Altarea : acteur français diversifié de l’immobilier

PierreQuiroule · #1

Voici une rapide présentation d’Altarea qui occupe une position particulière dans le secteur de l’immobilier côté. Il me semble que ce groupe n’avait jamais été présenté ici. J’espère que d’autres pourront compléter cette introduction.

Le groupe se présente ainsi :

Altarea Cogedim est le seul groupe immobilier français disposant d’un savoir-faire de développeur sur l’ensemble des classes d’actifs (commerces, logements et Résidences Services, bureaux et hôtels).

Ce positionnement permet au Groupe de maîtriser l’un des plus importants portefeuilles de projets immobiliers de France, représentant près de 2,7 millions de m² tous produits confondus, soit l’équivalent de 12 milliards d’euros en valeur de marché.

Capitalisation boursière : 2,3 milliards.

Document de référence 2015 sur lequel je me suis basé : http://www.altareacogedim.com/sites/alt … 15_AMF.pdf
Les slides de la présentation : http://www.altareacogedim.com/sites/alt … s_2015.pdf

Portefeuille
Altarea développe des immeubles de commerce, des bureaux et des logements, mais seuls les immeubles commerciaux sont destinés à être conservés. Ce qui en fait une structure mixte : promoteur et foncière.

Distribution et FFO
Le dividende est de 10 euros par action (environ 6% au cours actuel). La politique de distribution s’affiche comme ambitieuse.
Pour évaluer cette politique, il faut tenir compte des multitudes activités du groupe.

La forte croissance du FFO 2015 est avant tout due à l’activité logement.

En détails (commerce) :

En détails (promotion) :

Autres
- Le groupe s’est récemment séparé de son très mauvais investissement dans Rue du commerce.
- Il a, dans la foulée, racheté Pitch Promotion.
- LTV : 44,5%
- ANR / action : 137,3 euros, l’action à 181 euros surcote donc largement. A noter qu’il est difficile de saisir l’ensemble des modalités de calcul de cet ANR du fait des multiples activités du groupe.

AMF : actionnaire Altarea.

(Désolé pour la taille des images, les captures d’écran HD et ce forum, ça n’a pas l’air de coller…)

Mots-clés : commerce, foncière cotée, immobilier, logement, promoteur

Job · #2

PierreQuiroule a écrit :
- Le groupe s’est récemment séparé de son très mauvais investissement dans Rue du commerce.

Oui, c’est dommage car sur le papier l’opération semblait juteuse; comment expliquer cela ?

ArnvaldIngofson · #3

Il y a une analyse récente de Natixis

(CercleFinance.com) - Natixis a réitéré ce matin son conseil neutre sur le groupe immobilier intégré Altarea Cogedim ce matin. Des résultats annuels, les analystes retiennent une ’très bonne progression du résultat récurent des opérations (dit FFO)’. Cela étant, l’action présente une forte prime sur son actif net réévalué (ANR), qui en données EPRA se montait à 132,1 euros par action en fin d’exercice.

Dans un marché à l’équilibre ce midi à Paris, l’action Altarea Cogedim (non éligible au PEA en raison d’un de se statuts, celui de foncière) prend 1,2% à 172 euros.

Certes, constate une note de recherche, ’le groupe a publié une forte progression de son FFO en 2015 et le pipeline et les réservations sur l’activité promotion nous offrent une bonne visibilité du chiffre d’affaires pour les années à venir’. En outre, Altarea Cogedim vise cette année une croissance dudit FFO de 15 à 20%.

Le groupe entend, pour ce qui est de son activité foncière, doubler son patrimoine commercial en cinq ans. Dans la branche Promotion, dont la croissance est robuste, les réservations (+ 28% à 1,4 milliard d’euros en valeur, soit une part de marché de 6%) augurant de l’activité future sont bien orientées. D’autant qu’en intégrant Pitch Promotion, la part de marché d’Altarea Cogedim atteint 7%. ’L’objectif à terme est de vendre 10 000 logements par an’, souligne Natixis.

Reste un écueil de taille : ’le titre se traite toutefois à une prime de 29% sur son ANR EPRA’, note Natixis, à la date d’hier soir.

On parle également d’une augmentation de capital
Altarea envisage une augmentation de capital

À l’heure où les investisseurs préfèrent les foncières spécialisées, Altarea cultive avec succès son profil généraliste, de l’immobilier commercial à la promotion de logements, en passant par le développement de bureaux.

Débarrassée du foyer de pertes Rue du Commerce, revendu à Carrefour, elle peut se consacrer à une stratégie de croissance. À condition d’en avoir les moyens financiers.

Confiance du marché
La foncière fondée par Alain Taravella a dégagé en 2015 un résultat net récurrent de 12,95 euros par action, en hausse de 23,8%. Le coupon est porté à 11 euros, soit un retour de 6,3%, un niveau quasiment net car le dividende est composé pour 10,55 euros de remboursement d’apports.

