Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

A priori oui, mais la revalorisation sera moindre.

Cet article est très intéressant, il aurait pu sortir dans le passé avec les augmentations de prix de part de RAP, Immorente, Corum, Placement Pierre etc…
Là Primonial y est allé un peu fort et un peu plus tôt encore.
C’est une constante chez les SG d’informer les CGP au préalable, qui ne manquent pas immédiatement de mettre dans la confidence leurs clients.
C’est une opportunité d’achat, personnellement mon portefeuille de SCPI - si l’augmentation chez Primonial se confirme - verra sa valeur de retrait égale à sa valeur d’achat frais inclus moins 1,5% seulement.
Autant dire qu’en 2 ans les frais ont été quasiment absorbés par les seules augmentations de prix de part, bien souvent annoncées au préalable (pour ne pas dire tout le temps dans le cas des SCPI à capital variable).

Le dividende est un montant par part, il a été de 9,55€ les deux dernières années. C’est sur cette base que vous pourrez en déduire le rendement. La SG espère le maintenir cette année mais sans aucune garantie et avec une tendance générale plutôt à la baisse.

Dernière modification par kc44 (10/03/2017 08h01)

Bonjour,

J’ai aussi eu la même information ce matin de la revalorisation sur Primovie (et sur primopierre). Mais tout cela n’est pas neutre sur la gestion de la SCPI. Augmenter la valeur de part correspond à un accroissement soit qui intègre des réserves non affectées soit qui ne se base sur rien. Je vais donc regarder de près ce week end qu’est ce qu’il en est.
Bien sûr ce genre d’information est distillé astucieusement aux CGP comme le dit Surin. C’est un appel de fond plus où moins masqué.

Gérard

Etes-vous sûr qu’il est encore temps de souscrire?
Je ne vois pas bien comment pourrait-on vous conseiller sans davantage d’éléments et comment peut-on dans l’absolu hésiter entre ces deux SCPI. Cela dépend des autres SCPI que vous possédez - si vous en avez - et du montant que vous souhaitez investir.

Votre argumentaire me parait étrange. Je ne vois pas pourquoi une SCPI plus récente serait un avantage. "Segment immo plus défensif donc moins risqué" pas compris non plus pourquoi.
Concernant le 2ème alinéa, oui il y a un potentiel d’amélioration du TOF de Primopierre mais il tarde (trop) à se manifester. Oui le TOF de Primovie ne peut que baisser. Pour autant cela permet-il d’en choisir une plutôt que l’autre? Pas certain, c’est un pari sur l’avenir et encore une fois cela dépend de votre portefeuille de SCPI.

On peut souscrire au moins jusqu’à Mercredi selon MP
Maisons retraite  = + défensif que bureaux en variation valorisation au m2 et surtout mouvements locataires
Portefeuille plus récent --> - de risque travaux ? ok pas évident

Votre propos est plutôt rassurant sur Primopierre sauf la tréso qui semble basse. Mais si je comprends bien le relevé T4, ils n’ont pas pioché dans la tréso pour servir le RDT ? Je trouve étrange qu’ils aient un si bon résultat avec 82% d’occupation mais dans ce cas, elle semble plus efficace que Primovie..?

Répart SCPI: Primovie 25k, Primopierre 25k, Epargne fonciere 20k, PFO2 20k, Multimmobilier2 15k, Actipierre Europe 15k. Je vais remettre 50k à répartir sur Primovie/Primopierre

Je suis client MPLiberté mais je n’ai pas reçu de mail concernant ces revalorisations, est-ce que quelqu’un pourrait donner la deadline pour souscrire à ces SCPI par arbitrage en ligne ?

Comme vous êtes plusieurs intervenants à évoquer mes-placements je glisse une simulation, quitte à être HS, ça ne vaut pas vraiment l’ouverture d’une file. Êtes-vous d’accord ou ai-je oublié quelque chose ?

