nos politiciens, voulant satisfaire leurs électeurs en les protégeant des capitalistes, ont pondu des lois ayant eu comme effet des loyers élevés, et donc de grosses difficultés à faire loger ceux qui sont dans le besoin. Conséquence indirecte : les allocations doivent s’aligner avec ces loyers élevés, et donc ce système coûte plus cher que si l’Etat ne faisait rien, comme toujours.

- Les lois Duflop & Co ont été créées pour développer le logement social et palier au manque cruel de logements en France. Mais comme toujours, dans un pays où aucun politicien ne voit plus loin que sa réélection, pondre des lois fausse le marché et crée un effet contraire à celui désiré. Car quel est le résultat de tout ceci ?
1. Sans avoir fait de recherche approfondie sur le sujet, il me semble que l’objectif du nombre de logements construits est très loin de ce qui avait été espéré, et que le marché n’est pas plus fluide que ce qu’il était avant. Il n’y a donc eu aucune baisse des prix possible par ce biais-là.
2. En revanche, l’aveuglement des Français envers la carotte fiscale (tout plutôt que payer un centime d’impôt) n’a fait qu’alimenter une demande artificielle de logements neufs, financés par l’Etat (et donc la dette) et de ce fait, maintenu des prix plus élevés qu’ils n’auraient dû être.

A vous de juger.

DDtee a écrit :

Cependant, il faut reconnaître que si les carottes fiscales créer de nouveaux logements, l’effet d’une offre plus importante en nombre va vers une baisse du prix des loyers.

Intuitivement cela semblerait logique, et c’est d’ailleurs un des objectifs recherchés. Mais :
- pour que cela fût vrai, il eût d’abord fallu que le nombre de logements par an fût nettement supérieur à la croissance de la demande
- quel pourcentage de logements ont été créés au regard du besoin ? Bien trop peu à mon sens, pour que cela ait eu un impact sur les prix.

DDtee a écrit :

Pour l’anecdote, j’ai un locataire de 27 ans qui m’a donné congé de son logement au printemps pour partir dans une maison de retraite non médicalisée (ehpad) toute neuve. Les propriétaires ne voulaient pas louer à une personne âgée (renforcement de la protection dans la loi Alur) alors ils ont décidé de se tourner vers le marché locatif traditionnel.

Ca c’est vraiment cocasse.

youku a écrit :

valeurbourse a écrit :

youku a écrit :

La France est juste un peu plus solide que la grece, l’Italie ou encore l’Espagne.

Si vous avez des arguments, je suis preneur.

Pas besoin d’arguments, juste les faits, l’Espagne à salement coulée, la Grece idem, l’Italie c’est le marasme complet.

Justement, je trouve que ça manque cruellement de faits…
Vous parlez de quoi en fait? Du "matelas social"? Ca fait une solidité à la baisse en effet, mais une retenue à la hausse également.

youku a écrit :

valeurbourse a écrit :

youku a écrit :

La France est juste un peu plus solide que la grece, l’Italie ou encore l’Espagne.

Si vous avez des arguments, je suis preneur.

Pas besoin d’arguments, juste les faits, l’Espagne à salement coulée, la Grece idem, l’Italie c’est le marasme complet.

Ben si, justement, on en a besoin car baser des déductions sur des ressentis ou des éléments qualitatifs de comptoir n’a aucune valeur.
Les premières phrases de votre post manifestent un manque patent de culture économique et d’esprit critique, ce qui n’est pas bien vu sur ce forum. Quant au reste, désolé, je n’ai pas eu l’envie de le lire.

Faites un petit effort, je suis sûr que vous pourrez trouver des arguments justifiant votre position et qui seront profitables à tous.

Vous devriez peut-être vous demander si vous êtes critiqués pour "formuler des critiques contre l’immobilier en France ou bien les investissements français" ou ce que vous appelez "lutter contre une grosse partie du forum" ou parce que vous faites principalement des critiques (ce qui n’aide sans doute pas grand monde à avancer) mais n’apportez par ailleurs pas grand chose au forum (lequel a pour but d’échanger, ce qui ne se fait pas à sens unique).

Essayez par exemple d’apporter votre pierre sur "des pistes d’investissements, notamment à l’étranger" (sujet sur lequel vous avez au moins une expérience concrète, si on en croit votre présentation, et j’imagine que vous avez creusé pour plusieurs projets), en donnant des éléments concrets, des chiffres, la checklist de tout ce qu’il faut avoir pris en compte avant de se lancer, des infos sur les "surprises" constatées/subies (tout ce qui n’était pas prévu avant de vous lancer, les vôtres ou celles d’autres investisseurs avec qui vous avez pu échanger), positives ou négatives, etc. (sachant que ce qui figure dans www.investisseurs-heureux.fr/viewtopic.php?id=3175 me semble encore léger).

