Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Le cabinet d’analystes Canaccord Genuity sur Cominar :

Canaccord Genuity a écrit :

Maintain HOLD rating, C$19.35 target price. We continue to utilize a 6.90% cap rate to value Cominar’s portfolio. Following Q3/13 results, our net asset value (NAV) per unit estimate is essentially unchanged at $19.18 (previously $19.34). Based on Cominar’s current unit price, the implied cap rate is 7.0% and the REIT is trading at a 5% discount to our NAV estimate. Cominar REIT is currently trading at 12.7x our updated 2014 AFFO per unit estimate, at the midpoint of its diversified commercial REIT peers. Our target price for Cominar REIT remains unchanged at C$19.35, which is essentially in line with our updated NAV estimate. Combined with an annual distribution of $1.44 per unit (7.9% current yield), the 12-month forecast total return for Cominar REIT is 14%. We are maintaining our HOLD rating for Cominar REIT.

Et sur Dundee REIT, évoquée dans une autre file :

Canaccord Genuity a écrit :

Maintain BUY rating, C$31.25 target. We continue to utilize a 6.7% cap rate to value Dundee REIT’s portfolio. Our estimate of net asset value (NAV) per unit is now $32.60, down slightly from $33.21 previously. Our target price is unchanged at C$31.25, based on a slight discount to NAV. Combined with the current distribution of $2.24 per unit, our 12-month forecast total return is 18% and we continue to rate Dundee REIT a BUY.

Cominar a publié aujourd’hui des résultats au dessus des attentes (FFO) et continue de croitre.

QUÉBEC, le 28 févr. 2014 /CNW Telbec/ - Le Fonds de placement immobilier Cominar (« Cominar » ou le « Fonds ») (TSX:CUF-UN.TO - Actualites) annonce aujourd’hui ses résultats du quatrième trimestre et de l’exercice 2013.

Faits saillants de l’exercice terminé le 31 décembre 2013

    Hausse des produits d’exploitation de 17,3 %
    Hausse du bénéfice d’exploitation net de 15,9 %
    Hausse des fonds provenant de l’exploitation ajustés récurrents de 17,0 %
    Baisse du ratio de distribution du bénéfice distribuable récurrent à 91,1 %
    227,5 millions $ en acquisitions d’immeubles productifs de revenu
    Poursuite de notre stratégie de gestion de la dette avec une réduction du taux d’intérêt moyen pondéré de la dette à taux fixe de 21 points de base

Événements postérieurs

    Acquisition de 11 immeubles de bureaux au coût de 228,8 millions $ (+ 1,2 million pi.ca.) répartis dans les régions métropolitaines de Montréal et de Toronto
    Acquisition d’un complexe commercial de 5 propriétés au coût de 28,2 millions $ (+ 120 000 pi. ca.) dans la région métropolitaine de Montréal

« Après une année 2013 marquée par l’intégration de nos importantes acquisitions de 2012 et du désendettement réalisé subséquemment, nous sommes fiers de la performance réalisée au cours de l’exercice 2013. Celle-ci démontre une croissance des fonds provenant de l’exploitation ajustés récurrents par part pleinement dilués de 2,7 %, résultant de la contribution de notre stratégie d’acquisitions et du travail de tout notre personnel, qui concentre ses efforts à la création de valeur à long terme pour nos porteurs de parts», a indiqué M. Michel Dallaire, président et chef de la direction de Cominar.

Il y a surtout le problème de l’euro par rapport au CAD, en un an il a augmenté de 16% et ce n’est pas fini.

Tursiops77 a écrit :

Je m’interroge du désengagement des investisseurs pour cette valeur pour laquelle tous les voyants sont au vert !

Une explication est que le marché des foncières cotées canadienne est étroit, par conséquent il est sensible aux entrées et sorties d’argent dans les fonds de placement spécialisés dans l’immobilier canadien, indépendamment de la qualité des sociétés sous-jacentes.

Ceci étant, si actuellement Cominar présente à mon sens une décote, l’année dernière il était probablement surévalué.

Tous les voyants ne sont pas au vert pour autant sur Cominar : le taux de distribution gagnerait à être un poil moins élevé (mettons 80% de l’AFFO), l’endettement également et le résultat d’exploitation récurrent par part vivote depuis 5 ans, malgré les opérations de croissance externes et un environnement de taux bas qui a été favorable :


Sur la même période, d’autres foncières américaines ont vu leur FFO s’envoler de 20-25%.

Les dirigeants semblent avoir comme priorité la croissance en volume du patrimoine et l’augmentation de la diversification géographique, plutôt que l’augmentation de la valeur de la part stricto sensu.

Bonjour.

Je rebondi sur l’excellente nl n°100. L’AFFO de Cominar pour le trimestre 4/2013 est à 0,39 ce qui donnerai un AFFO yield de 8,6% selon le mode de calcul de la news letter.

