LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Le 0.9, c’était pour enlever la valeur du terrain qui ne s’amortit pas. Mais j’ai fait ça pour simplifier !

Oui, pour plus de sécurité, il faudrait faire évaluer ça par un pro mais ça ne sera pas facile car l’apart créer dans le sous-sol fait partie de ma maison même si je vais créer une entrée extérieure indépendante.

Par ailleurs, en plus de l’amortissement, toutes les charges devront être problématisées en fonction de la valeur de la partie louée (frais de notaire, intérêts d’emprunt, gaz,eau, TF…).

En plus, l’apart ne sera pas loué toute l’année puisqu’en juillet/Août il sera réservé pour les parents qui viennent de loin.

Finalement le + simple serait  d’opter pour le régime micro.

Un foreumeur m’interrogeait sur la valeur du bien à amortir en LMNP au réel : valeur d’acquisition, ou valeur vénale au moment de la mise en location ?

J’ai trouvé cette présentation qui me semble très documentée :
Présentation avec conseils sur la fiscalité en location meublée | Je déclare mon meublé
Elle dit (diapo un peu avant la moitié de la présentation) :

jedeclaremonmeuble.com a écrit :

Quelle valeur dois-je comptabiliser dans mon bilan?
● S’il s’agit d’un achat suivi de la location pendant le même exercice, on retient le coût d’achat
● S’il s’agit de l’apport d’un bien initialement loué en nu ou non loué en meublé, on retient la valeur vénale : (BOI-BIC-CHG-20-20-10-20130923 –paragraphe 270) VALORISATION VALEUR D’APPORT.pdf et BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10-20130513 paragraphe 230 et 240 VALORISATION VALEUR D’APPORTSUITE.pdf

Ces règles d’inscription viennent de l’article Article 38 quinquies du CGI annexe 3.

Ce que je comprends :

- si le bien a été acquis pour la mise en location meublée, l’"entreprise LMNP" a acquis le bien à titre onéreux. L’article 38 quinquies dit que la valeur de l’’immobilisation à inscrire au bilan s’entend :

CGI a écrit :

Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt dans les conditions prévues à l’article 38 undecies

- Si le bien a été acquis il y a plus longtemps et/ou a servi à un autre usage, il semblerait que l’on considère alors que c’est une acquisition à titre gratuit (le bien passe du patrimoine privé de la personne à son "entreprise LMNP" sans que l’entreprise débourse un centime) donc prise en compte à la valeur vénale.

A partir de quand faut-il passer au mode "valeur vénale" :
- quand la mise en location intervient sur un exercice différent de celui de l’acquisition, comme l’indique la présentation ?
- et s’il s’agit de quelques mois de délai, au sein d’un même exercice ?
- faut-il que le bien ait servi à autre chose entre temps (RP ou location nue) ou s’agit-il seulement d’une question de délai ?

Concernant la notion que la location doit intervenir sur le même exercice que l’acquisition pour pouvoir intégrer les frais liés à l’acquisition, un arrêt de la cour administrative d’appel est instructif  : Arrêt Cour Administrative d’Appel Versailles_16-12-2014_14VE00348 DATE DEBUT AMORTISSEMENTS.pdf - Google Drive
Il dit que :
"sauf disposition contraire, un bien ne peut donner lieu à amortissement qu’à compter de sa date de mise en service" (considérant n°16).

Dans le considérant n°17, la cour argumente sur le fait que le bien n’était pas loué, donc pas mis en service, au 31/12 de l’exercice considéré.

Il semblerait donc que dès lors que la mise en location n’est pas intervenue dans le même exercice que l’acquisition, on ne pourra inscrire le bien en amortissement, à sa valeur vénale, que sur l’exercice où il sera effectivement loué.
- c’est un avantage si la valeur vénale est supérieure à l’ensemble du coût d’acquisition + travaux éventuels,
- c’est un inconvénient parce qu’on ne pourra pas inscrire dans la comptabilité les divers frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier de l’emprunt, et travaux avant la mise en service).

Avez-vous des avis autorisés sur ces questions ?

In fine, la comptabilité et les déclarations fiscales subséquentes sont de la responsabilité du déclarant et de son expert-comptable…

Une question similaire est celle de la valeur du terrain. Beaucoup appliquent un ratio fixe (10 à 20 % de la valeur du bien), mais un arrêt récent du Conseil d’Etat rappelle que ça doit être estimé au cas par cas, par comparaison avec le prix de vente de terrains similaires à proximité (méthode à privilégier quand cette information est disponible) : Quelle valeur du terrain retenir en compta ?
Tchouikov en avait parlé dans ce fil : Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2017 13h28)

ochini a écrit :

Etant donné que je ne paie pas d’impôt sur mes revenus actuellement, il m’est à priori impossible de déduire les frais d’expert pour la compatibilité. Est-il possible de faire passer sous forme de frais et de le reporter sur les années suivantes un peu à la manière du déficit foncier?

Non, vous pouvez déduire ou pas, pas de provision ou report possible

ochini a écrit :

Autre question : Dans le cas ou j’achète un immeuble avec disons un T4 et deux T1. Si je veux mettre uniquement les 2 T1 en LMNP, comment s’effectuerait l’amortissement sachant qu’il y a un prix d’achat global pour l’immeuble? Il faut qu’un expert évalue séparément la valeur des T1 et du T4?

