Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)…

Pour des baux de locations vides, je ne suis jamais passé par notaire. J’ai toujours rédigé mes formulaires

J’ai testé les formulaires de baux vendus en papeterie mais ils étaient trop concis pour mes besoins
Seul avantage, à mon avis des baux vendue en papeterie, ils permettent en remplissant une feuille de les avoir toutes de remplies
TRES pratique pour les EDL (état des lieux)

L’usine à gaz du nouveau bail loi ALUR

Bonjour à tous,

Je vais encore faire celui qui râle mais comme moi vous avez entendu tout et son contraire sur cette fameuse la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)
Je suis un "bailleur moyen". Je n’aime pas la paperasse. Je ne suis pas juriste. Donc je n’aime pas cette nouvelle usine à gaz nommée injustement ALUR.

La parution du décret concernant les nouveaux contrats-types en vigueur ainsi que leur notice explicative associée remonte au 29 mai 2015. Le texte est entré en vigueur le 1er août 2015.
J’ai lu rapidement le fameux modèle de bail proposé par le législateur avant de me dire que j’allais plutôt me mettre la tête dans le sable (bien agréable au mois d’août).
J’avoue sans rougir qu’à  mes bons vieux modèles de baux rassurants. Je n’aime pas le changement.

Ces dernières semaines, je me suis lancé dans une entreprise très, très laborieuse.
Vulgariser, décortiquer, extraire la substantifique moelle de ce nouveau bail pour mon propre usage d’abord, et pour vous en faire profiter très bientôt !

Ceux qui ont regardé cette affaire de près ont compris que tout ce qu’on a pu entendre sur cette loi n’est pas encore entré en application (loin de là), et que sur beaucoup de points, la montagne a quelque peu accouché d’une souris… les changements de ministre sont passés par là, sans compter qu’en 2017, une partie des mesures risque d’être modifiées, voire de partir à la poubelle… tout ça pour ça ?

Je ne vais pas aborder toutes les questions que soulèvent cette loi ALUR.
Un point en particulier.

Cette histoire d’encadrement des loyers…
Il s’agit en fait de deux dispositifs distincts mais qui peuvent être cumulés.

- D’une part, et déjà depuis 2012, lorsque vous louez votre logement dans une des 28 agglomérations qui connaissent une forte tension du marché locatif (liste ici), vous ne pouvez pas fixer votre loyer n’importe comment.

Si vous mettez un logement en location pour la première fois, si votre logement est resté vacant depuis au moins 18 mois ou si vous avez entrepris au cours des 6 derniers mois des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, vous n’êtes pas concerné par ce premier dispositif. Vous fixez votre loyer comme bon vous semble, ou plutôt selon la loi de l’offre et la demande locale, car rappelons-le, être trop gourmand sur un loyer est presque toujours contreproductif.

En revanche, si vous changez de locataire (ce qui est la majorité des cas), son loyer sera le même  que celui de votre dernier locataire, que vous aurez le droit de revaloriser sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Le même indice qui sert à la révision annuelle des loyers.

Si vous avez manifestement sous-évalué votre loyer à la base, vous pouvez, en prouvant que des biens similaires au vôtre ont des loyers plus élevés, l’augmenter.

"lorsque certains travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence sont réalisés par le bailleur", vous pouvez augmenter votre loyer plus que le décret le prévoit.

certains travaux… Quels travaux ? Si vous avez la réponse, je suis preneur.

C’est pour s’assurer que les bailleurs "jouent le jeu" que dans les nouveaux baux conformes à la loi ALUR, vous devez obligatoirement faire apparaitre le montant et la date du dernier loyer payé par le locataire précédent, ainsi que la date de la dernière révision de loyer.
Vous êtes exonéré de cette obligation si votre logement est resté vide pendant les 18 mois précédents la remise en location.
En toute logique, cette obligation ne devrait s’appliquer que pour les baux concernant des locations situées dans les fameuses 28 agglomérations à forte tension locative, mais non. Même tarif pour tout le monde. Donc finalement, même hors zone tendue, il sera délicat d’écrire noir sur blanc que le locataire précédent avait un loyer moins élevé… il faudra donc se justifier.
Il m’est déjà arrivé de "brader" un loyer pour louer au plus vite (avant de partir en vacances par exemple , et puis d’augmenter ce loyer pour le locataire suivant comme j’avais plus de temps pour accomplir les diverses démarches liées à l’entrée d’un locataire.
Bref, cette obligation me met mal à l’aise, vous le comprendrez.

