Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions !

Bonjour à tous,

  Sujet très intéressant, pour ma part,l’immobilier m’a fait passer de nombreuses nuits blanche,

  Crédit à rembourser,loyers impayés,mais d’un autre coté, je n’aurais pas pu me constituer le capital        que j’ai en économisant (smicard).

  J’ai pu commencer dans l’immo en achetant ce que personne voulez(grange à 10.000) apport  très petit plus crédit  pour 30pc de cf,  ouioui vous avez bien lu    30 pc de cash flow

 
Prochaine étape:tous vendre et réfléchir sur ce que je vais faire:

Immobilier ou bourse on verra

@IH

Quel élément fondamental vous fait écarter l’immobilier en direct ? Volonté de rester mobile ? Ne pas gérer ? Autre ?
Ce qui est embêtant en écartant l’immobilier en direct c’est qu’on se prive du seul actif qui peut, théoriquement, rapporter 10% en finançant le tout à crédit. C’est pour moi le seul intérêt, mais… c’est un vrai argument !
Merci de votre avis.

nik66 a écrit :

Ce qui est embêtant en écartant l’immobilier en direct c’est qu’on se prive du seul actif qui peut, théoriquement, rapporter 10% en finançant le tout à crédit. C’est pour moi le seul intérêt, mais… c’est un vrai argument !

Les actions se financent également à crédit dès qu’on a un petit pécule de coté (on peut aisément obtenir un crédit de 50% des sommes déjà investies, et même 100% si on est un peu joueur)
IH pourrait tout à fait le faire, mais il me semble qu’il a déjà manifesté sa réticence à utiliser du levier pour acquérir des sociétés qui utilisent déjà un effet de levier.

Un rendement de 10% nécessite sans doute à peu près autant de compétences dans l’immobilier que dans les actions. Quand on est parfaitement à l’aise avec l’un des deux, je ne suis pas sur qu’il soit nécessaire d’aborder l’autre.

@ IH:

Je comprends vos arguments sur les contraintes que la gestion d’immobilier physique pose. Au quotidien il s’agit d’un vrai travail avec les inquiétudes que cela amène.

Cependant je me suis toujours demandé pourquoi vous laissiez de côté la puissance de l’effet de levier locatif compte tenu de son ultra-efficacité pour "devenir rentier".

En ce qui me concerne, à titre d’exemple, j’ai plusieurs biens en LMNP qui me permettront à terme d’encaisser plusieurs centaines de k€ qui pourraient être injectées dans un PEA et un CT.

Pour atteindre 150k€ en épargnant 500€ par mois à placer sur PEA ou CT il faut … 25 ans.
En plus je ne serai jamais rentier avec 150k€ placé en PEA ou CT!

Or il est possible d’atteindre un capital net de 150k€ en achetant à crédit un bien et en le revendant 150k€ minimum 15 ans plus tard (net de crédit). En multipliant les biens on augmenter le capital à récupérer.

Personnellement l’épargne mensuelle + prime sur salaire est ce qui me permet d’alimenter doucement mon PEA. La revente des biens immobiliers me permettront, je l’espère, de passer de l’épargnant moyen au rentier vivant de ces dividendes.

Et j’étudie désormais les possibilités de crédit pour injecter des k€ à un moment de krach boursier, vu la volatilité des marchés nous sommes assurés d’en avoir au moins un tous les 5 ans.

Il me semble qu’investir avec un levier comporte des risques tout de même et qu’ils sont bien trop souvent sous-estimés , peut être qu’il vaut mieux attendre que les remarques du genre : "l’immobilier c’est dangereux" ou "attention avec le crédit j’ais un ami à moi qui à tout perdu"  deviennent un peu plus présentes sur ce forum avant d’investir de la sorte .

Le parcours d’IH est déjà  remarquable et l’avoir réalisé sans prendre trop de risques le rend bien plus impressionnant a mes yeux .

@vbvaleur:

Oui l’endettement est un risque…à mettre en perspective par rapport aux gains espérés.

Personnellement n’ayant pas eu de capital de type héritage ou don, l’immobilier est pour moi la seule voie possible pour obtenir un capital. En l’occurrence je ne sais pas comment IH a réussi à constituer le sien.

D’ailleurs en se demandant comment devenir rentier une question intéressante serait comment obtenir le capital permettant de le devenir.

@ Zetrader:

Combien de krach immobilier ces 30 dernières années et combien en bourse?

Après  un krach boursier les cours retrouvent leur valeur nominale,  pensez vous que cela est différent en immobilier ?

Tot ou tard l’immobilier suit l’inflation.

Pour le reste des arguments je suis d’accord,  l’immobilier reste tout de même le seul actif que la banque accepte de financer pour le particulier.

En cela il est inévitable dans le chemin du futur rentier.