J’ai essayé d’utiliser XLsValorisation, que je cherche à apprendre à maîtriser.
Les concurrents que j’ai utilisé sont HRUFF:US, IRET:US, NISTI:NA, CRXIF:US sans avoir une certitude absolue de leur similitude avec Cominar.
Dans la feuille valorisation pour la partie multiples historiques, j’ai utilisé les données morningstar.

Pour la partie données normalisées j’ai mis le chiffre d’affaire annoncé dans le dernier rapport : 662MCAD. Je n’ai pas su faire le rapprochement avec les autres chiffres et la feuille excel.

Je trouve donc une valeur intrinsèque à 27,34 CAD ce qui laisserai présager une décote de 5%.

Si j’en crois la nl n°100, le fait que l’AFFO soit resté à 0,39 (contre 0,4) pourrait présager une décote donc j’ai tendance à penser que ce que me sort XLsValorisation est cohérent.

De plus Cominar est à son plus bas depuis 5 ans.
Mon raisonnement tient-il la route?
Sans demander de conseil d’achat, j’ai tendance à m’inciter à me positionner sur ce titre.

Merci IH.

Tout paraît si simple avec vous.
Je note la méthode, cela donne une bonne indication

Dans la dernière newsletter, dédiée à Cominar, je proposais aux lecteurs de calculer 3 ratios et gagner le livre BD Economix.

Voici les 3 réponses reçues :

Réponse de Theouf a écrit :

Bonjour,

De mon cote j’ai un ffo yield de 9,7% et un affo yield de 8,5%. Ce reit se paye 10,33x le ffo ce qui est plutôt modeste…

Ev/affo a titre perso je n’utilise pas ce ratio sur un reit je le trouve peu pertinent, je préfère plutôt parler de décote sur ANR et dans notre cas je l’estime autour de 10% au cours actuel

Autre point il serait intéressant de comparer l’évolution du ratio affo/ffo pour vérifier que les depenses opérationnelles sont maintenus ou qu’il n’y a pas de souci avec un ou plusieurs immeubles

Ok pour le FFO Yield et l’AFFO Yield mais il manque l’EV/Bénéfice d’exploitation net récurrent.

Réponse de Mayien a écrit :

Bonjour Philippe,

puisque personne ne s’est encore penché sur le calcul des ratios demandés, je me lance :

cours de bourse : 18,40
FFO 2013 : 1,78
AFFO 2013 : 1,58

Ratio FFO Yield : FFO 2013 / cours de bourse = 1,78 / 18,40 = 9,67 %
Ration AFFO Yield : AFFO 2013 / cours de bourse = 1,58 / 18,40 = 8,59 %

Ratio EV / EBITDA : 15,14
pas eu le temps de vérifier la conformité de ce dernier, mais repris sur le fichier d’xlsValorisation….

Même chose que pour Theouf.

Réponse de Benkimy a écrit :

FFO Yield et AFFO Yield :

FFO Yield = (FFO) / (cours de bourse) = 1.78 $ / 16.75 $ = 10.62%

AFFO Yield = (AFFO) / (cours de bourse) = 1.58 $ / 16.75 $ = 9.43%

EV/Bénéfice d’exploitation net :

L’Entreprise Value correspond à la capitalisation boursière - la trésorerie + les dettes.

Capitalisation boursière = 2.12 $Md
Dettes = (Valeur des actifs) * (Ratio d’endetement) = 5.5 $Md * 51.2% = 2.816 $Md
La trésorerie représente quelques millions, elle est donc négligeable par rapport aux autres valeurs en milliard…

EV = 2.12 $Md + 2.816 $Md = 4.936 $Md

On retrouve sur différents sites boursiers une EV de 4.985 $Md

Bénéfice d’exploitation net = 0.368 $Md (dans cette newsletter ou dans le dernier communiqué de presse).
On peut aussi le retrouver avec : (Valeur des actifs) 5.5 $Md * (taux de capitalisation) 6.7%

Les FFO Yield et l’AFFO Yield sont erronés, car un mauvais cours a été utilisé (16,75 au lieu de 18,40) et il manque le calcul effectif du ratio EV/Bénéfice d’exploitation net.

Mais les justifications sont bien celles que j’attendais donc considérons que c’est la meilleure réponse !

Merci aux 3 participants et Benkimy, je vous fait parvenir comme convenu la BD  Economix. :-)

Benkimy a écrit :

Mais cela ne semble pas être le cas …

Y a t il une solution imparable pour ne plus se tromper ?

Le contexte simplement. S’il s’agit d’une société canadienne, a priori on est sur du $ canadien. C’est également précisé dans les rapports trimestriels ou annuels.

Remarque :

Benkimy a écrit :

Dettes = (Valeur des actifs) * (Ratio d’endetement) = 5.5 $Md * 51.2% = 2.816 $Md
La trésorerie représente quelques millions, elle est donc négligeable par rapport aux autres valeurs en milliard…

En fait, le 51,2% concerne la dette nette, donc la trésorerie était déjà incluse dans le calcul, mais comme vous l’indiquez, elle est de toute façon négligeable.

