Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions !

@ zetrader
Non, je n’ai bien évidemment pas coupé volontairement votre texte. J’ai simplement estimé que vous considériez tous les grands marchés du monde, d’où la remarque sur le Nikkei.
Maintenant, sur l’idée que la bourse doit toujours remonter après de fortes baisses, je serais beaucoup plus prudent que vous. Le timing est très important. Un achat dans une phase de marché très élevé se traduit par un mauvais investissement. Je n’adhère pas à l’idée (pourtant assez fortement acceptée sur le forum il me semble) que parce que la bourse a toujours monté elle montera donc toujours. Tout dépend fondamentalement de l’expansion de l’économie sous jacente. Les mauvaises périodes sont régulières et le passé ne garantit rien sur l’avenir. Je n’ai par exemple pour ma part aucun doute : le Nikkei ne reverra jamais ses plus hauts de 1990. Je ne crois pas non plus que le CAC reverra ses plus hauts de 2000 à près de 7000 points (déjà 16 ans…). Celui qui a acheté dans des périodes chères a fait un mauvais investissement, dividendes compris ou pas (car pour la majorité des investisseurs, ils font des achats, des reventes, sont plus ou moins investis et ratent en réalité une bonne partie des dividendes, les courbes dividendes compris sont rassurantes mais restent des moyennes qui correspondent peu à la réalité d’un investisseur lambda sur longue période).
La hausse des marchés n’est pas une fatalité ou une loi non écrite. Nous avons connu une décennie de hausse totalement folle dans les années 1990 pour des raisons macro exceptionnelles que bien des marchés ont du mal à digérer depuis et qui fausse un peu en faveur des actions toutes les évolutions de long terme. La grande majorité des indices européens (en fait tous sauf le Dax) n’ont jamais retrouvé leurs plus hauts de 2000. Il est intéressant de voir que (sans faire le tour du monde, mais cela serait sans doute intéressant de le faire) les marchés allemands et américains sont à peu près les seuls à avoir retrouvé un trend haussier. Pas un hasard au regard de la puissance économique de ces pays.
Le timing est donc vital pour investir, la qualité du support également, tout comme le contexte international. Il est impératif de ne pas surpayer les titres et de savoir rester en dehors des marchés quand ils sont historiquement chers ou quand le contexte est défavorable. Il faut être comme le pêcheur à la mouche : savoir attendre le bon moment et ne pas ferrer trop tôt…
J’aurais les mêmes remarques sur l’immobilier d’ailleurs.
Sur le sujet de ce post, je ne crois pas que la bourse soit meilleur que l’immobilier en soit, ou inversement. Je pense comme GBL, tout est question d’opportunité, de timing, d’équilibre et de bonne répartition des risques, mais également de caractère et de situation personnelle aussi (c’est ce que dit cricri77700 au fond). Quand on veut optimiser ses investissements, il convient sans doute d’étudier toutes les pistes, surtout en ce moment où trouver du rendement devient de plus en plus difficile. Ce qui fait tout l’intérêt de ce forum… !

Personne ne parle des performances des actions à long terme ?

Encore une étude citée ici :
Les actions ont surpassé les autres classes d’actifs sur plus de deux siècles, révèle AllianzGI

AOF a écrit :

(AOF) - Les équipes d’AllianzGI se sont penchées sur la performance du S&P500 au cours des deux siècles passées et en ont tiré un enseignement : sur une telle période longue, "les actions se maintiennent, de manière étonnante, comme une valeur « sûre » pour le capital, créant davantage de richesse que les emprunts d’État les mieux notés et les instruments monétaires."

Par période glissante de 30 ans, les actionnaires ont ainsi bénéficié en moyenne d’un rendement annuel net d’inflation de 6,95%, évoluant entre un point bas de 2,81% entre 1903 et 1933 et un plus haut de 10,63% entre 1857 et 1887. En revanche, sur la même période, les investisseurs qui ont choisi d’investir dans des emprunts d’État ou des dépôts à terme ont subi des pertes. Par exemple, les investisseurs exposés à des bons du Trésor américains entre 1950 et 1980 ont ainsi perdu 2% par an en moyenne sur une base réelle.

