Comment bien choisir ses locataires : quels critères ?

Un truc que je déteste et où le candidat perds toutes ses chances :

- il a pas d’emploi, ou il a pas le dossier complet,
- il m’envoie un mail avec 20 fautes ou en langage sms,
- il me tutoie et me parle comme si j’étais son pote,
- il arrive en retard sans appeler ou sms.

En résumé je regarde si il a la motivation d’étudier ou de travailler et je recherche simplement du respect et des règlements réguliers.

Pour moi après ça se passe au feeling par exemple j’ai préféré prendre un jeune diplômé pour qu’il fasse un Bac+3 et qui travaille le soir et le weekend avec un seul de ses parents travaillant mais en ayant la maison payée plutôt qu’un jeune dont ses parents sont instituteurs mais locataires.

Le Monde a écrit :

Un nouveau marché contre la fraude au logement ?

La difficulté pour réussir à louer un appartement ne concerne plus simplement les personnes aux finances les plus fragiles (jeunes, familles monoparentales…), mais aussi les classes moyennes, dont le seul moyen de voir leur dossier retenu consiste parfois à mentir sur leurs revenus. En réponse à ce phénomène, une première agence spécialisée dans l’enquête sur les aspirants locataires a vu le jour à Paris en septembre.

48 % DE FRANÇAIS PRÊTS À TRICHER POUR SE LOGER

Pour atteindre le fameux revenu moyen de trois – voire quatre – fois le montant du loyer exigé par les agences immobilières et les propriétaires, certains aspirants locataires n’hésitent pas à annoncer des revenus surévalués. Trois d’entre eux témoignent après l’appel lancé sur Le Monde.fr.

Caroline, 36 ans, en CDI à 2 800 euros net, raconte : "plus de trois mois m’ont été nécessaires pour trouver et louer un 38 m2 à Paris en cherchant activement – et bien sûr en falsifiant mes fiches de paye à 3 500 euros, sinon personne ne me rappelait. Certains trouvaient aussi que 3 500 euros mensuels, c’était ’short’ !"

Même nécessité de ’fraude’ pour Etienne, un journaliste pigiste de 39 ans, obligé de "photoshoper" les feuilles de salaire d’un ami chef de projet informatique : "Impossible de trouver un logement pour nous et nos enfants : nous sommes tous deux en freelance. Et pourtant, nos revenus s’élèvent chaque année à 80 000 euros !", s’irrite-t-il.

Face au dénuement de leur salariés, des patrons solidaires se feraient également les complices de telles pratiques. "Mon employeur de l’époque m’a carrément proposé de gonfler mon salaire sur les derniers mois afin de pouvoir justifier de ce fameux ’salaire = trois fois le loyer’, ce qui relève le plus souvent de l’impossible, du moins pour la majorité d’entre nous. Grâce à cette tricherie, j’ai pu obtenir l’appartement !", confie Juliette, une Parisienne quarantenaire.

Ce phénomène de fraude est-il en recrudescence ? Aucune enquête n’est pour l’instant disponible. "C’est bien sûr quelque chose qui existe, mais cela n’est pas devenu suffisamment important pour qu’une étude s’y penche", estime Isabelle Couëtoux du Tertre, directrice adjointe de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL). Suffisant en tout cas pour que certains entrepreneurs y voient un créneau à exploiter.

PRÉLUDE À UN NOUVEAU BUSINESS ?

"Il vaut mieux présenter un dossier un peu arrangé que de s’embêter à essayer de défendre un dossier difficile", entendaient régulièrement Hervé de Kermadec et Benoit Dumortier. Inspirés, ces deux ex-ingénieurs, dont l’activité est centrée sur la vérification des identités pour des établissements bancaires en ligne, se lancent dans ce marché encore inexistant. En 2011, ils créent BePrem’s et réalisent au passage un sondage portant sur huit mille Français. Résultat : 48 % des personnes interrogées se déclarent prêtes à exagérer leur revenus pour obtenir un toit.

