Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ?

@AleaJactaEst: Bien sûr, je suis d’accord il faut inclure tous ces éléments pour calculer le rendement réel "net". Ca pourrait d’ailleurs être intéressant de le faire pour un proprio (je ne le suis pas).

Concernant l’inflation je ne suis pas spécialiste mais si il raisonnable de penser que l’immobilier se réévalue avec l’inflation, je ne pense pas qu’il se réévalue "plus" que les actions. Plus que les obligations, ça oui.

En fait je voulais dire qu’il y avait les deux. Les prix de l’immobilier peuvent intégrer de l’inflation et de la revalorisation immobilière propre (liée au fonciers, aux couts de construction, à l’offre et la demande etc)

cricri n’oubliez pas les 2 PEA PME

Dernière modification par AleaJactaEst (14/04/2017 20h45)

Bonjour,
Un autre point qui milite contre l’achat (précoce?) de la RP est l’évolution familiale. Il y a bien sûr l’éventualité d’une séparation du couple (plus facile à gérer en location), mais il y a également le départ des enfants. J’ai été plusieurs fois sidéré par des connaissances qui s’endettaient lourdement pour acheter un appartement/maison plus grand alors que les enfants étaient adolescents et allaient vraisemblablement quitter le domicile parental à court terme.
Je connaissais un couple âgé qui avait coupé la poire en deux: achat d’une petite RP à la retraite après avoir été locataire pendant leurs vies professionnelles  et location du gîte du village quand les enfants venaient les voir. C’était financièrement clairement plus avantageux. En contrepartie, il faut accepter le regard des autres (en gros, vous êtes des "losers" incapables d’accueillir vos enfants et petits-enfants).
Cordialement

Bonjour phillipe ,
"
Les calculs sont une bonne chose mais dire que l’on paye moins en louant c’est faire abstraction du bonus de revente même minime , il sera toujours plus important que de louer à vide. "

Quand on soustrait toutes les dépenses sur 20 ans sa fait peur quand même …

Dans mon cas , 40000 euros de TF sur 20 ans + entretien de la maison à la charge du propriétaire … en résumé les dépenses seront absorbés par la plus value à la revente … donc pour une maison à 250000 dans 20 ans j’aurai toujours 250000…

A contrario, je loue et place les 250000 euros dans 20 ans , avec mes calculs dans les 1er messages , je double ….

De plus , avec 16 appartements , 2 box , 2 locales de stockage en patrimoine , cela me fera moins d’immobilier et je pourrai mieux diversifier …

Mais dans tout les cas , financièrement parlant , je ne voit pas davantage à acheter une RP cash QUAND ON A LES FONDS NÉCESSAIRES … car sinon , si on a pas le cash , c’est toujours plus intéressant d’acheter sa RP car dans 20 ans vous aurez acquis votre RP … c’est l’effet boule de neige du cash destiner à la RP qui serait plutôt placé dans un actif qui rapporte …

"

Mais dans le cas du jeune "moyen", l’achat d’une RP est un premier pas dans l’immobilier en utilisant le levier du crédit. La rentabilité est infinie en ne mettant aucun apport dans son achat, et cela représente une epargne forcée dans une période où on a envie de tout dépenser avec la fougue de sa jeunesse!

exact, et évoquer ci dessus.

"
Mais sur 20 ans, vous devrez changer plusieurs fois de location, car un seul proprio ne fera certainement pas les travaux d’amélioration nécessaires ou de confort.
D’autre part, vous vous privez de "recharger" votre crédit en changeant de crédit régulièrement de RP, et en prenant vos gains. "

oui, on peut changer de maison tout les 5 à 10 ans, mais financièrement parlant, j’ai calculé que de passer en location me fait économiser 20 ans de salaire de ma femme … donc le gain n’est pas que financier, c’est surtout pour profiter de l’essentiel.

j’ai pas compris votre deuxième phrase, on parle de location donc pas de crédit ?

"Dans votre calcul, vous oubliez l’épargne supplémentaire dégagée par le fait de ne plus rembourser d’emprunt au bout d’un certain temps."

Pas du tout, et on contraire vous n’avez pas compris : dans 20 ans, le fait de garder sa RP fait que au depart, vos 250000 euros dorme et génére des dépenses…

Avec un crédit, vous achetez un passif ( qui génére des dépenses ) avec un crédit… faut bien le calculer.

Dans 20 ans, le fait d’être locataire fait des économie qui générent des intérêts composés qui fait que dans 20 ans on se retrouve avec une plus grosse boule de neige… MAIS UNIQUEMENT SI NOTRE RP EST DEJA FINANCER OU ACHETER CASH.

en tout cas, c’est très clair pour moi, acheté sa RP cash est une très mauvaise chose financièrement parlant sauf si on a un gros patrimoine et que quelques centaines de millier d’euros placés dans une RP ne change pas votre quotidien.