Imaginons environ 100k€ investis fin 2016 pour une date de valeur au 1/1/2017 en AV MP sur SCPI (disons Primovie!) à 4% de rdt (disons 4% fixe, même s’il est supérieur actuellement, on anticipe une baisse.)
MP annonce des frais de gestion de 0,5% sur les parts SCPI.
En outre les dividendes sont versés sur un fonds €uros "Euro général" à (disons) 2% de rdt (2,01% en 2016) et 0,7% de frais annoncés.

On a donc tous les 3 mois :
+1% du K SCPI, en dividendes qui alimentent le fonds €. (4% annuel = 1% / trimestre)
-0,125% sur le K SCPI (fdg).
En outre :
+0,5% de dividendes sur le fonds €. (2% annuel = 0,5% / trimestre)
-0,175% sur le fonds.

Sans s’en occuper pendant 1 an :


En déroulant, après 4 ans :
98.018,64€ sur SCPI.
15.643,79€ sur f€.

après 8 ans :
96.076,54€ sur SCPI.
30.545,30€ sur f€.
Avec la possibilité de faire des rachats annuels calibrés pour payer 0€ d’IR (grâce à l’abattement).

Une question importante serait : y a-t-il possibilité d’arbitrer annuellement, voire trimestriellement, les dividendes versés sur f€ pour réinvestir des parts et ainsi augmenter la renta ?

PS : je viens de me rendre compte que j’ai omis les 6% de frais d’entrée. Cela ne change pas grand chose si ce n’est en valeur de rachat. (La renta et les fdg dépendent du nombre de part).

Bonjour,

nikomil a écrit :

l’enveloppe pourrait être fermée fin de semaine et il n’y aura pas de mailing client. Possible que l’article de Cbanque ait fait des dégâts…

Possible en effet concernant l’article cité… Je suis cependant favorable à une certaine transparence et équité dans la communication à l’attention des clients… Pour un investisseur il est bien sur préférable disposer de ce type d’info avant de s’engager et d’investir.

nikomil a écrit :

les frais d’entrée sont bien le pb… avec -6% de frais on atteint 3% de rentabilité au bout de 8 ans sur une hypothèse RDT 4.5%. On est donc équivalent à un fd euro ./.

C’est bien ce qui m’a toujours freiné avec les SCPI. Par ailleurs je n’ai jamais compris ce qui peut bien justifier de tels frais…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (12/03/2017 14h49)

Nous avons jusqu’à mercredi pour acheter ces SCPI avant que leur prix n’augmente ?

Mince, je serai hors délais puisque j’ai ouvert mon contrat Spirica après le 15 février et que pendant un mois (en raison de la période de rétractation), l’argent est bloqué sur un fond euros.

Je vais devoir changer mon fusil d’épaule ou jeter mon dévolu sur d’autres SCPI.

Une question importante serait : y a-t-il possibilité d’arbitrer annuellement, voire trimestriellement, les dividendes versés sur f€ pour réinvestir des parts et ainsi augmenter la renta ?

Personne n’a la réponse ?

Isild a écrit :

Nous avons jusqu’à mercredi pour acheter ces SCPI avant que leur prix n’augmente ?

Mince, je serai hors délais puisque j’ai ouvert mon contrat Spirica après le 15 février et que pendant un mois (en raison de la période de rétractation), l’argent est bloqué sur un fond euros.

Je vais devoir changer mon fusil d’épaule ou jeter mon dévolu sur d’autres SCPI.

Isild, vous pouvez y aller !
Le délai de 30j de blocage des fonds ne s’applique pas aux SCPI (source : leur dossier de souscription)

Dans ce cas vous avez jusqu’au 20 mars, le délai de jouissance concerne le dividende mais si vous suscrivez avant le 20 mars ça devrait être bon pour avoir le prix de part actuel.

Je pense que les sous versés sur un contrat MP hors SCPI sont bloqués 30j.

Mais un versement d’origine exterieure peut être affecté immédiatement en parts SCPI, c’est écrit !