Surfant sur la difficulté des propriétaires et des agences immobilières à approfondir la vérification des dossiers locatifs, leur société propose donc de réaliser ces vérifications avec la même rigueur que dans le contrôle bancaire. "Un savoir-faire", dans le "traitement de dossiers, la vérification de l’authenticité des pièces", s’enorgueillit Hervé de Kermadec.

Leur méthode ? Contacter chaque employeur et délivrer un certificat d’authentification, détecter les faux avis d’imposition, "ce que 99 % des agences ne détectent pas", avoir l’œil pour repérer les pièces trafiquées – surimpression, polices de caractère différentes, raccord mal faits, etc. – ; mais surtout, vérifier la cohérence d’un dossier dans ses différents éléments. C’est là que se nichent souvent les preuves de la tricherie : incompatibilité entre les revenus nets et bruts affichés, absence de certaines mentions légales sur fiches de paies retouchées. "Le fraudeur qui arrive à ne pas commettre d’erreurs sur ces éléments est un fraudeur ++, il faut une vérification minutieuse", renchérit l’entrepreneur.

Depuis sa création, fin 2011, cinquante agences immobilières travaillent avec BePrem’s et mille locataires y ont déjà déposé leur dossier.

ACCUEIL MITIGÉ

Pour Camilla Saidoun, franchisée Laforêt Immobilier à Paris, cette nouvelle offre n’est pas dénuée d’intérêt. Elle constate que de nombreux propriétaires souscrivent à l’assurance "loyer impayé". Dans ce cas de figure, l’assurance fait déjà un travail de vérification minutieux, l’agence immobilière n’est donc pas responsable en cas de fraude. Le niveau d’exigence de l’assurance est en outre élevé (pas de garant possible depuis la loi Boutin, donc CDI et salaire de trois fois le loyer demandé au locataire lui-même).

Si le propriétaire n’y souscrit pas pas, Camilla – bien que vigilante – n’appelle pas pour autant systématiquement les employeurs, "si tout est bien falsifié, comme c’est le cas avec les moyens technologiques actuels, on ne voit rien. Une agence de vérification intermédiaire peut représenter une sécurité en plus pour désengager notre responsabilité en cas de fraude", évalue-t-elle.

Autre vision : d’après Michaël Raimon, gestionnaire de biens qui loue environ quatre cents biens par an en région parisienne, la plupart des agences feraient correctement ce travail de vérification. "Fondamentalement, nous sommes mandatés par des propriétaires qui nous font confiance. Ma philosophie est que je n’ai pas à déléguer le cœur de ma mission à un prestataire tiers", considère ce professionnel.

Eléonore Gratiet-Taicher

de mémoire, pour un studio à Paris XVème :

d’abord j’y ai installé un collègue de bureau pour dépanner, petite engueulade à la sortie, tjrs pour des problèmes de ménage;
Ensuite un jeune locataire sur petites annonces qui n’a pas payé à la fin la différence entre provision et charges réelles, çà m’a servi de leçon;
Ensuite une personne de ma famille que j’ai du virer à la fin car elle ne payait plus… elle a régularisé par la suite;
Après, autres personnes de la famille   RAS, ils m’ont trouvé leur successeur, qui m’a trouvé son successeur, qui vient de me signifier son départ !
J’envisage maintenant de passer par une agence

Le seul inconvénient d’un studio, c’est la rotation assez rapide des occupants…

Sur Paris, certaines agences font payer 1 mois au locataire et rien au propriétaire. C’est ce que je fais depuis 2 ans, je ne m’en porte pas plus mal

ZX-6R a écrit :

Sur Paris, certaines agences font payer 1 mois au locataire et rien au propriétaire. C’est ce que je fais depuis 2 ans, je ne m’en porte pas plus mal

Mais la loi stipule que c’est partagé à 50/50 entre le locataire et le propriétaire

J’ai le cas d’une agence qui ne me facture rien et une autre avec qui j’ai négocié une baisse des honoraires mais à 50/50.

Philippe

Je vous avouerais que le premier feeling est trés important pour moi, du même que la situation globale.

Restauration, intermittents, à fuir…

En revanche, une fois cette étape ma foi très subjective passée, je ne demande quasiment aucun papier.

CI, RIB, Carte étudiant ou attestation de travail le cas échéant. C’est tout. Mais je leur annonce de suite la couleur lors de la signature du bail…si cela se passe mal, le tribunal n’est qu’une option-bonus.

J’évite aussi les +35 ans grosso modo. Pas bien de le dire, mais ils sont trop au fait des choses de la vie (législation et compagnie).

Aprés on est jamais à l’abri d’une erreur je crois, malheureusement.

BorderLine a écrit :

Je vous avouerais que le premier feeling est trés important pour moi, du même que la situation globale.

Restauration, intermittents, à fuir…

En revanche, une fois cette étape ma foi très subjective passée, je ne demande quasiment aucun papier.

CI, RIB, Carte étudiant ou attestation de travail le cas échéant. C’est tout. Mais je leur annonce de suite la couleur lors de la signature du bail…si cela se passe mal, le tribunal n’est qu’une option-bonus.

J’évite aussi les +35 ans grosso modo. Pas bien de le dire, mais ils sont trop au fait des choses de la vie (législation et compagnie).

Aprés on est jamais à l’abri d’une erreur je crois, malheureusement.

Une partie de ces "filtres" me semble susceptible d’être qualifié de "discrimination", non ?

GBL a écrit :

Une partie de ces "filtres" me semble susceptible d’être qualifié de "discrimination", non ?

Ce ne sont pas des filtres discriminatoires mais des précautions avant de louer , s’assurer une garantie de paiement me semble non pas discriminatoire mais le reflet d’une bonne gestion.

De la même façon que lorsque vous investissez en bourse , vous prenez un maximum d’informations sur l’entreprise avant de procéder à des achats , dans l’immobilier on fait la même chose mais le rapport de confiance et le feeling sont encore plus important car il s’agit de relation entre personnes , je propose un logement à la location ( c’est une forme de service  , quand c’est un meublé  on parle bien de revenu BIC ) et en contre partie le locataire m’assure par ses revenus , les garanties qu’il m’apporte , et le ressenti que j’ai qu’il va bien me payer et ne pas me laisser en plan au bout de 3 mois.

Dans le cas ou le locataire ne me paye plus , comme le dis borderline , le tribunal est une option car une expulsion , c’est 2 and et demi de procédure à la charge du propriétaire donc il faut mieux blinder l’entrée dans les lieux et les garanties.

Un certain nombre de pièces sont toujours demandées :
une photocopie de votre pièce d’identité (carte d’identité, passeport),
vos trois derniers bulletins de salaire (si vous êtes salarié) ou ceux de votre garant,
un justificatif de domicile pour le garant (quittance EDF, avis de taxe d’habitation…).

Certaines autres pièces peuvent également vous être réclamées :
votre dernier avis d’imposition ou celui de votre garant,
votre carte d’étudiant ou un certificat de scolarité (celle de l’année précédente, si vous n’avez pas encore la nouvelle),
votre carte de séjour, si vous avez une carte de résident,
une photocopie de la pièce d’identité de votre garant,
votre attestation d’employeur ou celle de votre garant,
une photocopie de la taxe foncière ou des impôts locaux si votre garant est propriétaire,
votre R.I.B (relevé d’identité bancaire),
les quittances de loyer de votre précédente location.

Documents qu’un bailleur n’a pas le droit de réclamer :
- photographie d’identité, hormis celle de la pièce justificative d’identité ;
- carte d’assuré social ;
- copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
- attestation d’absence de crédit en cours ;
- autorisation de prélèvement automatique ;
- jugement de divorce, à l’exception du paragraphe commençant par l’énoncé : "Par ces motifs ;
- attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs ;
- attestation de l’employeur dès lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
- contrat de mariage ;
- certificat de concubinage ;
- chèque de réservation de logement ;
- dossier médical personnel, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ;
- extrait de casier judiciaire ;
- remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus de deux mois de loyer en principal en l’absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue
- production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants

Philippe

@ZX : Uhuh  ^^

En fait GBL, dans l’absolu vous avez raison, ce sont des filtres discriminatoires, ne nous le cachons pas. Mais n’étant jamais actés, écrits ou exprimés il ne le sont que virtuellement. Zx a raison, dans le cas cité, il y a discrimination, mais elle ne pourra jamais être prouvée. C’est une gestion en bon pére de famille. Bénéfice maximum, prise de risque minimum.