En ramenant l’horizon d’investissement à des périodes glissantes moyennes de 10 ans, l’attrait des actions apparaît encore plus évident, indique AllianzGI. Sur la base de cette mesure, la classe d’actifs a généré en moyenne une performance réelle maximum de 16,84% depuis 1800, contre 12,41% pour les bons du Trésor américains et 11,62% pour les T-bills américains. La perte maximum de 3,96% sur les actions durant une période de 10 ans est également inférieure aux pertes respectives de 5,36% et 5,08% subies par les bons du Trésor et les T-Bills américains.

"En outre, la moitié de la performance nominale de 8,7% par an en moyenne s’explique par la contribution des dividendes et le réinvestissement de ces dividendes. Bien qu’il ne soit pas pertinent d’extrapoler ces rendements moyens élevés sur l’avenir, les investisseurs doivent néanmoins être conscients du rôle clef que jouent les versements de dividendes dans le processus de génération de revenus et de création de richesse", complète Neil Dwane, stratégiste chez AllianzGI.

Ce dernier précise tout de même que, sur une période courte, un investissement en actions comportent plus de risques. Dans ce cas, "une gestion réellement active doit s’attacher à capter les primes de risque actions, aussi bien dans les portefeuilles actions que dans les portefeuilles diversifiés".

Ces études donne toujours le chiffre de rendement annuel net d’inflation de 7 %.
Pas sûr que l’immobilier fasse mieux.
Ou alors il faut beaucoup travailler (travaux de rénovation, etc.) et ce n’est plus un rendement du capital mais une rémunération du travail.

Vous parlez d’inflation zero en ce moment, et je suis d’accord.
Mais nous parlons de la durée d’un investissement.
Comme je vous l’ai dit, ça augmentait tous les ans début années 2000.
Au bout de 2 ans, je payais déjà moins avec mon crédit que si j’étais resté dans mon appart.

sur 25 / 30 ans, rien ne garantie un tel niveau d’inflation basse.
entre 2000 et 2010, les  loyers ont augmenté de 29 % (insee)

Indice de référence des loyers : calcul d’augmentation du loyer | Net-iris

Je suis comme Koldum, je pense qu’il est bon d’être proprio ET de placer en bourse. Mais je n’irai pas dire que ceux qui font autrement se trompent.  Quelqu’un comme Philippe par exemple, qui peut se permettre de changer souvent d’appartement (n’y a t’il pas d’ailleurs également un coût supplémentaire  liés aux frais de mobilité) dans des zones ou la vie est moins chère est certainement gagnant.

HA, mais moi j’ai fait construire
du neuf, pas eu de travaux, et garantie décennale  :-)

vbvaleur a écrit :

Nathanair a écrit :

En cela il est inévitable dans le chemin du futur rentier.

C’est dommage que vous pensiez cela , car c’est faux . Je vais prendre mon cas perso pour étayer mes propos : j’ais 25 ans et plus de 200 000 euros de capital économisé facilement et des fois un peu moins  . je ne me suis jamais endetté fortement (+5000 euros) et je n’ais jamais investis dans l’immobilier en direct  donc il est possible de cumuler  un capital sans l’immo et le crédit en ayant pas été aidé par quiconque.

Ce n’est pas forcement obligatoire de se mettre en danger pour devenir rentier et ça m’embête que vous le pensiez, c’est tout .

Je suis réellement curieux de savoir comment vous avez réussi à économiser 200k€ à votre âge,  25 ans, car personnellement je ne connais aucun moyen.
Dans mon cas à 25 ans je terminais mes études avec 5000 € sur compte courant gagnés en donnant des cours particuliers de maths.

cricri77700 a écrit :

Quand un dividende est détaché : le cours chute du montant du dividende ( en immobilier quand je reçois mon loyer, mon immeuble ne perd pas de valeurs instantanément )

Cette affirmation a déjà été contredite:
Vous pensez que la valeur de votre immobilier ne varie pas en fonction du paiement des loyers, pourtant il suffit de se mettre dans le cas d’un loyer annualisé pour comprendre que c’est faux.

Si vous avez un appartement de 100K€ avec un loyer de 8K annuels dû au propriétaire de l’immeuble le 1er janvier, il est évident que prix d’achat ne sera pas le même si la vente est conclue le 15 décembre ou le 15 janvier.

