Locataire indélicat : la CAF me réclame un trop-perçu de loyer ?

Bernard2K · #26

Donc n’importe quel locataire peut se barrera de son appartement sans en aviser le propriétaire et il vit heureux !

Bien sûr qu’il est libre ! Le bail lui donne la jouissance du logement, mais pas l’obligation d’en faire sa résidence principale définitive. Moi par exemple, je suis locataire à Toulouse. Si, pour raisons professionnelles, je transfère ma résidence principale à Montpellier, mais que je dois revenir à Toulouse 2 jours par semaine, je peux garder ce logement toulousain. C’est à moi d’assumer ce loyer toulousain, de toute évidence. Mais je suis bien libre de faire cela et je ne vois pas ce qui m’obligerait à en informer mon propriétaire.
Donc bien sûr, le locataire est libre de bouger sans informer son propriétaire. Par contre il doit toujours ses loyers, puisque le bail n’est pas résilié. Le seul "petit" problème, c’est que votre locataire n’est pas solvable !

Autre sujet : vous avez cru que CAF = sécurité.

En fait, la CAF ne paie que tant que c’est la résidence principale du locataire. Si celui-ci décide de partir habiter ailleurs (ou d’aller voyager au long cours) sans prévenir son propriétaire, la prise en charge par la CAF n’a plus de raison d’être, alors que le bail (donc la location) continue.

Par ailleurs, le locataire peut devenir inéligible aux aides de la CAF pour d’autres raisons encore :
- changement des conditions d’attribution de l’aide (suite à un changement de politique, cf. les présidentielles bientôt),
- non fourniture de justificatifs par le locataire négligeant,
- le locataire a retrouvé un boulot suffisant pour lui faire perdre les aides mais insuffisant pour qu’il assume vraiment ses dépenses,
- etc.

Dans tous ces cas, la CAF n’a plus de raison de payer, mais le locataire, lui, il est encore locataire, donc il doit ses loyers. Vu qu’il n’a pas les moyens de payer par lui-même, ça mène tout droit à des impayés de loyer.

C’est pour cela qu’il est prudent de demander une caution solidaire à tout locataire, même quand les loyers sont "pris en charge" par la CAF. En prenant un locataire non-solvable sans demander une caution solidaire, vous avez été négligeant. C’est pour cela que Kiwai10 dit que vous vous êtes insuffisamment protégé en amont.

Dernière modification par Bernard2K (16/03/2017 18h38)

Kiwai10 · #27

Je disais bloqué dans le sens où si vous souhaitez vous lancer dans une procédure pour récupérer vos loyers auprès de lui, en ayant reloué le bien alors qu’il est officiellement locataire vous lui avez offert un angle d’attaque sur un plateau.

Bernard2K · #28

Kiwai10 : exactement !

Manifestement, ce locataire est négligent, donc si vous ne lui réclamez rien, il ne vous fera aucune difficulté : dans son esprit, il est parti, le bail est résilié, la page est tourné.

Mais si vous vous avisez de lui réclamer les loyers parce que le bail n’est pas résilié, il risque de dire "ah tiens tiens, le bail n’est pas résilié, donc j’ai encore le droit d’y retourner si ça me chante ? Ah, mais alors le proprio qui a déjà reloué, il est dans l’illégalité la plus complète ?". Il n’est peut-être pas assez malin pour y penser tout seul, mais quelqu’un de son entourage peut l’encourager à se "défendre" de cette demande de paiement de loyers en faisant ch.er le proprio avec, comme dit kiwai, "cet angle d’attaque".

rentier69 · #29

Loin de moi l’idée de vouloir "l’attaquer" car je suis pleinement conscient des risques encourus.
Ce qui compte pour moi cest de pouvoir éviter la fameuse dette que me réclame la CAF.

Sinon ce locataire était déjà en place quand on a acheté l’immeuble.

Bernard2K · #30

rentier69 a écrit :
Sinon ce locataire était déjà en place quand on a acheté l’immeuble.

Ce qui ne change rien au fait qu’il est votre locataire, puisque le bail se transfère à l’acheteur.

Mais je vois ce que vous voulez dire : le fait de prendre un locataire non-solvable sans caution solidaire n’est pas dû à votre négligence, mais à celle du propriétaire précédent.

rentier69 · #31

@ Bernard : est ce que le conselle seraison finalement de faire en sorte que chaque locataire touche lui même ses allocations histoire de ne pas vivre la même situation ?

