Visale : le nouveau dispositif de protection des risques locatifs Visale

jeromem · #1

Bonjour à tous,

Le gouvernement vient de mettre en place un dispositif pour faciliter l’accès au parc privé à certains ménages en garantissant le paiement des loyers en cas d’impayés.

Je débute en investissement immobilier. Je n’ai donc ni l’expérience ni le recule pour avoir un avis construit et pertinent sur la mise en place de ce dispositif.
Mais, malgré l’absence de garantie contre les dégradations, cela semble intéressant.

Qu’en pensez-vous ?

Plus d’infos :
https://www.visale.fr/#/accueil
VISALE : le nouveau dispositif de protection des risques locatifs | De Particulier à Particulier - PAP

Message édité par l’équipe de modération (21/01/2016 19h03) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : loyers impayés, risques locatifs, visale

gunday · #2

J’en pense que j’aurai put être intéressé, car j’ai un locataire rentrant dans les clous.

Mais mon locataire arrive dans une semaine.
Et vu que Visale a 3 semaines de retard, ben ça me parait chaud pour monter le dossier.
Je vais regarder si c’est possible quand même!

Eldoradoimmo · #3

Même chose de notre côté

Une option serait de louer en saisonnier pour le 1e mois, pour un bail meublé classique ensuite le temps que le dossier visale soit bouclé

Qu’en pensez vous ?

gunday · #4

Qu’étant donné la paperasse pour un seul bail, pas sur de vouloir jouer à en faire 2.
Sans compter que saisonnier signifie pas d’APL.
Donc non, tant pis, un beau dispositif, mais qui sera surement enterré au prochain changement de ministre/président/année (trouvez l’intrus! )

mimie84 · #5

Je fais remonter le suje plutôt que d’en re-créer un sur le même thème.

Je suis en train de me renseigner sur ce dispositif.
En effet, une personne en interim (ayant un garant potentiel) m’a appelé pour visiter le studio que je propose à la location.
N’ayant pas d’autre candidat sérieux, je me posais la question de lui donner sa chance et de passer par visale pour me couvrir contre les impayés.

Jusqu’à présent, je cherchais un bon candidat (étudiant ou CDI avec garant), mais je n’ai pas trouvé alors que cela fait 10 jours que j’ai mis l’annonce.
Ma dernière expérience (qui est aussi ma première car je viens d’acheter) m’ayant bien refroidie ( impayés de 8 mois et un logement dégradé), je suis assez partagée entre jouer la sécurité et attendre un locataire sérieux ou essayer de louer avec cette assurance à une candidate au dossier un peu plus léger.

Qu’en pensez vous ? Quelles sont vos expériences avec le dispositif visale ?
https://www.visale.fr/#!/principe

Pruls · #6

Moi j’en pense qu’il y a un bug dans le positionnement sur le marché.

Pourquoi ça mord pas plus?

Alpins · #7

Bonjour,
Nous en sommes à notre troisième locataire cautionné via Visale.
Pour l’instant (croisons les doigts!) pas de souci (--> pas besoin de déclencher la caution).

Seul un de ces trois locataires connaissait ce dispositif de caution, nous avons du expliquer aux deux autres comment procéder. Nous avons même eu des candidats locataires qui étaient méfiants quand on leur parlait de Visale!

Auparavant, nous n’aurions pas loué à ces locataires qui n’avaient pas de (bonnes) cautions, et je dois dire que ça me soulage de pouvoir leur louer un logement, j’en avais parfois un peu ras-le-bol de favoriser les fils/filles à papa en école de commerce!

Cdt

mimie84 · #8

Pruls : je me pose également la question du marché, surtout que je comptais acheter un autre appart dans l’immeuble.
Le quartier est tranquille, mais peut être que j’ai été un peu trop "gourmande"sur le loyer ?
J’ai augmenté de 20€ par rapport à l’ancien locataire, mais ça faisait plusieurs années qu’il n’avait pas été révisé.
J’ai eu pas mal de coups de fil, mais j’ai beaucoup filtré : je n’ai pas donné suite aux personnes non salariées ou étudiantes et sans garant.
J’ai eu 2 visites de personne en CDI avec garant, mais qui ont préféré louer plus grand (mon studio fait 20m2)

Alpins: Merci de votre retour, ça ne m’étonne pas trop qu’un seul locataire connaissait visale, on en entend très peu parler je trouve, même en temps que propriétaire.
Tant mieux si pour le moment vous n’avez pas eu à déclencher l’assurance, même si j’avoue qu’avoir le retour de quelqu’un l’ayant déclenché m’aurait intéressé ;-)

lachignolecorse · #9

Bonjour mimie84.