@ vbvaleur

Si l’on prend l’exemple d’IH il faut environ 450k€ pour vivre avec 2 SMIC (pas excessif).
Combien épargnez vous chaque mois pour atteindre ce montant ?  En combien d’années ?

Nathanair a écrit :

@ Zetrader:

Combien de krach immobilier ces 30 dernières années et combien en bourse?

Après  un krach boursier les cours retrouvent leur valeur nominale,  pensez vous que cela est différent en immobilier ?

L’argument porte surtout sur la quantité de levier, pas sur la différence immo/actions. Que ce soit un krach boursier ou une crise immo, si vous avez beaucoup de levier vous pouvez aller à la banqueroute. Et même sans crise vous pouvez y aller, il suffit d’un accident de la vie.
Voilà, après, si on est à l’aise avec cette éventualité, go pour l’immobilier puisque c’est le seul investissement qui permet un fort levier.
Sinon, l’immo est à éviter à mon humble avis pour les raisons citées en page précédente: forte concentration, etc.

zetrader a écrit :

a) Monsieur X travaille achète un appartement à 150 000 euros + tous les frais pendant que les prix sont bien hauts, il a que 3000 d’épargne, la banque lui prête les 150 000 euros, son levier est de 50 fois sa mise, cela n’inquiète personne.
b) Monsieur X au lieu d’acheter de l’immobilier en levier 50 achète du cfd cac en levier 50 avec ses 3000 euros, il est engagé à hauteur de 150 000 sur l’indice cac avec son maigre capital, si le cac bouge de 2% dans le mauvais sens il a tout perdu, si le cac fait un gap de 3% contre lui il a perdu plus que sa mise, les gens ont peur du fort levier en bourse (à juste titre, le levier est à manier avec précaution, il peut rapidement mener à la ruine)

Votre raisonnement est faux. Il faut inclure dans le calcul les revenus futurs qui seront utiliser pour rembourser la dette. Et ce revenu n’est pas à levier.
Si votre maison perd 2% de sa valeur, vous devrez payer à la banque ces 2% de votre poche avec les revenus futurs. Vous perdez de l’argent mais il vous reste un capital non nul.
Si le CAC40 perd 2%, vous perdez tout ce que vous avez mis. Pour revenir à votre mise de départ vous devez remettre votre mise de départ. Vous voyez bien que ce n’est pas la même chose.

Stibbons a écrit :

zetrader a écrit :

a) Monsieur X travaille achète un appartement à 150 000 euros + tous les frais pendant que les prix sont bien hauts, il a que 3000 d’épargne, la banque lui prête les 150 000 euros, son levier est de 50 fois sa mise, cela n’inquiète personne.
b) Monsieur X au lieu d’acheter de l’immobilier en levier 50 achète du cfd cac en levier 50 avec ses 3000 euros, il est engagé à hauteur de 150 000 sur l’indice cac avec son maigre capital, si le cac bouge de 2% dans le mauvais sens il a tout perdu, si le cac fait un gap de 3% contre lui il a perdu plus que sa mise, les gens ont peur du fort levier en bourse (à juste titre, le levier est à manier avec précaution, il peut rapidement mener à la ruine)

Votre raisonnement est faux. Il faut inclure dans le calcul les revenus futurs qui seront utiliser pour rembourser la dette. Et ce revenu n’est pas à levier.
Si votre maison perd 2% de sa valeur, vous devrez payer à la banque ces 2% de votre poche avec les revenus futurs. Vous perdez de l’argent mais il vous reste un capital non nul.
Si le CAC40 perd 2%, vous perdez tout ce que vous avez mis. Pour revenir à votre mise de départ vous devez remettre votre mise de départ. Vous voyez bien que ce n’est pas la même chose.

Mais qui vous dit que ce revenu futur existera ? Et qu’il sera dans les mêmes proportions ? Encore une extrapolation qui n’est pas toujours faisable, là aussi de nombreux espagnols ont fait ce genre d’extrapolation d’un revenu qui resterait bon et durable pendant longtemps et ils se sont retrouvés à la rue. Qui a tort dans ce raisonnement ? Ceux qui se retrouvent à la rue en ayant fait ce raisonnement ou ceux qui disent qu’on ne peut pas forcément faire ce genre d’extrapolation ?
Je connais aussi des gens qui font des extrapolations sur les plus-values futures en bourse en ayant gagné un certain temps, ils se permettent d’extrapoler directement sur du long terme…et se prennent un gros réveil, les choses peuvent changer en termes de revenus, rien n’est certain.

Bonjour à tous.

…
Ah tiens je me suis perdu?

….

Mais? Mais non je suis bien là où je voulais…. Sur la file de suivi du portefeuille d’actions Extraordinaires  big cap d’IH visant à verser une rente de 2 smics mensuels.

Time to split?