Altarea affiche un portefeuille de projets très dense, ce qui en fait l’une de nos foncières préférées. Elle étudie l’option d’une prochaine augmentation de capital de 200 à 300 millions. L’objectif ? Mettre un terme au paiement du coupon en actions à partir de 2017. La prime sur l’ANR atteint 33%. Ce niveau élevé témoigne de la confiance du marché dans la qualité de la croissance embarquée.

En résumé, belle valeur, mais chère.

PierreQuiroule · #4

Job a écrit :
PierreQuiroule a écrit :
- Le groupe s’est récemment séparé de son très mauvais investissement dans Rue du commerce.
Oui, c’est dommage car sur le papier l’opération semblait juteuse; comment expliquer cela ?

J’ai suivi l’opération de loin à l’époque, car je n’étais pas actionnaire. Le plan d’Altarea, c’était de créer des synergies entre RDC et leurs magasins physiques. Ce n’était pas forcément idiot, ça répondait à la crainte d’une cannibalisation du commerce physique par le commerce en ligne (crainte que je ne partage pas).

Altarea n’a pas réussi et j’y vois plusieurs raisons :
- Une foncière et une boutique en ligne sont des métiers beaucoup plus éloignés qu’il y paraît. Il n’est pas si facile de créer des synergies entre des locaux loués à des tiers, des galeries marchandes et une boutique en ligne. Carrefour qui rachète RDC, c’est beaucoup plus cohérent, parce que c’est un acteur du commerce qui en rachète un autre.
- Cette volonté de créer des complémentarités a sans doute empêché RDC de se spécialiser. C’est resté une boutique généraliste sans véritable identité. Or, l’époque du low cost triomphant est révolue. Un acteur comme LDLC, que l’on disait perdu, s’en sort aujourd’hui très bien justement parce qu’il a su se construire une réputation et une identité. Ca lui permet maintenant d’ouvrir des magasins physiques. RDC n’a jamais su se construire une telle réputation.

Altarea dit aujourd’hui que l’expérience lui a permis de prendre une avance dans la numérisation de ses centres commerciaux. A mon sens, ça leur a surtout coûté très cher. Bref, il fallait stopper l’hémorragie. C’est fait.

PierreQuiroule · #5

Micro Update.
Conseil de la semaine d’Investir :

Investir du 9 avril a écrit :
NOTRE CONSEIL - ACHETER Le rendement figure parmi les meilleurs du secteur, et la diversification de la société la protège d’un éventuel ralentissement d’une classe d’actifs en particulier. Son positionnement sur la promotion est encourageant. Objectif : 230€

L’impact de ce journal sur le cours des petites/moyennes valeurs est toujours aussi étonnant (entre +3% et +5% aujourd’hui).

PierreQuiroule · #6

Il est possible depuis aujourd’hui et jusqu’au 26 avril d’opter pour le paiement du dividende en action. Le cours actuel (après détachement) est de 187 €, le prix proposé pour les actions nouvelles est de 154 €. Je pense opter pour le paiement en actions. Le prix proposé est intéressant et la société devrait savoir bien employer le cash "économisé" vu ses projets de développement.

Détails : ALTAREA : Précisions sur le paiement du dividende 2015 décidé par l’assemblée générale | Zone bourse

Titi27 · #7

Pour ceux qui s’intéressent à cette valeur voir aussi l’augmentation de capital en cours à 140 € (avec maintient du Droit Préférentiel de Souscription pour les actionnaires actuels) que j’apprécie davantage que le recours classique à l’endettement.
Voir ici (en bas à droite) car mon fichier pdf est refusé sur le site:

Accueil - Altarea Cogedim

Cdt

ArnvaldIngofson · #8

Altarea Cogedim confirme son objectif sur le résultat net

CercleFinance.com a écrit :
Le chiffre d’affaires 2016 s’établit à 1,582 MdE en croissance de +29,8% comparé à 2015, tiré par la performance commerciale de la Promotion (+35,4%).

L’ANR de continuation passe de 137,3 E/action en 2015 à 159,6 E/action en 2016, grâce à la très forte création de valeur immobilière enregistrée sur l’exercice 2016 (+35,5 E/action).

Le FFO Promotion s’inscrit en hausse de +35,2% à 95,5 ME grâce à la progression du chiffre d’affaires et au maintien d’un niveau de rentabilité solide à 8,0%. Le FFO Foncière Commerce s’inscrit en hausse de +1,5%, à 115,6 ME, tiré par la progression des loyers nets (+4,9%).

Ramené par action, le résultat net récurrent (FFO) part du Groupe progresse de +7,2% à 13,6 E.