Vous précisez que cette personne intérimaire pourrait avoir un garant. Je n’ai pas encore pratique Visale, mais le dispositif cle (caution d’un organisme de l’état pour les etudiants). Je pense que les 2 dispositifs sont similaires. Dans le dispositif cle, vous ne pouvez demander en plus une caution supplémentaire.

J’ai 2 étudiants dans cette situation et pas de souci d’impayé.

Pour le manque de candidats intéressés, avez vous comparé avec les offres dans le secteur de votre appartement? (Prix et qualité du bien).n’hésitez pas à téléphoner à ceux qui louent à proximité de votre appartement pour connaître les conditions et faites un ratio loyer/m2 pour comparer.

Lykkelig · #10

@mimie84: Comme d’autres, je suppose qu’il y a un souci dans votre positionnement niveau prix, sinon vous auriez plus de candidats. Peut-être faut-il redescendre votre loyer même si celui-ci n’avait pas été augmenté depuis longtemps?
Le marché bouge, n’hésitez pas à comparer votre bien à ceux disponibles lors des changements de locataires.

Concernant VISALE: J’ai principalement des candidatures d’étudiants et de jeunes couples mais ni eux, ni leurs parents ne connaissent ce dispositif. La plupart du temps, ils ne savent même pas qu’ils peuvent faire appel à des organismes s’ils n’ont pas de garants. Je suis toujours étonnée du manque de curiosité/d’intérêt/de recherche d’information (au choix). J’ai une maman qui m’avait dit, lorsque j’expliquais que je ne pouvais accepter un dossier sans garant (elle-même ne pouvant se porter garante) "alors comment font les gens pour se loger?!" … Eh bien, il y a des organismes habilités à garantir certaines choses selon le dossier présenté … Elle tombait des nues.
Internet facilite pourtant les choses, même s’il faut parfois affronter un dédale pour obtenir l’information recherchée, j’admets.

Bon courage dans votre re-location mais n’hésitez pas à modifier votre loyer, surtout dans cette période qui ne semble pas forcément propice pour trouver beaucoup de candidats potentiels.
Un loyer plus faible encaissé vaut mieux qu’un loyer complet à payer soi-même, en général.

mimie84 · #11

Bonsoir lachignolecorse,

Effectivement j’ai lu qu’avec visale, on ne pouvait demander de garant.
Si je passe par visale, je ne demanderai donc plus de garant. Je me dis, peut être à tort, qu’une assurance sera plus fiable qu’une personne garante en cas d’impayé; Les garanties d’une assurance seront fixes, contrairement à la situation financière du garant et j’imagine que la procédure en cas d’impayés serait plus simple et moins couteuse.

@Lykkelig: oui c’est étonnant que les locataires ne soient pas au courant des dispositifs existants, surtout pour ceux dont les dossiers sont plus fragiles.
J’ai fixé le prix du loyer en fonction des annonces vues sur le bon coin. Il est dans la moyenne, mais je vais le baisser de 10€ car c’est clair qu’il vaut mieux ne pas avoir de vacances locatives trop importantes plutôt que de toucher 10 € de plus par mois.

lachignolecorse · #12

Je préconise Visale plutôt que le garant car ce devrait être plus simple pour recouvrer votre dû.

Avec un garant de mauvaise foi, vous aurez beau envoyer un recommandé ou un commandement à payer, vous devrez passer par la justice pour arriver à vos fins avec tout ce que cela comporte comme délai et frais à votre charge sans oublier les aléas possibles si votre bail ou caution sont mal rédigés par exemple

Avec la Visale, l’organisme a déjà les documents lors de l’accord de garanti. En cas d’impayé, j’imagine que ce soit être plus simple. Sur mes deux dossiers ils n’ont fait aucun commentaire sur le bail (j’espère qu’ils l’ont lu…)

Frycek · #13

Bonsoir,

disposant de logements à louer, je cherche, comme tous , à sécuriser le payement des loyers !

j’avais étudier le dispositif VISALE et ces prédessesseur et annexes (CLE, 1% log, GRL, MSA, CAF, FSL, caisse retraite, et tout l’arsenal législatif …)

Pour visale qui date de peu:

La garantie Visale est une caution accordée au locataire par Action logement (ex-1 % Logement) pour prendre en charge le paiement du loyer et des charges de sa résidence principale, en cas d’impayés. Les sommes sont avancées au bailleur par Action Logement, puis remboursées par le locataire. Ce dispositif ne s’applique qu’aux contrats de bail du parc privé signés à partir du 1er février 2016.