- Le deuxième dispositif qui est censé encadrer les loyers dans cette loi ALUR est l’une des mesures  qui a le plus agité le monde médiatique…. elle était censée concerner une liste d’agglomérations importantes.

Pourtant, à ce jour, le décret d’application n’est sorti que pour Paris intra-muros  (j’ai lu ci-et-là que des technocrates se sont quand-même rendus compte de la complexité de la mise en œuvre du dispositif, et de ses limites).

Il est fort louable de vouloir rendre "accessible" le parc locatif parisien, mais quand on regarde les texte de plus près, on se rend compte que certains points sont tellement flous que cette limitation est un écran de fumée… normal dans une usine à gaz

Le législateur,  pour calmer les récriminations (parfois légitimes) des bailleurs parisiens, a permis d’ajouter au "loyer de référence" en vigueur (disponible sur …) un "complément de loyer" que le bailleur peut appliquer si le logement présente des "qualités particulières" (de localisation ou de confort) par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Ce complément de loyer apparait noir sur blanc dans le contrat de bail ainsi que sa justification.
Le locataire dispose de trois mois pour dénoncer son propriétaire s’il juge que ce complément de loyer est injustifié. Rappelons qu’il aura auparavant paraphé et signé le bail dans lequel ce complément est notifié et expliqué.
Vous imaginez que des locataires vont signer un bail et se retourner contre leur propriétaire sur le montant de leur loyer moins de 3 mois après.
Bonjour l’ambiance…

Je pense que les magistrats vont s’arracher les cheveux pour interpréter tout ça (puisque ces "qualités particulières" seront évaluées de manière forcément subjective).
Donc, très légitimement, les propriétaires vont continuer à faire payer leur locataire pour leur vue sur le Sacré-Cœur, leur balcon ou leur baignoire balnéo.
Je n’ai pas regardé en détail ces plafonds mais je serais heureux que des lecteurs parisiens me disent s’ils pensent que ce dispositif aura un réel impact sur le coût des locations à Paris.
Je peux me tromper après tout, n’empêche que tout ça est bien compliqué.

Je vous laisse aussi imaginer le casse-tête puisque les deux dispositifs d’encadrement des loyers se cumulent. Un vrai choc de simplification.

Ceci est un tout petit aperçu de toutes les bizarreries qui sont dans ce contrat de bail loi ALUR.

Ce qui m’agace, c’est que ces personnes qui ont pondu ce chapitre de la loi ALUR ont l’air de considérer que tous les bailleurs ont les moyens, le temps et les compétences pour comprendre et appliquer leurs délires de technocrates… j’appelle ça de l’élitisme.
C’est vrai que quand on est bailleur, on a tout le loisir et les moyens de s’entourer d’une cohorte de professionnels du droit et de l’immobilier. On est des riches propriétaires privilégiés, ne l’oublions-pas.

Le bailleur néophyte pas très au fait des méandres de cette loi ALUR  risque de se décourager avant même d’avoir loué. Surtout que la plupart du temps, il aura déjà un emploi à côté de son "activité" d’investisseur et peu de temps, et d’argent…

Vu que nul n’est censé ignorer la loi, mais que celle-ci se tricote et se détricote au gré des ministres, il est vraiment compliqué d’être à jour et en règle au quotidien.
Tant que vous ne tombez pas sur un locataire pointilleux, ça passera

Bref,  j’en suis venu à la conclusion suivante. Il faut que je me mette en règle. Il me faut un bail conforme à la loi, mais vidé de tout le blabla superflu.
Bon, soyons lucide, vue la machine, ça restera forcément un peu lourd (entre 5 et 6 pages), mais après quelques heures passées, j’ai un modèle de bail qui sera bientôt opérationnel pour moi et j’en suis plutôt fier.

