Nexity : promotion et services immobiliers en France

GoodbyLenine a écrit :

Cet événement (divid exceptionnel) ne devrait pas constituer une motivation particulière pour acheter le titre.

cf débat identique concernant Unibail en octobre 2010 versant un div exc de 20 €

En fait, il est lié au produit de la vente d’Eurosic. Et ce n’est pas, à lui seul, une raison d’acheter Nexity, à mon humble avis.

Bonsoir,

Que faut-il penser d’une société qui propose de tels rendements ? 7% en 2010, 24% en 2011, 9% en 2012…

J’imagine qu’il y a un loup et que la prudence s’impose…

Dividende Nexity - Trading Sat

A+ Sergio

Belle progression de +13.7% en un mois.

Aussi achat d’insider: Alain Dinin, CEO, a acheté pour 629K€ d’actions début mars …

Cela cache-t-il quelque chose d’autre que les bons résultats publiés en février ?

Hello,

Après avoir regardé Kaufman & Broad ici , regardons Nexity.
L’activité de Nexity est beaucoup plus varié. En plus de la promotion immobilière (qui reste l’activité majeure de l’entreprise), on a aussi de l’administration de bien (syndic de copropriété) et des agences immobilières (en format franchises : Century 21 et Guy Hoquet Immobilier).

Nexity a eu beaucoup recours à la croissance externe d’où un goodwill important (23% de l’actif) avec quelques dépréciations (on y reviendra).

Un actionnaire majoritaire (BPCE) a cédé la totalité de ses parts début 2016 (pour rappel, BPCE détenaient 33,4% fin 2014). La capital de l’entreprise a ainsi évolué (comme Kaufman & Broad) et a permis un renforcement au capital de l’équipe dirigeante à travers Newbridge. Dans le détail on a désormais :
-    73,5% de flottant,
-    13% Alain Dinin (PDG de Nexity), Newport et autres managers qui agissent de concert,
-    5,5% Crédit Mutuel Arkéa,
-    5,2% Prédica,
-    2,4% FCPE et autres salariés.

Nexity procède à de nombreuses acquisitions surtout dans l’administration de biens (Oralia en 2014, en 2015 plusieurs entreprises pour 20,4 MEUR soit un peu moins de 1,5 fois les ventes). Ciloger a été cédé en 2015 pour 19,9 MEUR.

L’activité de promotion immobilière a déjà été vu avec Kaufman & Broad.

L’administration de biens (syndic de copropriété) revient à gérer des copropriétés. En général, on ne peut pas s’en passer (sauf à être en syndic bénévole), la rémunération est fondée sur un fixe annuel et un variable sur les différents travaux. Leur travail consiste à gérer la copropriété (payer la concierge, payer les fournisseurs, faire des appels d’offre…) et à tenir une fois par l’AG des copropriétaires.  Ils proposent tous un service d’agence immobilière (ventes/locations d’appartements). Un des attraits d’un syndic est qu’il gère la trésorerie de la copropriété (en cas de solde positif, ils peuvent placer l’argent). Il existe une petite menace sur ce point : la possibilité de mettre en place un compte de copropriété séparé. Ce dernier empêche (de ma compréhension mais je peux me tromper) le syndic de profiter de cette trésorerie.

Cela se traduit dans l’item « autres actifs courants «  et plus particulièrement dans la catégorie « trésorerie des comptes mandants ». En 2015, cela représente 684,1 MEUR.  Ces comptes produisent des produits financiers qui sont considérés comme du CA.

Le réseaux d’agences immobilières gagne de l’argent avec les transactions (pourcentage sur les ventes). Classiquement, plus il y a de ventes (liées notamment au niveau des taux d’intérêts), plus l’agence immobilière gagne de l’argent. Pour que cela soit parfait, il faut que les biens en vente se vendent rapidement. L’activité est cyclique  mais on peut penser que l’activité de location vient apporter un peu plus de récurrence. Le réseau semble à présent stabilisé. La dynamique commerciale est plus forte côté Century 21.

Le périmètre des différentes activités évolue avec des acquisitions et des cessions. Parmi les opérations récentes, dans le domaine de l’administration de biens, Nexity a payé à 1,5 fois le CA. Pour la promotion immobilière on est plutôt à 0,56 le P/S pour un acteur régional.

Avances/produits constatées d’avance
Le charme de ces différentes activités (promotion, administration de biens…) est qu’elles procurent des produits constatés d’avance, des avances et acomptes (représentant respectivement 42,1 MEUR et 564,7 MEUR). Du cash est généré même si c’est les taux actuels de rémunération sont faibles.

Endettement
Au 30 juin 2016, la moitié est liée aux programmes immobiliers et l’autre peut-être librement utilisé (croissance externe…).

Le dividende est classiquement élevé (management présent au capital, nécessité de remonter le dividende. Nexity s’est d’ailleurs déjà engagé sur le dividende pour l’année prochaine (2 euros similaire à celui de cette année),

Valorisation

La valeur comptable par action (l’activité de promotion immobilière est de très loin l’activité principale avec plus de 88% du CA) mais quelques retraitements peuvent être effectuées :
-    des dépréciations de goodwill qui se répètent pour représenter un total de 350 MEUR entre 2009 et 2015. La grande majorité concerne l’activité services et réseaux. Cela peut-être un indice que certaines acquisitions n’ont peut-être pas été achetées au meilleur prix.
-    une partie de la dette Oceane (obligation convertible) est en fonds propres : 34,5 MEUR.
-    Toute la trésorerie n’est pas disponible (les comptes courants des syndics appartiennent aux copropriétaires)
-    On retiendra que certaines activités ne sont pas de la promotion immobilières (agences immobilières, administration de biens), l’approche par les flux est plus pertinente.

Pour le nombre d’actions, on a 59,9 millions d’actions qui prend en compte tant de la dilution potentielle (7,5%) de l’OCEAN et des plans de stocks options (2,5%).
Pour les capitaux propres (CP), on a 1 581,4 MEUR moins 34,5 MEUR d’Oceane soit 1544,6 MEUR.
Avec un prix de l’action de 48 euros, on un P/CP de 1,9. L’historique de dépréciations et l’importance du goodwill, peut-être que les CP peuvent être considérés de qualité un peu moindre. Pour répercuter cela on peut dire que le P/B est plutôt de 2,1.

Une valorisation VE/EBIT pourrait être tenté (Nexity a fourni un objectif de ROC de 300 MEUR à 2018) mais reste imparfaite du fait de l’importance de la promotion immobilière. Avec le ROC de 2018 (qui ne prend pas en compte les variations de valeur de goodwills), on aurait un rendement locatif de 9,8%.

Cheers

Jeremy

Pas d’actions Nexity.

Hello,
pour le suivi:
- Révision à la hausse du marché français du neuf. Ils l’attendent désormais en légère croissance. Nexity prévoit une PDM en hausse de 1% pour s’établit à 13,5%,
- ROC 2017: ils visent au moins 300 MEUR contre 300 MEUR auparavant,

forte demande tendancielle de logements neufs, notamment en zones tendues, cette dynamique est saine et ne s’accompagne pas  de tensions sur le prix de vente".
"après une deuxième trimestre volontairement prudent en termes de politique commerciale, Nexity a comme anticipé, enregistré une accélération des réservations de logements neufs au cours du 3ème trimestre".

- sur 9 mois, hausse des réservations sur le logement est de + 7% hors opérations de croissance externe,
-

sur le seul troisième trimestre 2017, la progression des réservations nettes de logements neufs en France est de 26% en volume et en valeur à périmètre constant

= beau T3 qui s’explique par

un rattrapage faisant suite au ralentissement des réservations observé au second trimestre dans un contexte de période électorale, au décalage de ventes en bloc et à une demande sous-jacente soutenue

- le niveau de pré-commercialisation est de 79% contre 72% à la même époque l’année dernière.
- carnet de commandes: +16,6% sur l’immobilier résidentiel-logement.
- augmentation de capital réservée aux salariés de Nexity représentant 0,99% du capital et qui a été souscrit par 3300 salariés. 16,2% du capital est détenu par les managers et les collaborateurs de Nexity.

Je trouve la dynamique du T3 bonne et intéressante.

Cheers
Jeremy
Pas d’actions Nexity.

Après moults hésitations, je me suis décidé à acheter du Nexity ce matin (à 47,98€ + les frais).

Je visais un achat autour des 45/46€, mais je ne suis pas persuadé qu’elle y aille avant dividende.

Pourquoi ? Ce marché est porteur, les chiffres publiés ne sont pas mauvais, et j’ai déjà du CBO Territoria, donc plutôt que de renforcer CBOT, je décide d’ajouter NEXITY pour diversifier mes investissements "promotion immobilière en PEA" en répartissant sur 2 sociétés (et si Kauffmann baisse encore, peut-être une 3e société).

De plus le dividende de la semaine prochaine m’intéresse. Après détachement mardi prochain, ou bien elle baissera encore et je doublerais ma ligne, ou bien elle remontera et je la laisse telle quelle, ou bien elle stagne (ça c’est pas grave).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Pas une SIIC en tant que telle en effet, sinon elle serait inéligible au PEA, ce qui ne m’aurait pas arrangé

En tant qu’action, pourquoi serait-elle à analyser différemment des autres ? Je ne vois pas de contre-indications, mais si d’autres plus pointus que moi (c’est pas dur !) y voit à redire, n’hésitez pas à intervenir.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour Ribeiro,

Je me suis fait la même réflexion que vous fin décembre et me suis senti obligé de vendre l’action, incapable de l’estimer.

Activité immobilière + DCF particulièrement faiblard et encore plus pénalisé en tenant compte de la croissance (à cause de la faiblesse du ROIC). Je n’ai pas cherché plus loin pour une petite ligne.

Si vous êtes motivé, épluchez un rapport annuel pour mieux comprendre la structure des bénéfices de l’entreprise, le consensus est à 55 €, recherchez les analyses avec valorisation détaillée des analystes qui suivent la valeur, vous trouverez probablement la bonne méthode pour valoriser ce type d’activité.

A l’époque j’avais utilisé les comptes 2016 moins bons que ceux de 2017.

Vous utilisez le beta, moi pas, ce qui fait une grosse différence sur le DCF vu son niveau très faible.

Avec les taux historiques (4+5.5) + un beta de 0.6 j’obtiens 50€ de DCF sans croissance, et si je passe le beta à 1 pour avoir un CCP de 9.5% (ce que j’utilise systématiquement) cela donne un WACC de 7.5% et je tombe à 37 €. C’est ce qui m’a chagriné.

Je suis probablement trop exigeant en terme de CCP, mais je me sens plus à l’aise ainsi.
Si vous utilisez les taux sans risque + prime 2018 alors notre écart s’agrandit encore.

Votre approche classique est probablement tout à fait rationnelle, avez-vous essayé de regarder du côté des multiples des comparables ?

A voir comment procèdent d’autres IH pour valoriser NXI ?

Edit : cela m’intrigue, j’ai écrit à Gilbert Dupont, en espérant qu’ils acceptent de me répondre…

Edit2 : comme précisé dans le message #11 de Jeyfox, toute la trésorerie n’appartient pas à l’entreprise, donc il convient d’être davantage pointilleux sur le DCF.

Dernière modification par bibike (29/05/2018 22h34)

Juillet 2018 55 euros, et aujourd’hui 25% plus bas, à 40euros suite à la dernière communication avec des résultats bons mais des perspectives moins flatteuses.
Je n’en avais pas, mais étant un peu contrarian, j’en ai pris aujourd’hui après ce moins 7%.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonsoir

Les acteurs du secteur sont à la manœuvre pour relancer la construction. Faudra attendre un peu pour repartir à la hausse.

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