Loyers impayés : comment sortir ou expulser le locataire indélicat ?

Une question essentielle : est-ce que ce locataire a une caution solidaire concernant ce loyer ?

Nébuleux,

il faut noter que la CAF suspend les APL en cas d’impayés de loyer par le locataire depuis plus de 2 mois. Le fait de déposer un dossier de surendettement rétabli les aides au logement.
Ci-joint un lien vers le site de l’ANIL à ce sujet:

Anil.org : Articulation entre la procédure de surendettement, l’expulsion et les aides au logement

Bon courage.

Bonjour,

Selon moi l’urgence en cas d’impayé est de récupérer le bien libre d’occupation plutôt que de chercher à récupérer les impayés. Car plus l’occupation se prolongera, plus le manque à gagner en vacance locative augmentera ainsi que l’étendue des dégradations (sans parler du défaut d’assurance et ses conséquences dramatiques pour vous en cas d’incendie ou dégât des eaux).

La méthode forte que vous évoquez est illégale et donc son utilisation à vos risques et périls. L’alternative est de négocier un départ contre paiement de quelques semaines ou mois de loyer, ce que le locataire sera tenté d’accepter s’il a de la famille qui peut l’héberger et s’il a réellement des soucis d’argent.

Cette décision est psychologiquement difficile car on en vient à encourager le mauvais payeur, mais c’est ainsi que vous minimiserez le coût de l’incident. D’autant que rien ne vous empêche, une fois le mauvais payeur parti, de poursuivre les démarches pour recouvrement d’impayés par la voie juridique classique, et attendre que le locataire redevienne solvable dans les 10 années à venir (durée de prescription).

Déjà, quel est votre objectif :
- obtenir le paiement des loyers ?
- obtenir le paiement des loyers et le départ du locataire par activation de la clause résolutoire du bail ?
- obtenir le paiement des loyers et le départ du locataire par activation de la clause de reprise pour vendre ?

Ensuite, est-ce que ce locataire avait une caution solidaire ?

Vous trouverez plein d’infos utiles sur ce fil :
Loyers impayés : comment choisir le bon huissier pour une expulsion ?

Notez bien que :
- comme l’explique Belli dans ce fil, il faut pouvoir faire la preuve de "négociation amiable". Amiable ne veut pas dire "gentille", surtout quand il faut faire la preuve de cette négociation. Une LRAR ou un exploit d’huissier font partie de la négociation amiable.
- une LRAR non délivrée ne va pas constituer un point de départ ni une preuve recevable. En revanche, un exploit d’huissier est probant même s’il n’a pas été remis en mains propres (du moins si l’huissier a fait les diligences nécessaires pour tenter de le remettre à la personne).

Ce que je ferais à votre place :
- très rapidement, un commandement d’huissier demandant le paiement des loyers (sans demander la clause résolutoire). Ainsi, ça vous permet de prendre date tout en restant dans une logique "amiable".
- ensuite, il sera temps de faire un second acte d’huissier, en activant éventuellement la clause résolutoire du bail ou la clause de reprise pour vendre.

Chaque acte d’huissier coûte, mais ça me semble la solution la plus adaptée à votre cas. Ca permet de prendre date de façon probante, pour pallier au problème de la LRAR non réclamée.

Cela dit, compte tenu que vous avez déposé une requête en injonction de payer au TGI, je ne sais pas trop s’il est encore temps de recourir à l’huissier, ni comment ça se goupille par rapport à cette requête.

Concernant la caution solidaire :
- s’il y en a une, ne pas oublier que tout rappel, correspondance ou commandement de payer doit être adressé à la caution, en parallèle de l’envoi au locataire. Sinon, ça peut rendre cette caution inopérante.
- si vous n’avez pas demandé de caution solidaire : c’est une erreur de votre part. C’est une garantie absolument nécessaire, surtout pour ce type de profil de locataire.

Dernière modification par Bernard2K (19/04/2016 17h33)

Bonjour à tous,

Après avoir investi dans un immeuble malheureusement, je me retrouve à gérer un locataire très mauvais payeur, pour ne pas dire pas payeur.

Actuellement, j’ai 1800 euros d’impayé, plusieurs lettre de relance ont été envoyé en courrier simple, une mise en demeure en AR, un plan d’apurement en AR et même un commandement de payer fait par un huissier.

Heureusement je touche les APL en direct mais comme la personne ignore mon plan d’apurement, la CAF va bientôt arreter de payer et j’ai un gros crédit à rembourser.

J’arrive au bout de la procédure amiable et à ce jour aucun contact et aucun paiement et j’ai demandé une assignation au tribunal par l’huissier.
J’ai aussi prévenu la CAF qui me verse 80% du loyer.

Je pense avoir tout bien fait, mais si je laisse un message c’est que je m’inquiète pour la suite.

Ma question c’est, si quelqu’un a déjà eut à expulser un locataire, comment se déroule l’audience au tribunal ?
Ma présence est-elle obligatoire à l’audience ?
Dois-je y aller seul ou avec un avocat ?

Donc si vous avez des conseils ou des retour d’expérience je suis preneur.
Je ne me fais plus trop d’illusion concernant les impayé mais si je peux expulser rapidement et sans que cela me coûte cher, je suis preneur.

