Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ?

Bonjour,
Toutes mes recherches ont un seul objectif, avoir un produit avec une belle rentabilité.
Je vais vous donner des exemples de mes immeubles sur cambrai
En plein centre un immeuble de 9 logements acheté 255K€ et qui me rapporte 3 000€ mensuel, l’état était correct, je fais peu de travaux car les locataires en place ont des loyers assez modéré, par contre si un locataire part je refais l’appart et le remet au prix du marché ( les loyers sont entre 215€ et 405 € hors charge et les biens sont des T1 ou des T2)
Un autre bien que je viens d’acheter un immeuble de trois étages plus un grenier que je vais transformer en 7 appartements, et que je vais louer 2 500€ mensuel (avec une place de parking), je l’ai acheté 148K€ plus 12K€ de frais de négociation, et je vais faire pour environ 80K€ de travaux.
Je n’ai donc pas de ’bien type’, je cherche le ou les produits qui au final feront une belle rentabilité.
Je cherche aussi à être dans les prix du marché pour pouvoir louer rapidement mes biens.
J’ai cherché à Valenciennes, à Douai, à Denain, à Cambrai, aujourd’hui étant donné que mes biens sont à Cambrai je ne cherche plus qu’à Cambrai pour optimiser mes déplacements et ceux de mon artisan.
Je regarde donc le prix GLOBAL après travaux et compare au prix de location ( il faut que cela soit vers 12% net net !)
Et chacun de mes biens est particulier (une ancienne maison divisée en quatre loin du centre sans travaux, une maison en plein centre que je vais diviser en quatre et qui est entièrement à refaire, un ancien hôtel particulier avec de grandes surfaces alors que je déteste ça, ….)
Bref, visiter, comprendre, analyser, et parfois faire très vite.
Bon courage !

perecastor a écrit :

pour le moment tout a été loué en quelques semaines, notamment à un jeune couple avec dossier en béton (parents garants fonctionnaires et pleinement propriétaires), qui m’ont confié avoir visité 15 biens avant d’avoir le coup de cœur pour le mien.

Votre retour (et celui d’autres foreumeurs dans cette file) montre bien qu’on peut avoir des rentabilités élevées dans des zones relativement "difficiles", à condition d’offrir de beaux appartements en location. En effet, dans ces zones, les logements loués (notamment meublés) sont souvent assez "moches" (pas retapés, mobilier ancien ou dépareillé). Avoir une offre de qualité permet de se démarquer de la concurrence et donc de louer efficacement.

Cela dit, on voit aussi qu’il faut une excellente connaissance de son secteur ; il n’y a pas de recette magique.

perecastor a écrit :

A mon sens, si vous habitez actuellement Valenciennes et donc connaissez bien la ville, c’est ici qu’il faut commencer vos recherches. Quitte à élargir plus tard si vous ne trouvez pas la perle rare.

Il vous sera difficile d’obtenir l’autofinancement total sur un studio seul plutôt que par un petit immeuble de rapport, cependant ça vous permettra d’accumuler de l’expérience qui vous sera indispensable pour de futurs projets. A partir de 8% de rendement (loyer HC annuel/prix d’achat FAI, FDN et travaux compris) sur un bien de qualité avec un bon emplacement, vous ne regretterez pas votre achat.

Votre feuille de route pour les prochains mois sera donc de vous renseigner sur les loyers pratiqués par m2 et par quartier sur ce type de biens, de multiplier les visites… et de ne pas hésiter à faire des offres nettement en dessous du prix demandé si vous estimez que c’est ce que vaut le bien, sur la base de votre calcul de rentabilité.

NB : Ne filtrez pas trop en amont les biens en fonction du prix d’appel. Un prix bas est plus souvent synonyme de bien avec gros défaut que de bonne affaire, et votre manque d’expérience ne vous permettra pas toujours de faire la différence. Mieux vaut visiter des biens de qualité et tenter une négo importante.

Bonjour,

merci pour ces conseils, j’en prends bonne note.

Effectivement l’auto financement sur un petit studio est compliqué, bien que réalisable si es circonstances le permettent.

Concernant l’achat d’un immeuble pour y faire plusieurs studios afin d’assurer plus "facilement" un auto-financement, j’y ai effectivement pensé mais je dois avouer que cela me fait peur pour un premier investissement.