Si vous êtes sur une niche avec une minorité (de membre du forum), et que vous voulez populariser cette niche, le mieux est peut-être d’alimenter le forum en informations sur cette niche…

Même si apparemment je suis le seul à le penser ici; Je me permets de rajouter quelques éléments à mon argumentation : Depuis le milieu de l’année, je pense qu’attendre pour acheter sa RP en IDF est devenu un pari (qui peut être gagnant ou non). Ce qui n’était pas le cas avant (car stabilisation des taux et pas de forte baisse de prix pour compenser un loyer).

L’arbitrage me semble beaucoup moins évident qu’entre 2011 et 2015 :

Notaire :
http://www.paris.notaires.fr/sites/defa … 5-10_0.pdf

M.A. :
http://www.meilleursagents.com/actualit … vier-2016/

Même Jacques Friggit ne semble plus croire en ces propres salades :

http://www.cgedd.developpement-durable. … a2091.html

En tout cas, je le trouve beaucoup plus modéré et réaliste. J’arrive même à adhéré à une partie de son discours :

"Du point de vue d’un accédant à la propriété cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 21% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.2.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant doit s’endetter sur 21 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant en moyenne d’acheter le même logement qu’en 2000 peut être accordée par les prêteurs, ce qui n’était plus le cas depuis le début des années 2000."

Chose impossible il y a quelque mois encore (son discours apocalyptique me faisait rigoler).

Apparemment, il commence à comprendre que le prix d’achat ramené au revenu des ménages n’est pas suffisant et qu’il y a un cas d’autres paramètres (comme les conditions de financement) à prendre en compte. C’est un bon début.

La prochaine étape sera de s’interroger sur la pertinence de sa valeur "normal" de taux d’intérêt et s’interroger sur la pertinence de sa valeur d’étalonnage de prix (comparer à 1965, alors que la France est en pleine croissance et qu’il n’y a que peu d’accumulation de richesse de la classe moyenne est il vraiment pertinent?). Je lui laisse quelques années pour y réfléchir ^^.

Après il devrait probablement intégrer que les mœurs changent. Par exemple, qu’emprunter sur 20 ans semble normal aujourd’hui (on vit plus longtemps qu’en 65 !). Et ainsi de suite !

N.B. : J’ai acheté dans le 92 cet été. Ceci altère peut être (inconsciemment) mon jugement.

Dernière modification par skype (07/01/2016 13h36)

à Toulouse c’est x3 entre le début des années 2000 et 2016…

Bonjour,

Parceque le niveau de revenu a Paris n’est pas le meme. Ainsi que le bassin d’emploi..

Cdt,

roudoudou a écrit :

Bonjour,

Parceque le niveau de revenu a Paris n’est pas le meme.
Cdt,

Je ne suis pas certain que le revenu moyen à Paris soit si élevé par rapport à Lyon ou Bordeaux par exemple
On a en tête les cadres sup, mais quid des autres ?

roudoudou a écrit :

Ensuite EldoradoImmo peut être, cela est il dans votre intérêt puisque vous êtes long immobilier, donc je comprends cette volonté de vouloir voir une appréciation. Cela dit je pense qu’il reste encore un peu de place pour une hausse.

En fait, peu importe au final car nos biens seront payés intégralement lorsque nous les revendrons (autofinancement et cash flow positif).
Si le marché a baissé, on revendra au prix du marché à ce moment, et cela mettra quand même du beurre dans les épinards
Si le marché a monté, c’est encore mieux ;

Ce qui nous surprend, c’est la facilité avec laquelle tout le monde prévoit l’avenir des prix immobiliers.
De notre côté, cela nous paraît tellement compliqué avec des facteurs tellement nombreux et imbriqués (normes, restrictions à la construction, développement du très haut débit, incitations fiscales, taux d’emprunts, modes pour certains types d’investissement…), qu’il nous est difficile de pencher d’un côté ou de l’autre

Vous avez raison sur le gâchis fiscal, mais pas sur l’objectif

Ces aides ne sont pas là pour aider les cadres à défiscaliser, mais bien pour aider les grandes groupes de constructeurs… qui sont aussi les grands financeurs de…. je vous laisse deviner…

Message édité par l’équipe de modération (12/01/2016 00h19) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent