Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?

Mestra a écrit :

Pour Bernard2k :

Pour Link182 :

Pas si débutant que cela
Je suis curieux d’en savoir plus sur le channel manager, est-ce un outil informatique ou une personne?

En débutant j’entends par années d’experiences (1er locatif acheté il y a 2 ans 1/2 et location saisonnière débutée depuis l’été 2016), je suis encore "tout frais", mais j’apprends vite… Merci le forum

Pour en revenir au channel manager, c’est un outil en ligne qui permet de centraliser toutes les locations diffusées sur les OTA et faciliter le suivi (éviter les doubles reservations en "fermant" les locations
A la base c’est un outil utilisé par les grands groupes hoteliers (pour les "plugger" à leur systeme ), mais c’est désormais utilisé par tout type de location (gites, meublés de tourisme, etc…)

Il y a plein de Channel Manager sur internet. J’utilise Xotelia qui est francais (Lyon) et pas trop cher.
Je paye 25 EUR / mois pour 2 appartements pour etre diffusé sur 5 plateformes (mais 99% des resas viennent de Booking & Airbnb).

C’est le prix de la tranquilité. Sans ça, dès que vous avez une reservation / annulation, il faut se connecter sur toutes les plateformes (et rapidement) pour mettre à jour le calendrier.
Avant d’utiliser le CM, je me suis deja retrouvé 4-5 fois avec des doubles réservation (et ça c’est toujours embarassant de gérer cela).

le CM est aussi pratique pour le coté centralisation (édition de facture en un clic, manipulation des tarifs en masse, etc)

Surin : me concernant oui bien sûr qu’il s’agit d’une estimation.
j’ai commencé le 6 juin 2016. Donc en faisant une extraction du 6/06/2016 à aujourd’hui sur le Channel Manager, j’obtiens un taux de remplissage de 93.6.
Appliqué à l’année cela ferait donc une moyenne de 341 jours.

Attention cela prend aussi les jours où j’ai "fermé" le logement pour réparation (mauvais travaux de l’artisan qu’il a fallu reprendre, la liste est longue, voir un de mes autres post sur le forum), cela doit representer 5j.

Bien sur comme indiqué, je loue aussi à la journée et je "casse" les prix (réservation la plus basse : 39 EUR la nuit hors ménage) et la nuit n’est pas tres rentable (mais le commentaire positif est facile).
Et parfois j’augmente ma visibilité (sur Booking uniquement) en passant leur commission de 15% à 20% (mais je ne l’ai fais que peu de fois)

En attachement une extraction Xotelia. Je pense que le prix moyen à la nuité est faux (je dois louer en moyenne 55 EUR hors ménage, et cela ne prend pas en compte les réservation en directs moins tarifées). je vais me pencher dessus pour voir comment le CM calcule.

Mestra a écrit :

Merci Link182, une autre question :

J’aimerai utiliser Booking mais j’ai appris qu’il fallait avoir un certain "statut" avant de pouvoir demander un engagement de la part des locataires.

Je m’explique, Booking permet de faire des réservations sans carte de crédit et donc sans pénalités en cas d’annulation, cela me paraît extrêmement compliqué à gérer.

Comment faites vous? Avez-vous atteint un certain "statut" ou alors j’ai mal compris lorsque l’on m’a expliqué le système. Car je ne pense pas que vous acceptez des annulations la veille sans compensation.

J’autorise l’annulation gratuite jusque 3 jours avant.
Sinon la nuitée est payable, mais les clients peuvent faire une demande exceptionnelle auprès de Booking. Vous recevez donc un email si vous voulez faire "cadeau" de l’annulation (ou demander un montant de dédommagement) par email (et aussi via leur application mobile "Pulse")

Dernière modification par Link182 (14/02/2017 14h57)

Le prix moyen nuitée est également faussé car pour les réservations en direct je "fermais" les jours, au lieu d’entrer une réservation manuelle dans l’outil (qui aurait surement prit le prix en compte du séjour et aurait amélioré le calcul du prix moyen…).

Hello,

Je suis un peu navré de voir certains échanges

Ce n’est pas parce que le taux de remplissage des hébergements hôteliers est autour de 60% qu’il n’est pas possible de faire beaucoup mieux… Déjà rien que le fait que ce soit une moyenne veut dire que certains font mieux et d’autres moins bien

Essayez déjà simplement de combiner votre stratégie actuelle avec une autre stratégie de "comblage de trous" avec un site comme Booking, et vous allez voir votre taux de remplissage décoller

Le fait d’avoir une réservation de 4j une semaine donnée ne signifie pas du tout que votre semaine est bloquée. Vous pouvez compléter avec de la location à la nuitée

Très honnêtement, la question n’est pas tant de pouvoir remplir à plus de 90% un gîte, mais plutôt de bien définir un seuil de rentabilité en dessous duquel vous ne voulez pas descendre pour une réservation à la nuit

Personnellement, je ne travaille qu’avec les sites qui me permettent d’appliquer des conditions d’annulation strictes. Cela veut dire ce que ça veut dire, ils annulent, il perdent ce qu’ils ont payé. AirBNB est trop permissif avec les annulations et tient un langage faux. Strict chez eux ne veut plus rien dire.
Souvent même lorsque j’ai une annulation je reloue à prix cassé, c’est alors tout bénéf.
Je confirme arriver une ou deux fois par an à dépasser le nombre de nuit possibles dans un mois, mon record étant à 42 nuits payées en un mois.