Mais si on pense a l’essentiel, pour ma part c’est de profiter de la vie , faire des activités que j’aime, profiter de ma famille et amis et donc pour ce faire d’être indépendant financièrement .. me créer une boule de neige afin qu’elle grossisse avec le temps pour subvenir à mes besoins. D’où mon questionnement sur ce sujet.

il me manque un paramètre à prendre en compte pour répondre à cette question : achat PAR CREDIT ou LOCATION : combien de dépense sur 20 ans pour l’entretien de la maison cela me coutera ? en partant sur 30000 euros sur 20 ans, sa ferait du kiff kiff entre la location de sa RP ou l’achat par crédit.. si plus de 30000 euros, vos mieux louer et si moins mieux vos acheter ( bien sur dans mon hypothèse d’un achat à 200000 euros environs ou un loyer à 850 e )

Bonjour,

je suis très content de lire les réflexions de cricri77700 et de plusieurs autres. Ca rejoint les miennes. On m’a dit plusieurs fois depuis que je suis sur le forum "vous devriez commencer par acheter votre RP", mais c’est un diktat. A mon sens, acheter sa RP n’est intéressant que si on l’achète décotée et qu’on la revalorise par des travaux pour la revendre plus cher (et à condition que le gain sur le prix de revente soit vraiment supérieur au prix des travaux ce qui n’est pas gagné à tous les coups).

Globalement, l’intérêt d’investir dans sa RP ou plutôt dans l’immobilier locatif dépend du différentiel de rendement entre les deux. Si la RP a un loyer évité équivalent à un rendement de 4 %, et qu’on investit dans de l’immo locatif à 5 % (brut), il faut mieux acheter sa RP. Mais si on peut faire du 18 % brut comme cricri77700, voire du 40 % comme Morey avec ses garages, il vaut mieux investir dans l’immo locatif !

Pour autant, je rajoute deux arguments en faveur d’être propriétaire de sa RP :
- la qualité du bien. Les villas données en location sont rarement récentes et bien entretenues. Rien que sur le budget chauffage par exemple, ça peut faire une certaine différence : la villa de location peu isolée et chauffée avec des grille-pains va s’avérer ruineuse pour le locataire. Trouverez-vous vraiment une maison de qualité équivalente à la vôtre pour 850 €/mois ?

- le taux d’endettement. Payer à nouveau 850 € de loyer alors que vous ne payez plus d’emprunt pour votre RP va faire augmenter votre taux d’endettement, puisque le loyer payé est pris en compte par les banquiers dans ce calcul. Dans votre cas et vu votre patrimoine ça ne sera peut-être pas problématique, mais pour d’autres cela peut poser problème. Il faut donc penser à prendre en compte l’impact de chacune des solutions sur la capacité d’endettement.

Des échanges très intéressants. Je suis évidemment entièrement d’accord avec les avis de cricri et d’autres sur l’achat en cash d’une RP vs une location.

Comme le disait cricri, néanmoins il y a moins d’écart (financièrement) si con compare l’achat d’une RP à crédit vs une location. Encore faut-il définir le calcul de la rentabilité sur une RP.

Aujourd’hui, je suis propriétaire-endétté.
Approche flux aujourd’hui:
Je paye  en intérêts + assurances + TF + 30% Charges de corpo (estimations du non récupérables) + 100€/mois (fourchette haute) d’entretiens => 670€/mois
Si je souhaite louer un bien identique, je louerai mon appartement environ 1800€/mois.
=>1100€ de différence tout de même!
Mon credit est d’environ 2300€, j’ai une "épargne forcée" de 1630€.

Approche PV:
J’ai payé mon appart avec une surprime (dans le neuf VEFA) il y a 4 ans. Mes couts d’acquisition (achat+cuisine+Intérêt intercalaires/frais bancaires…etc.) au mètre carré
, je suis à 8500€/m2. Ce qui est aujourd’hui le niveau moyen dans l’ancien dans le quartier. Donc 0€ de PV.

niceday a écrit :

Aujourd’hui, je suis propriétaire-endétté.
Approche flux aujourd’hui:
Je paye  en intérêts + assurances + TF + 30% Charges de corpo (estimations du non récupérables) + 100€/mois (fourchette haute) d’entretiens => 670€/mois
Si je souhaite louer un bien identique, je louerai mon appartement environ 1800€/mois.
=>1100€ de différence tout de même!
Mon credit est d’environ 2300€, j’ai une "épargne forcée" de 1630€.