Pour faire simple, l’immobilier c’est la facilité d’accès à l’effet de levier.  Cet avantage peut être énorme.  Il est possible d’acheter des actions à crédits (compte de marge de IB) mais avec un LTV bien moindre que pour l’immobilier.

Dans une moindre mesure, on peut également ajouter la possibilité de faire les travaux soit même.

L’argument "la bourse c’est compliquée" n’en est pas un.  Il suffit de regarder la discussion sur la SCI IS vs IR pour s’en convaincre. SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…
De plus, je me sens beaucoup plus compétent pour comprendre les rapports de cominar que pour carreler une salle de bain.

La fiscalité étant tellement variable dans le temps et l’espace (pas impôt sur les PV en Belgique) que je ne pense pas qu’il soit pertinent de la considérer dans la comparaison.

Tout le reste est à l’avantage de la bourse.

cricri77700 a écrit :

Klaus: je pense plutôt le contraire , la fiscalité fait le rendement final.
je pense que c’est un facteur très important à prendre en compte pour comparer deux types d’investissements.

Le problème c’est que cela rend toute comparaison impossible.  Vous vous placez à quelle date?  Dans quel pays?…

cricri77700 a écrit :

Faits, Evariste : je suis désolé mais j’ai pas compris en quoi d’acheté un bien le 15 décembre ou le 15 janvier changé le prix de vente ou réduit la valeurs de l’immeuble ou bien en question ?

Pour reprendre mon exemple:
Si j’achète l’appartement le 15 décembre, je touche 15 jours plus tard 8K€. Si je l’achète le 15 janvier, c’est l’ancien propriétaire qui touche les 8K€.

SI j’estime la valeur de l’appartement à 100K€, je serai prêt à débourser 100K€ le 15 janvier.
Tandis que le 15 décembre, je serai prêt à l’acheter 108K€ (puisque 15j plus tard, je toucherai 8K€)
(fiscalité non prise en compte)

Sa valeur sur le marché en décembre est de 108K€, en janvier de 100K€.

@Tssm : Bah le prix payé est différent puisque justement vous recevez le loyer au pro-rata.
Si vous payez 200 000€ en recevant 10 000€ de loyer au pro-rata, en réalité le prix payé est de 190 000 €.

C’est la même chose pour une obligation, si elle est à vendre 100€ mais que je touche immédiatement le coupon couru à 1€, en réalité le prix à payer est de 99€. Si elle est à vendre 100€ sans coupon couru vous admettez bien qu’elle coûte plus cher. Il n’y a rien de magique.

cricri77700 a écrit :

La fiscalité du PEA est vraiment attractif ( 15,5 de prélèvement sociaux ) c’est très intéressant.
je pense donc que de diversifié à ce moment pour ma part est une bonne chose pour deux raison :
- je diversifie mon patrimoine
- j’optimise +++ grâce à la fiscalité de mes deux supports ( Avantages du PEA et Avantage de l’achat/rénovation/location LMNP pour les impots et me créer un patrimoine )

Concernant la fiscalité, vous avez raison entre le PEA et l’immobilier
et cet écart est d’autant plus accentué que pour l’immobilier vous payez des impots sur le moment ou le locataire vous paye le loyer ( dans l’année dirons nous ), alors que pour le PEA, vous ne payez pas la fiscalité ( les PS )  quand l’entreprise vous paye son loyer ( dividende ), mais seulement quand vous décidez de "consommer" ce loyer, c’est à dire que vous pouvez réinvestir le montant brut du dividende, et non seulement le montant net du loyer apres CSG et IR.

Pour ne prendre que le nécessaire et capitaliser le reste, le PEA est super..

Tssm a écrit :

Achetez un actif 1 jour avant le paiement du revenu ou 1 jour après à partir du moment où le revenu est proratisé entre acheteur et vendeur change la valeur de l’actif pour vous ?

Non.
Mais acheter une action la veille du détachement de dividende ou le lendemain, non plus:
- la veille le cours de l’action est égal à la valeur de l’entreprise + le dividende futur
- le lendemain, le cours de l’action est égal à la valeur de l’entreprise.

La valeur de l’actif n’a pas changé.

C’était le point soulevé par cricri77700.