Pour montrer à quel point Cominar est un acteur important à Québec City :

(Québec) Avec ses deux nouveaux projets sur le boulevard Laurier, le Fonds de placement immobilier Cominar veut ajouter 1200 unités résidentielles sur cette artère qui aspire à devenir le centre-ville d’affaires de Québec dont l’activité humaine ne s’arrête pas avec l’heure de fermeture des commerces et des bureaux.

Conférencier invité, hier, de la Chambre de commerce et d’industrie de Québec, M. Dallaire a levé le voile - juste un peu! - sur ses projets immobiliers en cours sur le boulevard Laurier qui est devenu le carré de sable privilégié de Cominar dans la capitale. Sous l’impulsion de son fondateur, Jules Dallaire, Cominar y a construit tour à tour la Place de la Cité, la Tour Cominar et le Complexe Jules-Dallaire. Un terrain de jeu de plus de 1,8 million de pieds carrés.

Aux 160 condominiums de luxe déjà sur le marché dans le Complexe Jules-Dallaire - des penthouses se vendent à plus d’un million de dollars -, Cominar veut construire 1000 unités résidentielles sur l’emplacement de l’Auberge des Gouverneurs, au coin de la rue Lavigerie et du boulevard Laurier, et 200 autres sur celui du bar l’Ozone et du restaurant Le Batifol. Cominar s’est récemment porté acquéreur de ce terrain de 350 000 pieds carrés situé tout juste à côté du Complexe Jules-Dallaire.

«Il n’y aura pas seulement des condos de luxe, a assuré Michel Dallaire. Il y aura de tout. Nous envisageons même une section dans le projet de l’Auberge des Gouverneurs où il pourrait y avoir des immeubles locatifs», a-t-il mentionné au cours d’un point de presse.

Actuellement, «entre 90 et 95» des 160 copropriétés de luxe situées dans les hauteurs du Complexe Jules-Dallaire ont trouvé preneurs. M. Dallaire fait remarquer qu’il y a un marché pour ce produit haut de gamme. «Personne ne va construire des unités qui resteront vides. Les développeurs, vous savez, sont toujours disciplinés. Ils s’ajustent à leur marché.»

…

«C’est rare que quelqu’un, dans sa vie, va avoir la chance de marquer de son empreinte un centre-ville. C’est assez incroyable comme feeling et j’en suis parfaitement conscient. Et laissez-moi vous dire que vous serez surpris quand nous dévoilerons le projet. C’est d’ailleurs ce que nous a demandé M. Labeaume. De surprendre.»

Source : Cominar construira 1200 unités d’habitation sur le boulevard Laurier | Gilbert Leduc | Actualité économique

Je m’aventure dans l’antre des boursiers non sans appréhension

Le coût actuel est à 19.01 $ , pour 12100 titre cela fait 230021 $
Un versement mensuel de 515 $ sur un an représente 6180 $

Cela représente 2.68 % de rentabilité par an sans compter les prélèvements sociaux.

Si je n’ai pas fait d’erreur de calcul , je trouve la rentabilité très faible.
Evidemment il y a des possibilités augmentation du cours mais aussi de baisse ….

Je me pose alors la question en quoi un investissement dans des actions basé sur l’immobilier serait plus intéressant qu’un investissement dans de l’immobilier physique qui permet une gestion très fine de sa fiscalité ?

Philippe

Philippe, votre calcul n’est pas juste, sans vouloir anticiper une réponse probable de notre hôte, voici déjà la piste…
la somme de 515 EUROS à déjà les prélèvement sociaux déduis, est déjà amputée d’un prélèvement de 15% entièrement récupérable l’année prochaine. est également déduit l’acompte fiscal de 21%. De plus les revenus ainsi constitués bénéficient d’une fiscalité appréciable avec l’abattement de 40%, qui n’existe pas dans un achat en direct.

Je vous invite a vous reporte à la newsletter 87 de notre hôte, qui fait un exemple concret de la mécanique fiscale d’un dividende US…

Voici sauf erreur de ma part le bon ratio
le dividende mensuel est de $1452 brut X 12 = $17424

soit un rendement brut de 7.57%

Philippe30 a écrit :

Je m’aventure dans l’antre des boursiers non sans appréhension

En effet…

Vous vous compliquez, il n’y a rien à recalculer.

J’ai acheté Cominar sur la base d’un rendement d’environ 8% annuel brut, payé mensuellement.

Actuellement on est à 7,6% car le titre a remonté.

Pour passer du brut au net, il faut compter 15,5% de PS et 14% d’IR (je suis un rentier sans le sou…) après abattement de 40%.

Soit : 8% - 15,5% - (14% * 0,60) = 6,19% de rendement net après IR.

C’est le rendement in fine, car au niveau des flux, c’est un peu compliqué avec les histoires d’acompte et crédit d’impôt.

6,19% de rendement net sans jamais avoir quitté ma terrasse, je trouve ça plutôt pas mal vu le risque pris relativement modéré.

@aerts moi j’avais compris que c’est plutôt de la CSG déductible c’est à dire que vous récuperez votre tranche marginale * 5,1% par exemple 1.5% dans le cas d’une tranche marginale à 30%