LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Les formulaires qui se terminent par "i" sont destinés au CFE impôts, ce qui n’est pas le cas des LMNP.
L’envoi des P2 sert à déclarer un nouvel établissement et obtenir un nouveau SIRET. Dans le cas des LMNP, je n’en vois pas l’intérêt, fiscalement parlant, puisque pour ce qui est de l’établissement de la CFE, les déclarations 1447 relatives aux acquisitions successives de meublés peuvent toutes être envoyées au même SIE, que ces logements se situent dans la même commune ou pas.
Il serait intéressant d’avoir un retour du comptable sur ce point.

Je suis déclaré LMNP (je fais de la location saisonnière) et suis assujetti à la CFE.
J’avais entendu dire que tout nouveau LMNP était dispensé de CFE sur la première année d’exercice. Ca s’est confirmé pour moi.

Bonjour,
Je m’interesse fortement aux LMNP. J’essaye de voir si mon 1er projet d’acquisition peut être intéressant (CF>0).
Pour info, Renta brut (Loyer annuel hors charges/(Prix+Frais d’acquisition+Travaux estimé))=6,13%
Pour continuer mes simulations, j’ai deux petites questions:
1/ est ce que la CFE peut être déduit des recettes ?
2/ Concernant les frais de notaire, j’en vois certain qui les inclus à 80% dans l’amortissement immeuble sur 30ans ; mais j’en vois également d’autres les considerer comme frais d’acquisition, …

frais d’acquisition = les droits de mutation et d’enregistrement ; les honoraires de notaire ; les frais d’insertion et d’affiches ; les frais d’adjudication ; les commissions versées à un intermédiaire ; les droits de succession ou de donation et honoraires versés au notaire à l’occasion de la transmission à titre gratuit (succession, donation ou donation-partage)

… en les déduisant en one shot, la premiere année.
Qu’est ce qui est recommandé ?
Merci

Update à 21h50:

Bonsoir
J’ai lu et travaillé sur une simulation toute la journée. Je commence à avoir mal à la tête..
Qu’en pensez-vous de mon projet/simulation fichier XL ?
http://we.tl/iYaPvMAMLZ mot de passe : mdrl

1/ Je voudrais savoir si mon projet est intéressant ? Même si je suis faiblement (avec mes hypothèses) en CF négatif.

2/ La simulation: je me suis inspiré de simulations qu’on peut trouver sur internet, inspiré de choses que j’ai lu etc…
Je ne pourrai jamais remplacer un expert comptable, mais le but dans un premier temps est d’avoir une vue assez globale du projet.
Qu’en pensez-vous ? Merci

Dernière modification par mdrl (05/12/2015 21h49)

Bonjour,

Je suis en LMNP depuis septembre et ai ouvert un compte sur le site des impots.
Afin de payer les prochaines échéances (j’imagine la CFE), on me demande de signer et transmettre un mandat signé Interentreprises à ma banque.

Hors, lorsque je l’ai transmis aujourd’hui, ma conseillère était embétée car il semble qu’il n’est pas possible de lier un mandat de prélèvement SEPA avec un compte personnel.
Cette nouvelle procédure daterait de la fin d’année 2015.

Etes-vous au courant ?

Ca m’embêterait fortement d’ouvrir un compte pro pour uniquement payer les impots…

Merci,

Dernière modification par Romain36 (09/01/2016 11h03)

Romain36 a écrit :

Hors, lorsque je l’ai transmis aujourd’hui, ma conseillère était embétée car il semble qu’il n’est pas possible de lier un mandat de prélèvement SEPA avec un compte personnel.
Cette nouvelle procédure daterait de la fin d’année 2015.

Les impôts, l’Ursaff et le RSI ont basculé en mandat SEPA BtoB (ou interentreprises).
Ce n’est pas le même type de mandat SEPA que vous signez chez un opérateur Télécom en tant que particulier
(car vous ne pourrez pas demander le remboursement des prélèvements comme bon vous semble).

Je pense que certaines banques refusent la domiciliation de SDD BtB pour éviter des problème en terme d’incompatibilité juridique/technique des conventions de de comptes pour particuliers et la législation afférente avec des moyens de paiements professionnel.

Est-ce que vous avez d’autres choix de moyen de paiement dans votre espace sur le site des impôts ?

Impôt.gouv Prélèvement SEPA interentreprises

Fort de vos messages, je suis retourné au guichet et après recherche il leur est impossible de faire un mandat de prélèvement inter-entreprise avec un compte "perso’.