Il y a plein de cas de figures différents quand on remplit un bail loi ALUR.
Vous pouvez louer à Paris ou en Province, dans une zone tendue ou non, être un particulier ou non, louer en colocation ou non… et pour tout ces cas de figures, il y des dispositions particulières et des paragraphes particuliers qui alourdissent inutilement, puisqu’ils ne vous concernent pas tous !

Je vais très bientôt vous proposer sur mon blog (après les avoir fait valider par un juriste confirmé) plusieurs modèles de baux (pour des logements vide dans un premier temps).
Je risque de les faire payer (le salaud ! ) Rassurez vous ce sera quelques euros, histoire de me rembourser les nombreuses capsules Nespresso que j’ai dû avaler pour "pondre" ces baux.

J’espère que vous trouverez un bail conforme à la loi ALUR qui vous conviendra.

Au plaisir

Gog a écrit :

Est-ce que le bail notarié (à savoir, payer un notaire pour rédiger le bail) a encore une raison d’être et, si oui, laquelle ?

Une raison d’être essentielle selon moi : le bail notarié est un exécutoire
Ce qui implique qu’en cas d’impayé, on peut transmettre directement le bail à un huissier sans passer par la case justice

Je ne l’ai jamais utilisé (le bail notarié) mais j’y songe de temps en temps… Si certains d’entre vous ont un retour d’expérience je suis preneur !

Pour plus d’arguments : bail notarié

Je suis d’accord avec vos remarques. Ce sont des remarques de bon sens, à faire à l’oral, pas à écrire dans un bail. Par exemple :

si l’animal fait des dégâts, ça apparait à l’état des lieux (et donc sera imputé sur leur frais)

Précision utile à l’oral ; mais totalement inutile à écrire dans un contrat, puisque, comme le coup de la fumée, ce n’est qu’un cas particulier d’une règle générale imposée par la loi.

Dernière modification par Bernard2K (22/07/2016 12h16)

Siocnarf a écrit :

Gog a écrit :

Est-ce que le bail notarié (à savoir, payer un notaire pour rédiger le bail) a encore une raison d’être et, si oui, laquelle ?

Une raison d’être essentielle selon moi : le bail notarié est un exécutoire
Ce qui implique qu’en cas d’impayé, on peut transmettre directement le bail à un huissier sans passer par la case justice

Je ne l’ai jamais utilisé (le bail notarié) mais j’y songe de temps en temps… Si certains d’entre vous ont un retour d’expérience je suis preneur !

Pour plus d’arguments : bail notarié

Vous avez tout à fait raison. Un bail sous sein privé doit d’abord reconnu par un juge avant d’être exécutoire. En cas de litige, cela fait gagner 2 mois de procédure environ si vous avez un bail notarié.

Cela dit, en 18 ans de gestion immobilière,  j’ai eu un seul litige. Le bail était notarié et mon notaire a lancé la procédure… j’ai commencé par payer l’huissier et …. attendre. Finalement j’ai retrouvé moi-même le locataire qui avait quitté le logement en y laissant tout dedans. J’ai négocié avec le locataire indélicat son départ. J’ai perdu 3 mois de loyer. Si j’avais laissé faire, j’y aurais laissé bien plus.

Un bail notarié est facturé environ 600€ pour un appartement. Montant reparti 50/50 propriétaire/locataire

Dernière modification par lachignolecorse (24/12/2016 19h24)

HeisenbergPH a écrit :

-->Les clauses 7 et 9 sont abusives.

Clause 7 : oui c’est abusif par contre, le bailleur peut vous demander de remettre à l’état d’origine le mur. Donc à prendre plus comme un conseil
Clause 9 : oui c’est abusif car la loi n’interdit que les couleurs excentriques.

Voir ici

HeisenbergPH a écrit :

-->Les clauses 10 et 11 inutiles.