Merveilleux au premier abord,
l’état garanti donc les Loyers (meme de manière indirecte par l’ancien 1%)

sauf que à y regarder de près:

De quoi s’agit-il ?
La garantie Visale couvre les loyers et charges impayés de la résidence principale du locataire :

dans la limite d’un loyer (charges comprises) de 1 500 € à Paris et de 1 300 € sur le reste du territoire (métropole et Dom),
dans la limite de 36 mensualités,
et pendant les 3 premières années de la location.

donc si l’on comprend bien,
le loyer est garantit pendant 3 ans et pour 36 loyers (=3 ans)

super comme assurance, peut on se dire ….
mais après 3 ans ………… ?

ET LA ON RETOMBRE DANS LA SITUATION CLASSIQUE,
à savoir la caution tombe

et donc le propriétaire (méchant ou bon) doit se débrouiller avec les règles de droit commun (avis d’impayer, LRAR, Huissier, saisie des TGI, …)

donc le bilan de Visale ?

- excellent jusqu’a 3 ans d’impayé,
- puis sans objet après 3 ans.

Pour conclure,

Toutes les assurances ou garanties ont leurs limites, a chacun d’y trouver sont bonheur …. !

Pour ma part je ne prend que garant personne physique ………. pour caution renouvelable durant 10 renouvellement de bail nu (3 ans), soit garant engager durant 30 ans, avec une valeur à neuf du logement !

aux locataire j’explique qu’ils peuvent donc rester dans le logement jusqu’a leur retraite, et qu’il peuvent casser tout l’appartement s’ils le souhaitent.
…………… avec d’excellents résultats .

et grace à ce forum, je rajouterais une information pour remplacer le garant en cas de décès (faut juste que je retrouve le topic … ~~mais excellent initiative/conseil que je ne connaissait pas~~)

source: Garantie Visale : aide en cas d’impayés de loyers et charges (bailleur privé) | service-public.fr

Franc23 · #14

Pour aller dans le même sens que Frycek mais en précisant : la garantie n’intervient que pendant les 36 premiers mois de la location.
Si un impayé survient après 24 mois, il n’y a plus que 12 mois d’indemnisation. Ensuite tout s’arrête.
Un impayé dure en moyenne 24 mois.
En réalité ce qu’il faut faire selon moi ( et ce que je vais faire pour mes 2 Visale) : prendre la garantie. Et au bout de 6 mois basculer vers une garantie des loyers impayés classique. En effet la plupart des assureurs permettent de s’assurer sans conditions de ressources (et donc sans justificatif de ressources) après 6 mois de location sans incident de paiement.
Pour le reste pardon Frycek mais lorsque l’on a vécu un impayé on sait qu’une caution vaut beaucoup moins qu’une garantie de loyers impayés pour beaucoup de raison (contestation, insolvabilité et durée limitée de la caution et sûrement pas 10 ans…).
Assurez vous. Et correctement. A moins de pouvoir mutualiser votre risque sur une dizaine de biens minimum, et encore. C’est déjà assez difficile comme ça de gérer un impayé dans le cadre de la législation française.

Frycek · #15

Franc23 a écrit :
au bout de 6 mois basculer vers une garantie des loyers impayés classique. En effet la plupart des assureurs permettent de s’assurer sans conditions de ressources (et donc sans justificatif de ressources) après 6 mois de location sans incident de paiement.

Si je comprend bien,

OUI à Visale pendant disaons 1 ans,
puis GLI (mais pas ou plus difficile caution personne physique)

bonne remarque positive que je ne connaissait pas,
après juste bien suivre pour mettre en oeuvre, mais BONNE REMARQUE INFORMATIVE !

Pierrot31 · #16

Dans mon expérience de bailleur, la seule locataire potentielle à m’en avoir parlé était quelqu’un avec qui le courant n’était pas passé : un côté « sans gène » désarmant. En conséquence, je n’avais pas donné suite mais j’avais regardé le dispositif par curiosité.

A l’époque, ce qui m’avait gêné était « l’aléa moral » : le locataire sait que s’il ne paye pas, Action Logement payera.

Je trouve la situation avec un garant ou une GLI différente :
- Dans le cas d’une GLI, le bailleur souscrit l’assurance et (si le bailleur ne dit rien au locataire, ce qui est son intérêt), le locataire ne sait pas que l’assureur payera.
- Dans le cas d’une caution, le locataire sait que s’il ne paye pas, la personne qui s’est porté caution payera. Et si la personne qui s’est porté caution est en plus un parent, le poids psychologique est très important.