Bernard2K · #32

Non c’est pire.

A ma connaissance, les bailleurs de locataires "cafistes" sont très contents de recevoir directement l’aide de la CAF.
En effet, si le locataire perçoit l’aide de la CAF, il y a le risque qu’il la dépense à autre chose, et qu’il soit ensuite incapable de payer le loyer.
Donc globalement, le fait que le bailleur perçoive les aides de la CAF directement diminue fortement les risques d’impayés.

La bonne précaution à prendre, c’est de demander impérative au locataire une caution solidaire (solvable…), et de bien sermonner le locataire et le cautionnaire en leur disant en substance : "le loyer m’est dû dans tous les cas. Si la CAF cesse de payer parce que vous n’avez pas transmis un justificatif, parce que vous avez trouvé un boulot, ou n’importe quelle autre raison, je me retournerai vers vous (locataire et cautionnaire) pour me faire payer mes loyers, et j’y arriverai ! Donc soignez bien vos relations avec la CAF parce que cette aide ne va pas de soi : à vous de faire tout le nécessaire pour qu’elle ne soit pas interrompue, sinon c’est vous qui devrez prendre le relais dans les paiements !"

Elodie01 · #33

rentier69 a écrit :
En contact avec l’ UNPI j’apprends à l’instant qu’il serait parti aux alentours de juillet 2016. La CAF semblait être au courant (bizarrement pas moi). A priori il n’aurait pas droit aux aides là où il se trouve.
Donc pour que ma demande soit traitée dans de bonnes conditions je vais refaire un courrier expliquant ma bonne foi et que je n’étais absolument pas au courant.
Pourquoi la CAF a-t-elle continué à me verser les loyers dans ce contexte ?

Terrible cette situation où il faut se justifier et rejustifier. ..

A se demander s’il ne vaut pas mieux ne toucher aucune allocation et c’est le locataire qui envoie les loyers

Sinon effectivement la meilleure défense peut être de contre attaquer !

Rentier69,

la CAF verse les loyers tant qu’elle n’est pas informée d’un changement de situation ou qu’elle n’a pas un document (exemple un avis d’imposition) qui engendre une modification des droits de la personne.
Vu le profil de votre ex-locataire, il est tout a fait possible qu’il soit parti en Juillet sans rien dire à la CAF non plus. La CAF a du s’apercevoir au bout de plusieurs mois qu’il avait changé d’adresse suite à une mise à jour de son dossier, un changement d’adresse, une demande d’allocation pour son nouveau logement ou autre chose du même genre. C’est pour cela que la CAF a continué de vous verser le loyer. Dans ce cas, malheureusement la CAF est aussi "victime" que vous de la mauvaise foi de votre locataire. Bien que vous ne soyez pas le responsable, elle vous demande de récupérer l’indu car c’est vous qui percevez l’aide. Honnêtement, je suis un peu étonnée que votre avocat estime que la CAF n’est pas en droit de récupérer cette somme. Sur quelle base légale se base-t-il? Ce serait intéressant de le savoir!
Par ailleurs, si votre locataire ne perçoit plus d’aide au logement de la CAF, cela peut éventuellement dire que sa situation s’est améliorée? (il peut y avoir aussi d’autres raisons).
Honnêtement, je comprends, vu la situation , que vous ayez décidé de relouer l’appartement. Mais cela vous met clairement "hors la loi" et compliquera beaucoup vos demandes pour récupérer les loyers manquants auprès de votre locataire! Le fait de faire rentrer du monde dans son logement n’était peut être pas la meilleure chose à faire non plus… Ne le prenez pas mal, le but n’est pas de vous juger (c’est facile derrière un clavier de donner des conseils et de constater les choses). C’est juste pour vous faire toucher du doigt que, si vous arriviez devant un juge dans cette histoire, votre locataire pourrait vous reprocher des choses. Autant le savoir…..
Quant à faire le mort, je ne crois pas que ce soit une bonne idée. Mieux vaut, à mon sens, essayer de négocier. Si vous touchez des aides de la CAF, cette dette pourra être déduite des versements par la CAF, ça se fait couramment.
Bon courage!