Clause 10 : non pas inutile car certains nettoient le parquet a grande eau…
Clause 11 : non pas inutile car certains ne nettoient jamais les cabines de douche et disent à l’etat des lieux de sortie : je n’y peux rien s’il y a du tartre, c’est à cause de l’eau…

HeisenbergPH a écrit :

-->Clause 16, prevoir une indemnisation en tant que bailleur me semble difficile, comment se substiturait il a un tribunal? Serait illicite?

Le début du paragraphe est conforme à la loi, la fin du paragraphe est le montant que le propriétaire réclamera devant le tribunal. Pour moi, ça n’est pas illicite.

HeisenbergPH a écrit :

-->Clause 20, seul les chiens de premiere categorie peuvent etre interdit, tout ce qui releve de l’animal familier et non d’elevage est autorise. C’est une clause abusive.

Comme les points précédents, vous pouvez avoir un animal de compagnie mais il ne doit pas être source de nuisance. La clause associe la loi (chiens de première catégorie) et une mise en garde en cas de nuisance.

HeisenbergPH a écrit :

-->Article 6 tout mois entame est du! Cela devrait plutot etre un prorata. Clause illicite?

Oui c’est au prorata temporis

HeisenbergPH a écrit :

-->Article 8, les locataires ne sont pas responsable des compteurs interieurs ni de leur installation.

Les contrats d’abonnement sont à votre nom. Dans le cas du changement de compteur (passage à Linky par exemple), c’est au locataire de gérer cela.

HeisenbergPH a écrit :

-->Article 10, un tribunal doit prononcer la resiliation du  bail?

Là encore, c’est du ressort du tribunal si vous ne payez pas votre loyer.

HeisenbergPH a écrit :

Qu’est ce que vous en pensez, je lui fait part de mes remarques? Au risque de me faire souffler l’appartement ou je laisse couler et si il essaie d’appliquer un de ces points je lui signifie gentiment qu’il n’est pas dans son droit?

Mieux vaut ne pas en parler avant d’être dans les lieux, au risque de vous faire souffler l’appartement  . Après, vous pouvez en parler de bailleur à bailleur, par "solidarité". Par contre, si votre rêve est de repeindre l’appartement rose bonbon, je vous suggère de trouver un bailleur qui accepte cela.

Mais sur le fond, je ne vois pas ce qui vous gêne car vous etes aussi bailleur. Aimeriez vous que votre locataire vous laisse des chevilles au mur? Que les peintures soient refaites avec plus ou moins de goût? Que vous acceptiez que le chien de votre locataire aboie toute la journée?….

Personnellement, je n’ai indiqué dans mes baux que le légal, j’ai mis le reste (animaux, entretien…) dans le règlement intérieur. Ça me semble plus logique.

Je trouve que vous auriez pu chercher un peu sur le net. Toutes les réponses s’y trouvent. J’ai répondu aux points posés sans trop de vérification vu l’heure tardive. Il y a peut être quelques coquilles, je vous laisse les corriger.

Aïe, les obsessionnels bailleurs ou locataires sont pour moi autant à éviter l’un que l’autre.

Je préfère sensibiliser mes locataires sur le sujet de l’entretien et des réparations locatives que détailler inutilement et péremptoirement des règles juridiquement discutables et inapplicables en tentant en plus  d’imposer un mode de vie invérifiable sauf à se pourrir la vie en plus de celle de ses locataires.

Pour moi, le bailleur d’heisenberg cherche juste à faire passer le message « je ne rigole pas/ je ne vous ferai pas de cadeau ». Il sait, sans doute, ce qui est légal et ce qui ne l’est pas…

Personnellement, je me tiendrai éloigné de ce bailleur…

Bien à vous,

range19 a écrit :

C’est vrai qu’à force de considérer le pire on en oublierait qui sont nos locataires.
Depuis 30 ans, je les considère comme des clients, des client qui me payent bien et m’ont permis d’accéder à une certaine forme de liberté.
Comme j’ai horreur du mépris sous toute ses formes, je n’engage jamais les relations avec eux sous un angle psychorigide. Je tiens renvoyer une image clean et moderne des bailleurs.