Bien entendu, dans le cadre Visale, le locataire doit ensuite rembourser Action logement de toutes les sommes versées pour son compte au bailleur selon un échéancier qui peut être aménagé en fonction de sa situation financière (source : Garantie Visale : aide en cas d’impayés de loyers et charges (bailleur privé) | service-public.fr).

@Mimie84; si vous avez un doute, c’est qu’il n’y a pas de doute! Amha, mieux vaut un peu de vacances locatives et que vous trouviez un locataire fiable. Surtout après ce que vous venez de vivre. Comme dis précédemment, il est peut être judicieux de revoir le prix (et/ou les prestations).

@Alpins, les goût et les couleurs ne se discutent pas… Perso, les "filles à papa en école de commerce" me vont très bien.

alex44 · #17

Franc23 a écrit :
En réalité ce qu’il faut faire selon moi ( et ce que je vais faire pour mes 2 Visale) : prendre la garantie. Et au bout de 6 mois basculer vers une garantie des loyers impayés classique. En effet la plupart des assureurs permettent de s’assurer sans conditions de ressources (et donc sans justificatif de ressources) après 6 mois de location sans incident de paiement.

Bonjour, pouvez vous étoffer ? Avec quel assureur travaillez vous?
J’ai des locataires en place (ils etaient là avant l’achat) depuis 2 ans cela se passe bien, mais ce sont des situations "fragiles". J’aimerai m’assurer suivant le cout. Mais je ne voulais pas leur mettre la puce à l’oreille en leur demandant un tas de paperasse…

Franc23 · #18

Il y a quelques assureurs proposant des garanties de loyers impayés pour les baileurs isolés mais pas pléthore non plus. J’indique entre parenthèses le nom de la compagnie d’asssurances
Parmi les plus accessibles on peut citer La garantie de Solly Azar (Serenis Assurance) ou bien Gerance Center (Fidelidade) qui peut pour cette dernière se souscrire par Internet.
Suffren Assurances Associés (MMA) propose également de longue date une couverture.
Société Générale (l’Equité) et Crédit Agricole ( Pacifica) proposaient également des couvertures pour leurs clients. J’imagine que c’est toujours le cas.
Point important : la garantie d’un bien en location pour un locataire en place depuis plus de 6 mois sans conditions/justificatifs se fait généralement aux conditions suivantes (mais à vérifier dans chaque contrat):
Absence d’incident de paiement sur les 6 derniers mois précédent la garantie (plus rarement 12)
Période de carence de 3 mois après la mise en garantie (si un sinistre survient durant cette période : aucune couverture).
Aussi je conseille de superposer Visale et une Garantie de Loyers Impayés au moins durant cette période même si logiquement ce n’est pas autorisé voir loi Boutin).

mimie84 · #19

Contente que l’échange ait été riche.
J’en ai appris plus sur visale et votre manière de gérer ce risque d’impayés.
Quand j’en ai parlé à certaines personnes qui m’appelaient, aucune d’elles ne connaissait.

En baissant le loyer de 10€ j’ai eu pas mal d’appels et visites avec des dossiers très différents.
Mon choix ne s’est pas porté sur le meilleur des dossiers dont la personne ne m’inspirait pas trop mais sur un ptit jeune avec un dossier pas terrible ( cdi partiel+ chomage) mais qui m’a fait très bonne impression (motivé pour avoir son premier appart, poli, travailleur).
J’ai , au final , choisi l’option du garant et non de visale, sa mère acceptant de se porter garante (pour 3 ans renouvelable une fois, ce qui est suffisant je pense pour un studio) avec un cdi de 6 fois le montant le loyer. Elle m’a également fait très bonne impression et a l’air d’être clairement derrière son fils.
J’espère ne pas me tromper, mais je suis quasiment sûre que non. Je verrai cela à l’avenir…

Pierrot31 · #20

Bien joué mimi84! Pour 10€ en moins… ça joue à pas grand chose.

Je trouve le feeling très important aussi!

