Investissement locatif : petite copropriété vs grande copropriété avec de faibles charges ?

Bonjour,

Pour avoir et avoir eu des biens en copro, pour moi l’aspect du coût des charges liée à une petite ou grande copro est envisagé de manière trop réductrice dans ces raisonnements.

Il y a des charges à priori "intelligentes" : provisions, travaux lourds d’entretien, valorisation du bien, contrats collectifs sur l’énergie…
Il y a des charges dont tout le monde de censé aurait envie de se passer : entretien injustifiés (par exemple tout le monde n’a pas forcément envie que la pelouse des espaces verts soit tondue 6 fois dans l’été quand 3 suffirait) qui mettent en avant le fait que l’investisseur n’est pas bienvenu.
Et enfin il y a des charges qui doivent vous inviter à fuir le bien éventuellement, quelque soit leur montant : procès ridicules illustrant une mauvaise ambiance etc

Evidement dans une petite copro les choses sont plus vite cernées ; surtout si vous avez une majeure partie des tantièmes. Dans tous les cas il faut rencontrer le Président du conseil et le syndic. Même dans une petite copro, c’est toujours de l’humain.

Vous devez donc faire un travail d’analyse des PV d’AG sur plusieurs années et une mise en perspective du bien et des travaux s’y afférent et avoir un peu de psychologie. Petite ou grande copropriété. Enfin, pour moi l’idéal serait une assez grande copro horizontale avec des gens d’origine variée et un syndic bénévole illustrant rien que de ce fait une bonne entente et une possibilité de discussion puis de vote et de décision facile à la majorité.

De manière réductrice pour le coup, j’évite les ascenseurs dont les coûts d’entretien sont prohibitifs ; dans les copro horizontales, il y a beaucoup moins de conflits sur les parties communes, sur l’utilisation des combles…C’est presque "positif" d’être en copro, on retravaille les bases de la vie en collectivité avec un aspect démocratique supportable depuis que ALUR a redéfini les règles de majorité à la baisse.

Jissay a écrit :

Finalement, lors des AG, sur plus de 150 propriétaires, seuls  une trentaine se déplacent et les autres votent par procuration de manière bête et disciplinée, donc pas contraignante pour ceux qui s’investissent dans la vie de la résidence.

En voulant les défendre vous mettez le doigt sur une des plus grosse problématique des grosses copro.

Le syndic est souvent impossible à virer, même si il fait n’importe quoi, de nombreux propriétaires étant très "moutonniers" ! L’effet mouton augmentant avec le nombre…
Le dialogue est souvent de meilleur qualité dans les toutes petites copro (pas toujours).

Iqce a écrit :

Vous devez donc faire un travail d’analyse des PV d’AG sur plusieurs années et une mise en perspective du bien et des travaux s’y afférent et avoir un peu de psychologie

Sur combien d’années à peu près ?

colia a écrit :

Arrive t’il qu’un proprio ne s’implique pas du tout par rapport aux reunions de syndic (ni presence,ni procuration) ?
Dans ce cas, quelles en sont les consequences ?

C’est évidemment un cas très fréquent, peut-être même majoritaire dans les grosses copro. Les investisseurs ont une tendance plus forte à ne pas s’occuper des réunions syndicales que les propriétaires occupants.

La conséquence que j’indiquais plus haut : si la majorités des "électeurs" ne sont pas impliqués ou votent par procuration sans venir aux réunions il est bien plus difficile d’obtenir un changement significatif (changement de syndic…)

Je suis encore plus réducteur que vous :
- 10 lots maxi
- syndic bénévole fonctionnant correctement
- aucune autre charges que le minimum (mais ce minimum, dont entretien/travaux bien effectué)