’ Pour 2017, le Groupe confirme son objectif de croissance du résultat net récurrent (FFO) de +20% à 230 ME qui permettra d’atteindre (ou de dépasser) 14,5 E/action ’ indique la direction.

’ A moyen terme, le Groupe est confiant dans sa capacité à délivrer une croissance annuelle moyenne comprise entre +5% et +10%. En outre, le Groupe souhaite évoluer dans une fourchette de LTV comprise entre 40 et 45% ’.

Dividende de 11,5 euros/action (+4,5%).

Le double positionnement foncière + promoteur paraît actuellement judicieux (voir aussi Nexity).
Un cours bas lié à la sortie d’un gros actionnaire minoritaire (Predica).

De bons résultats,
mais le marché n’est pas enthousiaste :
173.00 EUR -0.32%

ArnvaldIngofson · #9

Altarea Cogedim : SG relève l’objectif à 215 euros

CercleFinance.com le 10/03/2017 à 17:29 a écrit :
Le titre Altarea Cogedim termine l’après-midi à l’équilibre alors que les analystes de Société Générale (SG) ont relevé de 10% leur objectif de cours qui passe de 196 à 215 euros. Ce qui présage d’un potentiel de hausse supérieur à 20%.

“ Les performances du groupe au niveau des résultats 2016, mais surtout au niveau de ses ’pipelines’ sont impressionnantes et témoignent de l’excellente stratégie d’une offre globale au service des métropoles”, mentionne une note de recherche.

“ En proposant aux métropoles, une offre globale dans tous les secteurs immobiliers, le groupe engrange les grands contrats qui représentent près d’un quart des mètres-carrés à construire. Cogedim est entré dans la cour des très grands de la promotion notamment en dépassant pour la première fois les 10.000 logements vendus”, ajoute encore SG.

178.20 EUR +0.17%

nil · #10

Une bonne nouvelle à priori et anticipée car le cours a bien monté ces derniers jours:

Boursier.com a écrit :
Altarea Cogedim publie un chiffre d’affaires au T1 2017 de 405,1 ME (+26,1%), avec une très forte accélération en Promotion (1,1 MdE de placements, +77,5%).

L’endettement financier net (bancaire et obligataire) s’élève à 2.603 ME au 31 mars 2017, contre 2.426 ME au 31 décembre 2016, la variation s’expliquant principalement par la mise en oeuvre des opérations de Promotion et par les investissements de la foncière Commerce.

Comme annoncé lors des résultats annuels, le Groupe proposera à l’Assemblée Générale du 11 mai 2017 le paiement d’un dividende de 11,50 euros par action. L’option sera également proposée de convertir le montant en titres, pour un prix d’émission de 153,84 euros par action.

Le management annonce au passage une révision de la guidance de FFO par action :
-FFO 2017 : 16,00 euros/action contre 14,50 euros/action initialement annoncé
-Une progression de +18% par rapport à 2016
-Une forte visibilité sur les années suivantes.

anis1z · #11

Cerise sur le gâteau , sur les 11,50 € de dividende , on a 11,01 sans IR ni PS ( remboursement de prime d’émission ).

M07 · #12

Bonjour !

anis1z a écrit :
Cerise sur le gâteau , sur les 11,50 € de dividende , on a 11,01 sans IR ni PS ( remboursement de prime d’émission ).

Ce n’est pas tout à fait vrai. Car, s’il ne s’agit plus de dividendes, il ne faut pas oublier de calculer la plus-value résultante (qui, elle, n’a pas les mêmes règles d’abattement).

niceday · #13

C’est détaillé dans ce document.

anis1z · #14

Lien (ce document) = ERROR 404
De toute façon la fiscalité sur plus value (abattement pour durée de détention) est bien plus intéressante que la fiscalité sur les dividendes des foncières où il n’y a pas d’abattement.

M07 · #15

@Anis1z,
Vous avez écrit:

anis1z a écrit :
on a 11,01 sans IR ni PS

or il faudra payer les PS en totalité, et l’IR avec un abattement partiel possible après au moins DEUX années de détention.
La différence entre vos propos et la réalité est quand même notable.

Rydell · #16

Bonjour,

Que pensez-vous du paiement du dividende en action?

A 153,84€ pour un cours actuel de 191,70€, cela me semble intéressant mais je ne suis pas un habitué de ce genre d’opérations.

GoodbyLenine · #17

Bien sur que c’est intéressant (surtout dans un cas comme celui ci où l’action vient de bien monter), et qu’il vaut mieux opter pour le paiement en actions (sauf si on anticipe une sérieuse baisse du cours, mais alors c’est ses actions qu’il faut ceder).

Vous percevrez alors le dividende en cash mais achèterez le même jour quelques actions à prix "discount".

