Arachnee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Merci de votre réponse. Pour le moment, je n’ai pas vraiment besoin de faire de déficit foncier pour ne pas payer beaucoup d’impôts car je loue en meublé et je déclare au réel.

J’ai de la famille sur place dans ma ville d’origine, qui accepterait de m’aider sur ce projet, mais cela me semble une tâche ingrate à leur donner. J’ai déjà fait des travaux dans un appartement et je sais par expérience qu’il faut suivre le chantier de très près, et chaque semaine. Donc je n’aurai pas d’autre choix que de prendre un maitre d’œuvre, ce qui peut être compliqué…

Je vais demander à mon fiscaliste de faire des simulations avec ces trois options, mais je serai aussi reconnaissante aux experts sur ce forum de me donner leurs impressions sur ces trois choix.

Les deux premiers cas sont certainement les plus intéressants.
Cependant pour vous répondre assurément, nous seront comme votre fiscaliste : il faut des chiffres !

Prix d’achat, montant des travaux, montant de la revalorisation des biens par les travaux…

arachnee a écrit :

Je ne compte pas sur la revalorisation des biens par les travaux

L’arbitrage entre l’hypothèse 1 et 2 ce fera principalement ici. En effet dans l’hypothèse 1 vous achetez et faites les travaux pour louer en nu. Vous déduisez du déficit foncier durant 3 années puis décidez (si les locataires s’en vont) de louer en LMNP.
Vous faites alors estimer la valeur du bien au bout de ces 3 ans par un professionnel (notaire/agence) et c’est la valeur de cette estimation qui sera amortie en BIC. Celle-ci sera bien supérieure au prix d’acquisition puisque le bien, par les travaux, aura favorablement évolué.
La revalorisation par les travaux (difficile à estimer sans projet particulier) sera un élément essentiel au choix entre les hypothèses 1 et 2.

Notez également que dans l’hypothèse 2, le passage directement en LMNP/BIC permet de prendre comme frais (au réel) les frais de mutation, ce qui n’est pas le cas en foncier/nu.

Je n’ai rien contre l’hypothèse 3 mais elle implique de trouver un vendeur qui vend à un prix raisonnable sans qu’une rénovation soit forcément nécessaire… C’est le plus souvent avec des travaux que l’on fait de bonnes affaires (moins d’acheteurs potentiels).

D’autre part, faire évoluer les baux nus existants en baux meublés est dans la pratique pas très simple.

De plus et à titre plus personnel, j’aime bien choisir mes futurs locataires. Assumer ainsi de bout en bout choix et conséquences.

L’occasion fait aussi le larron, c’est ainsi ce que vous trouverez à acheter qui vous imposera aussi un modèle.

Bonjour,

Je voulais juste poster un message pour dire merci à tous les membres actifs et expérimentés du forum. Je sais que je ne suis pas sensée faire cela, et utiliser le système de réputation. Seulement, ce système n’est pas suffisant pour exprimer ma reconnaissance.

J’ai passé les dernières six semaines à lire les 60 pages et quelques du forum immobilier, à raison de 1-2 heures par jour et plus par weekend. J’ai plus appris qu’à travers n’importe quel livre ou  formation immobilière.

Je voudrais en particulier remercier IH, Borderline, Swx, Philippe30, GoodbyLenine, ZX-6R, DDtee, Erwan, Cricri, Bernard2K, Iqce, Boubaka, Guillaume33, Siocnarf and gunday pour leurs interventions. Je vous achèterais bien chacun une bouteille de champagne pour vous remercier Votre expérience et vos retours sont très pertinents et intéressants. Ils m’ont probablement évité des erreurs pour mes prochains achats immobiliers, et en même temps m’ont encouragée à investir. Je dois dire que je me suis aussi bien amusée à lire certains commentaires…

J’ai fait la même erreur que la plupart des utilisateurs du forum: poster une question en janvier sans avoir faire une recherche suffisante sur les autres pages de ce forum. La recherche de la facilité…  Lors de mes lectures, j’ai vu que souvent des membres font la même chose: poster une question qui a déjà été traitée 100 fois auparavant, pour résoudre leur cas individuel, et après ne pas revenir sur le forum pour faire bénéficier les autres de leur expérience. Mea culpa pour ma part.

Je vais laisser le soin à IH d’effacer ce message dans quelques jours, dès que les personnes intéressées l’auront lu. Je ne veux pas polluer le forum, mais il me semblait important de remercier les personnes qui le font vivre car cela m’a beaucoup apporté. 

J’espère pouvoir revenir dans quelques mois avec un investissement réussi pour rendre un peu la pareille et poster des contributions intéressantes. Merci encore.