Financement d'un immeuble de rapport en SCI : hypothèque ou cautionnement ?

Bonsoir fm62.
Parmi les réponses envisageables pouvant expliquer les raisons que la banque veuillent passer par la SACCEF pour la garantie et non l’emprunt: Le Taux Effectif Global.
Le cautionnement a un coût fixe connu par la banque dès l’émission d’une offre de prêt.
La banque peut ainsi facilement calculé le TEG. Le coût du cautionnement devant y être intégré, tout comme l’ensemble des frais  (frais de dossier bancaire, assurance emprunteur…).
Dans le cas d’une hypothèque ou d’un PPD, vous aurez remarqué que la banque n’indique, dans une offre de prêt, d’un montant "estimé".
De fait, le jour de signature de l’acte authentique, il s’avère que le coût est souvent différent.
Pour autant, la banque ne refait jamais, sauf exception, un nouveau contrat avec le bon TEG.
Il suffit que le TEG recalculé soit différent du TEG indiqué dans l’offre de prêt de seulement 0, 01 % pour que le TEG soit déclaré "erroné" par un tribunal (TGI).
Avec toutes les conséquences que cela peut avoir, et elles sont énormes !

Je pourrai continuer sur le sujet, car il y a bien d’autres explications ayant trait, entre autres, à la nature même de l’opération de cautionnement (voir Avis 15-A-09 du 9 juillet 2015 commis par l’autorité de la concurrence relatif aux conditions de concurrence dans le secteur du cautionnement bancaire immobilier)

Bonjour Fm62.
Eh bien disons que, sur tous les prêts que nous avons avec 5 banques différentes… aucun TEG n’est bon !
Attention, il ne s’agit pas d’attaquer toutes les banques. Sinon, vous n’obtiendriez plus aucun prêt de leur part.
1ère chose à faire: regarder dans votre contrat de prêt si la banque a calculé votre taux sur une année civile. Car il y en a une, qui, sur la quasi totalité de ses contrats, dès l’offre de prêt, indique que le taux sera calculé sur une année bancaire (dite aussi "année lombarde") de…360 jours. Ce qui est strictement interdit (voir + arrêts C. Cass 1ère civile à ce sujet). Dans ce cas, même pas besoin d’aller faire recalculer son TEG par un expert, cette seule mention suffit à faire tomber le TEG !
2è chose à faire: Si vous ne trouvez rien dans votre contrat, et pour savoir si votre TEG est OK, vérifiez d’abord si la banque a tout inclus dedans (voir Article L 313-1 Code de la Consommation).
Puis ensuite, si vous constatez:
-soit qu’il manque une prise en compte
- soit que les frais d’hypothèque ou de PPD sont différents finalement par rapport à l’estimation dans votre contrat,
vous devrez le faire expertiser (si possible par un expert près d’un tribunal, moins sujet à contestation que n’importe qui).
Bien évidemment, votre banque ne reconnaîtra jamais sa faute. Vous n’aurez d’autre choix que d’ester si vous voulez obtenir gain de cause.
Si le juge vous donne raison, action longue, le TEG sera transformé en TIL de l’année au cours de laquelle vous aurez signé votre offre de prêt, à taux constant jusqu’à la fin de votre prêt, avec effet rétroactif.
Exemple de TIL: 2011: 0,38 %; 2012: 0,71 %; 2013 ou 2014: 0,04% !)
Délai pour agir : 5 ans (professionnel); 20 ans ( non averti)
Nous n’avons agi contre une banque qu’une seule fois (action en cours). Elle cumule presque tout.
Le mieux reste, selon moi, pour continuer à entretenir de bonne relations avec son banquier, de privilégier une négociation amiable et d’obtenir un taux correct.
Quand c’est possible…

belli79 a écrit :

Bien évidemment, votre banque ne reconnaîtra jamais sa faute. Vous n’aurez d’autre choix que d’ester si vous voulez obtenir gain de cause.
Si le juge vous donne raison, action longue, le TEG sera transformé en TIL de l’année au cours de laquelle vous aurez signé votre offre de prêt, à taux constant jusqu’à la fin de votre prêt, avec effet rétroactif.
Exemple de TIL: 2011: 0,38 %; 2012: 0,71 %; 2013 ou 2014: 0,04% !)
Délai pour agir : 5 ans (professionnel); 20 ans ( non averti)

Attention quand même.
Le calcul du TEG, c’est un peu le sujet à la mode.
En tapant "TEG banque", j’ai 3 liens publicitaires sur le sujet.

Un article évoquait justement cette mode sur cbanque.

belli79 a écrit :

Je ne travaille ni pour une banque, ni pour un expert en quoi que ce soit, et je revendique mon indépendance.

Je ne vous accuse pas vous directement, ne vous inquiétez pas.

En fait, j’ai mélangé avec les actions sur la participation aux bénéfices des assurance emprunteurs qui ont été déboutés.

Sinon, le sujet a déjà été évoqué, comme ici ou ici

belli79 a écrit :

Bonjour Gunday.
Je ne travaille ni pour une banque, ni pour un expert en quoi que ce soit, et je revendique mon indépendance.