Votre expert comptable fera juste une répartition de valeur au prorata des surfaces.
Si cela vous est extrêmement défavorable, il me semble que vous devriez pouvoir partir sur une estimation de valeur effectivement par expert (agence, notaire).

Bonjour,

Lors d’un arrêt de LMNP, il n’y a pas de conséquences fiscales (absence de plus value notamment).

Pour l’exonération sur les résidences principales, il faut simplement remplir les conditions ad hoc, à savoir constituer la résidence principale!

Cordialement.

Je possède en effet déjà un bien en lmnp au réel et peut être bientôt deux.
Je pensais acheter un bien pouvant devenir ma RP d’ici quelques mois/années tout en bénéficiant des avantages du statut lmnp au départ. Calculer un loyer fictif ensuite permet de revenir facilement à de la location après y avoir habiter mais me fait passer à côté de l’exonération de la plus-value (éventuelle!) si je revends pendant la phase où j’applique le loyer fictif ?

A moins que l’administration accepte le fait que ce soit ma résidence principale malgré le fait de l’application d’un loyer fictif. C’est là tout l’enjeu de cette question même si, il n’est pas possible de gagner sur tous les tableaux

Merci de vos retours en tout cas,

Jo0505 a écrit :

Je possède en effet déjà un bien en lmnp au réel et peut être bientôt deux.
Je pensais acheter un bien pouvant devenir ma RP d’ici quelques mois/années tout en bénéficiant des avantages du statut lmnp au départ. Calculer un loyer fictif ensuite permet de revenir facilement à de la location après y avoir habiter mais me fait passer à côté de l’exonération de la plus-value (éventuelle!) si je revends pendant la phase où j’applique le loyer fictif ?

A moins que l’administration accepte le fait que ce soit ma résidence principale malgré le fait de l’application d’un loyer fictif. C’est là tout l’enjeu de cette question même si, il n’est pas possible de gagner sur tous les tableaux

Merci de vos retours en tout cas,

Je serais curieux de savoir si quelqu’un a déjà mis cela en pratique

Tarabiscoté !

Je ne connais pas ce "plafond" de 300k€ (qui a mon avis n’existe pas. A noter que 300k€ était le plafond de l’assiette du Censi-Bouvard, d’où peut être la confusion, et le montant excédentaire pouvait d’ailleurs être amorti).

La liste du mobilier faisant partie de l’acte notarié, vous avez votre preuve d’achat.

L’occasion peut être également amorti, cependant, une durée plus courte me paraît logique.

Bonsoir,

Suite contact avec le notaire, ce dernier nous dit que c’est faisable mais que mon vendeur sera quand même taxé de plus values sur la somme totale studio+mobilier. Je trouve cela étrange et attends la réponse d’un autre notaire.

Mais en tombant sur le post suivant LMNP : inscription au bilan des meubles achetés d’occasion…, il semble qu’il soit possible d’amortir les meubles d’occasions avec une simple lettre de cession du vendeur (le detail chiffré y sera dans mon cas).

Pensez vous qu’il y ait un risque si je sépare distinctement les 2 ventes ?

Cordialement,

Bonjour.

Non c’est bien ça.
Sur mes derniers achats , le prix de l’immeuble correspond à 35% du coût total par exemple.
Le reste c’est ses travaux.
Mais avec 18% de rentabilité , cela tient que 2 ans …
Rapide calcul : amortissement second oeuvre 10ans , meuble 6 ans , peinture 5 ans …
Même avec beaucoup de travaux , les amortissements ne compensent pas les loyers durablement quand on a une rentabilité élevé .

Soit il faut faire 1 immeuble par ans ( ainsi qu’une gestion de locataire de plus en plus importante ) , soit lorsque vous approchez à une TMI à 41 ( même 30 c’est défendable ) d’ouvrir une SCI IS à chaque projet et ensuite créer des holdings pour optimiser la fiscalité et capitalisé +++ .

Dans 20 ans quand tout vos bien acheté en nom propre ont été remboursé , vous vendez tout et votre TMI ( Sil vous ne travaillez pas , je pense que c’est le but et vous aurez pas le choix avec tout le parc immobilier à gérer + gesrion du patrimoine ) sera à 0 et la vous vous verser des dividendes qui seront peu imposable à ce moment .

Ben là, si "une réforme passe par là" pour le LMNP, je me tire une balle … Mais on le saura vite, sans doute d’ici la fin de l’année vu que Macron veut s’attaquer à l’immobilier, en commençant par le Pinel …

Je pense que, si l’acte notarié de vente indique un prix en distinguant le prix du mobilier, on sera imposé sur la plus-value lors de la revente sur la base du prix de revient hors mobilier.

Donc aucun impact à ce niveau à faire une acquisition du mobilier qui soit ou qui ne soit pas indiquée dans l’acte.

La seule différence entre ces alternatives se situe au niveau du moyen de prouver la vente du mobilier (et un impact marginal sur le montant des honoraires payés).

Bonjour,

Vous n’êtes pas soumis à la TVA ?