Chtirentier · #34

À votre place , j’essaierais de récupérer un congés de votre ancien locataire , et je laisserais tomber le reste : finalement vous vous en sortez bien , pas de procédure d’expulsion et le parcours du combattant qui le précède .
Votre locataire est parti, vous n’avez pas pris les précautions nécessaires pour que tout soit au carré point barre : prenez votre perte et passez à autre chose ( oui, comme en bourse)

rentier69 · #35

Bernard2K a écrit :
rentier69 a écrit :
Sinon ce locataire était déjà en place quand on a acheté l’immeuble.
Ce qui ne change rien au fait qu’il est votre locataire, puisque le bail se transfère à l’acheteur.

Mais je vois ce que vous voulez dire : le fait de prendre un locataire non-solvable sans caution solidaire n’est pas dû à votre négligence, mais à celle du propriétaire précédent.

Pire même puisqu’il ne lui a pas fait faire d’état des lieux, ni demandé une attestation d’assurance locative.
Le but de l’ancien propriétaire était de vendre l’immeuble tout loué !

Chtirentier · #36

Oui pire .. Et vous n’avez pas ( non plus) contrôlé ces éléments … Vous avez acheté …donc vous êtes responsable ..

rentier69 · #37

Elodie01 a écrit :
rentier69 a écrit :
En contact avec l’ UNPI j’apprends à l’instant qu’il serait parti aux alentours de juillet 2016. La CAF semblait être au courant (bizarrement pas moi). A priori il n’aurait pas droit aux aides là où il se trouve.
Donc pour que ma demande soit traitée dans de bonnes conditions je vais refaire un courrier expliquant ma bonne foi et que je n’étais absolument pas au courant.
Pourquoi la CAF a-t-elle continué à me verser les loyers dans ce contexte ?

Terrible cette situation où il faut se justifier et rejustifier. ..

A se demander s’il ne vaut pas mieux ne toucher aucune allocation et c’est le locataire qui envoie les loyers

Sinon effectivement la meilleure défense peut être de contre attaquer !
Rentier69,

la CAF verse les loyers tant qu’elle n’est pas informée d’un changement de situation ou qu’elle n’a pas un document (exemple un avis d’imposition) qui engendre une modification des droits de la personne.
Vu le profil de votre ex-locataire, il est tout a fait possible qu’il soit parti en Juillet sans rien dire à la CAF non plus. La CAF a du s’apercevoir au bout de plusieurs mois qu’il avait changé d’adresse suite à une mise à jour de son dossier, un changement d’adresse, une demande d’allocation pour son nouveau logement ou autre chose du même genre. C’est pour cela que la CAF a continué de vous verser le loyer. Dans ce cas, malheureusement la CAF est aussi "victime" que vous de la mauvaise foi de votre locataire. Bien que vous ne soyez pas le responsable, elle vous demande de récupérer l’indu car c’est vous qui percevez l’aide. Honnêtement, je suis un peu étonnée que votre avocat estime que la CAF n’est pas en droit de récupérer cette somme. Sur quelle base légale se base-t-il? Ce serait intéressant de le savoir!
Par ailleurs, si votre locataire ne perçoit plus d’aide au logement de la CAF, cela peut éventuellement dire que sa situation s’est améliorée? (il peut y avoir aussi d’autres raisons).
Honnêtement, je comprends, vu la situation , que vous ayez décidé de relouer l’appartement. Mais cela vous met clairement "hors la loi" et compliquera beaucoup vos demandes pour récupérer les loyers manquants auprès de votre locataire! Le fait de faire rentrer du monde dans son logement n’était peut être pas la meilleure chose à faire non plus… Ne le prenez pas mal, le but n’est pas de vous juger (c’est facile derrière un clavier de donner des conseils et de constater les choses). C’est juste pour vous faire toucher du doigt que, si vous arriviez devant un juge dans cette histoire, votre locataire pourrait vous reprocher des choses. Autant le savoir…..
Quant à faire le mort, je ne crois pas que ce soit une bonne idée. Mieux vaut, à mon sens, essayer de négocier. Si vous touchez des aides de la CAF, cette dette pourra être déduite des versements par la CAF, ça se fait couramment.
Bon courage!