À ce propos, merci aux plus tocards d’entre eux ; il n’est pas rare au moment des visites que des locataires me choisissent autant que le logement. Il faut être un minimum souple et (un maximum ? ) respectueux.

Tout à fait en PHASE !

Nos locataires sont nos clients
Nos logements sont nos outils de travail

il faut prendre soin de nos logements (entretien, intervention si souci, ….)
et satisfaire nos locataires (etre dispo pour des soucis, réagir vite, etc, ….)

Un bon Bailleur trouve de bons Locataires et inversement !
les autres locataires moyens (procéduriers, exigents, peu soigneux) sont à laisser aux Bailleurs moyens …

HeisenbergPH a écrit :

reponse cinglante et claire, ’’monsieur j’etais avocat je sais ce que je fais, ce sont des clauses penales qui me protegent des locataires indelicats, si vous ne voulez pas l’appartement je le ferme et ne le loue pas ce n’est pas un probleme, vous etes le premier a me faire la remarque’’

Réponse typique d’une personne qui se sent supérieure aux autres, pense pouvoir leur imposer ses délires paranoïaques, et pense que le simple fait de poser la question est déjà en soi une agression !

Ensuite, la question essentielle est de savoir si ce contrat entre dans le cadre de la loi de 1989 ou non. Vous dites que vous recherchez un "pied-à-terre". Un pied-à-terre n’étant pas une résidence principale, vous n’êtes pas dans le cadre de la loi de 1989. Le contrat doit alors seulement respecter le code civil et être agréé par les deux parties.
J’aurais donc tendance à dire que ce contrat serait légal, en tout cas sur la plupart des points, car vous ne faites pas du logement votre résidence principale.

Pour autant, je suppose qu’il propose le même contrat de bail aux locataires qui en font leur résidence principale. Dans ce cas, concernant l’illégalité ou non des clauses, il faut lire la loi de 1989, à commencer par l’article 1 (obligations réciproques équilibrées), l’article 3 (le contrat doit être conforme à un contrat-type) et l’article 4 (notamment point i : toute clause pénale, c’est à dire une clause qui prévoit des pénalités automatiques, est interdite, et point p : interdiction de faire supporter automatiquement les frais de relance et de procédure). En complément, un petit coup de google sur des sujets particuliers (comme le choix des peintures) trouve réponse dans la jurisprudence. Je ne vais pas détailler point par point.

Sur l’intérêt de truffer un bail loi 1989 de clauses, pénalités et rappels, je reste sur l’idée de mon message #6 dans ce fil :  la plupart du temps, ça ne sert à rien. Car presque toujours, soit on rappelle une obligation déjà prévue par la loi, et il n’y a pas besoin de s’engager par écrit à respecter la loi, car on doit respecter la loi de toute façon ; soit c’est une clause illégale. Les clauses utiles à rajouter sont vraiment très peu nombreuses :
- clause de révision annuelle du loyer et des charges.
- clause résolutoire pour les cas prévus par la loi, c’est à dire non interdits à l’article 4 point g)
- clause interdisant la détention d’un chien de première catégorie.

Sur l’approche générale de la relation bailleur-locataire : c’est bien évidemment Range19 qui a raison.

Dernière modification par Bernard2K (02/12/2018 09h22)

Bonjour Surin,
être respectueux de ses "clients" ne signifie pas en ce qui me concerne  "boire des canons" avec ;
être "pro" c’est avoir l’attitude adaptée à la situation.
La fraternisation est un artifice inutile, je n’ai ni le temps ni le besoin d’avoir plus de pseudos amis.

Je me limite à proposer des appartements au top dans des conditions respectant autant le cadre légal que les individus et reste bien conscient que même si tout se passe toujours bien au début, les relations peuvent se dégrader avec leur cortège de déceptions ; à mois d’accepter l’idée de passer certaines choses en "pertes et profits" pour préserver mon estomac de l’ulcère.