Mais l’idée de faire du qualitatif, même en investissant + à la base, afin de viser une clientèle plus aisée est très judicieuse.

Autre chose qui me fait un peu peur, ce sont les charges de Co-Propriété souvent présentes dans l’achat d’un appartement.

Que comprennent-elles concrètement ?

J’ai également vu un appartement dans ma ville et mon budget dans une résidence, qui était " Désolidariser de la copro ", qu’est ce que cela implique ? Et doit-on se méfier de ce type de bien ?

Merci beaucoup pour vos conseils.

perecastor a écrit :

En effet avec un appartement dans une copropriété, vous serez amené à supporter des charges de copropriété. Elles regroupent notamment les frais de syndic (s’il n’est pas bénévole), l’assurance de l’immeuble, les travaux d’entretien et de rénovation (ravalement, toiture…), ainsi que toutes les énergies et fluides qui ne sont pas associées à des contrats de fourniture individuels pour les copropriétaires : eau, électricité, gaz…

Une partie est récupérable sur le locataire, par exemple l’eau si sa fourniture est collective. Une partie, notamment celle liée aux gros travaux, est due par le propriétaire.

Il est donc indispensable de vous renseigner en amont sur le montant des charges pour l’intégrer à votre calcul de rentabilité. La loi ALUR a facilité l’accès à cette information, car il est désormais obligatoire de fournir un certain nombre de documents relatifs à la copro aux futurs acquéreurs.

Je n’ai jamais entendu parler de logements "désolidarisés" d’une copro, mais ça peut selon faire référence à :
- un copropriétaire qui n’est pas lié au contrat de fourniture d’énergie des autres occupants. Par exemple tout le monde partage les frais de chauffage d’une vieille installation au fioul, mais lui se chauffe à l’électrique et ne paie aucun tantième lié au chauffage collectif. Ca peut être intéressant financièrement, mais ça serait abusif de dire que l’on est désolidarisé de la copro, car légalement l’acheteur se portera toujours acquéreur d’une fraction d’une copro et non d’un bien individuel
- un logement qui appartenait à une copro mais qui est désormais vendu comme bien individuel. Par exemple, j’ai déjà visité une petite maison de courée accessible par le porche sous un immeuble collectif. L’ensemble constituait une copro, mais le propriétaire de la maison de courée m’a affirmé n’en faire plus partie, l’immeuble collectif n’ayant plus qu’une servitude d’accès à honorer.

Pour l’investisseur actif, c’est toujours intéressant d’avoir un bien hors copro pour plus de contrôle et de flexibilité dans la gestion de son investissement. Cependant appartenir à une copro, même si certainement plus coûteux, soulage les (co)propriétaires de certaines tâches administratives et de gestion courante… à vous de voir.

Merci pour cette réponse complète.

Dans le cas de l’achat d’un appartement en copropriété, dois-je avant de signer un compromis de vente, étudier / demander s’il y a de gros travaux à prévoir dans années à venir ?

Et dans un immeuble ou résidence, quels sont les travaux les plus honéreux ?

Merci.

Bonjour à tous,

    nouvel arrivant sur le forum, je cherche également où investir dans la région, avec une préférence pour les immeubles de rapport.

Je suis du côté d’Hénin-Beaumont, donc j’envisage un périmètre de Lens à Douai sur l’axe est-ouest et de Carvin à Arras sur l’axe nord-sud.

Douai est bien situé avec des produits assez peu chers, mais la dynamique de la ville m’inquiète un peu. Elle a par contre l’avantage d’avoir un accès direct à Lille en train.

Arras est notablement plus cher avec nettement moins de produits, donc une rentabilité plus faible, mais la ville bouge plus, et permet un accès facile aussi bien à Lille qu’à Paris.

Lens, j’avoue que j’ai un peu peur de la population.

Et après, j’hésite toujours à aller taper dans les plus petites communes, ai-je tort?

Bonjour à tous

Je relance le fil de cette conversation afin d’en savoir un peu plus sur vos derniers investissements dans le Valenciennois

Etant en pleine recherche en ce moment , je suis curieux de connaître vos dernières affaires

Au plaisir d’en discuter