Foncières capitalisantes vs REIT à dividendes

Cigarette · #1

Spin-off de la discussion sur Howard Hughes

Suite à la lecture de ce sujet, la première question qui m’est venue à l’esprit est la suivante :

L’effet capitalisant d’une foncière cotée est-il plus avantageux que la distribution pour l’investisseur ?

En effet, une société immobilière américaine peut acquérir le statut de REIT à condition de distribuer au moins 90% de ses "bénéfices" en échange d’une exonération d’impôts.

Le taux moyen d’imposition aux États-Unis pour les entreprises étant de 30%, la REIT "gagne" 30% avec son statut. En contrepartie, lors du versement des dividendes, l’investisseur subit une retenue à la source de 15% + 15,5% de prélèvement sociaux et éventuellement le prélèvement forfaitaire libératoire de 21%.

En se référant à la newsletter #87 traitant du détail de la fiscalité d’un dividende étranger :

Le statut de foncière cotée capitalisante n’est donc avantageux que pour les personnes (imposées en France) ayant un TMI de 41% ou 45%.

Suite à ce raisonnement, il faut également tenir compte de la durée de détention de l’action (gain de 6%/8% par an) par an et du taux d’imposition sur les plus-values de l’investisseur lors de la revente de ses actions.

Ce raisonnement est-il correct ?

Dernière modification par Cigarette (12/05/2016 14h07)

Mots-clés : dividende, foncières capitalisantes, howard hughes, reit

goldex · #2

REIT capitalisante ? Vous faites erreur quelque part, car justement comme vous l’écrivez plus haut, un REIT distribue 90% de ses bénéfices, il n’est donc pas capitalisant, vous voulez surement dire une société foncière coté capitalisante ;)

A part ce détail de langage, le tableau que vous réutilisez souffre d’une erreur, il est applicable au sociétés étrangères mais pas aux SIIC/REIT (une petite erreur qu’a fait IH dans sa newsletter en utilisant CYS pour l’exemple et en lui appliquant l’abattement de 40%).

Le raisonnement n’est pas bon, car justement cette foncière n’est pas une REIT elle ne bénéficie donc pas de l’exonération d’impôts.

InvestisseurHeureux · #3

Cigarette a écrit :
Ce raisonnement est-il correct ?

En fait, les sociétés immobilières qui "refusent" le statut de REIT le font souvent parce qu’elles bénéficient de reports de déficit fiscal, permettant de réduire l’IS.

C’est aussi le cas des sociétés immobilières qui ont une large part du patrimoine en développement et pas encore beaucoup de loyers.

De sorte que la comparaison que vous faîtes n’a pas vraiment lieu d’être.

D’ailleurs, la fiscalité changeant tellement fréquemment, dans une optique long terme, faire ce type de calcul relève souvent du pur exercice intellectuel et n’a pas grand intérêt.

On retiendra juste qu’il faut éviter les foncières/REITs versant des dividendes trop élevés si vous êtes déjà fortement imposés.

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Foncières capitalisantes vs REIT à dividendes

#1 11/05/2016 16h00

1 #2 11/05/2016 16h59

1 #3 12/05/2016 14h10

Cigarette a écrit :

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