Mais la loi protégeant par trop le locataire, c’est un un réel danger que d’avoir un mauvais payeur ou pire (dégradation). Si vous avez un appartement avec un prêt dessus, et que vous souhaitez expulser dans les régles un mauvais payeur, il vous faut 3 ans (voire plus avec les charges, les taxes fonciéres et co) de loyer en capital pour éviter que la banque toque à la porte.

On brandit toujours cela en tant que bailleur, mais il faut être raisonnable. Un bon compromis serait un temps d’expulsion de 6 mois. Largement le temps de se remettre pour le locataire, et pénalisant de manière bien moindre (encore que), le bailleur.

Débat intéressant en tout cas.

FEELING et ESPRIT PRATIQUE  :

Il  y a passablement de temps , j ai eu une activité dans une Agence Immobilière en France
Je conviens que c était plus facile à l époque , toutefois :
J ai marché au feeling , mais je m en suis tenu à une règle stricte  qui ne m avait pas trop mal réussi

Lorsque mon feeling  avait été mal inspiré , ma procédure a été la suivante :
- Une discussion avec indulgence de ma part dans un premier temps : On rencontre des honnêtes gens provisoirement dans une situation difficile -
J ai négocié chaque fois un arrangement raisonnable - Dans les cas les plus pointus :  échanges  de services éventuels  acceptés -

- Seconde étape , si l accord du point un n avait pas été respecté , descente avec des gros bras à     
  5 heures du matin .  J ai toujours obtenu des bons résultats ,

En ce qui me concerne, je falsifie pour pouvoir louer ; ça fait 2 fois que je le fais. J’ai commencé à faire ça après avoir galéré quelques mois pour trouver quand j’étais étudiant ; avec des faux papiers j’ai trouvé immédiatement, c’était un réel soulagement. Je modifie l’avis d’impôt de mon unique garant, ça passe comme une lettre à la poste, même chez les agences à garanties de loyer qui prétendent vérifier les pièces. Je suis même assez fier de les tromper si facilement.

Les clauses soi-disant en faveur du locataires ne sont que discriminantes pour le locataires : la suppression des 2-3 mois de caution, la grande difficulté d’expulsion, l’interdiction de demander des relevés bancaires (entre autres), en prétendant mettre les locataires sur un pied d’égalité, ne font concentrer l’attention du bailleur que sur les travailleurs en CDI avec parents aisés et propriétaires (et feront préférer un étudiant à un travailleur en CDD grâce à la plus grande facilité légale de faire payer les parents du premier !). N’importe qui peut mettre un peu d’argent de côté pour se rendre ainsi solvable et crédible ; n’importe qui ne peut pas avoir des parents aisés et propriétaires (ou décrocher un CDI).

Je suis en CDD (reconduit annuellement - fonction publique) au smic, je n’ai qu’un parent qui gagne presque rien, mais j’ai une épargne relativement importante (fruit de mes économies) me permettant de payer plusieurs années de loyer s’il fallait. Pour autant, les agences n’entendent jamais cet argument, je ne pèse rien dans la compétition des locataires à cause des critères discriminatoires légalement en place ; alors je triche. En fait, je suis un cas où le bon sens, le "feeling" joue en ma faveur (je présente bien, je m’exprime bien, je suis solvable par mon épargne importante) alors que les critères légaux (revenu déclaré, sécurité de l’emploi, garants) sont en ma défaveur.

En résumé, je pense que le feeling devrait être le critère principal car il est très facile de truquer les chiffres (et aussi parce que ça m’arrange :p)

N’est ce pas plutôt l’un des neveu qui s’occupe de gérer la location?