Cependant, j’ai cherché sur le site des impots et suis tombé sur ce texte :

Site des impots a écrit :

1) si vous utilisez un nouveau compte bancaire depuis le 28 octobre 2015 pour télépayer des impôts et taxes auto-liquidés (exemple : taxe sur la valeur ajoutée, impôt sur les sociétés, etc.) ou si vous avez utilisé un nouveau compte bancaire pour la première fois en EDI à compter d’octobre 2015, il est indispensable de faire parvenir préalablement à votre premier paiement à l’aide de ce compte, votre mandat de prélèvement SEPA B2B, signé, à votre établissement bancaire. À défaut, un retard de traitement ou un rejet du paiement vous exposerait à des pénalités pour non respect de l’échéance fiscale ;

2) si vous utilisez un nouveau compte bancaire à compter d’octobre 2015 uniquement pour télépayer votre cotisation foncière des entreprises (CFE), celui-ci doit également être déclaré dans votre espace professionnel / corrigé en ligne, mais aucun mandat n’est à envoyer ni aux banques ni à la DGFiP

Si ce n’est que pour payer la CFE (cas du lmnp ? car la TF peut surement se payer sur le compte personnel des impots), un mandat n’est pas obligatoire, ce qui règle le problème. Le mail des impots sur ce mandat ne doit pas etre pris en compte.

bad a écrit :

Bonjour,
Ce qui est aussi surprenant Romain36, c’est que vous payez la CFE la première année d’exercice.

Effectivement je suis allé vite en besogne mais j’ai voulu tout finaliser d’un coup pour éviter de me replonger dedans une fois la CFE réellement demandé.

Bonjour,

J’ai commencé mon activité meublée en 2015. Quelques questions :

- dois-je envoyer un quelquonque papier pour la déclaration au réel aux impôts  ?
- dois-je ouvrir un compte maintenant pour la CFE ? Ou en fin d’année ?
- concernant les charges en LMNP réel : puis je déduire le développement d’un site web (achat template wordpress) et également les frais de déplacement pour les visites / EDL / remise de clés ? Si oui comment justifier (voiture personnelle) ?

Merci pas vos retours !

Pour le site web, oui c’est du saisonnier.

Pour les frais, je viens de recevoir le barême des frais kilométriques.

Me concernant (8 CV et moins de 5000 km/ an) la règle de calcul est la suivante : distance x 0,595.

Je trouve cela énorme. Pour un A/R de 300 km cela fait 178 eur de charges à déduire. C’est bien comme cela que cela se calcule ?

Merci pour vos précieux conseils

Merci, je vais remonter cela au comptable

Je me permets une question ici, j’aurais peut être plus de réponse:

Peut-on louer un appartement en meublé sans meubles à moi, je m’explique:

Je suis sur le point d’acheter un appartement à une personne qui loge à titre gratuit sa fille dedans.
Pour le moment aucun bail n’est donc fait et je souhaiterais louer ce bien en meublé.

Les meubles ne m’intéresse pas spécialement et je voulais savoir si je pouvais malgré tout louer ce bien en meublé tout en laissant la locataire avec les meubles qu’elle a.

Je pensais faire une papier entre nous stipulant que la locataire voulait garder ses propres meubles, qu’en pensez-vous ?

Vous ne pouvez pas faire un bail meublé sans fournir de meuble. Légalment, vous devez faire un bail nu.

Après c’est du déclaratif, si la fille est OK pour faire un bail meublé, personne viendra vérifier chez elle à qui sont les meubles…

Shakaiolos : très mauvaise idée à mon avis.

- Déjà, comme souligné par les intervenants précédents, si les meubles appartiennent à la locataire, c’est la définition même de la location nue. Si vous faites un bail meublé, ça ne tient pas debout.

- Le bail meublé doit annexer un état des lieux dont l’inventaire du mobilier. Si la locataire accepte que ses meubles soient mentionnés sur cet état des lieux, elle reconnaît qu’ils sont à vous ! Vous venez de lui voler ses meubles et elle n’aurait en principe pas le droit de partir avec quand elle déménagera !
Si au contraire cet état des lieux reconnait que les meubles sont à la locataire (ça rejoint votre idée d’un papier reconnaissant que la locataire veut garder ses meubles), c’est une très mauvaise solution : dans l’annexe du bail, il y a la preuve que ce bail n’est pas une location meublée, donc est illégal !

En faisant un bail meublé pour un appartement loué non meublé, vous ne vous mettez pas en tort seulement auprès des impôts, mais aussi vis à vis de la locataire. Le bail meublé est moins protecteur que le bail en location nue. Au moindre souci, la locataire vous attaquera sur cette base, comme l’a fait remarquer xa.

On pourrait imaginer de racheter les meubles. Soit ils appartiennent à la mère, et on met les meubles sur l’acte de vente du logement. Soit ils appartiennent à la fille, et on fait un contrat d’achat avec la liste détaillé des meubles vendus (et on paie, donc encore faut-il s’entendre sur le prix de ces meubles !). Mais le locataire a 2 bonnes raisons de refuser de vendre ses meubles :
1) parce qu’il y tient et veut pouvoir les emporter quand il déménagera
2) parce qu’il sait que le bail meublé est moins protecteur du locataire et qu’il n’a donc aucun intérêt à scier la branche sur laquelle il est assis.

Enfin, dernière remarque : est-ce une bonne idée de louer à la fille de la proprio, qui était logée gratuitement jusqu’à présent ? Est-ce qu’elle va se comporter comme un locataire normal, ou bien elle va penser qu’elle a des droits spéciaux parce que fille de l’ancienne propriétaire ?
A mon sens, l’idéal serait d’acheter cet appartement libéré de sa locataire.