Comme quoi la vie d’investisseur n’est pas toujours aussi agréable.

Je vous remercie.

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2016 18h53) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Je n’ai pas non plus l’expérience personnelle.

Voici un article bien renseigné :
L?expulsion du locataire pour impayés de loyer depuis la loi ALUR. Par Romain Rossi-Landi, Avocat.

Pour savoir comment se passe une procédure au tribunal d’instance, vous pouvez lire un excellent article de maître Eolas, article ancien mais toujours d’actualité, sur comment on fait pour aller au tribunal d’instance pour se faire rembourser des sous par quelqu’un qui vous en doit (en 3 parties) :
Au fait, comment on fait un procès ? - Journal d’un avocat
Au fait, comment on fait un procès ? 2e partie - Journal d’un avocat
Au fait, comment on fait un procès ? 3ème et dernière partie - Journal d’un avocat

Il semble qu’il n’y ait pas eu de grosse modification depuis 2007, si ce n’est l’obligation, désormais, de prouver qu’on a fait une tentative de résolution amiable, sous peine de se voir renvoyer devant une instance de conciliation. Cf cette discussion : Loyers impayés : comment choisir le bon huissier pour une expulsion ?
Mais a priori, vos courriers simples puis AR puis huissier prouvent amplement la tentative de résolution amiable.

On peut aller devant le tribunal d’instance sans avocat ; mais si vous voulez revoir vos sous et expulser le locataire, il vaut sans doute mieux en avoir un. Demandez conseil à votre huissier, il connaît le sujet.

PS : puisque l’huissier a déjà fait l’assignation, l’argumentation de votre cas et les pièces à rassembler doivent déjà être quasiment bouclées. C’est donc d’autant plus pertinent de demander conseil à l’huissier sur comment continuer à partir de là.

Dernière modification par Bernard2K (10/05/2016 13h17)

Je vous remercie pour vos réponses.

Je vais aller lire vos article Bernard2k.

C’est sur que dans mon cas, même si cela dure j’ai bien fait des envoies en recommandé exprès pour avoir une trace et pour justement si je devais aller au tribunal pouvoir prouver toutes mes démarches avec les recommandés et les courriers de l’huissier.

L’huissier m’a dit que ce n’était pas forcement obligatoire, mon principal soucis, vu qu’il n’y a pas de difficulté particulière dans mon dossier, c’est surtout le fait de ne pas encore avoir à débourser des honoraires d’avocat que je me doute couteux sachant que je doute fortement de revoir un jour mes loyer, d’ailleurs c’est surtout l’expulsion que je vise au plus vite.

Merci Matinvest, ça me confirme qu’avec un dossier bien monté et avec toutes les preuves, c’est tout à fait faisable d’y aller seul.

Matinvest a écrit :

On repart sans savoir et j’ai reçu l’accord pour expulser 2 semaines après

Je ne voudrais pas jouer les rabat-joie, mais ce n’est que le début de la procédure.

Une fois obtenu le jugement, il faut le signifier au locataire qui a alors un délai pour partir.

S’il ne le fait pas, il faut ensuite obtenir le concours de la force publique ( la Police)
NE LE FAITES PAS VOUS MEME
Depuis le 27 mars 2014, le bailleur qui procède lui même à l’expulsion d’un locataire indélicat (expulsion illégale) est passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende.

Pour obtenir le concours de la force publique il faut l’accord du Préfet
Dans certains cas, celui-ci ne le donnera JAMAIS ( Si Si !)
Il faut alors faire un procès au Préfet qui se pliera de bonne grâce ( il a l’habitude) et vous versera intégralement le loyer tout le temps que le "locataire" restera en place ( en général avec 6 mois de retard, mais au centime près).

Si par bonheur, le Préfet vous autorise l’expulsion, il faudra attendre la bonne période, hors trève hivernale . 
C’est à dire du 1 avril au 30 octobre.
Mais dans ce cas vous n’aurez droit à aucune indemnité de la Préfecture.

Bonsoir,

Pour éviter ce genre de désagrément, il peut être utile de signer le bail devant notaire : le bail notarié est un titre exécutoire qui permet à l’huissier de procéder directement à une saisie (salaire, véhicule, meuble, compte en banque….) sans attendre une décision du tribunal d’instance, ce qui peut ramener très vite à de meilleurs sentiments le locataire mauvais payeur.

Si j’étais à votre place, je m’attacherais les services d’un avocat spécialisé en droit immobilier et je demanderais à mon locataire des dommages et intérêts couvrant les honoraires versés.

stokes a écrit :

Si j’étais à votre place, je m’attacherais les services d’un avocat spécialisé en droit immobilier et je demanderais à mon locataire des dommages et intérêts couvrant les honoraires versés.

Ca ne tient pas debout. Les dommages et intérêts ne sont pas faits pour couvrir les frais d’avocats, mais le préjudice réellement subi. Dans le cas d’une "simple" dette de loyer de l’ordre de 2000 €, les dommages et intérêts vont être très faibles. Il me semble que l’article 1153 du code civil peut être relu avec profit (intellectuel à défaut de pécuniaire).

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2016 21h02)