670 € / mois semble en effet pas énorme dans votre cas de figure ! Pouvez-vous le détailler ?
Avec un rapide calcul, si vous avez 2300€/mois, vous avez achetez à appartement à environ 450K€ sur 20 ans à environ 1,5% de taux ? Dans ce cas, j’arrive à 550€ d’intérêts sur la première année, plus assurance, TF (100€ mois ?), charges (100€ mois ?) + 100€ d’entretiens, j’arrive à 850 € ? A moins que vous ayez acheter sur une durée plus courte avec un taux exceptionnel ?…

Cependant, vous ne tenez pas compte :
-> L’éventuel apport initial qui pourrait vous apporter des intérêts tous les ans
-> Le delta entre 2600€ mois (tous les frais de votre appart) VS 1800 € mois (env 800€ / mois) que vous pouvez placer avec génération d’intérêts
-> Enfin, le point le plus important peut-être, en cas de revente à au même prix d’achat dans quelques années, vous perdez la TF à lisser sur la période d’habitation

"Par contre, il est clair que si le cash est présent ou si la RP est déjà payé, les chiffres plaident pour de la location."

Oui… et je ne comprends pas pourquoi certaines personnes disent qu’il faut prendre en compte les loyers économisés lorsqu’on a notre RP payé cash ou déjà payé …

Encore mon cas pour l’exemple
J’ai une RP qui vaut 250000.

Simulation 1 : crédit
Mais je place mes 250000 euros dans un actif qui me procure x euros .

Simulation 2 : location
Je place également mes 250000 euros de la vente de ma RP qui me procure x euros .

Dans les deux cas j’ai vendu ma RP … Dans la simulation 1 , je n’ai pas de capacité d’épargne et je met même de l’argent supplémentaire pour payer la TF et l’entretien mais je gagne à la fin du prêt la valeur de la maison ..

Dans la simulation 2 , j’ai moins de dépense et une capacité d’épargne en plus qui génère des internet ect ect

Simulation 3 :

Je garde ma RP qui génère des dépenses ( tf + entretient ect ) je ne peut pas placer 250000 euros qui sont bloqués dans la RP ..
Donc 0 de placer et une augmentation des dépenses…

A part si une PV conséquente se dessine , je ne comprend pas se raisonnement .

Car cette "économie de loyer " est déjà pris en compte dans la comparaison avec la simulation 2 … lorsqu’on calcul le tout , sur 20 ans on passe du simple au double entre la simulation 2 et 3… ( c’est normal , moins de dépense , un quart de million qui peut faire une sacré boule de neige et une capacité d’épargne qui augmente donc qui gonfle encore plus la boule de neige )

Franchement je me sens changer depuis quelques temps en réfléchissant à contrario des croyances populaires…  Je me dis que la société nous prend vraiment pour des c.. !

Ne pas oublier qu’à l’issu du Credit dans 15 ou 20 ans votre maison sera vétuste au regard des bâtiments recents mieux isolés et bénéficiant des dernières technologies ( etencheité, ventilation, domotique…), sans parler du design…….dans 20 ans comment se projeter?

De fait votre bien acheté neuf en 2017 devra subir de lourds travaux si vous voulez espérer concurencer le marché futur et donc maintenir sa valeur face à la concurence.

Imaginons une maison aux normes RT 2012, finalement peu isolée, à la conception classique, à l’implantation peu reflechie, à l’architecture insipide…….je caricature mais cette maison que je décris represente 95% du parc actuel.

Cette remise au gout du jour represente des milliers d’euros de travaux.

Vous gagneriez 40e par mois dans votre simulation … Sur 20 ans avec intérêt composé sa fait une jolie somme de 13000 euros …

Et au minimum car si vous avez le droit au apl ou autre …

Une maison classée A répond aux normes BBC. BBC et RT 2012 sont deux "normes " différentes.
Obtenir le label’BBC est plus contraignant que RT 2012 et demande donc des invesstissements différents.

Si on regarde l’évolution de votre graphique on remarque les évolutions importantes en 20 ans. Pourquoi les normes devraient restées figees sur les 20 prochaines années?

Je crois que dans 20 ans les maisons seront bien plus modernes aux caractéristiques techniques bien plus poussées qu’en 2017.

PS: dans une maison RT 2012 il n’y a toujours que 120mm de laine de verre entre des agglos  et du placo!
La norme est  atteinte grace à l’utilisation du cheauffe eau Thermo dynamique. On est loin de la maison passive!
Je maintiens que dans 20 ans ces maisons devront se payer une isolation par l’extérieur, une ventilation double flux avec une etencheité à l’air ad hoc et le rajout de materiel producteur d’énergie.
Des milliers d’euros de rénovation.