Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%)

En plus, un an de mise en vente, il y a probablement moyen de négocier un peu!
Surtout si les entretiens ont été un peu négligés durant l’année.

Je ne sais pas pour l’isolation…
Pour l’instant, hormis l’annonce et un rapide coup de fil à l’agent immobilier, je n’ai pas plus de détails.

Je vais vérifier pour le de droit de préemption, merci d’avoir levé le point.
Nous serions en effet dans le cadre de la vente en bloc d’un immeuble de plus de 5 logements.
Mais nous nous engagerions à louer pendant 6 ans, ça ne nous pose pas plus de problème que ça - les baux ultérieurs seront de toute façon d’une durée de 6 ans car réalisés par une SCI à l’IS

Concrètement ça devient compliqué pour le vendeur, ce droit de préemption. En effet, il est censé fournir le projet de règlement de copropriété et les diagnostics (dont certains ne sont valables que 6 mois) et le locataire a 4 mois pour répondre…  de quoi plomber une vente !

Bernard2K a écrit :

Il est possible que vous soyiez contraint, dans l’acte de vente, de vous engager à proroger les baux pour 6 ans…/…
Après, si le vendeur n’a pas respecté cette obligation d’information des locataires sur le droit de préemption, et qu’aucun ne réclame, ça passe. Mais si un seul d’entre eux décide de porter le pet, ça met un gros grain de sable dans votre mécanique.

Le notaire doit vérifier cela lors de la rédaction des actes (j’ai eu le cas lors d’un achat), si le droit existe, le notaire doit le faire appliquer, comment passer à travers..?

Ça c’est de la rentabilité

Félicitation pour cette trouvaille !

J’espère que cette affaire sera toujours aussi intéressante après votre visite !
Après si vous n’avez pas d’autres photos, je vous conseille de vous méfier, j’ai vu beaucoup de vente d’immeubles avec quelques photos, ou l’extérieur et les quelques photos semblent sympathique, mais en fait ou la quantité de travaux est bien plus importante qu’il y en a l’air !

Après si tous les locataires sont en place depuis longtemps normalement c’est que les logements sont au moins décents ! J’ai déjà vu des immeuble ou plusieurs locataires venaient d’entrer, et j’aurais pu mettre ma main à couper qu’ils allaient quitter les lieux dès la transaction terminée ! (Loyer plus élevé que les autres dans l’immeuble, souvent même pas vraiment installés…).

P.S :  Vous me donnez envie de déménager, dans moins coin c’est du 5% max… Et quand je m’eloigne je suis dans une zone avec trop d’investisseurs…

Si le climat grisâtre qui règne ici ne vous dérange pas, alors oui, vous pouvez déménager, je vous ferai découvrir tous les bons coins de la région avec plaisir !

Euh en fait, non, il n’y a pas grand chose de joli ici
A part la proximité du Luxembourg qui est un réel avantage dans la vie des frontaliers !

Oui à mon avis il s’est planté sur le grenier…

Vous avez fait une partie du travail en fournissant le lien… Il faut ensuite juste lire un peu plus loin :

Article 10-1 de cette même loi a écrit :

I. ― A. ― Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l’indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble ainsi que l’indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu’il occupe.

Non c’est le point A de l’article 10-1,
Pas l’article 10
Ni l’article 10-1-A (qui est différent de l’alinéa A de l’article 10-1)

Ouille c’est compliqué tout ça

Edit 14h29 : décidément, on ne fait que se croiser

Luc34, ce que vous décrivez vient de l’article 15 de la loi de 1989. Je résume : droit de préemption du locataire si congé pour vendre.

Mais il y a, en plus, cet article 10-1 de la loi de 1975. Je résume : en cas de vente en une seule fois d’un immeuble comportant plus de 5 logements :
- le vendeur doit adresser à chaque locataire une offre de vente, accompagnée des diagnostics et d’un projet de réglement de copropriété
- SAUF si l’acheteur s’engage, dans l’acte authentique de vente lui-même, à proroger les baux en cours pour 6 ans.

Donc, non, le bail ne continue pas à courir "comme il se doit". Le bail est renforcé, en quelque sorte, par cette prorogation de 6 ans.

Toutes les références ont été données ci-dessus, et l’article a même été copié-collé par siocnarf, lisez- le !

PS : on pourrait croire que cet empilement d’obligations venant de deux lois différentes, l’une datée de 1975 et l’autre datée de 1989, est un peu bizarre. On pourrait même se dire que la loi de 1975 est peut-être obsolète, qui sait ?

En fait, les articles des lois de 1975 et 1989, qui renforcent la protection du locataire, ont été modifiés et complétés par la loi ALUR en 2014 (lire son article 5). On n’est donc pas face à des dispositions un peu obsolètes et dépareillées. Le législateur, en 2014, avec la loi ALUR, a bien eu la volonté délibérée, coordonnée et cohérente, de renforcer les droits des locataires, aussi bien dans la loi de 1975 que dans celle de 1989. Par exemple, dans les deux cas, des obligations qui ne s’appliquaient auparavant qu’à des immeubles de "plus de 10 logements" sont passées à "plus de 5 logements".

Dernière modification par Bernard2K (01/04/2016 15h18)

Des chiffres qui font saliver…

En plus 1 an qu’il est en vente et besoin d’argent, s’il est intéressant vous pouvez tenter une proposition à 210k€, histoire que le propriétaire garde psychologiquement 200k€ après les frais d’agence (à adapter ensuite avec les frais de l’agence et la possibilité qu’il les réduise ou non).

A suivre!

@Bernard :
Oui c’est comme ça que je comprends le texte de loi dont le lien figure plus haut.

La partie concernant les locataires est l’alinéa A de l’article 10-1
La partie concernant la mairie est l’aliéna B de ce même article :

Article 10-1 a écrit :

B. ― Préalablement à la conclusion de la vente mentionnée au premier alinéa du A, le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble le prix et les conditions de la vente de l’immeuble dans sa totalité et en une seule fois.

Je suis tout à fait d’accord avec vous sur la cohérence du renfort des droits des locataires, c’est également comme ça que j’avais compris ces modifications apportées par la loi ALUR.

Bon, toute façon siocnarf veut les garder ses futurs locataires et je m’aperçois que le "choc de
   simplification" n’a pas du être démoulé.

  Par contre je viens d’en apprendre une au sujet des immeubles de plus de 5 appartements en cas de
    vente, il va falloir que je regarde vraiment de très prés

   Normalement  c’est le notaire qui envoie à la mairie la demande de  préemption?