Lobbying…

Mestra ce que vous décrivez correspond aux conditions strictes. Les modérées permettent un remboursement intégral jusqu’à 5 jours avant l’arrivée. Autrement dit les clients qui réservent ne s’engagent à rien.
Quant aux conditions "strictes", c’est sous réserve d’un certificat médical quelconque ou décès d’un proche, ce qui permet de passer outre. Je veux bien qu’il y ait des sécurités pour les locataires mais entre les attentats, les aléas divers et ceux qui n’hésitent pas à baratiner le customer service qui les croit sur parole, j’ai malheureusement plutôt eu des déconvenues avec eux.
Mais si pour vous cela se passe bien alors tant mieux, personnellement je n’ai plus confiance.

Je ne retrouve pas cette philosophie chez les concurrents américains, nombreux et efficaces. Pour moi cette orientation à privilégier le client même s’il est de mauvaise foi est propre à l’expérience que j’ai eue avec Airbnb. D’autres sites sont bien plus protecteurs et c’est essentiellement avec eux que je travaille.

Je parle pourtant à plusieurs reprises de Wimdu ou Abritel dans cette discussion.
Je nomme d’autres sites dans d’autres sujets mais il est vrai que les discussions sur la location saisonnière sont assez éparpillées.
Ici par exemple, là ou encore là.

Surin a écrit :

A noter que tout comme le titre de cette discussion, dès que la presse parle de location saisonnière, on cite Airbnb. Abritel existait bien avant leur création mais les américains sont forts pour faire parler de leurs entreprises, aujourd’hui on ne peut plus ouvrir une page internet d’actualité sans lire facebook/twitter/google avec plein d’articles qui parlent d’eux.
Ils sont vraiment forts, ce n’est pas le fruit du hasard.
Vous allez me dire que ce sont eux les acteurs principaux. Pas du tout, Airbnb n’était rien avant 2010 et ce marché prospérait avec Waytostay, only-apartments, 9flats, Abritel, Homeaway (fusionnés récemment) etc…
Wimdu est aujourd’hui un acteur important, c’est un site allemand issu de Rocket Internet, "le business model de l’entreprise est basé sur l’adaptation des concepts de commerce en ligne à succès…"
La progression de Airbnb est fulgurante, sans rachat d’acteur majeur, je le redis, ils sont vraiment forts.

J’ajouterais dans la catégorie "machine de guerre" avec le groupe tentaculaire Homeaway/Expedia le site Booking.

Bernard2K a écrit :

Abritel est un peu en baisse, non ?

Pas du tout, ils font partie du groupe Homeaway, racheté par Expedia. Ils ont aussi racheté des petits concurrents comme Travelmob. Une annonce sur Abritel a donc une excellente visibilité partout dans le monde.

Bernard2K a écrit :

Que pensez-vous de tripadvisor en tant que plateforme de réservation ?

Nul, nul et trois fois nul. J’ai perdu mon temps en m’inscrivant avec eux et en ne le faisant pas avec un autre pendant ce temps. Ils font partie de ces multiples sites qui apportent à peine un client par an.

Hello

Et vous n’avez pas pensé à booking.com?

Très efficace pour les courtes durées

Sinon le bon coin tout simplement peut bien marcher aussi

N’oubliez pas les outils google

Votre Propre site internet sera également très efficace!

D’une manière générale, tapez dans google "votre Ville + location saisonnière"
Et inscrivez vous sur les 3 à 5 sites qui s’affichent en premier

Vous serez ainsi sûrs que votre annonce est bien classée dans les résultats de recherches !

@+

Bonjour,

C’est intéressant d’avoir votre retour

En si vous étiez un travailleur, ou hors saison, vous taperiez quoi comme termes ?

Bien à vous

Bonjour,

DDtee a écrit :

Le numéro municipal d’enregistrement rendu obligatoire par la plateforme pourrait bien être le point de départ permettant les contrôles dans les villes qui l’imposeront !

Et ça ne ferait de tort à personne.

La France est encore loin des arrêtés anti-Airbnb pris à Barcelone pour ne citer que cette ville.

Salutations