ArnvaldIngofson · #18

CROISSANCE RECORD EN 2017 - FFO PAR ACTION : +20,7%

CercleFinance.com a écrit :
Le chiffre d’affaires s’établit à 1 939,5 ME (+22,6%) et le résultat net récurrent (FFO) part du Groupe progresse de 33,5% à 256,3 ME.

’ Cette forte croissance est principalement tirée par les très bons résultats du Logement, qui bénéficie à la fois d’un effet volume (chiffre d’affaires en hausse de +33,4%) et d’une amélioration significative du taux de marge (+1,7 point à 8,2%), et par les résultats du Commerce qui découlent de la très bonne performance des actifs en patrimoine ainsi que de la montée en puissance de l’activité de promotion ’ explique le groupe.

L’ANR de continuation dilué a progressé de 395 ME sur un an, pour atteindre 2 793 ME (+16,5%).

Le groupe vise un objectif de FFO de l’ordre de 300 ME, tenant compte de l’impact des normes IFRS 15 et 16 ainsi que de la montée en puissance de l’impôt sur l’activité non SIIC, un ratio d’endettement (LTV) aux alentours de 40% et une politique de dividende dans la continuité de celle de ces dernières années.

Résultats
- Chiffre d’affaires : 1 940 M€ (+22,6%)
- Résultat net récurrent (FFO) : 256,3 M€ (+33,5%), soit 16,42 €/action (+20,7%)
- ANR de continuation dilué : 2 793 M€ (+16,5%), soit 174,0 €/action (+9,1%)
- Dividende : 12,50 €/action (+8,7%)
- LTV : 36,1% (-110 bps)

communiqué

197.20 EUR -0.10%
A voir demain la réaction du marché …

ArnvaldIngofson · #19

Invest Securities passe à l’achat

CercleFinance.com a écrit :
Le bureau d’études parisien Invest Securities se montre positif sur l’action du groupe immobilier Altarea Cogedim, qu’il préconise désormais d’acheter (contre ’neutre’). Les perspectives de moyen terme sont jugées ’solides’. L’objectif de cours est ajusté de 208 à 210 euros.

Les analystes saluent les comptes annuels ’d’une robustesse continue, en croissance sur l’ensemble des métiers’ que vient de publier Altarea Cogedim, qui proposera de verser un coupon 2017 de 12,5 euros (+ 8,7%).

’Le groupe ne communique pas de perspectives 2018 (jugeant l’exercice périlleux en début d’exercice) mais table sur un FFO (résultat net récurrent, ndlr) 2020, part du groupe, de 300 millions d’euros (soit 18,7 euros/action sans augmentation du nombre de titres)’, indique une note, après 16,42 euros en 2017 (+ 20,7%).

Invest Securities salue également le ’pipeline’ de projets du groupe.

Je vais aussi passer à l’achat …

Holden · #20

Les résultats sont bons pour ALTAREA.

Cf. article des Echos:
Altarea Cogedim récolte les fruits de sa stratégie multicartes

Achat à ce jour de 2 titres d’ALTAREA.

niceday · #21

Alors que Natixis est neutre:

Natixis a écrit :
Résultats légèrement supérieurs aux attentes/quid de 2018 ?

FFO de 16,42 € / action (+20,7%), au-dessus de la guidance.

Augmentation de l’ANR à 167,2 € par action (+6,9%).

Le Groupe n’a pas donné d’indications sur son FFO 2018 avec notamment les nouveaux impacts comptables et fiscaux.

Un dividende en hausse de 9%.

Opinion Neutre. Objectif de 200 €.

Passion · #22

Altarea semble bien se comporter et se porter sur le long terme, y a t’il des raisons quelconques qui fassent qu’elle n’apparait pas dans la liste de notre hôte " immobilière " dans le menu " investir "?

Skarklash · #23

Elle a une activité très diversifiée entre promotion, exploitation et développement, investissement.

jeanmarcs · #24

Investir publie un article sur Altarea dans son dernier numéro : Activité soutenue dans la promotion de logements et de bureaux.
Il conseille un achat du titre avec un objectif à 240 € (181,40 € en clôture au 16/08)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Skarklash · #25

Pour détailler un peu plus les informations données par Investir :

- Dette nette à 34% des actifs (limite de 60% pour les banques)
- coût de la dette à 2,06% et notation BBB (stable)
- carnet de commande "promotion" + 10,8% vs n-1 ce qui représente 22 mois de revenus
- dividende 2019 annoncé à 13 € soit +2% et 7,1% de rendement
- ANR à 161 € (154,50 € après versement du solde du dividende) pour un cours à 180,80 € ce qui se comprend comme tenu de l’activité de promotion immobilière et du savoir-faire de la société dans ce domaine

Le capital est détenu à 45% par la famille et à 25% par crédit agricole assurance.

prochaine étape : les résultats du 3e trimestre le 7 novembre

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