En effet, chacun à bien compris que vous travaillez pour vous. Chacun de vos messages met en avant les SCI que vous développez pour vos clients investisseurs… Faites une présentation commerciale sur votre présentation que l’on en finisse afin de pouvoir échanger sans arrière pensées !
Désolé pour cet aparté, mais vous me tendiez le bâton

Bonjour DDTee,
désolé si ma manière de m’exprimer vous a donné cette impression. Peut-être due à ma formation à l’ICH de Nantes.  Et au fait que j’ai tenu une agence immobilière jusqu’en 2000.
Que j’ai arrêté pour ne plus faire que de l’investissement en "propre".
Je n’ai aucun client, n’étant pas CGP, ni courtier…ni rien du tout d’ailleurs.
Seulement un investisseur particulier comme vous, qui a choisis de développer son patrimoine au travers de cette formule de SCI, par capitalisation.
Je ne perçois aucune commission sur aucun bien que je trouve. Et nos associés non plus d’ailleurs. Aucune commission de gestion car la gestion est assurée par les gérants non rémunérés.
Nous ne demandons rien quand nous créons de nouveaux statuts.
Et nous ne créons pas de statuts pour d’autres.
Nous ne comptons que sur les dividendes distribués à chacun au prorata de notre participation.
Chaque associé contribue à la bonne marche  de chacune de nos structures.
La transmission par message ne permet pas de saisir toutes les intonations de la voix, et peut entraîner une incompréhension du sens de nos propos.
En tout cas, félicitations (réelles) pour vos interventions intéressantes dans les files de ce forum

J’ai 350 000 euros d’encours garantie par la SACCEF; sur le rachat de crédit de mon appart en locatif, j’ai du passer par une hypothèque!
Vu que le crédit de la SCI serait de 370 000 euros et que je possède avec ma femme 88% des parts de la SCI, ça porterait l’encours à + de 700 000 euros.
Merci Nek, je pense que vous venez de répondre à ma question.

Bonjour Fm62,
avez-vous sollicité d’autres banques pour votre financement ?
Dans votre cas, ne serait-il pas intéressant de passer par un courtier qui aurait ses entrées chez certaines d’entre elle ?
Peut-être la SACCEF ne souhaite t-elle pas tout simplement en réalité supporter à elle seule tout votre investissement, et qu’elle préfère que le risque soit partagé avec une de ses consœurs…qui pourrait être heureuse de voir arriver un nouveau et bon client…
Excellente continuation dans votre recherche…tenez-nous informé.

belli79 a écrit :

Nous espérons, au vu de différentes décisions de la Cour de Cassation, que les juges suivront notre raisonnement:
- Arrêt C. Cass, 1ère Civ, n° 12-16.651 du 19 Juin 2013 : Interdiction utilisation Année bancaire de 360 jours pour calculé le TEG
Vu Article 1907, alinéa 2, C.Civ ainsi que L 313-1, L 313-2 et R 313-1 Code de la Consommation
- Arrêt C. Cass, 1ère Civ, n° 13.22-320 du 1er Octobre 2014 : Frais à inclure dans le TEG
- Arrêt C. Cass, 1ère Civ, n+ 13-16.555 du 15 Octobre 2014 : Le TEG erroné doit être remplacé par le TIL fixe durant la durée du prêt, avec effet rétroactif au jour de la signature du contrat de prêt
- Arrêt C. Cass n° 14- 14326 du 17 Juin 2015: Interdiction formelle confirmée d’utiliser l’année bancaire de 360 jours pour le calcul du TEG
La jurisprudence est déjà longue…

Je n’ai pas suivi complètement votre situation, mais comme vous parlez de SCI et de dividendes, je suppose que vous montez des SCI IS, et non des SCI IR.

Si c’est le cas, avez vous connaissance de cette décision : Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 3 septembre 2015, 14-18.287 ?

Pour faire court, l’extrait de la décision qui pourrait vous ennuyer :

qu’ainsi que l’oppose le CCF à la SCI xxx et contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, la prescription biennale de l’article L.137-2 du Code de la consommation, issue de l’article 4 de la loi du 17 juin 2008, qui n’est d’ailleurs relative qu’à l’action des professionnels et non à leur créance, n’a pu s’appliquer à l’action du CFF à compter de son entrée en vigueur, dès lors que cette SCI, personne morale dont l’objet statutaire est l’acquisition, l’administration, l’exploitation, la location, la vente et tous immeubles ainsi que la division de terrains et l’édification de toutes constructions sur ces terrains, ne peut être regardée comme étant un consommateur au sens de ces dispositions, étant rappelé que le prêt du 22 janvier 1996, destiné au paiement du solde du prix d’acquisition d’un immeuble, lui a été accordé pour les besoins de la réalisation de cet objet

Bonjour,

Juste pour vous donner des nouvelles concernant notre SCI.
Le prêt a bien été accordé sans problème en passant par une hypothèque. Il semblerait donc que la SACCEF soit très frileuse pour cautionner les investissements en SCI sur immeuble de rapport; et encore plus quand on a des revenus variables (prof lib)

Pour info, nous avons obtenu un financement à + de 110% (Immeuble+Frais de Notaire+Frais d’Agence+30 000 euros de travaux) : 375 000 euros empruntés à 2,05% sur 20 ans.

Merci pour le -1 sur ma question!

N’hesitez pas a en rajouter, je me ferais un plaisir de ne rien en avoir a faire!

Je suis un avide lecteur du forum, j’arreterais simplement de poser des questions.

;-)

Juste une remarque, toutefois, a aucun moment je ne souhaitais une reponse rapide et toute faite,
je voulais simplement un retour sur sa negociation en justifiant de la similarite et des differences de nos cas, car ma derniere question avait ete jugee "trop imprecise" et "sans justification".

Sur ce, merci quand meme pour vos retours, souvent interessants.