Oui Elodie, je sais cela …
Mon seul combat ici sera d’essayer de ne pas avoir à rendre à la CAF ce "trop perçu" car il est parti sans rien dire (et je peux garantir que si j’avais été au courant, je ne serais pas dans cette situation là). Et il est hors de question que j’aille le titiller lui : il est parti et c’est son choix et je pense qu’il est passé à autre chose. Concernant les loyers manquants, et bien ma fois je m’assoirai sur quelques centaines d’euros, il y a bien pire.

sven337 · #38

Ne vous emballez pas : cela pourrait être difficile pour vous de ne pas rendre la somme. Tout d’abord, méfiez-vous des avocats qui, parce que vous les payez, vous disent que vous avez complètement raison et que si vous leur donnez un peu plus d’argent ils se feront un plaisir d’aller défendre votre situation devant un tribunal. La seule chose de certaine dans l’histoire, c’est que l’avocat en sortira plus riche.
Cela dit, il appartient à la CAF de justifier juridiquement sa prétention. Le courrier que vous avez reçu présente-t-il cette justification, avec référence explicite aux textes et à la jurisprudence à l’appui de leur demande ? Ce n’est probablement pas le cas, sinon vous auriez déjà payé. Faites leur peut-être cette demande par courrier (ne refusez pas de payer, demandez leur simplement et poliment de justifier leur créance en droit - et ne payez pas tant que vous ne l’avez pas). À vous de voir la solidité de leurs arguments juridiques.
Sans faire de recherche particulière sur la question, je pense que le problème qui va se poser est que vous en tant que bailleur n’avez aucun droit sur l’aide au logement : c’est une prestation qui revient au locataire… et celui-ci est libre de choisir sa résidence principale et n’a aucune obligation de vous informer de sa décision.
Ainsi, il a parfaitement le pouvoir (indirectement) de demander à la CAF de cesser de vous régler afin de verser l’aide au logement pour un autre logement. Ce faisant, il crée certes une dette à votre égard (mais puisqu’il n’est pas solvable il s’en moque), mais vous cela n’est pas le problème de la CAF.

julien · #39

En tout cas, votre mésaventure fait prendre conscience d’une chose :

Alors qu’intuitivement on pense qu’il est mieux que la CAF nous paye nous en tant que baileur directement plutôt que le schéma CAF paye au locataire -> locataire paye au bailleur, l’avantage en faveur de la 1ère solution n’est en fait pas aussi trivial et systématique que ça.

sven337 · #40

Je pense que l’avantage est écrasant, mais que c’est mieux si le locataire a une petite somme à payer lui même (c-a-d que le loyer dépasse légèrement le montant de l’allocation), afin de l’encourager à maintenir la situation au clair et d’éviter les départs à la cloche de bois.

rentier69 · #41

Dans le courrier que j’ai fait à la CAF c’est exactement ce que je leur ai dit. A part d’avoir un contact régulier avec le locataire difficile de savoir la situation à l’instant T si le loyer est payé intégralement par la CAF.

BorderLine · #42

La CAF a réglé l’aide à votre endroit, vous êtes leur débiteur en cas de trop perçu… C’est ensuite à vous de vous retourner contre votre locataire.

Recevoir les aides directement de la CAF est tout sauf le meilleur plan du monde par exemple dans ce genre de situations. Et si le profil de vos locataires est à ce point risqué (je parle en général) qu’il en faille toucher les APL directement, dans tous les cas le risque global du locataire est toujours présent. Et le principe de base d’un investissement risqué…C’est qu’il est risqué.

Bref, je parle pour moi évidemment, mais je ne fais jamais l’intermédiaire avec la CAF. Le locataire touche ce qu’il doit toucher et qui peut varier, et moi je rentre le loyer pile poil chaque mois. Pas de calcul de coin de table.

Philippe30 · #43

Bonjour BorderLine ,

C’est pas un calcul de coin de table mais une sécurité de percevoir la CAF directement car pour certaines personnes la gestion de l’argent est pour le moins une grande inconnue.

Le locataire a la sensation de payer moins car il ne paye que le prorata non payé par la CAF au lieu de recevoir la CAF et de faire un virement de l’intégralité du loyer.

Je ne le fait pas avec tous les locataires mais avec certains , il n’y a aucun doute c’est la meilleure méthode malgré les modifications annuelles des montants de la CAF qui oblige à des révisions du virement par le locataire.

JB A +

Philippe

lemouz · #44

Je pense justement l’inverse : les révisions de loyer et de montants CAF n’étant pas synchronisées, cela génère deux fois plus de "petites actions".

Je trouve en revanche que n’avoir qu’un seul interlocuteur est plus simple à gérer même si, il est vrai que le montant CAF n’est pas "garanti". en revanche, en cas de soucis, je ne suis pas certain qu’avoir l’Administration française en interlocuteur soit beaucoup plus avantageux qu’un locataire indélicat.

Comme quoi, tous les goûts sont dans la nature !

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