Soma247 [74] : étude de cas immobilier (plateau 300m2 à aménager en 3/4 appartements)

Merci pour votre reponse. J’avais en effet occulté le montant des frais de notaire dans mon calcul.

En effet le rendement du projet me semble moyen en cas de pure gestion locative.
C’est pour cela que mon objectif etait justement de revendre un ou plusieurs appartements en vue de solder le credit et ainsi booster la rentabilité du projet.

Ceci étant mon premier gros projet de ce type (gros travaux et revente), je suis donc à la recherche de conseils d’investisseurs habitués ou familiers avec ce type de projet.

Soma247 a écrit :

Mon banquier m’a conseillé d’acheter le bien par l’intermediaire d’une structure (SCI ou SAS) afin d’eviter de me faire massacrer par la fiscalité sur la plus value lors de la revente des biens renovés.

Vous devriez demander à votre banquier de vous faire un calcul détaillé de PV en comparant nom propre/ structure, puisqu’il connaît bien le sujet apparemment. 

A mon humble avis, ce qu’il a dit (ou ce que vous en avez compris) ne tient pas la route.
- nom propre ou SCI IR : c’est pareil, c’est la plus-value des particuliers qui s’applique.
- SCI IS ou SAS : dans une structure à l’IS, la PV est augmentée des amortissements déjà comptabilisés (on peut dire aussi que le prix d’achat est diminué des amortissements, ce qui revient au même). Puis cette PV entre dans le résultat qui est taxé à à l’IS à 15 % sous 38 120 €, 28 % jusqu’à 75000 € et 33,3 % au-delà. Ensuite, les sociétaires se versent généralement un dividende, qui sont soumis aux PS sans abattement et imposés à l’IR après abattement de 40 %.

Généralement, la structure IS va conduire à payer plus d’imposition sur la plus-value, même si ça dépend de tout un tas de critères et notamment de la durée de détention et du TMI des sociétaires.

Par aillleurs :
- vous ne parlez absolument pas de la fiscalité sur les loyers. Location nue, location meublée ? Quel est votre taux de TMI ? Où est votre calcul de rentabilité nette ?
- chiffrage des travaux approximatifs, c’est très casse-gueule. En gros, un tel aménagement en partant d’un plateau nu peut coûter entre 600 et 1500 €/m² selon les tarifs des entreprises, les choix techniques, la qualité des matériaux, et selon qu’on en fait une partie soi-même ou non. Avec un chiffrage qui peut donc varier de +/-100 k€ autour de votre estimation, vous ne pouvez pas vous permettre une telle incertitude. Il faudrait affiner le chiffrage. Et même avec un chiffrage précis, des dérapages en cours de chantier sont possibles voire probables sur un aussi gros projet.
- vous avez dit à votre banquier que les travaux représentent 250 % du prix d’achat ? Généralement les banques sont très réticentes lorsque les travaux sont très élevés, et elles ont raison (relire le tiret précédent !).
- comment comptez-vous mener les travaux ? Vous-même ? Architecte ? Maître d’oeuvre indépendant ? Quelle expérience avez-vous en gestion de chantiers ? Dès lors que les travaux sont importants et impliquent plusieurs corps de métier, il est très casse-gueule de vouloir coordonner soi-même si on n’a pas une solide expérience dans le domaine.
- question subsidiaire : le projet est situé à quelle distance de chez vous ? Quelle est votre disponibilité en temps pour gérer le chantier puis les locataires ?
- autre question subsidiaire : à combien estimez-vous le prix de revente d’un appartement (au m²) ?

Dernière modification par Bernard2K (04/07/2017 20h58)