Et puis, là, c’est du relativement sur. Normalement, un fils n’aura pas envie de décevoir sa maman. Et inversement, une maman aura toujours à cœur que son fils fasse les choses bien (quitte à l’aider financièrement)… Je n’ai jamais eu de souci avec les jeunes qui ont une caution parentale.

mimie84 · #21

Oui, je trouve aussi que le feeling compte pour beaucoup au final. C’est moins objectif, mais en général je cerne assez bien les gens donc je ne pense pas trop me tromper sur ce coup là.
J’ai enchaîné pas mal de visites (pour la première fois de ma vie), dont une comme vous Pierrot avec un côté "sans gêne" impressionnant et rédhibitoire d’une potentielle locataire.
J’ai trouvé ça "marrant"à faire niveau humain, c’est un exercice pas toujours simple mais formateur. Je me suis, je pense, améliorée au fur et à mesure (j’ai osé poser au fur et à mesure plus de questions personnelles pour cerner la personne, son projet, sa fiabilité, solovabilité, etc) même si j’ai encore plein de choses à apprendre.

Et laisser sa chance à ce ptit jeune qui galérait un peu à trouver un appart au vue de son profil (pas de temps plein, pas de fiche d’imposition car sort d’études, etc) me fait plaisir. Je sais qu’il sera réglo (comme vous dites, on ne déçoit pas sa mère) et je trouve bien de choisir un locataire dont le feeling est bien passé et à qui on a réellement envie de confier son bien (ce qui n’était pas le cas de plusieurs candidats avec meilleur dossier rencontrés)

sven337 · #22

Par curiosité, concrètement, c’est quoi le côté "sans gêne" dont vous parlez ? Ça se manifeste comment ?

Franc23 · #23

Le "feeling" que l’on peut avoir vis à vis d’un locataire est très important dans le choix à faire.
Toutefois ce n’est en aucune manière une garantie d’être réglé de ses loyers et de retrouver son logement en bon état.
Vous pouvez être sûr que tous les bailleurs ont eu confiance dans le locataire choisi car ils savent que la moindre erreur en ce domaine est fatale.
En outre une personne honnête peut avoir un accident de la vie.
Une caution est difficile à faire jouer, peut contester son engagement et ne vaut que pour 1 bail de 3 ans + un renouvellement.
Pour mettre un locataire dehors qui vit encore dans les lieux c’est 24 mois minimum.
Louer sans assurance est très risqué en France.

mimie84 · #24

Je ne sais pas si tous les bailleurs ont une confiance importante en le locataire qu’ils font entrer.
Est ce que ce qu’il ne s’agit pas d’une confiance vis à vis du dossier du locataire avant tout ?

@sven337, pour le côté "sans gêne", voici quelques exemples (pour une seule et même personne):
- retard de 40 min sans s’excuser ni montrer la moindre gêne
- personne qui s’appuie nonchalamment sur le mur en mâchant son chewing gum et en ayant l’air complètement détaché de ce que je lui raconte
- personne qui dit avec un rire jaune :" nen mais franchement où je vais dormir moi là dedans ?" (c’est un studio, donc oui pas très grand)

La liste et longue et c’est un ensemble d’attitudes qui m’ont vraiment surprise et m’ont fait me dire que peu importe le dossier, la personnalité de cette locataire ferait que c’était négatif pour lui louer quoi que ce soit.

Pierrot31 · #25

@sven337

Liste non exhaustive:

Pour une coloc:
- 3 jeunes avec des yeux bien rouges et en retard (sans prévenir of courses) qui m’expliquent que ce sera plus simple pour faire la chouille…
- 2 jeunes, bien odorant, en sueur et tenue de sport (dont un en marcel) qui viennent visiter après leur tennis…

Pour un T2:
- Un jeune qui m’explique où il va mettre sa fixation pour écran plat sur un mur brique et galets…
- Un autre qui vient visiter en bonnet en juin et en mâchant du chewing gum…

Je ne parle pas du nombre de personnes qui ne se présentent pas, qui arrivent en retard ou qui font du "tourisme immobilier"…

Avec les visites, je ne m’ennuie jamais!

@Franc23

"Louer sans assurance est très risqué".

Seul quelqu’un travaillant dans les assurances pourrait nous renseigner mais si on part d’une hypothèse d’une prime commerciale à 4% du loyer, alors, la prime pure (i.e le vrai coût du risque sans les frais administratifs, la marge des actionnaires et tout le Toutime= coût moyen du sinistre X fréquence de survenu de ce sinistre) doit être entre 2% et 3%.

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#9 02/02/2018 18h25

#10 02/02/2018 18h48

#11 02/02/2018 20h32

#12 02/02/2018 21h34

#13 02/02/2018 22h16

Pour conclure,

1 #14 02/02/2018 22h25

#15 02/02/2018 22h33

Franc23 a écrit :

#16 03/02/2018 22h32

#17 03/02/2018 23h59

Franc23 a écrit :

1 #18 04/02/2018 09h03

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#22 15/02/2018 22h15

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